CARA MEMULAI BISNIS RUKO DENGAN MODAL RECEHAN

CARA MEMULAI BISNIS RUKO
DENGAN MODAL RECEHAN

Marni pancen kakeane. Disuruh segera mematikan lampu kamar malah pengin bercerita tentang transaksi hotdeal.

"Mas, aku dapat hotdeal bagus, lahan ditepi jalan raya ukuran 15 x 20 m. Yang berhimpit dengan jalan sisi 15 m. Bisa jadi 3 unit ruko dengan ukuran kavling 5x20 m. Harganya Rp 2 jt/m2."

Hmm .. (gue kagak nanya, Marni).

"Semula sudah deal dengan skim pembayaran seperti ini mas ..."

- Tanda jadi Rp 5 jt
- Uang muka I Rp 95 jt dibayar 1 bln sejak tanda jadi, bersamaan dengan tanda tangan PPJB notariil.
- Pelunasan Rp 500 jt dibayar 12 bln sejak tanda jadi.

"Sebenarnya sudah deal lho mas, tapi aku berubah pikiran. Kuajukan penawaran baru. Tanahnya yang cuma Rp 2 jt/m2 kunaikkan harganya menjadi Rp 2,2 jt/m2, cara bayarnya seperti ini ..."

- Tanda jadi Rp 5 jt
- Uang muka I Rp 95 jt dibayar 3 bln sejak tanda jadi, bersamaan dengan tanda tangan PPJB notariil.
- Pelunasan Rp 560 jt dibayar 18 bln sejak tanda jadi.

Memang bedanya dimana? Tanyaku pada Marni sekenanya, karena memurutku jam 23 bukan waktu yang tepat ngomongin properti. Sudah gak konsent.

"Beda di durasi mas, durasiiii .... Makin lama makin enak improvisasinya. Jarak antara tanda jadi ke uang muka I yang semula 1 bln kutarik jadi 3 bln, biar aku bisa terapkan jurus kadal buntung, tarik uang cash dari konsumen untuk bayar DP tanah. Dan pelunasan yang semula 12 bln kumundurin jadi 18 bln. Alhamdulilah dengan pancingan harga tanah kunaikin 10%, pemiliknya bersedia deal."

Lalu apa rencanamu selanjutnya?

"Ini sudah kubuatkan desain ruko 2 lantai ukuran 5x12 m. Aku order gambar perencanaan ke temanku, mulai dari denah tampak, gambar kerja dan RAB. Kujanjikan dibayar 3 bln kedepan."

"Mau kupasarkan ruko 2 lantai type 120/100 seharga Rp . Ini hitungannya mas .."

Ruko T 120 / 100
Bangunan
120 x 3 jt/m2 = Rp 360 jt
Tanah
100 x 2 jt/m2 = Rp 200 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee Sales
= Rp 50 jt
Operasional = Rp 50 jt
Laba = Rp 200 jt
Sub Total = Rp 860 jt
PPH 2,5%
Harga Jual = Rp 882 jt
Dibulatkan Rp 885 jt

Makin malas dengar Marni ngomong angka angka. Syahwatku jam segini bukan tentang angka.

"Nanti aku mau jual 1 unit ruko dengan harga tunai Rp 685 jt. Semoga laku dalam waktu 3 bln yang tersedia. Kubayarkan Rp 220 jt ke pemilik tanah, tapi kuminta PPJB lunas parsial atas 1 kavling. Jadi konsumenku merasa lega karena SHM nya akan dipecah jadi 3 kavling dimana salah satu kavling akan dibalik nama ke dia, mekski penyerahannya masih 12 bln lagi."

"Duit tunai yang tersisa bukan untuk membangun di kavling yang sudah dibayar tunai, tapi justru untuk membangun di kavling yang sedang dipasarkan secara KPR dengan harga normal Rp 885 jt."

Harus kuakui, Marni ternyata cerdas. Dia tahu caranya kotak katik cashflow. Dia memakai uang tunai yang masuk untuk menjalankan kewajiban ke pemilik tanah, dan membangun 1 unit di 2 kavling tersisa. Selanjutnya dia akan memakai putaran cashflow guna membangun 2 unit lainnya. Keren strateginya, modal cekak tapi hasilnya maksimal. Dia korbankan laba 200 jt untuk pembelian tunai, tapi dia mengamankan labanya di 2 unit tersisa.

"Mas, sebelum kumatikan lampunya, boleh kukatakan satu hal sensitif padamu? Jangan marah ya ..."

Apa?

"Meski tampangmu pas pasan, tapi durasimu meyakinkan. Itulah alasanku tetap bertahan ..."

Kakeane tenan !!!

PENGEMBANG MODAL RECEHAN, MEMANGNYA BISA?

PENGEMBANG MODAL RECEHAN ??
MEMANGNYA BISA ??

Pak AW, saya mau nanya, definisi PENGEMBANG MODAL RECEHAN itu seperti apa sih? Apa itu artinya modal materai saja buat mengikat lahan?

"Tidak! Saya tak pernah mengajarkan mengikat lahan dengan sekedar perjanjian diatas materai, melainkan harus ada pembayaran uang tanda jadi pembelian lahan. Entah 2 jt, 5 jt atau 10 jt, pokoknya harus ada ikatannya. Karena konsep eksekusi lahan yang saya ajarkan adalah #JUALBELI tetapi dengan skim bayar yang sangat lunak, yaitu DP kecil dan sisanya diangsur panjang. Bukan kerjasama murni tanpa pembayaran, yang sewaktu waktu bisa dibatalkan sepihak oleh pemilik tanah."

Jika untuk mengikat lahan saja butuh modal s/d 10 jt, kenapa bisa disebut modal recehan?

"Ini bisnis properti bung. Jika omsetnya milyaran, labanya milyaran, maka jika kita bisa memulainya dengan modal 10 - 20 jt, wajar wajar saja disebut modal recehan. Saya tak pernah menyebutnya TANPA MODAL lho."

Memangnya selain bayar tanda jadi mengikat lahan, ada pengeluaran apalagi?

"Setelah kita mengikat lahan, kita harus mengemasnya menjadi sebuah #OPPORTUNITY yang akan ditawarkan ke pemilik modal (investor), yaitu: mengukur lahan, membuat siteplan, membuat desain bangunan. Mungkin kita bisa keluar biaya kisaran Rp 10 jt lagi tergantung luasannya. Jadi totalnya bisa mencapai Rp 20 jt sampai tersaji BUSINESS PLAN yang siap ditawarkan ke pemodal."

Wah, besar juga ya? Kalau gak dapat pemodal gimana nih, lenyapkah uang kita?

"Begitulah. Mana ada bisnis yang tanpa resiko? Semua pasti ada resikonya. Meski sebenarnya tak perlu kuatir tak dapat pemodal. Jika lahan yang anda ikat baguuus, skim bayar lunak, potensi laba gede, banyak pemodal yang siap membiayainya."

Boleh diajari cara negosiasi dengan pemilik tanah dan pemodal?

"Boleh saja. Tapi ini butuh waktu 2 hari, tak bisa dilakukan dalam waktu 1 - 2 jam saja. Karena sebelum belajar negosiasi, mesti belajar dulu pengetahuan teknikal dan hitung hitungan, yaitu membuat Action Plan, Hitung Modal Kerja, dan Business Plan. Itu diajarkan di workshopnya PKP (Perguruan Kungfu Properti)."

Kapan ada jadwal workshop terdekat?

"Tgl 19-20 Januari digelar di kota JAKARTA.Info lebih lanjut hubungi 0821 3762 5902."

Bonus :
Modul Eksekusi Lahan Tanpa Pengakuan Hutang