JIKA UANG MUKA KONSUMEN LEBIH KECIL DARI BIAYA MEMBANGUN 1 UNIT RUMAH

JIKA UANG MUKA KONSUMEN LEBIH KECIL DARI BIAYA MEMBANGUN 1 UNIT RUMAH

Suhu AW, saya jual rumah T 45/90 seharga Rp 300 jt dimana konsumen cuma bayar DP Rp 45 jt saja. Padahal bea produksinya per unit Rp 90 jt. Bagaimana cara mensiasatinya? Oh ya, total cuma 12 kavling saja. Kami tidak mau berhutang atau ambil kredit dari bank.

Ada 4 OPSI ...

OPSI #1
Cari kontraktor yang modalnya kuat, minta dia kerja secara turnkey project alias full financiring, baru dibayar setelah unit terjual dan AJB PPAT (baca; lunas). Tapi harga borongannya harus dinaikkan minimal 10%, idealnya naik 15% supaya ada yang berani mengambil peran ini. Selisih itu dibebankan ke biaya bunga, atau mengurangi laba karena dianggap sebagai pemodal yang berbaju kontraktor.

OPSI #2
Jika legalitas sudah beres, setifikat sudah ada, sudah pecah per kavling, IMB juga sudah terbit, maka bisa dengan mengajukan KPR Indent. Akan tetapi jika proses sertifikasi belum selesai, sudah pasti tak bisa memanfaatkan fasilitas KPR Indent.

OPSI #3
Buka saja SPK ke kontraktor dengan skema pembayaran sbb;

Termin I (45%) bisa ditagih saat progres mencapai minimal 50%.
Termin II (50%) bisa ditagih saat progres mencapai 100%.
Termin III (5%) saat masa pemeliharaan selama 90 hari telah dijalankan.

Dengan skema seperti itu, uang muka konsumen cuma cukup untuk membayar Termin I saja. Untuk Termin II kita belum tersedia anggarannya. Tapi setidaknya bangunan sudah siap 100% dan bisa akad kredit, jadi kita bisa mengandalkan hasil pencairan KPR untuk membayar hutang kontraktor (Termin II dan III).

Ingat ya, kuatkan mental. Nanti saat kontraktor menagih Termin II ada kemungkinan uangnya belum ada. Harus siap siap diomelin oleh kontraktor. Bisa mundur kisaran 1 s/d 2 bln. Telinga bakal panas, hati harus tenang dan jangan baper. Pada akhirnya kita bisa bayar koq, cuma mundur.

OPSI #4
Jadwal serah terima dibedakan menjadi 3 tahap, dengan interval minimal 4 bln. Tapi jadwal bayar Uang Mukanya tetap 4 bln sejak pemasaran. Begini contohnya ...

Tahap I (kavling 1,2,3,4)
Jadwal Serah Terima Bangunan = Mei 2019
Jadwal bayar UM = Jan s/d April 2019

Tahap II (kavling 5,6,7,8)
Jadwal Serah Terima Bangunan = Sept 2019
Jadwal bayar UM = Jan s/d April 2019

Tahap III (kavling 9,10,11,12)
Jadwal Serah Terima Bangunan = Jan 2020
Jadwal bayar UM = Jan s/d April 2019

Artinya kita membangun kavling no 1,2,3,4 dengan memakai uang muka dari kavling no 5,6,7,8,9,10,11,12. Setelah ada pencairan atau pelunasan untuk kavling no 1,2,3,4 pasti cashflow sudah sehat dan bisa membangun kavling no 5 s/d 12.