CARA MEMULAI BISNIS RUKO DENGAN MODAL RECEHAN

CARA MEMULAI BISNIS RUKO
DENGAN MODAL RECEHAN

Marni pancen kakeane. Disuruh segera mematikan lampu kamar malah pengin bercerita tentang transaksi hotdeal.

"Mas, aku dapat hotdeal bagus, lahan ditepi jalan raya ukuran 15 x 20 m. Yang berhimpit dengan jalan sisi 15 m. Bisa jadi 3 unit ruko dengan ukuran kavling 5x20 m. Harganya Rp 2 jt/m2."

Hmm .. (gue kagak nanya, Marni).

"Semula sudah deal dengan skim pembayaran seperti ini mas ..."

- Tanda jadi Rp 5 jt
- Uang muka I Rp 95 jt dibayar 1 bln sejak tanda jadi, bersamaan dengan tanda tangan PPJB notariil.
- Pelunasan Rp 500 jt dibayar 12 bln sejak tanda jadi.

"Sebenarnya sudah deal lho mas, tapi aku berubah pikiran. Kuajukan penawaran baru. Tanahnya yang cuma Rp 2 jt/m2 kunaikkan harganya menjadi Rp 2,2 jt/m2, cara bayarnya seperti ini ..."

- Tanda jadi Rp 5 jt
- Uang muka I Rp 95 jt dibayar 3 bln sejak tanda jadi, bersamaan dengan tanda tangan PPJB notariil.
- Pelunasan Rp 560 jt dibayar 18 bln sejak tanda jadi.

Memang bedanya dimana? Tanyaku pada Marni sekenanya, karena memurutku jam 23 bukan waktu yang tepat ngomongin properti. Sudah gak konsent.

"Beda di durasi mas, durasiiii .... Makin lama makin enak improvisasinya. Jarak antara tanda jadi ke uang muka I yang semula 1 bln kutarik jadi 3 bln, biar aku bisa terapkan jurus kadal buntung, tarik uang cash dari konsumen untuk bayar DP tanah. Dan pelunasan yang semula 12 bln kumundurin jadi 18 bln. Alhamdulilah dengan pancingan harga tanah kunaikin 10%, pemiliknya bersedia deal."

Lalu apa rencanamu selanjutnya?

"Ini sudah kubuatkan desain ruko 2 lantai ukuran 5x12 m. Aku order gambar perencanaan ke temanku, mulai dari denah tampak, gambar kerja dan RAB. Kujanjikan dibayar 3 bln kedepan."

"Mau kupasarkan ruko 2 lantai type 120/100 seharga Rp . Ini hitungannya mas .."

Ruko T 120 / 100
Bangunan
120 x 3 jt/m2 = Rp 360 jt
Tanah
100 x 2 jt/m2 = Rp 200 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee Sales
= Rp 50 jt
Operasional = Rp 50 jt
Laba = Rp 200 jt
Sub Total = Rp 860 jt
PPH 2,5%
Harga Jual = Rp 882 jt
Dibulatkan Rp 885 jt

Makin malas dengar Marni ngomong angka angka. Syahwatku jam segini bukan tentang angka.

"Nanti aku mau jual 1 unit ruko dengan harga tunai Rp 685 jt. Semoga laku dalam waktu 3 bln yang tersedia. Kubayarkan Rp 220 jt ke pemilik tanah, tapi kuminta PPJB lunas parsial atas 1 kavling. Jadi konsumenku merasa lega karena SHM nya akan dipecah jadi 3 kavling dimana salah satu kavling akan dibalik nama ke dia, mekski penyerahannya masih 12 bln lagi."

"Duit tunai yang tersisa bukan untuk membangun di kavling yang sudah dibayar tunai, tapi justru untuk membangun di kavling yang sedang dipasarkan secara KPR dengan harga normal Rp 885 jt."

Harus kuakui, Marni ternyata cerdas. Dia tahu caranya kotak katik cashflow. Dia memakai uang tunai yang masuk untuk menjalankan kewajiban ke pemilik tanah, dan membangun 1 unit di 2 kavling tersisa. Selanjutnya dia akan memakai putaran cashflow guna membangun 2 unit lainnya. Keren strateginya, modal cekak tapi hasilnya maksimal. Dia korbankan laba 200 jt untuk pembelian tunai, tapi dia mengamankan labanya di 2 unit tersisa.

"Mas, sebelum kumatikan lampunya, boleh kukatakan satu hal sensitif padamu? Jangan marah ya ..."

Apa?

"Meski tampangmu pas pasan, tapi durasimu meyakinkan. Itulah alasanku tetap bertahan ..."

Kakeane tenan !!!

PENGEMBANG MODAL RECEHAN, MEMANGNYA BISA?

PENGEMBANG MODAL RECEHAN ??
MEMANGNYA BISA ??

Pak AW, saya mau nanya, definisi PENGEMBANG MODAL RECEHAN itu seperti apa sih? Apa itu artinya modal materai saja buat mengikat lahan?

"Tidak! Saya tak pernah mengajarkan mengikat lahan dengan sekedar perjanjian diatas materai, melainkan harus ada pembayaran uang tanda jadi pembelian lahan. Entah 2 jt, 5 jt atau 10 jt, pokoknya harus ada ikatannya. Karena konsep eksekusi lahan yang saya ajarkan adalah #JUALBELI tetapi dengan skim bayar yang sangat lunak, yaitu DP kecil dan sisanya diangsur panjang. Bukan kerjasama murni tanpa pembayaran, yang sewaktu waktu bisa dibatalkan sepihak oleh pemilik tanah."

Jika untuk mengikat lahan saja butuh modal s/d 10 jt, kenapa bisa disebut modal recehan?

"Ini bisnis properti bung. Jika omsetnya milyaran, labanya milyaran, maka jika kita bisa memulainya dengan modal 10 - 20 jt, wajar wajar saja disebut modal recehan. Saya tak pernah menyebutnya TANPA MODAL lho."

Memangnya selain bayar tanda jadi mengikat lahan, ada pengeluaran apalagi?

"Setelah kita mengikat lahan, kita harus mengemasnya menjadi sebuah #OPPORTUNITY yang akan ditawarkan ke pemilik modal (investor), yaitu: mengukur lahan, membuat siteplan, membuat desain bangunan. Mungkin kita bisa keluar biaya kisaran Rp 10 jt lagi tergantung luasannya. Jadi totalnya bisa mencapai Rp 20 jt sampai tersaji BUSINESS PLAN yang siap ditawarkan ke pemodal."

Wah, besar juga ya? Kalau gak dapat pemodal gimana nih, lenyapkah uang kita?

"Begitulah. Mana ada bisnis yang tanpa resiko? Semua pasti ada resikonya. Meski sebenarnya tak perlu kuatir tak dapat pemodal. Jika lahan yang anda ikat baguuus, skim bayar lunak, potensi laba gede, banyak pemodal yang siap membiayainya."

Boleh diajari cara negosiasi dengan pemilik tanah dan pemodal?

"Boleh saja. Tapi ini butuh waktu 2 hari, tak bisa dilakukan dalam waktu 1 - 2 jam saja. Karena sebelum belajar negosiasi, mesti belajar dulu pengetahuan teknikal dan hitung hitungan, yaitu membuat Action Plan, Hitung Modal Kerja, dan Business Plan. Itu diajarkan di workshopnya PKP (Perguruan Kungfu Properti)."

Kapan ada jadwal workshop terdekat?

"Tgl 19-20 Januari digelar di kota JAKARTA.Info lebih lanjut hubungi 0821 3762 5902."

Bonus :
Modul Eksekusi Lahan Tanpa Pengakuan Hutang

RCTI HARUS DIBERI EDUKASI

RCTI HARUS DIBERI EDUKASI

"Marni, aku mau pergi dulu ya. Mau ketemu RCTI di Semarang .."

RCTI itu apaan mas?

"RCTI itu kepanjangannya Rombongan Calo Tanah Indonesia. Mas mau ngopi ngopi sambil memberikan edukasi kepada mereka."

Kenapa RCTI harus diberikan edukasi mas?

"Begini .., biasanya RCTI saat menawarkan lahan ke kita cuma bisa menyebutkan tentang luasan, harga per m2, dan lokasi. Kalau ada yang pinter, biasanya punya info juga apakah lahan tersebut masuk zona hijau atau kuning. Nah, aku mau memberikan arahan kepada mereka bahwa yang kucari bukanlah lahan yang minta dibayar tunai, melainkan harus bersedia dibayar dengan skema #HotDeal."

Hotdeal itu yang bagaimana mas?

"Ada beberapa kriteria hotdeal ....."

1. Uang Tanda Jadi kecil, max Rp 10 jt.
2. Setelah dibayar uang tanda jadi, boleh dilakukan aktivitas penataan lahan di lapangan.
3. UM 1 sebesar Rp 50 jt dibayar 1 bln sejak UTJ.
4. Ada grace period untuk pengurusan ijin (max 3 bln).
5. UM 2 sebesar 15% x harga dibayar H+7 sejak Ijin Lokasi terbit.
6. UM 3 sebesar 10% x harga dibayar 6 bln sejak Ijin Lokasi terbit.
7. Pelunasan paling cepat 18 bln sejak Ijin Lokasi terbit. (Bisa juga lebih panjang tergantung luasan lahannya)

"Nah, itulah kriteria hotdeal yang harus dipahami oleh RCTI. Jadi mereka harus memfilter penawaran yang masuk. Yang minta dibayar tunai abaikan saja. Yang ada peluang hotdeal difollow up."

Apa gak ribet tuh? Apa untungnya RCTI harus repot repot memfilter penawaran seperti itu?

"Ada fee 2% buat RCTI dariku sebagai pembeli. Padahal RCTI tersebut juga dapat fee dari penjual. Jadi fee nya dobel kanan kiri."

Hmm, gitu ya? Mas mau berangkat sekarang?

"Iya, ini mau berangkat."

Marni ikut. Marni pengin lihat cara mas memberikan edukasi kepada RCTI tentang lahan hotdeal.

"Ikut gimana? Kamu baru bangun tidur, belum mandi ...."

Tunggu 30 menit ya mas. Marni mau mandi dulu .......

MENGEMBANGKAN LAHAN DEKAT PETERNAKAN AYAM

AYAM KAMPUS

Suhu AW, ada lahan 2,8 ha minta harga Rp 200rb/m2 pelunasan bisa 4 thn, DP cuma 100 jt. Masalahnya didekatnya persis ada kandang ayam. Berani ambil gak?

"Kalau skimnya lunak begitu, hajar saja dengan catatan itu kawasannya masuk zona kuning alias permukiman."

Tapi disitu ada kandang ayam lho.

"Makanya cek dulu zonanya masuk zona apa? Jika zona kuning, peternakan tersebut bisa kita libas ..."

Dilibas gimana?

"Tetap aja kita bangun dan pasarkan. Pembeli rumah murah bersubsidi (FLPP) itu gak rewel seperti pembeli rumah komersil. Biarkan mereka yang bertarung dengan kandang ayam. Kita bangun dulu 1 atau 2 blok yang lokasinya mepet kandang ayam. Ntar saat sudah serah terima bangunan dan menghuninya, mereka akan bersatu untuk menghindari bau ayam. Kita diam dan duduk manis saja, biar warga yang komplain kepada pemilik kandang untuk segera menutup ternak ayamnya."

Begitu ya? Apa mungkin seperti itu?

"Saya pernah punya proyek rumah murah disamping ternak ayam. Hiruk pikuk proyek membuat ayam ayamnya stres dan gak mau bertelur. Akhirnya ternak itu tutup sendiri tanpa harus dikomplain oleh warga penghuni."

Kalau pengusaha ternak ayamnya tetap bersikukuh tak mau menutup kandangnya?

"Makanya lihat dulu zonanya. Jika itu zona peternakan, ya gak mungkin lahannya dikembangkan. Jika masuk zona pemukiman, hajaaar saja. Developer tak mungkin kalah oleh ayam ..."

Kecuali ayam kampus ya? Terkadang membuat developer terkiung kiung.

PENGEMBANG MODAL NEKAT

PENGEMBANG MODAL NEKAT

Seorang alumni PKP (Perguruan Kungfu Properti) bercerita tentang OPPORTUNITY nya, yaitu lahan seluas 5500 m2 harga Rp 500rb/m2 yang deal dengan skim bayar DP Rp 400 jt dan pelunasan 18 bln.

Sudah bayar tanda jadi Rp 3 jt seminggu yang lalu, juga sudah dibuat surat kesepakatannya. Wow, sudah seminggu yang lalu jadi waktunya tinggal 3 minggu lalu.

"Bukan begitu suhu, sesuai ajaran PKP saya menyelipkan klausul karet bahwa jika terlambat bayar akan dikenakan denda 0,1%/hari dengan toleransi keterlambatan max 60 hari. Jadi sebenarnya waktu saya masih tersisa 2 bln 3 minggu."

Sudah dibuat siteplannya (jadi 28 kavling), sudah dibuat pricelistnya type 60/105 harga normal Rp 599 jt. Tapi yang beli tunai keras dapat harga khusus Rp 399 jt, dengan jadwal STB 15 bln.

Murid PKP ini menerapkan jurus #KadalBuntung yaitu mengorbankan sebagian unit untuk menyelamatkan cashflow proyek secara keseluruhan. Itu dijual dibawah harga HPP, yang penting ada uang tunai masuk untuk bayar DP tanah yang segera jatuh tempo. Sengaja jadwal serah terima bangunan disetel panjang dengan pertimbangan di bln ke 15 sudah sehat cashflownya.

Kalau dalam waktu tersisa 2 bln 3 minggu tidak ada pembelian secara tunai bagaimana? Tanya saya.

"Sesuai ajaran suhu AW, misal dalam 2 bln tak ada transaksi, saya cari MPM (Mitra Pemilik Modal) di 3 minggu terakhir. Terpaksa harus jalankan plan B yaitu berbagi laba kepada MPM, jika plan A nya dengan memakai uang konsumen gagal dieksekusi."

Jika tak ada transaksi tunai dan juga tak dapat investor bagaimana?

"Itu namanya apes kuadrat. Ya paling cuma hangus tanda jadi Rp 3 jt dan beberapa pengeluaran kecil lainnya (perencanaan, brosur, promosi, operasional dll) yang lebih kurang Rp 10 jt. Itulah resiko yang harus saya hadapi. MESKI NEKAD, RESIKONYA TERUKUR."

Mantap! Aktivitas di lapangan bagaimana? Tanpa aktivitas fisik apa ada konsumen mau beli?

"Saya cuma manfaatkan puing puing bekas dari proyek lain yang diurugkan ke lahan tersebut yang memang agak rendah 50 cm dari jalan. Sesuai ajaran suhu AW, harus ada klausul kita boleh melakukan aktivitas fisik penataan lahan di lapangan. Tanpa klausul itu peluang kita memasarkan agak sulit. Juga saya pasang baliho besar disana."

Yes, keren kamu bro. Moga sukses proyekmu. Kamu bukan modal nekat. Kamu cerdas, karena resikomu sangat terukur.

SPPT PBB BUKAN BUKTI HAK

SPPT PBB BUKAN BUKTI HAK

Seseorang yang mengaku sebagai pemilik tanah letter C (belum sertipikat) melakukan negoisasi dengan saya dan sudah terjadi deal.

Saya minta dia tunjukkan bukti haknya berupa letter C yang asli. Ternyata dia hanya bisa menunjukkan bukti hak berupa 2 lembar SPPT PBB atas nama dia. Saya tahu bahwa SPPT PBB bukanlah bukti hak atas tanah.

Akhirnya saya bersama seorang Ibu yang "mengaku" sebagai pemilik tanah tersebut mendatangi kantor Kelurahan menemui pak Carik (Sekdes) yang didampingi pak Kadus (kepala dusun) untuk legal clereance dan investigasi data.

Saat dibuka BUKU TANAH C DESA beserta petanya, ternyata masih tercatat atas nama Mr X yang adalah bapak dari Ibu pemilik tanah, yang sudah meninggal dunia. Artinya Ibu tersebut tak bisa bertindak selaku penjual yang menandatangani AJB PPAT jika belum ada SURAT KETERANGAN WARIS dari semua ahli waris, serta KUASA WARIS yang menunjuk Ibu tersebut selaku penerima kuasa.

Saat ditelusuri lebih lanjut, ternyata Mr X meninggal dengan status punya 2 istri, yaitu istri A (2 anak) dan istri B (6 anak). Bahkan 2 anak dari istri B sudah meninggal dan haknya menurun kepada cucunya Mr X. Wuih makin ribet.

Tapi saya melihatnya justru sebagai peluang. Yaitu saya ikat dengan tanda jadi Rp 5 jt dulu, dan pembayaran DP 1 sebesar Rp 150 jt dilakukan setelah kuasa waris selesai dibuat. Ini bisa memakan waktu 2 - 3 minggu. Selama menunggu kuasa waris dibuat, kami sudah diijinkan melakukan penataan lahan seperlunya.

Ssssttt ..., tentu saja sambil melakukan pemasaran. Siapa tahu DP konsumen bisa cukup untuk membayar DP jatuh tempo.

BISAKAH LETTER C / D DIPECAH ?

BISAKAH LETTER C / D DIPECAH?

Saya pernah dengar pengalaman alumni PKP (Perguruan Kungfu Properti) di Jatim yang main kavlingan dengan status alas hak berupa letter D, yang bisa dipecah pecah dalam jumlah puluhan kavling, baru kemudian tiap pembeli kavlingnya mensertifikatkan sendiri sendiri ke BPN.

Biaya AJB PPAT, pologoro dan split letter D hanya Rp 1,5 jt dan tak sampai 2 minggu sudah selesai. Simpel dan praktis.

Berdasarkan kisah diatas, saat saya dapat opportunity berupa lahan dengan alas hak berupa letter C, saya juga ingin meniru skenario legal tersebut, yaitu dipecah pecah dalam posisi letter C. Sayapun menghadap perangkat kelurahan setempat guna meminta informasi.

"Tidak bisa dipecah pak. Harus disertifikatkan dulu keatas nama pemilik letter C, baru dipecah pecah jika sudah SHM. Itupun maksimal 5 kavling saja. Kalau ganti nama pemilik karena ada jual beli masih bisa, tapi dipecah dalam kondisi letter C tidak bisa."

Kenapa teman saya di Jatim bisa melakukannya ya?

"Wah itu pasti Lurahnya koboy. Sejak tahun 1996 sudah ada aturan bahwa letter C dan letter D tak bisa dipecah. Harus disertifikatkan dulu baru boleh dipecah pecah .."

CARA MELAKUKAN ANALISA KOMPETITOR SECARA QUICK COUNT

CARA MELAKUKAN ANALISA KOMPETITOR SECARA QUICK COUNT

"Suhu AW, ada lahan ditawarkan seharga Rp 500rb/m2, dan didekat situ ada perumahan yang menjual produk type 25/60 seharga Rp 325 jt."

Serius itu typenya 25/60? Kecil amat, tapi koq mahal harganya.

"Iya serius. Lokasinya bagus di kota. Bangunannya bagus, borongan Rp 2,8 jt/m2."

Oke, saya bantu lakukan analisa secara quick count. Tentu saja dengan seolah olah kita memasarkan produk yang sama, type 25/60 dan harga borongannya juga Rp 2,8 jt/m2. Dari situ akan ketahuan apakah dengan perolehan lahan harga Rp 500rb/m2 harga jual kita masih kompetitif.

Begini cara analisanya ....

Harga (brutto) = Rp 500 rb/m2
Legal, pajak, fee = Rp 50 rb/m2
Harga (netto) = (500rb + 50rb) / 60%
= Rp 917 rb/m2

Desain Perijinan, Pematangan Lahan, Overhead Cost, Bunga = Rp 600 rb/m2

HPT (Harga Pokok Tanah) = Rp 1,517 jt/m2

"Maaf, itu Rp 600 rb/m2 angka darimana?"

Itu angka rujukan versi hitung cepat untuk 4 variabel biaya di rumaj komersil. Jika untuk rumah subsidi (FLPP) angkanya Rp 350 rb/m2. Kenapa pakai angka rujukan? Lha belum ada site plannya, belum ada volume jalan, saluran, pagar dll. Jadi sementara pakai versi angka rujukan saja dulu ...

"Oh, paham suhu ... Silahkan dilanjut."

HPT = Rp. 1.517.000
Laba = Rp 917.000 (1x harga tanah)
HARGA JUAL TANAH = Rp 2.434.000/m2
Dibulatkan = Rp 2.450.000

HITUNG HARGA T 25/60

Bangunan
= 25 m2 x Rp 2,8 jt/m2 = Rp 70 jt
Tanah
= 60 m2 x Rp 2,45 jt/m2 = Rp 147 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee Sales = Rp 25 jt
Gimmick = Rp 10 jt

HARGA DASAR = Rp 252 jt
HARGA + PPH = Rp 258,5 jt
HARGA + PPN = Rp 284,35 jt
PEMBULATAN = Rp 285 jt

Kesimpulan, harga tanah Rp 500 rb/m2 masih layak dieksekusi.

"Makasih, suhu AW. Saya makin mantap lanjutkan negosiasi. Doakan bisa HOT DEAL."

Pelajaran ;
Biasanya harga jual adalah 5x harga perolehan. Contoh di kasus ini, perolehan Rp 500rb/m2, harga jualnya Rp 2,45 jt/m2.

STATUS PEKARANGAN TAPI TAK BISA DIKEMBANGKAN

STATUS PEKARANGAN TAPI TAK BISA DIKEMBANGKAN

Suhu AW, saya baru aja bayar tanda jadi tanah seluas 1,8 ha di Desa xxx Kec Gunungpati Kota Semarang. Skema hotdeal nih, harga Rp 250rb/m2, DP Rp 400 jt, pelunasan 24 bln, bisa balik nama tanpa bagi laba.

"Hmm, Desa xxx di Kec Gunungpati itu masuk zona hijau lho menurut peta tata ruang. Saya tahu persis karena juga pernah ditawari lahan tersebut dan pernah mengintip gambarnya Tata Kota."

Tapi di SHM tertulis status tanah #PEKARANGAN. Jadi pasti bisa dikembangkan jadi perumahan.

"Gak bisa! Kalau zonanya hijau sudah pasti Ijin Lokasi tak bisa terbit, meskipun status tanahnya pekarangan."

Tapi di Banyumas dan Boyolali, asal status tanah pekarangan bisa dijadikan perumahan lho.

"Ini kota Semarang. Disini mengacu peta tata ruang. Jika zonanya hijau, apapun status tanahnya tak bisa dijadikan perumahan. Sebaliknya asal masuk zona kuning, meski status lahanmu sawah atau pertanian tetap bisa dijadikan perumahan. Ijin Lokasi pasti bisa terbit, setelah dilakukan proses pengeringan di BPN yang ditandai dengan terbitnya Pertimbangan Teknis Pertanahan."

Begitu ya, suhu AW?

"Ya, memang begitu aturannya. Lahan itu masuk zona hijau."

Duh, saya tidak tahu jika disini berlaku aturan seperti itu. Maklum saya biasa main di Banyumas, disana Pemda ngikut apa kata BPN, tanpa melihat tata ruangnya. Asal status pekarangan, pasti bisa jadi perumahan. Kalau statusnya pertanian (sawah), baru akan disesuaikan dengan peta tata ruang. Jadi kesimpulannya gimana nih?

"Temui pemilik tanah, siapkan alasan logis untuk batal. Jika memungkinkan uang tanda jadi diminta kembali. Jika tak memungkinkan, relakan saja hangus. Ini namanya BIAYA GOBLOK, hahaaa .."

STRATEGI MELAKUKAN PENGUKURAN LAHAN

TAK PERNAH IKUT SELEKSI CPNS TAPI JADI PNS

Saya kaget saat melihat seorang kawan yang saya tahu persis profesinya surveyor alias tukang ukur bersenjatakan alat TS (total stasion) atau theodolit, lagi memarkir mobil pick up nya ditepi sebuah jalan yang dekat hamparan tanah kosong, sebagian masih sawah.

Yang bikin saya kaget, dia datang bersama 2 orang lainnya, dan mereka semua memakai baju PNS seperti pegawai Pemda. Salah satunya yang tinggi kurus terlihat lucu karena memakai baju kedodoran.

"Eh bro, ngapain loe disini? Eh, sejak kapan kamu jadi PNS? Aneh aja ketemu kamu pakai baju PNS."

Ssssttt, jangan berisik bro. Kami sedang menyamar. Kami mau mengukur lahan seluas 8 ha disini, dapat job pengukuran dari pengembang besar yang meminati lahan ini. Takut ada gejolak harga dan gejolak sosial jika lihat tanahnya diukur ukur tanpa ijin. Makanya sengaja kami pakai baju PNS. Ntar kalau ketemu penduduk dan ditanyai, kami pura pura mengukur lahan untuk urusan SPPT PBB tahun depan.

"Haaaha, cerdik juga kamu bro. Tapi bagaimana kamu mau mengukur diam diam tanpa melibatkan pemilik tanahnya? Apa kamu tahu batas batas tanahnya?"

Tenang, kami punya data rincik peta bidang tanah yang kami peroleh dari orang kelurahan. Yang jadi koordinator lapangan untuk pembebasan lahan ini adalah mantan Kades. Jadi dia kenal dengan semua pemilik tanahnya.

Hehee .., saya terkesan dengan trick nya mengukur lahan dengan menyamar sebagai PNS. Pantesan ada yang bajunya kedodoran, mungkin itu baju pinjaman.

KRITERIA TANAH YANG DICARI UNTUK MEMULAI BISNIS PROPERTI SKALA PEMULA

KRITERIA TANAH YANG DICARI 

UNTUK MEMULAI BISNIS PROPERTI SKALA PEMULA

"Suhu AW, saya sangat terinspirasi oleh tulisan tulisan sampeyan, dan ingin memulai bisnis properti skala kecil. Mohon arahan suhu kriteria lahan yang saya cari yang seperti apa."

Begini kriterianya ...

1. Cari yang sudah bersertifikat.
2. SHM tak sedang diagunkan.
3. Status tanah pekarangan.
4. Cari luasan kecil, yang jumlah kavlingnya maksimal 5 kavling, guna menghindari resiko sulitnya proses splitsing SHM. Juga supaya bisa tetap memakai nama perorangan, bukan PT. Perijinannya lebih simpel, cuma splitsing dan urus IMB saja.
5. Luasan max 500 m2, jangan terlalu besar nanti sulit jualnya.
6. Harga max Rp 500 rb/m2, jangan terlalu mahal sebab dalam 1 bln kita harus bayar DP I kisaran 20%. Nominal 20% x 500 m2 x Rp 500 rb/m2 = Rp 50 jt masih terjangkau untuk diupayakan masuk dari konsumen dalam waktu 1 bln.
7. Cari yang sisi berhimpit jalan lebih besar dibanding sisi yang tidak berhimpit jalan (seperti contoh di gambar, guna menghindari ada yang harus dibuang untuk jalan).
8. Lahan harus bisa efektif 100%, tak boleh ada yang harus dibuang untuk jalan, guna menghindari biaya infrastruktur (jalan dan saluran).

"Kalau skema penawarannya bagaimana suhu AW?"

Begini skema penawarannya ...

- Uang tanda jadi Rp 2 jt atau Rp 5 jt, dibayar bersamaan dengan tanda tangan PPJB yang dilegalisasi atau waarmerking. Jangan sekedar buka kuitansi, harus ada perikatan yang draft nya kita siapkan sendiri.

- Setelah melakukan pembayaran uang tanda jadi boleh melakukan aktivitas penataan lahan (land clearing). Manual saja, pakai tenaga harian.

- Tempo 1 bln sejak uang tanda jadi, bayar DP I. Usahakan 10%, maksimal 20%.

- Setelah bayar DP I, pemilik harus mengijinkan dilakukan proses splitsing (pemecahan), dimana bea split menjadi beban kita. Dipecah masih keatas nama pemilik tanah.

- Pelunasan 6 bln sejak uang tanda jadi.

- Selipkan pasal emergency exit bahwa jika saat jatuh tempo 6 bln ternyata belum mampu melunasi, akan diberikan toleransi keterlambatan selama 3 bln dengan denda 2% atau max 3% perbulan.

"Begitu ya suhu? Terima kasih. Boleh minta draft perjanjiannya dengan pemilik tanah?"

Jika anda alumni kelas PKP (Perguruan Kungfu Properti), saya berikan via email. Tapi jika bukan alumni, maaf belum bisa berbagi, karena nanti ada banyak pertanyaan. Frekwensi kita harus disamakan dulu ...

"Boleh nanya lagi suhu AW?"

Maaf gak boleh. Ini saya lagi dinner dengan Marni. Please tolong jangan diganggu.

APA BEDANYA MARKETING DAN SELLING ?

APA BEDANYA MARKETING DAN SELLING?

"Om AW, apa bedanya MARKETING and SELLING di bisnis properti?"

Kujawab pakai bahasaku ya. Jangan nengok wikipedia atau definisi dari akademisi atau penulis buku yang formal dan berat. MARKETING menurutku adalah "mendatangkan prospek" sedangkan SELLING adalah "mengolah prospek."

"Bisa dijelaskan agak detail, om?"

Jobdesk #Marketing adalah mendatangkan prospek. Berapa banyak yang telpon, yang menghubungi via WA atau SMS, yang datang ke kantor pemasaran atau datang langsung ke lokasi proyek perumahan, itulah tolok ukur kinerjanya marketing. Jika marketingnya bener, pasti ada banyak telepon yang masuk, SMS/WA yang masuk, dan kunjungan prospek ke lokasi juga banyak.

Kesimpulannya, jika tidak bisa mendatangkan prospek, artinya kinerja divisi marketingnya tidak bagus.

"Bagaimana caranya supaya kinerja divisi marketing bisa bagus?"

Seharusnya yang duduk di posisi itu harus punya skill yang memadai. Harus tahu mengenai MARKETING PLAN, yaitu segmentasi targeting positioning dan aplikasinya ke product price place promotion. Tahu bagaimana caranya menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF (cost leadership, differensiasi, fokus), juga tahu bahwa setiap produk memiliki LIFE CYCLE PRODUCT dimana tiap phase (introductuon, growth, maturity, decline) membutuhkan strateginya sendiri.

"Begitu ya om? Duh, kalau gak punya skill Marketing Plan, pasti kinerjanya gak optimal ya .."

Begitulah.

"Kalau jobdesknya SELLING tentang apa om?"

Jobdesknya #Selling adalah mengolah prospek yang sudah didatangkan oleh divisi marketing. Jadi tugas sales adalah menghandle prospek yang telpon, yang chat/sms, atau yang datang langsung ke lokasi proyek atau kantor pemasaran. Mereka harus menguasai SELLING SKILL, yaitu teknik probing, teknik supporting dan teknik closing. Lebih mantap lagi jika sales menguasai bermacam macam teknik closing.

Kesimpulannya, jika prospeknya banyak akan tetapi yang bisa dikonversi menjadi closing hanya sedikit, berarti salesnya yang payah.

"Ajarin saya dong om AW, tentang MARKETING PLAN dan juga SELLING SKILL."

Kebetulan besok hari Senin tgl 21 Januari 2019 di *JAKARTA* ada Workshop Properti tentang Marketing Plan and Selling Skill jam 09 s/d 21. Info dan pendaftaran ke 0821 3762 5902.

"Woooww mau banget. Saya daftaaar ah."

KAPAN DILAKUKAN PENURUNAN HAK ?

KAPAN DILAKUKAN PENURUNAN HAK?

Jika lahan yg mau kita kembangkan statusnya masih HM (Hak Milik) dan hanya SHM tunggal. Dilakukan jika Ijin Lokasi (atau ijin yg sejenisnya) sudah terbit. Karena PT tak boleh memiliki HM melainkan harus HGB.

Nanti di buku sertifikat lama, tulisan Hak Milik dicoret dan diketik Hak Guna Bangunan. Kemudian nomernya juga diganti memakai nomor urut HGB.

Biayanya cukup mahal, masuk kategori PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).

"Itu maksudnya SHM tunggal apa ya?"

Maksudnya adalah: skema penurunan hak dan AJB PPAT/balik nama hanya cocok dilakukan untuk SHM tunggal. Jika SHM nya terdiri atas beberapa bidang (banyak), gak perlu pakai jalur penurunan hak, tetapi memakai jalur "Pelepasan Hak dan Permohonan Hak" supaya tak perlu ada biaya penggabungan.

Hak Milik dilepas oleh pemilik lama kepada negara, buku SHM asli diserahkan kepada BPN. Tanah menjadi milik negara. Pada saat yang bersamaan PT kita mengajukan permohonan hak kepada negara. Nanti negara akan mengabulkan permohonan tersebut, dengan menerbitkan 1 bidang SHGB baru yang luasannya setara dengan beberapa bidang yang tadinya dilepaskan haknya oleh pemilik lama.

"Kalau negara tak mau menyetujui permohonan hak yang kita ajukan gimana?"

Culik kepala BPN nya, kepalanya tutupi karung. Hajar saja pakai dengkul berkali kali hingga nyonyor.

JIKA UANG MUKA KONSUMEN LEBIH KECIL DARI BIAYA MEMBANGUN 1 UNIT RUMAH

JIKA UANG MUKA KONSUMEN LEBIH KECIL DARI BIAYA MEMBANGUN 1 UNIT RUMAH

Suhu AW, saya jual rumah T 45/90 seharga Rp 300 jt dimana konsumen cuma bayar DP Rp 45 jt saja. Padahal bea produksinya per unit Rp 90 jt. Bagaimana cara mensiasatinya? Oh ya, total cuma 12 kavling saja. Kami tidak mau berhutang atau ambil kredit dari bank.

Ada 4 OPSI ...

OPSI #1
Cari kontraktor yang modalnya kuat, minta dia kerja secara turnkey project alias full financiring, baru dibayar setelah unit terjual dan AJB PPAT (baca; lunas). Tapi harga borongannya harus dinaikkan minimal 10%, idealnya naik 15% supaya ada yang berani mengambil peran ini. Selisih itu dibebankan ke biaya bunga, atau mengurangi laba karena dianggap sebagai pemodal yang berbaju kontraktor.

OPSI #2
Jika legalitas sudah beres, setifikat sudah ada, sudah pecah per kavling, IMB juga sudah terbit, maka bisa dengan mengajukan KPR Indent. Akan tetapi jika proses sertifikasi belum selesai, sudah pasti tak bisa memanfaatkan fasilitas KPR Indent.

OPSI #3
Buka saja SPK ke kontraktor dengan skema pembayaran sbb;

Termin I (45%) bisa ditagih saat progres mencapai minimal 50%.
Termin II (50%) bisa ditagih saat progres mencapai 100%.
Termin III (5%) saat masa pemeliharaan selama 90 hari telah dijalankan.

Dengan skema seperti itu, uang muka konsumen cuma cukup untuk membayar Termin I saja. Untuk Termin II kita belum tersedia anggarannya. Tapi setidaknya bangunan sudah siap 100% dan bisa akad kredit, jadi kita bisa mengandalkan hasil pencairan KPR untuk membayar hutang kontraktor (Termin II dan III).

Ingat ya, kuatkan mental. Nanti saat kontraktor menagih Termin II ada kemungkinan uangnya belum ada. Harus siap siap diomelin oleh kontraktor. Bisa mundur kisaran 1 s/d 2 bln. Telinga bakal panas, hati harus tenang dan jangan baper. Pada akhirnya kita bisa bayar koq, cuma mundur.

OPSI #4
Jadwal serah terima dibedakan menjadi 3 tahap, dengan interval minimal 4 bln. Tapi jadwal bayar Uang Mukanya tetap 4 bln sejak pemasaran. Begini contohnya ...

Tahap I (kavling 1,2,3,4)
Jadwal Serah Terima Bangunan = Mei 2019
Jadwal bayar UM = Jan s/d April 2019

Tahap II (kavling 5,6,7,8)
Jadwal Serah Terima Bangunan = Sept 2019
Jadwal bayar UM = Jan s/d April 2019

Tahap III (kavling 9,10,11,12)
Jadwal Serah Terima Bangunan = Jan 2020
Jadwal bayar UM = Jan s/d April 2019

Artinya kita membangun kavling no 1,2,3,4 dengan memakai uang muka dari kavling no 5,6,7,8,9,10,11,12. Setelah ada pencairan atau pelunasan untuk kavling no 1,2,3,4 pasti cashflow sudah sehat dan bisa membangun kavling no 5 s/d 12.

LABA PROYEK FLPP MINIMAL 1,5 MILYAR PER HEKTAR

LABA PROYEK FLPP MINIMAL 1,5 M PER HEKTAR

"Met malam coach...saya murid PKP dr bjm...mhn maaf mengganggu...saya mau bikin action plan 80 unit @ 160 m2 dimana komponen yg diketahui adalah sbb harga kavling 60jt, bangunan 55jt, fee 1%, PLN dan air sktr 2jt, harga jual 142...infra sdh ada tinggal bersih bersih lapangan. SHGB dan IMB sdg proses pecah dan itu termasuk di harga kavling yg 60jt itu. dengan data diatas apakah saya bisa dapat untung kalau disitu saya masukan biaya ohc dan promo dp...mhn pencerahan nya coach..."

Oke saya jawab, meski tulisan anda agak ruwet tanpa spasi paragraf ..., heheee

Saya mulai dengan hitung hitungan dulu ..
Tanah + Infra + SHGB + IMB = 60 jt
Bangunan = 55 jt
Lustrik + Air + Fee = 4 jt
PPH = 1,4 jt
TOTAL = 120,4 jt

Selisih dengan pagu harga FLPP (140 jt) dari pemerintah cuma 19,6 jt. Duh, tipis sekali. Padahal itu belum termasuk OHC.

Jika asumsi OHC 25jt/bln x 24 bln umur proyek, total 600 jt. Dibagi 80 unit, beban OHC perkavling 7,5 jt.

Jadi HPP nya = 120,4 + 7,5 = 127,9 jt.
Laba per unit = Rp 12,1 jt

Ya ampuuun, kecil banget labanya. Itu kerja 80 kavling (setara 2 ha) cuma dapat laba 960 jt alias dibawah 1M. Sepertinya ini NOT RECOMMENDED.

MASUKAN / SARAN :
Kalau bisa type bangunan diperkecil, harga borongan per unit max 45 jt. Sehingga ada efisiensi 10 jt lagi per unit, dikonversi ke laba. Lumayan bisa dapat tambahan laba 800 jt lagi. Meski tetap saja labanya total 960 jt + 800 jt tidak ideal.

Kalau belum deal, itu harga Rp 60 jt per kavling sebaiknya digoyang lagi. Pokoknya harus turun supaya margin labanya bisa bertambah besar.

Sobat properti, jika anda kerjakan proyek FLPP seharusnya laba per hektar minimal Rp 1,5 M. Idealnya bisa Rp 1,8 s/d 2,4 M per hektar.

PROYEK FLPP LABA 4 MILYAR PER HEKTAR. APAKAH REALISTIS ?

PROYEK FLPP LABA 4M PER HEKTAR

"Mas AW, aku ditawari relasiku untuk memodali proyek FLPP di daerah Tegal. Butuh modal Rp 2,5M. Lahannya 3 ha, harga lahan Rp 165rb/m2. Potensi laba katanya Rp 12M. Saya dijanjikan dapat 50% alias 6M. Umur proyek 2,5 thn. Minta sarannya, ini feasible atau tidak?"

Sebelum saya beri pendapat, biar saya hitung dulu harga jualnya.

Harga tanah (brutto) : Rp 165rb/m2
BPHTB, bea not, dll : Rp 15rb/m2
Harga tanah (netto) efektif 60%
= 180rb : 60% = Rp 300 rb/m2 (*)

Biaya desain perijinan + pematangan lahan + overhead cost + bea bunga = Rp 350rb/m2 (**)
(Versi hitung cepat)

HPT = Rp 650rb/m3
Laba = Rp 4M/ha = Rp 670rb/m2
Harga Jual Tanah = Rp 1,32 jt/m2

Hmmm, harga jual sebesar ini untuk rumah FLPP sepertinya tidak realistis. Saya buktikan deh ...

T-36/72
Bangunan = 36 x 1,7 = Rp 61,2 jt
Tanah = 72 x 1,32 = Rp 95 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee = Rp 10 jt
Sub Total Harga = Rp 166,2 jt
PPh 1% =

Duh, itu jauh melampau pagu harga FLPP di tahun 2019 yang diestimasi Rp 140 jt.

Coba saya turunkan dengan luasan bangunan dan tanah yang diperkecil.

T-27/60
Bangunan = 27 x 1,7 = Rp 45,9 jt
Tanah = 60 x 1,32 jt = Rp 79,2 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee = Rp 10 jt
Sub Total Harga = Rp 135,1 jt
Gimmick = Rp 3,5 jt
PPh 1% = Rp 1,4 jt
HARGA JUAL = Rp 140 jt

Berdasarkan simulasi diatas, proyekmu tersebut masih feasible secara hitungannya. Tapi saya ragu apa menjual rumah mungil T-27/60 bisa laku disana, sedangkan pesaing kebanyakan menjual T-36/72. Yang realistis saja deh.

36/72
Bangunan = 36 x 1,7 = Rp 61,2 jt
Tanah = 72 x 950rb = Rp 68,4 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee = Rp 10 jt
Sub Total Harga = Rp 139,6 jt
PPh 1% = Rp 1,4 jt
HARGA JUAL = Rp 141 jt

Hitungan ini lebih realistis. Laba cuma Rp 1,8M per hektar, tapi pemasaran lebih mudah karena produknya T-36/72. Minta saja profit sharingmu 70%, bukan cuma 50%. Soal harganya Rp 1 jt diatas pagu pemerintah, sebut saja bea pilih unit yang tidak dihitung sebagai bagian dari uang muka.

"Mas AW kuajak kesana yuk? Survei harga, survei kompetitor, sekaligus membedah tuntas hitungan kita. Nanti bikin simulasi beberapa Action Plan."

Boleh saja. Week end nanti ya? Honorku 2 hari Rp 10 jt. Transport, hotel, dan makan minum diluar itu semua. Ditanggung pihak klien yang memakai jasaku.

"Beres mas. Aku bocahmu dewe, murid PKP juga."

MODUS MENJUAL RUMAH FLPP DIATAS PAGU HARGA PEMERINTAH

PENINGKATAN MUTU

Pak AW, menjual rumah FLPP diatas pagu harga pemerintah boleh gak sih?

"Boleh kalau gak ketahuan ..."

Yeah, jangan gitu dong mas. Saya mau jadi pengembang properti garis lurus saja. Tak suka garis kenyal yang suka zig zag begitu.

"Secara legal sebenarnya tidak boleh. Karena itu menyimpang dari target sasaran yang sebenarnya. FLPP menyasar MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah), makanya diberikan banyak kemudahan misal; bebas PPN, PPH 1%, DP 5%, bunga disubsidi, SBUM (Subsidi Bantuan Uang Muka), bantuan PSU (Prasarana Sarana Umum). Semua itu adalah niat baik pemerintah agar MBR bisa memiliki rumah."

"Jika ada pengembang menjual rumah FLPP seharga Rp 165 jt, padahal pagu harga cuma Rp 140 jt, memang ke konsumen bisa disebut sebagai biaya peningkatan mutu. Jadi konsumen harus bayar DP normal 5% ditambah bea peningkatan mutu Rp 25 jt."

Lantas dimana letak kesalahannya? Tidak merugikan siapapun. DP dan bea peningkatan mutu juga duitnya konsumen yang diperoleh secara halal, bukan dari nyolong.

"Begini lho. Orang yang mampu membayar DP sebesar (5% x 140 jt) ditambah peningkatan mutu Rp 25 jt sebenarnya tidak masuk kriteria MBR, jadi tidak layak disubsidi dan diberikan banyak kemudahan. Mereka seharusnya segmen kelas rumah komersil, tapi pengembang melakukan rekayasa agar bisa membeli rumah FLPP yang menikmati banyak kemudahan dan subsidi. Akibatnya subsidi pemerintah jatuh ke target market yang salah. Mirip orang yang mampu beli Innova tapi belinya Premium, padahal seharusnya beli Pertalite atau Pertamax. Disitulah letak penyimpangannya, yaitu pengembang membantu orang orang mampu mengambil haknya orang yang tidak mampu."

Wuihh ngeri .. Aliran garis kenyal yang begituan saya ogah melakukannya. Takut ada apa apa dibelakang hari. Jadi pengembang yang melakukan praktek seperti itu bisa disebut berkelakuan busuk ya pak?

"Tidak! Saya juga pengembang, tak rela disebut berkelakuan busuk. Saya sebut aliran #GarisKenyal saja. Yang lebih lentur, fleksibel, menyesuaikan dengan kondisi lapangan. Hal ini biasanya terjadi akibat perolehan harga tanah yang mahal, bea perijinan dan birokrasi yang mahal, juga harga material yang mahal. Tak ada orang berbisnis yang mau rugi. Jika menjual dengan harga sesuai pagu pemerintah bisa masuk harganya, saya yakin mereka tak akan serakah menjual diatas pagu harga."

"Apalagi untuk pengembang yang di daerahnya ada aturan luas kavling minimal 120 m2 atau 160 m2, duh makin susah itu dengan batasan pagu harga rumah FLPP dari pemerintah. Karena kepentingan Pemda menyangkut tata ruang pasti tidak sinkron dengan pagu harga dari pemerintah."

Jadi pengembang garis kenyal itu sebenarnya melakukan praktik seperti itu akibat kepepet ya?

"Begitulah. Sebenarnya saya bisa memahami tindakan mereka. Meskipun lebih bijaksana jika memperjuangkannya melalui asosiasi seperti REI APERSI dll, supaya pagu harga pemerintah disesuaikan supaya semua pihak (pengembang dan konsumen) tak ada yang dirugikan."