TAHAPAN MEMULAI BISNIS PROPERTI DENGAN MODAL CEKAK

BANYAK ISTRI MENYESAL DIKEMUDIAN HARI

Makelar : Pak AW, ada orang punya lahan di Bantul yang dekat ringroad selatan, dan mau kerjasama lho ..

AW : Ah, malas. Info anda gak valid. Infonya mau kerjasama, giliran ditindak-lanjuti ternyata pemilik tanah minta dibayar putus. Yang beginian gak sesuai dengan ajaran saya bahwa bisnis properti bisa disiasati dengan modal cekak hanya jika pembayaran tanahnya bisa deal dengan skim lunak.

Makelar : Serius ini. Infonya valid. Ayo kita survei lokasi dan nanti saya ketemukan dengan pemilik tanahnya langsung.

AW : Oke, besok siang kita survei lahan, sekalian dibuatkan appointment bertemu dengan pemilik lahan. Kalau saya minat, langsung saya negosiasi.

Survei lahan sudah saya lakukan, sekaligus survei kompetitor. Lahannya tidak terlalu bagus, tapi juga tidak jelek-jelek amat. Masih bisalah diakali supaya konsumen bersedia membeli. Sehingga saya langsung minta diketemukan dengan pemilik lahan.

Pemilik Tanah : Monggo monggooo pak AW... silahkan masuk, silahkan duduk.

AW : Maksud dan tujuan saya datang kemari, yang pertama tentunya ingin bersilaturahmi. Karena bagi saya banyak silaturahmi, banyak informasi, banyak opportunity, dan banyak rejeki.

Pemilik Tanah : Cocok sekali pak, banyak silaturahmi banyak rejeki, banyak istri menyesal dikemudian hari, hahahaha ......

AW : Hahahaha ...... Begini pak, terus terang saya bisa hadir kesini karena mendapat info bahwa bapak punya lahan dan mencari mitra kerjasama. Nah, saya menawarkan diri untuk mengambil peran tersebut, dan ingin menyepakati beberapa item penting sebagai berikut ;

Harga lahan Rp. 635.000/m2, dan luasan yang dibayar adalah luasan berdasarkan hasil ukur di lapangan, bukan luasan sesuai sertipikat

Profit sharing untuk pemilik tanah adalah 20%, sementara sisanya 80% menjadi bagian mitra. (sebenarnya saya harus membagi 10% lagi untuk anak dari pemilik tanah yang minta bagian tersendiri secara terang-terangan)

Pembayaran tanda jadi Rp. 10.000.000,- dilakukan bersamaan dengan penanda-tanganan draft kesepakatan.

Pembayaran uang muka Rp. 90.000.000,- dilakukan bersamaan dengan penanda-tanganan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual, serta pengakuan hutang.

Setelah itu akan dilakukan pengurusan perijinan atas nama PT yang didirikan bersama oleh pemilik tanah dan mitranya.

Jika perijinan sudah terbit, maka lahan akan dibalik nama ke atas nama PT

Mitra hanya akan mengeluarkan modal maksimal Rp. 600.000.000,-saja, dan selanjutnya apabila kondisi cashflow kurang sehat dan memerlukan modal tambahan, maka akan dilakukan dengan cara mengajukan kredit konstruksi melalui perbankan dengan mengagunkan lahan milik PT.

AW : Detail selengkapnya silahkan baca draft perjanjian yang sudah kami siapkan ya

Pemilik Tanah : Oke pak AW, saya orangnya simpel saja. Asal sama –sama untung, asal pak AW amanah, silahkan dikelola lahan saya. Masih banyak lahan lainnya menanti jika kita cocok bekerja sama di bisnis ini.

AW : Siaaaap graaak .....

Sobat properti, percakapan diatas hanyalah ringkasan dari proses negosiasi yang telah saya lakukan dengan pemilik tanah. Di alam nyata tentu saja prakteknya tidak sesimpel dan secepat itu. Pasti ada proses tawar menawar, proses tarik ulur, dan juga bagaimana saya harus mempengaruhi dan meyakinkan pemilik tanah agar bersedia lahannya dibalik nama ke PT. Semua jurus-jurusnya sudah diajarkan di workshop properti yang saya adakan yaitu ;

Menyepakati harga satuan tanah dengan memakai jurus taichi master supaya mendapatkan harga lahan yang kompetitif.

Menyepakati profit sharing dengan memakai jurus bedah rumah supaya kita mendapatkan prosentase profit sharing yang besar dibanding bagian pemilik tanah.

Membatasi modal dengan jurus 123, supaya rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu masih sangat menarik.

Memberikan pengamanan kepada kepentingan pemilik tanah dengan cara menjamin bahwa pelaksanaan AJB PPAT hanya bisa dilakukan apabila ada tanda-tangan dari salah satu direksi yang ditunjuk oleh pemilik tanah.

Memberikan pengamanan kepada kepentingan pemilik tanah dengan cara memberikan 1 speciment tanda-tangan di rekening bersama berasal dari pihak yang ditunjuk oleh pemilik tanah.

Nah, ini adalah foto saat saya melakukan pembayaran uang tanda jadi Rp. 10 juta kepada pemilik tanah, bersamaan dengan penanda-tanganan draft kesepakatan kerjasama.

Pelajaran apa yang bisa diperoleh sampai dengan tahapan ini??

Pelajarannya adalah bahwa kita harus bisa menemukan OPPORTUNITY. Dan opportunity itu adalah valid jika kita bisa mendapatkan lahan dengan cara bayar yang sangat lunak. Jika deal nya tidak lunak (misal lahan harus dibayar cash) maka anda akan sulit mendapatkan pemodal karena kebutuhan modal kerjanya besar. Andai kita berhasil menggandeng pemodal, kemungkinan besar profit sharing bagian anda yang menjadi arranger di proyek tersebut juga sangat kecil karena semuanya sudah diserahkan kepada pemodal. Jangan bilang pemodalnta rakus ya. Pasti wajar jika keluar modal besar juga minta laba besar. Makanya aturlah agar modal kerja yang dibutuhkan tidak besar, dan solusinya adalah dengan deal lunak dalam mendapatkan lahan.

Lihat deal diatas, hanya dengan membayar Rp. 100 juta, lahan boleh dibalik nama, dan ini adalah opportunity yang sangat bagus.

Kenapa saya merasa perlu membayar uang tanda jadi Rp. 10 juta? Karena saya ingin mengunci (locked) semua kesepakatan dengan pemilik tanah, supaya tidak geser atau berubah lagi. Selama kesepakatan dengan pemilik tanah belum dikunci, kita sulit melakukan tahapan selanjutnya yaitu mencari pemodal atau biasa disebut MPM (Mitra Pemilik Modal).

Sobat properti, setelah saya membayar tanda jadi ke pemilik tanah, bergegas saya ke kantor dan membuat BUSINESS PLAN. Jangan minta penjelasan secara detail disini, karena waktunya tidak mencukupi. Teknik membuat business plan saya ajarkan di workshop properti. Dan inilah business plan yang saya buat untuk opportunity diatas.

 

Daya tarik business plan tersebut terletak di alinea 1 halaman 1, yang berbunyi ;

 MODAL 775 JUTA LABA 510 JUTA 
DALAM WAKTU 18 BULAN

Itulah dagangan saya, yang menawarkan OPPORTUNITY seperti itu kepada pemodal yang bersedia membiayai proyek ini.Saya kirimkan business plan tersebut kepada beberapa pemodal yang ada di list saya. Tentu saja dilampirkan data pendukung misal; peta lokasi, rencana tapak (site plan), rencana denah, rencana tampak bangunan. Semua disajikan rapi supaya saya terlihat profesional dan capable di mata calon investor.

Tak sulit koq, hanya dalam waktu tak sampai 2 minggu, saya berhasil mendapatkan pemodal yang bersedia membiayai proyek tersebut, dengan inject modal 775 juta dan mendapatkan saham 45% didalam PT yang kami dirikan, dimana pemodal ditempatkan sebagai Komisaris Perseroan, yang juga memiliki akses kontrol terhadap jalannya proyek. Salah satunya dengan membubuhkan tanda-tangan didalam specimen rekening bank.

Nah, ini fotonya saat kami menanda-tangani akta pendirian PT baru didepan Notaris.

Sobat properti, lihat tahapan diatas. Tak sulit bukan untuk menjadi pengusaha properti? Asal tahu caranya, asal tahu tekniknya, anda bisa dapat saham goodwill lumayan meski hanya bermodal recehan. Dalam kasus diatas, saya hanya keluar 10 juta guna membayar tanda jadi saja, dan itupun dicatat sebagai talangan yang mendapat ganti setelah pemodal menginject modalnya. Dan saya mendapat saham goodwill 25%. Artinya saham goodwill adalah saham tanpa kewajiban setor. Selaku direktur utama, saya juga berhak mendapatkan gaji bulanan.

Apakah hanya dengan membaca artikel ini anda langsung bisa mereka-reka sendiri dan berani praktek?? Hmmm, tolong cermati urutan artikel ini. Masih ada 1 dokumen penting yang belum saya share disini, yaitu dokumen perjanjian antara saya dengan pemilik tanah. Dokumen itu bisa anda peroleh didalam workshop properti yang anda ikuti dengan instruktur Jin Properti. Bisa juga nanti saya berbaik hati untuk melampirkan di artikel ini jika ada dorongan untuk berbagi, hehehe ....