JATUH CINTA PADA PANDANGAN PERTAMA

JATUH CINTA PADA PANDANGAN PERTAMA
Momentum Lebaran

Apakah anda type orang yang bisa jatuh cinta pada pandangan pertama (fallin love in first sight)??

Kalau saya pribadi susah. Entah ya, mungkin karena di jaman saya masih muda dulu gak pernah ketemu DESI RATNASARI atau DIAH PERMATASARI yang jadi idola saya. Saya terkiung-kiung dengan penampilan sexy si gigi gingsul Diah Permatasari dalam lakon Si Manis Jembatan Ancol. Kalau ketemu salah satu diantara 2 wanita tersebut mungkin saya bisa jatuh cinta pada pandangan pertama.

Saya lebih klop dengan falsafah jawa yang berbunyi; WITING TRESNO JALARAN SAKA KULINO (cinta tumbuh karena kebiasaan bertemu). Karena sering bertemu, lama-lama jatuh cinta. Saat pertama ketemu kita anggap wanita didepan kita poinnya cuma 6,9 saja. Eh setelah 15x ketemu poinnya naik jadi 7,1. Lulus deh, karena passing grade nya adalah poin 7,0.

Lebaran hampir tiba nih ...
Apakah anda memanfaatkan momentum Lebaran ini guna menjaring konsumen-konsumen pemudik?? Lumayan lho menyasar para pemudik tersebut, karena sebagian besar diantara mereka yang sukses di perantauan tak jarang berhasrat investasi properti di kota kelahirannya. Meski nantinya hanya ditempati oleh ortunya atau saudaranya.

Berdasar pengalaman saya, konsumen jenis ini biasanya H+1 atau H+2 setelah semua tradisi silaturahmi dilakukan meluangkan waktu berjalan jalan keliling kota, ingin melihat-lihat perkembangan kota sambil wisata kuliner tentunya. Pastikan spanduk spanduk atau baliho informasi proyek anda terpasang di beberapa titik strategis yang bisa dilihat mereka. Saya sarankan memasang spanduk didekat tempat tempat kuliner favorit tempat pemudik bernostalgia.

Selling Point yang menarik di masa Lebaran ini adalah GIMMICK spesial yang dikaitkan dengan Lebaran, misal;

VILLA ANDONGSILI ASRI WONOSOBO
HADIAH LANGSUNG SEPEDA MOTOR
UNTUK TRANSAKSI s/d H+3 LEBARAN

Perlu dicatat bahwa pemudik ini waktunya sangat-sangat terbatas. Biasanya hanya bisa datang 1x itu saja. Jadi berusahalah dengan maksimal agar mereka bisa 'jatuh cinta pada pandangan pertama' ke proyek properti anda. Buatlah kondisi promo yang 'memaksa' mereka mengambil keputusan secepatnya.

Jangan biarkan mereka berlalu tanpa mengambil keputusan. Closing, closing and closing. Tekankan semangan ABC (always be closing) kepada sales force anda. Malah saya usul, jika biasanya UTJ 2jt khusus Lebaran kondisikan UTJ cukup 500rb saja. Biasanya uang sejumlah segitu tersedia di dompet.

Persiapkan proyek anda sebaik-baiknya, ibarat seorang pengantin yang menanti kedatangan sang mempelai. Berdandan secantik-cantiknya. Apalagi dalam momentum Lebaran seperti ini, saat jalan-jalan mereka pasti sudah mengajak pasukannya (istri, anak-anak), jadi kalau memang istrinya minat, bapaknya ringan merogoh kantung.

Usai silaturahmi Lebaran di kampung halaman, mereka akan pulang ke kota masing-masing. Sangat sulit menindak-lanjuti prospek yang belum mengambil keputusan saat sedang mudik.

Selamat LEBARAN. Mohon maaf lahir batin. Minal aidzin wal faidzin.

Semoga Lebaran membawa berkah; banyak closing ...

BUKA DULU TOPENGMU

BUKA DULU TOPENGMU

Mengubah Vacade Mengubah Nasib

Seorang teman mengeluh, karena membangun ruko 8 unit di lokasi yang cukup strategis, dengan progres 4 unit sudah 95% kok belum laku terjual barang 1 unitpun. Harga ruko 2 lantai 425 jt. Masih kompetitif.

Dia undang saya datang ke lokasi proyeknya untuk memberi advise. Jalan depan lebar dan padat. Lingkungan sekitar kebanyakan perkantoran. Malah 25 m dari situ ada ATM. Bagus juga. Kenapa tidak laku ya?

Saya memperhatikan vacade (tampak) bangunan dengan seksama. Merapal ilmu jin sambil mencari inspirasi. Sepertinya semua oke-oke saja. Sampai tiba-tiba mata saya melihat pintu ruko yang berupa folding gate besi warna dark brown.

Hmm .., ini dia penyakitnya. Ini ruko bagus tampaknya, tapi kesannya berat dan kurang welcome karena pintu foldingnya tidak memancarkan citra eksklusif. Pemilihan material pintunya menimbulkan kesan seolah ruko itu seperti fungsi gudang. Gelap dan tak memancarkan aura cerah.

Saya kemudian memberi advise sederhana saja; "Pren, bongkar pintu foldingnya. Ganti dengan pintu kaca semua, full. Paling banter juga 5 juta per unit. Kemudian segera pasang KWH meter, dan nyalakan lampu didalam terang benderang tiap malam supaya terlihat ada kehidupan dari luar. Percayalah, ini resep manjur buat atasi seretnya penjualanmu. Mengubah vacade mengubah nasib ...."

Dasar sudah tak ada ide lain alias buntu, teman saya ngikut saja apa saran saya. Membongkar 4 pintu dan keluar budget 4 x 5 jutaan. Padahal biasanya dia cerdas dan suka ngeyel soal biaya.

Puji Tuhan, tak sampai 2 bulan keempat unit ruko yang sudah dipasangi pintu kaca terjual habis. Dan sekarang teman saya melanjutkan pembangunan 4 unit sisanya langsung dengan pintu kaca.

Ibarat gadis cantik, sebelum ketemu jodoh mestinya jangan memakai topeng gelap. Supaya semua orang bisa menyaksikan betapa rupawan paras wajahnya.

Mirip lagunya Peter Pan; "Buka dulu topengmu .... " yang sedang saya putar sambil asyik menyiapkan materi workshop KETEMU JIN di Solo tgl 24-25 Sept nanti.

KISAH PAK DOSEN

KISAH PAK DOSEN

Melakukan Probing

Saya punya dosen lulusan Jepang, baik S2 ataupun S3 nya. Orangnya unik, karena membikin thesis atau desertasi dengan tulisan tangan, bukan ketikan komputer. Outputnya mirip jenis font 'free hand' di komputer. Rapi banget.

Kalau berangkat ke kampus selalu setia naik Vespa. Saat hujan lebat dia memakai jas hujan motif tentara. Unik dan nyeleneh banget.

Saya penasaran dengan dosen unik ini. Rasa ingin tahu saya begitu besarnya. Ingin mengetahu lebih jelas apa latar belakangnya.

Suatu ketika saya asistensi tugas di rumahnya. Ternyata ada sebuah mobil yang diparkir di garasi rumahnya, tapi diselimuti dengan cover plastik. Artinya dugaan bahwa pak dosen tak punya mobil sudah dimentahkan.

Saat asistensi tersebut saya iseng-iseng bertanya; Pak, ini mobil kok tak pernah dibawa ke kampus? Jawabnya; Iya, paling-paling saya pakai belanja ke supermarket yang tak jauh dari situ. Artinya pak dosen bisa nyetir. (mudah-mudahan punya SIM).

Dua hal sudah terpatahkan, yaitu soal punya atau tak punya mobil, dan bisa atau tak bisa nyetir. Ternyata pak dosen punya mobil dan bisa nyetir.

Saya makin penasaran dan nekat bertanya; Pak, berminat gabung dengan Komunitas Penggemar Vespa Antik gak? Saya kenal dengan beberapa pengurusnya.

Jawaban pak dosen justru mengejutkan; Wah, saya justru paling sebel lihat vespa vespa rombeng yang kayak sampah berkonvoi di jalanan. Vespa ini mesinnya berat sebelah, kalau mogok nuntunnya capek ..

Lha, pak dosen bukan penggemar Vespa ternyata. Lalu apa dong alasannya dia selalu ke kampus naik Vespa? Saya gagal menemukan alasannya. Malu deh ... Gagal melakukan probing.

Aktivitas yang saya lakukan diatas dalam Selling Skill disebut TEKNIK PROBING. Yaitu teknik melakukan penyelidikan untuk mengetahui latar belakang dan kebutuhan konsumen. Probing dilakukan secara terbuka (terang-terangan) ataupun tertutup (terselubung).

Probing mesti dilakukan untuk mengetahui kebutuhan yang tepat dari konsumen, sehingga saat kita menawarkan sebuah produk, bukan asal asalan melainkan sudah customize sesuai kebutuhan.

Sales Force kita mesti menguasai TEKNIK PROBING. Setidaknya supaya sales tahu siapa konsumen yang sedang dihadapinya, agar bisa menyodorkan produk dan skim bayar yang pas.

Misal;

Jika konsumennya PNS, maka mesti menyodorkan skim bayar UM dalam jumlah besar supaya angsuran KPR bulanannya kecil.

Jika konsumennya pramuria niteclub yang tak mungkin maju KPR, maka mesti disodorkan skim bayar secara bertahap 12 s/d 18x bayar.

Jika konsumennya pengusaha yang hobby memutar uang dalam bisnis, maka bisa disodorkan skim UM 10% karena pengusaha lebih memilih memutar uangnya dalam investasi yang produktif.

Darimana sales tahu background serta kebutuhan konsumen? Dengan cara sales melakukan probing (penyelidikan) kepada konsumennya.

Makanya, didik sales anda lebih cerdas dan lebih baik lagi dengan membekali mereka SELLING SKILL.

TRIO CICAK

TRIO CICAK
Amati Tiru Modifikasi

Sumprit, ini beneran, bukan asal ngarang. Saya lihat ada spanduk dan baliho terpasang di kawasan wisata Dieng, bahwa nanti hari Lebaran ada pentas artis dari ibukota, yaitu; TRIO CICAK dan DUO MACAN KUMBANG. Saya nyengir kuda membaca nama grup artis yang mau tampil itu. Entah artis dari ibukota sebelah mana, Tambun atau Parung, hehe ..

Nama TRIO CICAK sepertinya terinspirasi dari nama Trio Macan. Atau dari Trio Libels? Yang jelas bukan terinspirasi dari Getuk Trio Magelang. Kalau nama DUO MACAN KUMBANG mungkin juga terinspirasi dari Trio Macan, tapi karena ini cuma dua ekor macannya, sehingga dinamai DUO MACAN KUMBANG.

Gejala apakah ini?? Kok namanya dibikin mirip mirip? Sepertinya gak kreatif. Tapi ditelinga konsumen lebih mudah didengar, dan di benak konsumen lebih gampang nyangkut. Ketimbang membikin nama yang baru dengan konsep benar benar baru dan ide baru yang belum pernah dikenal konsumen sama sekali.

Sobat properti, di kota Semarang, merk wingko babat yang pertama kali ngetop adalah cap Kereta Api. Lalu sekarang ada merk Bus Malam, merk Sepur dll. Lucunya, gambar logonya mirip-mirip semua, padahal gambar bus dan kereta mestinya beda jauh ya?

Nah, jurus duplikasi atau imitasi atau memirip miripkan diri seperti itu dalam dunia marketing sah-sah saja. Yang penting jangan mirip 100%, nanti anda kena klaim melanggar hak cipta.

Biarkan orang lain yang beriklan, berpromosi, dan membelanjakan budget besar guna menciptakan awareness dalam membangun brand name di benak konsumen, entar kita tinggal dimirip miripkan saja langsung menancap lebih mudah di benak konsumen.

Kenapa anda tidak membikin PT dengan nama DUTA PRATIWI? Lalu membikin proyek dengan nama DUKUH WISATA? Kalau nama DUTA PRATIWI juga sudah dipakai orang, plesetin dikit aja menjadi DUTTA PRATIWI atau DUTA PRATIWIE.

Di Semarang ada proyek besar bernama Bukit Semarang Baru (BSB). Akronim BSB saya yakin terinspirasi dari BSD (Bumi Serpong Damai). Tak ada yang salah. Sah sah saja kok.

Buat apa anda repot-repot mendesain type bangunan baru (denah dan tampak) jika hal itu membuat anda keluar budget besar? Jalan-jalan saja ke komplek perumahan di kota anda yang sangat laku, lalu minta brosurnya. Cari type yang sesuai dengan rencana anda. Panggil arsitek baru lulus guna memodifikasi seperlunya, misal ganti warna cat atau sebagian vacadenya, maka outputnya adalah beda. Anda tak bisa diklaim oleh siapapun.

Anda takut disebut tidak kreatif? Memilah milah dan mencari mana yang mau dimirip miripin itu juga sebuah proses kreatif lho. Tak mungkin kita asal asalan. Kemudian mencari ide plesetan serta memodifikasi sebuah gambar rencana, itupun butuh skill.

Yang jelas, jangan pernah menjiplak 100%. Haram jadah hukumnya. Soal memodifikasi desain milik orang, lakukanlah saat modal anda masih pas pasan dan skala proyek yang anda kembangkan masih kecil. Anda masih FOLLOWER, tak perlu malu-malu. Efisiensi budget adalah keniscayaan.

Tapi jika nanti proyek anda sudah berkembang pesat, dan skala proyek lumayan besar, dimana posisi anda sudah menjadi CHALLENGER, tentu anda harus berhitung cermat jika mau mainkan jurus ATM (amati, tiru, modifikasi). Saat itu anda baru boleh kedepankan idealisme anda, karena lawan yang anda hadapi adalah MARKET LEADER. Tak mungkin anda memodifikasi produk mereka lalu berkompetisi dengan mereka.

Sukses buat kita semua.

MOMENTUM SAYUR BENING

MOMENTUM SAYUR BENING

Differensiasi


Biasanya saat lebaran, kami sekeluarga piknik keluar kota, terutama ke tempat saudara yang merayakannya. Ke Purwodadi atau Magelang. Bersilaturahmi dan bermaaf-maafan.

Tapi tahun ini mungkin punya agenda lain, karena anak sulung saya yang cewek kelas 3 SMP tiba-tiba punya ide aneh; "Papa aku gak mau jalan-jalan keluar kota. Aku mau jagain warung makan aja. Soale kalau Lebaran semua warung tutup, kalau kita buka pasti laris manis diserbu pengunjung."

"Semua orang juga bosan makan kupat opor sambel goreng yang full santan. Hari kedua pasti mereka mau cari variasi. Nah, khusus Lebaran kita jualan menu sayur asam dan sop aja. Yang enak dan segerr. Pasti banyak pembeli ngantri. Selain tentu saja mencari menu andalan warung makan kita, ES PISANG IJO ... "

Salut buat anak perempuan saya itu. Sudah ketularan ilmu marketing papanya. Dia tahu apa artinya DIFFERENSIASI. Menyajikan sesuatu yang berbeda, yang memiliki demand tersendiri. Saat semua menghadirkan menu santan, dia akan menyajikan sayur bening.

Dia tahu MOMENTUM. Saat warung yang lain tutup, warung makan kami malah akan buka. Ini saya sebut; Momentum Sayur Bening.

Saya jadi ingat tahun yang lalu saat Lebaran, saat pembantu mudik kampung, kami kesulitan cari makan. Terpaksa 2 hari makan sate sapi pak Kampleng Ungaran. Itu satu-satunya warung yang buka, selain McD 24 jam. Mungkin pengalaman Lebaran tahun lalu itu yang menginspirasi anak saya ini.

Supaya misi sayur beningnya berhasil, saya akan bantu buatkan spanduk MMT berbunyi;

LEBARAN WARUNG KAMI TETAP BUKA
MENU KHUSUS SOP DAN SAYUR ASAM
MINUMANNYA TETAP ES PISANG IJO


Jika anak saya tahu momentum sayur bening, kita semua mestinya juga bisa mencari momentum-momentum yang lain di bisnis properti. Ciptakan DIFFERENSIASI.

Saat yang lain berpikir rumah sederhana sehat (RSH) hanya type 22 (1 kamar) atau type 36 (2 kamar), beranikah anda membangun RSH type 54 (3 kamar) dari batako dan atap spandek??

‎ Saat yang lain berpikir setiap rumah mesti diberi carport yang membuat massa bangunan anda mesti mundur 4,5 m dari kavling terluar, padahal GSB cuma 3 m saja, beranikah anda membangun carport di lantai 1 dan rumahnya vertikal keatas supaya massa bangunan anda bisa maju kedepan sejauh 3 m dari sisi kavling terluar?

Saat yang lain menerapkan strategi rumah indent yang mewajibkan konsumen sudah mengangsur KPR selama 6 bln baru serah terima bangunan, beranikah anda menerapkan strategi rumah stok dimana begitu terbit Surat Persetujuan Kredit dari bank, konsumen langsung dipersilahkan masuk ke rumah baru??? Tanpa menunggu akad kredit.

Semua hanya contoh. Intinya, ciptakanlah differensiasi, tapi bukan asal different. Tetap mesti dikalkulasi benefitnya serta resikonya. Selamat mencoba.

TENGGELAM ATAU TIDAK?

TENGGELAM ATAU TIDAK?

Action Plan Adalah Kebutuhan

Dilakukan sebuah percobaan terhadap 10 anak-anak yang belum pernah diajari cara berenang sama sekali, tapi langsung dipaksa menyebur ke air yang dalam. Ternyata berdasarkan instink dan nalurinya, 10 anak-anak tersebut mampu survive dan tidak tenggelam. Bahkan pengalaman pertama masuk ke air tersebut sekaligus dijadikan pembelajaran buat 10 anak-anak tersebut untuk sebuah hal baru yang mengasyikkan, yaitu; BERENANG.

Hasil percobaan diatas tidak mempengaruhi prinsip saya bahwa sebaiknya seseorang diajari 'cara berenang' atau 'teknik berenang' terlebih dahulu sebelum diceburkan ke air. Boleh saja langsung diceburkan ke air sebelum diajari 'teknik berenang' asal kita selaku instruktur siap mendampingi dan jadi safety guard. Artinya ada mentor yang mendampingi.

Demikian pula pemahaman saya soal eksekusi pelaksanaan sebuah proyek properti setelah penguasaan lahan ada di tangan, yaitu bahwa sebuah proyek properti baru boleh dilaksanakan jika si Pimpro (pimpinan proyek) sudah menyiapkan ACTION PLAN untuk proyek yang akan dilaksanakannya. Action Plan tak harus secara detail ala modul yang diajarkan dalam Workshop KETEMU JIN PROPERTI, tapi Action Plan sederhana sekalipun asal memuat hal-hal yang pokok, sudah lebih dari cukup. Action Plan adalah kebutuhan.

Hal-hal pokok tersebut adalah ;
- Kebutuhan Modal Kerja
- Ekspektasi Laba
- Umur Proyek
- Budget Pematangan Lahan
- Budget Overhead Cost (OHC)
- Harga Pokok Tanah (HPT)

Diluar hal tersebut, yang perlu dipahami oleh seorang Pimpro adalah masalah LEGAL dan PERIJINAN. Saya sangat terhenyak ketika pernah ketemu sebuah kasus di Depok, seorang pemula dengan modal keberanian dan amunisi pas-pasan, mengeluh aplikasi KPR yang diajukan oleh konsumennya ditolak oleh bank. Alasannya? Karena lahannya belum sertipikat dan IMB belum terbit. Sementara progres fisik bangunannya sudah 90%.

Ya iyalah ... sudah pasti bank menolak KPR untuk sebuah obyek yang tak ada sertipikat dan IMB nya. Ini hal yang simpel dan sederhana. Tapi buktinya bisa terjadi. Penyebabnya karena minimnya pengetahuan Pimpro mengenai masalah legal dan perijinan.

Keberhasilan mendapatkan lahan, syukur-syukur HOT DEAL pantas disyukuri. Tapi sebelum melangkah lebih jauh, anda masih punya cukup waktu untuk sekedar bertanya dan berkonsultasi kepada praktisi dan mentor yang mampu memberi anda pencerahan soal membuat ACTION PLAN secara sederhana, syukur-syukur anda punya waktu mengikuti Workshop selama 2 hari agar memiliki skill membuat ACTION PLAN secara detail, sampai dengan proyeksi cashflownya.

Oh ya, saya lupa memberitahu bahwa percobaan terhadap 10 anak-anak di paragraf pertama diatas yang dimaksud adalah anak-anak GAJAH. Bukan anak manusia. Kalau percobaan terhadap 10 anak manusia dilakukan, hasilnya adalah 9 anak manusia tenggelam, dan 1 anak manusia selamat. 1 anak yang selamat itu bernama; TARZAN.

BARU 13 CALO YANG TERTANGKAP

BARU 13 CALO YANG TERTANGKAP

Otak Kanan Coy !!

Benar-benar otak kanan. Modal nekat. Gacuk ngglundung.

Sore ini usai rapat di Jakarta, saya langsung bergegas mau pulang langsung ke Semarang. Mau go show ke bandara gak berani. Kemungkinan dapat tiket kecil deh saat peak season Lebaran seperti ini.

Saya memilih go show ke stasiun Gambir saja. Berharap ketemu calo calo. Setahu saya baru 13 calo yang tertangkap, berarti masih gentayangan calo-calo lainnya.

Calo pertama menawarkan tiket Argo Sindoro jurusan Semarang seharga Rp 750.000,-. Mahal banget. Sambil mengucap amit-amit jabang bayi saya iyakan. Eh, 15 menit berlalu tiket yang dijanjikan tak kunjung datang.

Calo kedua menawarkan tiket Taksaka jurusan Yogya juga seharga 750.000 juga. Saya mikir-mikir, karena dari Yogya ke Semarang mesti naik travel lagi.

Tengok sana tengok sini gak ada calo lagi, saya kembali mencari calo kedua tadi yang menawarkan tiket Taksaka. Yeah, sudah keburu disambar orang tiket yang tinggal 1 seat itu.

Saya mulai panik. Saat ada calo ke 3 menawarkan tiket Cirebon Ekspres yang cuma sampai stasiun Tegal saja, saya langsung sambar seharga 350.000. Soal dari Tegal lanjut ke Semarang naik apa, itu urusan nanti. Mantan suporter nekat seperti saya takut apa? Yakin pasti bisa sampai ke Semarang dengan selamat.

Hehe .. Benar benar saya merasa otak kanan saya juga bisa dominan. Ala Lionel Messi. Biasanya saya suka kalkulasi ala otak kiri, mirip Christiano Ronaldo. Kali ini saya sangat menikmatinya.

Saya type orang yang tak berani menjual dagangan dan membagi brosur saat lahan belum saya kuasai.

Bahkan saya tak berani menjual kavling yang alas haknya belum berupa sertipikat (masih girik).

Saya type orang yang tak berani membangun sebelum IMB terbit.

Saya type orang yang selalu menyiapkan budget OHC (overheadcost) proyek mesti tersedia selama 6 bulan pertama karena berpandangan bahwa penerimaan normal baru mengalir mulai bulan ke 7 dan seterusnya.

Saya type orang yang mengajarkan kepada sales bahwa selama konsumen yang menyatakan batal secara lisan belum dibatalkan secara tertulis, maka unit tersebut belumlah menjadi stok yang bisa dipasarkan ke konsumen lain.

Saya type orang yang tak pernah menganggap sebuah proyek layak digarap jika tak memenuhi kaidah investasi 1:2:3 (modal 1 laba 2 waktu 3 tahun).

Tapi kasus naik Cirebon Ekspres ini menjadi bukti bahwa pada dasarnya manusia dikaruniai Tuhan otak yang luar biasa dan fleksibel. Terkadang dominan kanan, terkadang dominan kiri. Semua sesuai kebutuhan saja.

Tak perlu banyak pikir dan kalkulasi. Yang penting masuk gerbong. Bahkan saya menulis artikel ini didalam gerbong Cirex tanpa beban pikiran nanti dari Tegal ke Semarang naik apa. Enjoy aja coy.

Jika mampu mengajar cara membuat ACTION PLAN proyek secara detail, masak gak tahu mencari moda transportasi apa saja dari Tegal menuju Semarang.

Sepanjang tak lupa membawa kartu ATM, dunia ini gak jauh jauh amat kok.