DI BISNIS PROPERTI
ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Pernah mendengar era kejayaan petinju hebat asal Amerika yang bernama Mike Tyson si leher beton? Dia dicatat sejarah sebagai petinju termuda yang menjadi juara dunia kelas berat. Dia memiliki 'killing punch' yang sangat mematikan. Saat di era keemasan, semua lawannya dibuat jatuh terkapar dibawah ronde ke 5.
Itulah Mike Tyson, yang jarang bertanding sampai 12 ronde atau 15 ronde. Semua lawannya dipukul KO di ronde-ronde awal. Tyson selalu menyelesaikan pertandingan jauh lebih cepat dari jumlah ronde yang direncanakan. Kenapa? Karena dia memiliki 'killing punch' yang luar biasa. Tyson sangat yakin dengan kekuatan pukulannya, sehingga begitu bel ronde pertama dibunyikan, dia akan langsung merengsek maju menyerang musuhnya.
Tyson tahu kelebihannya terletak di power pukulan yang luar biasa. Asal bisa menyambar muka atau dagu dengan telak, maka tubuh lawannya yang berbobot 100 kg keatas akan berdebum jatuh ke kanvas. Dan itu dilakukannya dibawah ronde ke 5. Tak jarang musuhnya sudah KO di ronde 1 atau ronde 2.
Tyson memburu lawannya seperti singa kelaparan, mengayun ayunkan tinjunya menyerang lawan, tanpa takut kehabisan stamina. Tyson tak pernah berpikir menghemat nafas atau tenaga, dia cuma berpikir bagaimana pukulan hook, straight atau upper cut-nya mengenai kepala lawannya. Tyson tak mau ada ronde panjang, melainkan semua pertandingan berakhir dengan singkat.
* * *
Sobat properti, jika proyek properti anda memiliki power yang luar biasa seperti killing punch Mike Tyson, maka jangan ragu menggunakan kekuatan tersebut untuk menghabiskan dagangan lebih cepat. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan cepat habis rejeki cepat ngumpul. Jika bisa menghabiskan dagangan dalam waktu 6 bulan, kenapa mesti 18 bulan?
Kita pasti tahu bahwa biaya OHC (overhead cost) untuk sebuah proyek properti perbulan bisa mencapai puluhan juta sampai ratusan juta. Tergantung besaran proyek dan ramping gemuknya struktur organisasi proyek.
Jika kita ambil contoh sebuah proyek properti seluas 4 ha dengan asumsi durasi (umur proyek) 24 bulan dan biaya OHC Rp 50jt/bln, maka jika proyek selesai 18 bulan berarti ada efisiensi biaya 6 bln x Rp 50jt = Rp 300 jt. Dan efisiensi Rp 300 jt itu tentunya dicatat sebagai tambahan laba. Apalagi kalau selesainya proyek cuma 12 bln, silahkan hitung sendiri berapa tambahan laba yang dinikmati pemegang saham.
Sobat properti, power apa yang membuat anda punya keyakinan menyelesaikan pemasaran jauh lebih cepat dari proyeksi normal seperti seorang Mike Tyson yakin mampu menghabisi lawannya di ronde 1 atau ronde 2 saja?
Mungkin lokasi anda yang sangat strategis dan menarik. Mungkin harga anda yang jauh dibawah harga pasaran. Mungkin ada super benefit yang bisa dinikmati oleh konsumen anda yang tak mungkin disajikan oleh kompetitor lain. Jika komparasi antara power yang dimiliki proyek anda dengan proyek lain sangat ekstrem, maka tak ada salahnya anda memakai jurus Mike Tyson. Yakinlah bahwa anda mampu mengatasi kompetitor anda menghabiskan unit-unit yang dipasarkan dengan cepat.
Saya punya satu contoh kasus yang mampu membuat anda memahami jurus Mike Tyson ini dengan lebih baik, seperti contoh dibawah ini;
Di sebuah lokasi yang harga tanahnya 3 tahun lalu pasarannya sudah Rp 100.000/m2, mendadak bagai rejeki nomplok klien saya mendapatkannya awal tahun 2011 kemarin dengan harga cuma Rp 60.000/m2 melalui lelang dari sebuah bank. Oh ya, luasnya 4 hektar dan harga pasaran sekarang sudah Rp 150.000/m2.
Ini sebuah operasi akuisisi lahan dengan harga yg under value. Bayangkan bedanya antara harga perolehan dengan harga pasaran mencapai Rp 90.000/m2 (brutto). Kalau beda harga nettonya dengan asumsi efektivitas lahan 60% adalah Rp 150.000/m2. Jadi jika kita menjual kavling luasan 90 m2, sudah jelas harga jual kita lebih murah 90 m2 x Rp 150.000 = Rp 13.500.000,-
Wow, ini keunggulan kompetitif dalam harga jual tanah sudah ada di genggaman kita.
Selanjutnya, jika saya asumsikan biaya OHC per bulan Rp 100 juta dan proyek diestimasi berumur 24 bulan untuk kondisi konservatif (normal), maka kali ini saya yakin memakai jurus Mike Tyson dengan hanya menetapkan anggaran OHC selama 12 bulan saja. Artinya saya berspekulasi melakukan efisiensi sebesar Rp 100 juta x 12 bulan = Rp 1.200.000.000,-
Luasan lahan efektif adalah
= 60% x 40.000
= 24.000 m2
Ini disebut saleable area atau lahan yang bisa dijual. Sisanya 40% tak bisa dijual karena terpakai untuk sirkulasi, ruang terbuka hijau dan fasos fasum.
Berapa efisiensi yang diperoleh?
= Rp 1.200.000.000 : 24.000 m2
= Rp 50.000/m2
Jika asumsi luas kavling 90 m2, berarti harga jual produknya lebih murah Rp 50.000 x 90 m2 = Rp 4.500.000,-
Coba gabungkan efisiensi dari perolehan tanah yang undervalue (Rp 13,5 juta) ditambah efisiensi dari keberanian kita menetapkan umur proyek 12 bulan saja sebesar Rp 4,5 juta. Total efisiensi Rp 18 juta. Ini ibarat gabungan pukulan hook dan pukulan upper cut dari seorang Mike Tyson yang bakal mampu mengkanvaskan pesaing-pesaingnya di kelas yang sama.
Hasilnya? Bukan selesai 12 bulan tapi malah selesai 10 bulan. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan habis rejeki ngumpul. Justru dapat tambahan (extra) laba lagi 2 bulan x Rp 100 juta = Rp 200 juta.
Itulah yang dinamakan jurus Mike Tyson. Yaitu menghabisi lawan dibawah ronde ke 5. Hanya bisa dilakukan oleh mereka yang punya power luar biasa kuatnya. Bagi yang powernya datar-datar saja, jangan coba-coba terapkan jurus ini. Bisa-bisa nafas dan stamina habis sebelum waktunya dan malah dipukul KO oleh musuh.
Catatan; perhitungan diatas diasumsikan bahwa kualitas bangunan dan kualitas infrastruktur sama dengan pesaingnya. Sehingga efisiensi yang dijelaskan diatas hanya dari faktor harga jual tanah dan overheadcost saja.
