CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH BERSEDIA LAHANNYA DIBALIK NAMA KEATAS NAMA PERUSAHAAN ANDA

MURID YANG CERDAS 

Seorang eks peserta workshop mengabari saya kalau dirinya sudah mendapatkan
prospek hot deal dengan pemilik tanah seluas 1,7 ha yang menghargai tanahnya Rp 600.000/m2, dengan DP 10% dan sisanya dibayar sesuai progres penjualan tanah kepada konsumen. Pelunasan tanah harus dilakukan maksimal 24 bulan sejak IMB terbit, dimana harga tanah di tahun ke 2 naik otomatis sebesar 10% untuk lahan yang belum dijual kepada konsumen, dan pembagian profit sharing 30% untuk pemilik tanah.

Wow!!! Ini murid yang cerdas. Karena semua resep nego dengan pemilik tanah yang saya ajarkan di kelas workshop telah dia terapkan semuanya dengan benar, yaitu ;

1. Mendapatkan lahan dengan harga yang wajar sesuai harga pasaran. (Dia mengaku menerapkan JURUS TAICHI MASTER yang saya ajarkan di workshop).

2. Mendapatkan deal profit sharing 70:30, dimana MPT (mitra pemilik tanah) mendapat porsi hanya 30% saja, lebih kecil dibanding porsi 70% milik MPK + MPM (mitra pemilik keahlian + mitra pemilik modal). Dia mengaku saat nego menerapkan JURUS BEDAH HARGA RUMAH yang saya ajarkan di workshop, sehingga bisa meyakinkan MPT untuk menerima profit sharing lebih kecil.

3. Mendapatkan deal bahwa umur proyek adalah 2 tahun, karena di workshop saya ajarkan bahwa mengenai waktu pelunasan tanah harus memakai asumsi konservatif 1 ha = 1 tahun, 2 ha = 2 tahun, dst. Sehingga kalau luasan 1,7 ha diselesaikan 2 tahun masih relevan.

4. Mendapatkan deal mengenai grass period, sehingga hitungan waktu 24 bulan pelunasan dihitung sejak ijin (baca; IMB) terbit, bukan sejak pembayaran DP. Setidaknya ini bisa mendelay kewajiban kisaran 2-4 bulan.

5. Mendapatkan deal bahwa DP pembayaran tanah hanya sebesar 10% saja, sementara sisanya dibayar sesuai progres pelepasan tanah kepada konsumen.

"Om Jin, dengan semua kondisi deal diatas, apakah semua sudah lengkap atau masih ada yang perlu dikondisikan ulang dengan MPT (mitra pemilik tanah)? Saya perlu advise soal teknik eksekusi lahannya. Bagaimana SKENARIO LEGAL nya?" tanya eks murid workshop tersebut.

Kemudian saya menjelaskan bahwa selain Skenario Legal, masih ada 1 hal lagi yang perlu dikondisikan, yaitu "Menyatakan kepada MPT mengenai berapa skala investasi yang akan ditanamkan di proyek tersebut."

Seperti yang sering saya ajarkan di workshop, proyeksi laba biasanya 1x harga tanah. Jadi kalau luas lahan 1,7 ha @ 600.000/m2, maka potensi laba totalnya adalah 10,2 milyar. Dibulatkan 10 milyar. Jika bagian MPT adalah 30% alias 3 milyar, maka bagian MPK + MPM adalah 70% alias 7 milyar.

Untuk sebuah proyek dengan target laba 7 milyar, maka skala investasi maksimal yang bisa dibudgetkan adalah 50% dari potensi laba alias 3,5 milyar saja. Meskipun demikian jangan sampaikan kepada pemilik tanah bahwa kita akan berinvestasi senilai 3,5 milyar. Katakan saja kita akan berinvestasi sebesar 2,5 milyar saja. Selama lahan tidak ada pengurugan atau memotong tanah, maka modal kerja 2,5 milyar untuk mengembangkan lahan 1,7 ha masih relevan. Bahkan kalau itu proyek saya pribadi, dengan ilmu jin yang saya kuasai saya berani mematok modal kerja hanya 2 milyar saja. (di workshop ada pelajaran REKAPITULASI MENGHITUNG MODAL KERJA PROYEK),

Mengenai SKENARIO LEGAL, tidak ada opsi lain mengembangkan proyek ini selain memakai badan hukum (baca; PT). Karena luasan 1,7 ha pasti tidak bisa dikelola memakai nama perorangan atau pribadi. Regulasi soal hal ini sekarang sangat ketat, bagi yang melanggar biasanya mendapat kendala saat mau melakukan pemecahan sertipikat (baca; tak bisa split lebih dari 5 kavling). Konsekwensi turun hak dari HM menjadi HGB sudah pasti terjadi.

Kemudian saya menyarankan urutan seperti ini yang harus dijelaskan kepada MPT, yaitu;

SKENARIO A

Step #1 : MENDIRIKAN PT
Meminta kepada MPT agar mendirikan PT baru (dokumen lengkap: akta pendirian, SIUP, TDP, NPWP, pengesahan Depkumham, keterangan domisili) dengan pemegang saham dan pengurus semuanya dari internal MPT. Estimasi biaya 10 s/d 12,5 juta.

Step #2 : MENGURUS PERIJINAN
Meminta kepada MPT agar mengurus perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi atau Ijin Prinsip. Tentunya terlebih dahulu dibuatkan desain siteplan dll sebagai dokumen pendukungnya. Estimasi biaya 100 s/d 125 juta.

Step #3 : BALIK NAMA
Jika Ijin Prinsip/Ijin Lokasi sudah terbit, maka SHM atas nama MPT dibalik nama menjadi atas nama PT, dan statusnya otomatis turun menjadi HGB. Ada 2 pajak yang dibayar, yaitu; PPH final 5% (asumsi SPPT PBB hanya 200.000/m2) sebesar 170 juta. Pajak ini dibayar oleh MPT sebagai Penjual/pelepas hak. Dan juga BPHTB senilai 167 juta. Pajak ini dibayar oleh PT (pemegang sahamnya juga MPT) sebagai Pembeli/penerima hak. Total biaya pajak senilai 337 juta.

Jika akumulasi biaya dari #step 1 s/d #step 3 dijumlahkan, maka hasilnya adalah 447 juta.

Semua biaya itu menjadi beban kewajiban MPT, supaya kemudian MPT bisa berhadapan dengan mitranya (baca; kita) dalam kapasitas PT bertemu PT guna melakukan kerjasama melalui MoU khusus, ataupun dikondisikan dalam status PPJB notariil beserta kuasa menjual.

Saya jamin MPT akan terbelalak matanya dan tak mau ditempuh skenario tersebut. MPT tak bakal mau keluar biaya sebanyak itu dari kantongnya sendiri.

Nah, ketika matanya terbelalak kaget, atau minimal dahinya berkerut menatap angka ratusan juta yang harus ditanggungnya, sebenarnya saat itulah peluang bagi kita sudah ada didepan mata, yaitu agar MPT bersedia mengikuti skenario yang sudah kita persiapkan.

Sobat properti, skenario step #1 s/d #3 diatas sebenarnya mengandung 1/2 jebakan. Dimana seolah-olah kita memberikan opsi kepada MPT untuk tetap mengangkangi tanahnya dengan dibalik nama ke PT dimana MPT menjadi pemegang sahamnya sendiri. Akan tetapi dalam prakteknya itu sulit direalisasi, karena MPT tak bakal mau keluar duit sendiri hanya demi menjalankan skenario legal.

Saatnya anda menjadi dewa penyelamat, dengan menolong MPT supaya tetap bisa ngangkang (baca; mengontrol tanahnya) akan tetapi tidak sampai keluar uang 1 sen pun, dengan mengajak MPT menjalani urutan proses dibawah ini;

SKENARIO B

Step #1 MENDIRIKAN PT BERSAMA
MPT, saham 30%
MPK + MPM, saham 70%

Kom-Ut = wakil MPK + MPM
Kom = wakil MPT
Dir-Ut = wakil MPT
Dir = wakil MPK + MPM

Modal Dasar = 2.500.000.000
Modal Disetor = 2.500.000.000

Note ;
MPT punya kewajiban setor 30% x 2.500.000.000 = 750.000.000, akan tetapi tidak perlu setor karena sifatnya ini adalah saham goodwill.

Step #2 MENGURUS PERIJINAN
Perijinan diurus, dimana beban biaya ditanggung oleh PT yang dibentuk bersama oleh MPK dan MPK + MPM. Jadi bukan ditanggung sendiri oleh PT milik MPT seperti rincian diatas sebelumnya.

Step #3 BALIK NAMA
Setelah ijin prinsip / ijin lokasi terbit, maka akan dilakukan proses balik nama. PPH Final 5% dibebankan ke MPT, dan MPT harus membayarnya sendiri dengan mengambil sebagian dari penerimaan Uang Muka pembayaran tanah. Sedangkan BPHTB dibayar oleh PT selaku penerima hak.

Sobat properti, jika ada Skenario A dan Skenario B, menurut pengalaman saya selama ini, MPT cenderung memilih skenario B karena lebih meringankan di pihak dia. Dia bebas dari biaya mendirikan PT, biaya perijinan, dan BPHTB. Bandingkan dengan skenario A dimana dia harus menanggung semuanya.

Soal kekuatiran MPT mengenai tanah yang dibalik nama ke PT, jelaskan saja bahwa MPT dijamin aman, karena ;

1. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka AJB PPAT hanya bisa ditanda-tangani oleh Dir-Ut yang merupakan representasi dari MPT sendiri.

2. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka Dir-Ut perlu persetujuan dari Dewan Komisaris (baca; bukan salah satu komisaris saja), dimana salah satu anggota Dewan Komisaris adalah MPT sendiri.

3. PT akan membuka joint account di bank, dimana 2 diantara 4 specimen tanda-tangan adalah wakil dari MPT sendiri. Dijamin aman karena semua arus uang keluar-masuk bisa dikontrol oleh MPT.

Sobat properti, lakukan skenario diatas dengan baik dan benar, maka outputnya adalah kondisi dimana MPT akan rela melepaskan tanahnya untuk dibalik nama ke PT yang anda dirikan bersama MPT, karena dia merasa aman dan punya akses kontrol yang kuat atas tanah dan atas keuangan. Apalagi dirinya sendiri atau wakil dari MPT berhak duduk sebagai Dir-Ut yang merupakan representasi dari PT.

Enak bukan? Hanya sediakan modal 2,5 milyar saja, maka PT anda punya penguasaan atas lahan yang nilainya setara 10,2 milyar. Dan potensi laba yang menjadi hak anda adalah sebesar 70% x 10 milyar. Wow!!!! Bikin air liur menetes.

Sobat properti, yang saya jelaskan diatas hanya yang enak-enak saja. Sementara potensi bahaya dan resikonya sengaja belum saya jelaskan disini. Ada 2 resiko besar yang bisa menjegal jalannya proyek jika dieksekusi dengan skenario diatas. Dan jika anda mau tahu resiko apakah gerangan? Dan bagaimana cara mengantisipasinya, ikuti saja WORKSHOP PROPERTI 2 HARI yang diselenggarakan oleh Jin Properti. Semua dikupas tuntas disana. Silahkan saja lihat jadwal workshop terdekat.

PENTINGNYA ADMINISTRASI PEMASARAN DIDALAM BISNIS PROPERTI

ASTAGA, RUBEN AKAN DINIKAHI ERICK

Kami punya konsumen keren bernama pak Ruben. Wajah ganteng, kulit putih, dandan kelimis, dengan bau parfum yang feminim. Bener koq baunya feminim, bukan salah ketik. Gaya bicaranya agak genit. Kalau lihat KTP nya, usia sudah 38 tahun, tapi statusnya masih single. Hmm, sales saya bisik-bisik: "Ini golongan melambai pak ...."

Pak Ruben, ehh Ruben aja (dia tak suka dipanggil pak) sudah membayar booking fee untuk pembelian 1 unit rumah 2 lantai type 102. Booking fee nya senilai Rp 5 juta. Dan sesuai aturan main, Ruben harus bayar Uang Muka pertama sebesar 5% yang jatuh tempo 2 minggu sejak booking fee.

Ketika staf keuangan kami menghubungi Ruben 2 hari sebelum tanggal jatuh tempo, dia memberi-tahu bahwa tak jadi melanjutkan pembelian rumah karena dia mau menikah dengan warga negara Belgia dan rencananya mau ikut pindah ke Belgia. Ruben mengatakan via telepon bahwa dia merelakan booking fee nya senilai Rp 5 juta hangus sebagai sanksi pembatalan.

Staf keuangan melaporkan hal ini kepada saya, dan dengan cepat saya kembali memasukkan unit yang sempat dibeli Ruben ke daftar stok yang bisa dijual kembali kepada konsumen lain. Saya percaya info dari staf keuangan sudah valid.

Eh dasar hoki, hanya berselang 1 hari sejak saya anggap batal, unit rumah type 102 ex Ruben langsung terjual kembali. Mungkin karena lokasinya yang hook dan dekat taman, jadi banyak peminatnya. Pembelinya seorang perwira polisi bernama pak Rudi (maaf tak berani saya sebutkan nama aslinya). Hari itu juga pak Rudi sudah membayar booking fee senilai Rp 5 juta.

Berselang 3 hari sejak pak Rudi membayar booking fee, eh Ruben datang ke kantor membawa uang tunai Rp 30 juta. Katanya mau bayar Uang Muka ke-1. Alamaaak, bukannya Ruben sudah batal karena mau menikah dengan orang Belgia? Saya panggil staf keuangan saya untuk klarifikasi. Ruben mengaku memang betul dia sempat menyebutkan mau batal, tapi masih sebatas lisan dan tak ada surat tertulis apapun. Jadi Ruben tak mau dianggap batal dan tetap ingin melanjutkan transaksinya.

Saya bingung. Kami melakukan penjualan ganda. Satu unit rumah kami jual kepada 2 konsumen yang berbeda, dan dari keduanya kami sudah sama-sama menerima booking fee. Tak mungkin berlanjut keduanya. Salah satu mesti ada yang batal, dan saya condong membujuk Ruben saja yang batal atau pindah kavling. Kalau untuk membatalkan transaksinya pak Rudi yang perwira polisi, terus terang saya takut.

Saya tak kekurangan akal. Saya panggil staf saya yang paling ganteng (namanya Dwi Priono) untuk bernegosiasi dengan Ruben. Pokoknya Ruben harus pindah kavling atau batal dan booking fee dikembalikan penuh.

Syukurlah, Dwi dengan pesona kumisnya berhasil membujuk Ruben untuk pindah kavling. Alhamdulilah, kami tak jadi kena kasus pidana untuk kasus penjualan ganda. Ketika memberi laporan, Dwi sambil tertawa bercerita bahwa Ruben sedang berduka karena dibohongi kekasihmya yang bernama Erick dari Belgia. Astaga, kekasihnya ternyata laki-laki, hahaha ..

Sobat properti, kisah diatas cuma fiktif. Tapi seandainya kasus demikian benar-benar terjadi, itu menandakan lemahnya sistem administrasi pemasaran anda. Sebuah pembatalan tak bisa diverifikasi jika hanya disampaikan secara lisan via telepon. Tetap harus dikirimi surat konfirmasi secara tertulis, dan diberikan waktu minimal 7 hari kepada konsumen yang sudah menyatakan batal via telepon untuk memgambil sikap. Jika tidak melakukan pembayaran apapun, maka surat konfirmasi tersebut sudah bisa dijadikan bukti telah terjadi pembatalan.

Pembatalan dari konsumen yang baru membayar booking fee biasanya relatif mudah karena seandainya hangus sekalipun, konsumennya rela karena nilainya kecil. Lain cerita jika sudah membayar sejumlah uang muka yang cukup besar, pasti akan ribut tentang berapa nilai yang dipotong dan kapan pengembalian uang muka akan dilakukan.

Berapa nilai yang dipotong dan berapa yang akan dikembalikan serta kapan waktu pengembaliannya, semua harus sudah diatur di klausul Perjanjian Perikatan Jual Beli. Pernyataan batal juga harus dibuatkan kesepakatannya berupa Akta Pembatalan.

Penjelasan lebih detail mengenai PPJB, surat konfirmasi, akta pembatalan serta pengenalan form nya (termasuk simulasi) akan disampaikan dalam WORKSHOP PEMASARAN DAN ADMINISTRASI PEMASARAN PROPERTI yang diselenggarakan tgl 10-11 Oktober 2015 di Kelapa Gading Jakarta. Berminat, hubungi 0813 1760 3511 Dwi Priono Kungfuproperti

STRATEGI PEMASARAN PRODUK BARU

ANT MAN

JAGOAN BARU KITA

Jika anda ditanya tentang tokoh komik atau superhero seperti Thor, Hulk, Captain America atau Iron Man, mungkin anda mengenali tokoh superhero tersebut. Komiknya sudah banyak dibaca, dan film layar lebarnya juga sudah beberapa kali dirilis.

Tapi coba anda ditanya tentang tokoh superhero bernama ANT MAN (manusia semut), pasti tak banyak yang tahu. Saya yang notabene pembaca komik sejak kecil, juga tidak tahu sama sekali tentang tokoh ini. Padahal konon karakter Ant Man sudah ada komiknya sejak tahun 1962, meski baru sekarang dibuat film layar lebarnya sebagai jagoan tunggal.

Film Ant Man baru saja saya tonton di gedung bioskop. Nontonnya juga tak sengaja, karena usai antar anak saya beli buku di Gramedia, mendadak diajak nonton film yang judulnyapun baru saya ketahui saat beli tiketnya. Cukup menghibur, jagoannya keren karena bisa mengubah ukuran massa tubuhnya dari besar menjadi kecil dan sebaliknya, juga bisa berkomunikasi dengan semut-semut yang menjadi pasukannya.

Mau tak mau, suka tak suka, sejak hari ini di benak memori saya sudah tercantum nama Ant Man sebagai superhero kelompok Marvel yang boleh jadi suatu ketika nanti akan bergabung menjadi salah satu anggota The Avenger.

Sobat properti, baru pertama kali saya lihat karakter Ant Man, tapi saya suka dan tertarik, dan sudah pasti langsung mengingatnya sebagai jagoan seperti Hulk, Iron Man dll. Saya malah berharap di film Avenger berikutnya manusia semut ini ikut bergabung. Pasti keren jika ada aliens dari luar galaxy yang mati akibat telinganya digerogoti semut api, hehe ..

Analogi apa yang bisa saya sampaikan dari manusia semut ini? Ternyata meski di benak konsumen sudah diisi memorinya dengan produk produk lama yang sudah hadir terlebih dahulu dan dikonsumsi oleh mereka, tetap ada ruang bagi munculnya produk baru yang bisa juga diterima oleh mereka. Dan bahkan jika produk anda memiliki benefit yang menarik, bisa langsung nangkring di benak konsumen dalam level setara dengan produk-produk lama. Buktinya Ant Man langsung masuk benak saya didalam daftar superhero yang saya kenal.

Jangan merasa minder jika anda akan mengembangkan sebuah proyek properti di sebuah kota yang baru pertama kali anda masuki, dan mengetahui fakta bahwa disitu ada beberapa pemain lama yang sudah ngetop dan dipercaya oleh konsumen. Sepanjang produk baru kita memiliki inovasi dan benefit yang juga menarik di mata konsumen, maka kita masih tetap berani berkompetisi.

Itulah gunanya anda perlu belajar ilmu marketing mengenai cara menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF. Supaya produk properti anda mampu bersaing di pasaran, bahkan jika harus berhadapan dengan pengembang-pengembang lama yang sudah terlebih dahulu eksis.

Itulah gunanya anda perlu belajar ilmu promosi, tentang bagaimana cara menciptakan AWARENES di benak konsumen, agar produk kita meski baru tapi sudah masuk ke benak konsumen dan diingat oleh mereka, dan jadi salah satu referensi untuk dipilih jika mereka ada niatan membeli produk properti. Strategi promosi juga harus diaplikasikan sesuai dengan phase life cycle product nya. Strategi promosi di phase perkenalan berbeda dengan strategi promosi di phase pertumbuhan atau kedewasaan.

Materi memgenai cara menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF, LIFA CYCLE PRODUCT,  dan juga STRATEGI PROMOSI demi menciptakan AWARENESS ada didalam bagian modul yang disampaikan di workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan.

Salam properti !!!