SELAMAT ATAS TERPILIHNYA MB SEBAGAI GUBERNUR DKI
Metode Quick Count
www.JinProperti.com - Setiap kali terjadi Pilkada, maka selalu dibarengi dengan munculnya QUICK COUNT (hitung cepat) hasil Pilkada yang dilakukan oleh sebuah lembaga atau pihak-pihak tertentu yang berkaitan dengan penyelenggaraaan Pilkada.
Jika pencoblosan dilakukan s/d jam 14 siang, dan kemudian perhitungan suara di tiap TPS dilakukan antara jam 14 s/d 15, jangan heran jika jam 15.30 sudah muncul versi Quick Count-nya.
Ini abad teknologi, era social media. Cukup dengan menempatkan 1 orang wakilnya di seluruh TPS yang ada, dan kemudian wakil tersebut mengirimkan data hasil perhitungan suara di TPS yang menjadi pantauannya via sms atau telepon, maka data valid langsung diperoleh, untuk bisa dimasukkan ke tabel tabulasi data quick count yang bisa dishare ke publik.
Jangan heran jika disaat kotak-kotak suara resmi sedang diusung dari TPS ke KPUD, di dunia maya sudah berseliweran hasil quick count-nya. Bahkan terkadang media online ada yang sudah berani memberitakan secara bombastis, misal; SELAMAT ATAS TERPILIH MB SEBAGAI GUBERNUR DKI. (MB = Malih Bolot, pasangan no 13, dengan slogan Ayo Jakarta Ketawa).
Sobat properti, sebagai praktisi properti terkadang anda juga perlu memiliki ilmu hitung cepat (quick count) disaat anda sedang ditawari lahan dan sedang menganalisa sebuah lahan, apakah cukup kompetitif jika dikembangkan menjadi sebuah proyek properti.
Ilmu hitung cepat (quick count) versi PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti) dilakukan dengan otak anda langsung sebagai processornya, dan mungkin dibantu secarik kertas dan kalkulator. Anda melakukannya sendiri (tidak dibantu staf atau asisten) dan mungkin melakukannya didalam mobil atau sambil duduk ditemani secangkir kopi.
Metode urutannya sebagai berikut;
A. KUMPULKAN DATA KOMPETITOR
B. HITUNG HPT (Harga Pokok Tanah)
C. TETAPKAN LABA
D. HITUNG HARGA JUALNYA
A. KUMPULKAN DATA KOMPETITOR
Jika anda sedang mensurvei serta menganalisa sebuah lahan, maka kumpulkanlah data kompetitor yang diambil dalam radius 2 km diseputar lahan yang anda analisa. Kumpulkan sebanyak-banyaknya, lalu pilihlah 2 kompetitor yang akan anda jadikan sebagai sparring partner dalam komparasi harga nantinya. Tentunya anda memilih kompetitor yang selevel. Maksudnya jika anda akan membangun Real Estate, ya kumpulkanlah data kompetitor real estate, bukan data pemain RSH (rumah sehat sederhana).
B. HITUNG HPT (Harga Pokok Tanah)
Semua biaya dikonversikan kedalam satuan pembebanan per 1 m2 lahan efektif. Mohon maaf bagi yang belum pernah ikut Workshop Perguruan Kungfu Properti mungkin kurang paham.
B.1. Hitung Harga Lahan Netto
Jika harga lahan yang ditawarkan ke anda (contoh) adalah Rp 300.000/m2, itu adalah harga lahan brutto. Sedangkan lahan yang bisa dijual (saleable area) atau luas lahan netto biasanya hanya 60% saja dari luas lahan brutto, jadi rumus mencari harga lahan netto adalah;
Harga Lahan (netto)
= Harga Lahan (brutto)
--------------------------------
Efektivitas Lahan
Efektivitas lahan adalah total saleable area hasil siteplan dan tentunya sesuai dengan fatwa planologi di perijinan. Dalam versi hitung cepat, efektivitas lahan pakai saja angka 60%.
Harga Lahan (netto)
= Rp 300.000 /m2 = Rp 500.000/m2
-------------------
60%
B.2. Hitung Bea Desain dan Perijinan
Untuk versi hitung cepat, beaya desain dan perijinan bebankan saja sbb;
Rp. 10.000/m2 jika luasan > 1 ha
Rp. 25.000/m2 jika luasan < 1 ha
Note; tidak berlaku untuk DKI.
B.3. Hitung Bea Pematangan Lahan
Setelah ketemu harga netto dan dibebani biaya desain dan perijinan, langkah selanjutnya adalah membebani biaya pematangan lahan. Yang dimaksud pematangan lahan adalah untuk item pekerjaan infrastruktur, utilitas, dan fasos fasum. Versi hitung cepatnya sbb;
RSH = Rp 75.000 - 100.000/m2
RSH+ = Rp 100.000 - 125.000/m2
Semi RE = Rp 125.000 - 200.000/m2
RE = Rp 200.000 - 350.000/m2
RE+ = Rp 350.000 - 500.000/m2
RSH (Rumah Sehat Sederhana)
RE (Real Estate)
B.4. Hitung Biaya OHC (Overhead Cost)
Jika lahan sudah matang, maka tahapan selanjutnya tinggal dibebani dengan biaya overhead cost yang meliputi; biaya pengadaan kantor dan barang inventaris, biaya operasional, biaya gaji dan bonus, dan biaya promosi.
Versi hitung cepatnya sbb;
RSH = Rp 50.000 - 75.000/m2
RSH+ = Rp 75.000 - 100.000/m2
Semi RE = Rp 100.000 - 150.000/m2
RE = Rp 150.000 - 250.000/m2
RE+ = Rp. 250.000 - 350.000/m2
Jika sudah mencapai tahapan ini, maka anda sudah bisa mendapatkan angka HPT (harga pokok tanah) nya.
Dengan memakai asumsi harga lahan brutto Rp 300.000/m2 luas 2 ha dan saya mau main di kelas RE (real estate), maka hitungannya adalah sbb;
Harga Lahan (netto) = 500.000/m2
Desain Perijinan = 10.000/m2
Pematangan Lahan = 240.000/m2
Overhead Cost = 200.000/m2
--------------------------------------------
HARGA POKOK TANAH = 950.000/m2
C. TETAPKAN LABA
Jika HPT sudah diperoleh, maka langkah selanjutnya tinggal membebani target laba. Dalam bisnis properti menurut pengalaman empiris saya selama ini di landed house (bukan high rise building), target laba biasanya 1x harga tanah netto.
Jadi jika di B.1 disebutkan harga lahan netto adalah Rp 500.000/m2, maka beban laba juga Rp 500.000/m2 lahan efektif.
D. HITUNG HARGA JUALNYA
Jika anda sudah mendapatkan HPT (Harga Pokok Tanah) dan juga sudah menetapkan target labanya, maka anda sudah bisa menghitung harga jual tanah per meter persegi, yaitu;
HPT + Laba
= Rp 950.000 + Rp 500.000
= Rp 1.450.000 /m2
Dengan sudah menemukan harga jual tanah per meter persegi, maka kita bisa menindak-lanjutinya dengan menghitung harga jual tanah dan bangunan yang dijadikan bahan komparasi dengan kompetitor.
Catatan; supaya komparasi bisa dilakukan apple to apple, maka saya sarankan anda mengambil type bangunan dan luasan kavling yang sama dengan produk kompetitor untuk dijadikan sebagai simulasi perhitungan. Misal kita ambil contoh type 50/100.
Jangan lupa anda juga mesti mendapatkan data harga satuan bangunan per meter persegi dari produk kompetitor dengan cara investigasi langsung di lapangan, atau berpura-pura mengaku sebagai kontraktor yang berniat memborong pekerjaan di proyek milik kompetitor. Misal kita ambil contoh harga satuan borongan bangunan hasil investigasi adalah Rp 2.000.000/m2.
Mari kita hitung harga jual ke konsumen sbb ;
Type 50/100
Harga Bangunan
= 2 jt x 50 m2 = 100 jt
Harga Tanah
= 1,45 jt x 100 m2 = 145 jt
Listrik, Air, IMB, SHGB
= 10 jt
------------------------------
Sub Total = 155 jt
PPH 5% = 7,75 jt
------------------------------
Harga = 162,75 jt
PPN 10%. = 16,275 jt
------------------------------
Harga + PPN = 179,25 jt
Pembulatan = Rp 180 jt
Setelah hasil perhitungan anda menghasilkan angka Rp 180 jt untuk rumah type 50/100. Tinggal anda tengok berapa harga jual kompetitor. Bandingkan apakah harga jual anda lebih murah ketimbang harga kompetitor. Jika lebih murah, berarti produk anda kompetitif. Jika harga jual anda jatuh lebih mahal, waspadalah bahwa produk anda tidak kompetitif. Anda mesti menawar harga tanahnya supaya dapat harga lebih murah, atau tinggalkan saja dan mencari lahan lain.
Enak kan jika anda punya kemampuan menghitung secara QUICK COUNT? Anda bisa mengambil keputusan penting sebelum keluar uang apapun. Kalau belum begitu paham, ikuti saja workshop yang diadakan oleh PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti). Paling dekat tanggal 15-16 September 2012 di Jakarta.
