GINKANG PROPERTI
Jurus Meringankan Cash Flow
www.JinProperti.com - Pernah lihat pendekar silat atau kungfu yang di film digambarkan dengan mudah melompati tembok tinggi atau malah bisa berlarian diatas atap bangunan tanpa jatuh? Mereka konon kabarnya menguasai ilmu meringankan tubuh alias ilmu ginkang. Itu adalah teknik memindahkan titik berat badan ke bidang tanpa momen sehingga berat badan si pendekar bobotnya menjadi sangat ringan.
Kalau di film atau komik, proses belajar ginkang biasanya digambarkan meloncat dari satu tongkat ke tongkat lainnya diatas ketinggian, tanpa boleh jatuh. Kalau latihan tentu saja tongkatnya tidak terlalu tinggi, supaya jika jatuh hanya lecet-lecet saja ditambah sedikit malu pada teman-teman seperguruan.
Sobat properti, selama ini saya hanya sering menulis artikel terkait negoisasi lahan dalam medan yang aman-aman saja. Safe and low risk. Anggap saja itu pertempuran (negoisasi) dengan MPT (mitra pemilik tanah) diatas tanah datar. Kondisi aman karena mengajak MPT masuk skenario kerjasama bagi hasil dimana tanah selepas dibayar DP kecil (max 15%) sisanya dibayar sesuai unit yang terjual. Konsekwensinya adalah memberi iming-iming profit sharing kepada MPT kisaran 30 s/d 35%.
Nah, kali ini saya ingin mengajak anda melakukan praktek ilmu ginkang properti, dengan melakukan transaksi beresiko tapi diback up dengan manajemen resiko alias emergency exit yang meminimalisasi resiko. Artinya anda berpotensi jatuh, tapi hanya lecet-lecet dan tidak remuk. Plus sedikit malu tentunya.
Kenapa mesti beresiko melakukan ginkang properti? Karena anda mendapatkan prospek lahan bagus tetapi tak ingin membagi profit sharing kepada MPT. Ingat ya! Syaratnya lahan mesti bagus dan luasannya tidak besar, supaya bisa dipasarkan dalam waktu singkat dan arus kas masuk mengalir deras, supaya bisa dialokasikan untuk menutup kewajiban membayar tanah. Ini ibarat mempraktekkan ilmu meringankan tubuh, meloncat dari tongkat satu ke tongkat lainnya dengan presisi tinggi supaya tidak terjatuh.
Contoh kasus;
Ada lahan seluas 2.000 m2 (ukuran 50 x 40 meter) dengan harga per meter persegi Rp 1,4 juta di daerah Soragan, Yogya. Total Rp 2,8 Milyar. Anda melakukan deal dengan membayar DP Rp 300 juta saja, dan sisanya sebesar Rp 2,5 Milyar dilunasi dalam waktu 6 bulan.
Lahan dibagi menjadi kavling ukuran 5 x 40 meter) sejumlah 10 bidang kavling, dan diatasnya dibangun kokostel (toko + kost kualitas hotel) type 240 m2. Harga jual Rp 1,1 Milyar/unit.
Nah, disinilah anda mesti mempraktekkan ilmu ginkang dalam implementasi berupa penjualan yang super cepat dan sukses mendatangkan arus kas sebesar-besarnya. Kalau perlu korbankan 50% dari total unit dengan harga miring asalkan dibayar dengan skim tunai bertahap. Tujuannya tak lain adalah supaya dalam waktu 6 bulan ada potensi membayar pelunasan tanah sebesar Rp 2,5 Milyar.
Bagaimana jika pemasaran jeblok dan tak ada piutang yang bisa diharapkan? Ini adalah kondisi terburuk (worst case) yang harus siap anda hadapi. Ini kondisi dimana anda gagal mempraktekkan ginkang properti dan (maaf) terpaksa anda akan jatuh kebawah.
Sobat properti, tentu saja saya ingin melihat anda sukses dan berhasil. Tapi sejak awal saya sampaikan bahwa mempraktekkan ginkang properti ini sangat beresiko. Makanya saya juga ingin memberikan resep agar jika terpaksa anda jatuh anda tidak terkapar remuk. Caranya dengan memasang klausul ini dalam PPJB (perjanjian perikatan jual beli) yang anda tanda-tangani, yaitu;
Pihak Pertama (penjual) setuju memberikan Kuasa Menjual kepada Pihak Kedua (pembeli) untuk luasan tanah yang setara nilainya dengan pembayaran uang muka yang sudah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, ditambah investasi yang akan/telah ditanam oleh Pihak Kedua diatas lahan yang menjadi obyek jual beli dalam bentuk infrastruktur lingkungan, dimana nilai investasi akan dinilai oleh apraisal yang ditunjuk bersama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.
Jika anda memasang klausul tersebut didalam PPJB, maka kalau sampai terjadi kondisi terburuk, setidaknya anda tidak mengalami total loose. Ada investasi yang kembali meski ditukar dalam bentuk aset lahan dengan luasan setara nilai DP tanah dan infrastruktur yang ditanam. Kalau biaya desain perijinan dan overhead cost tentunya lenyap. Itu biaya memar-memar yang terjadi akibat anda gagal mempraktekkan ilmu meringankan tubuh.
Jangan trauma ya ...
Seorang pendekar terkadang sebelum mencapai tataran sakti mandraguna pernah gagal saat berlatih.
