URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BEKASI

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BEKASI



Jika anda ingin mengembangkan lahan perumahan dibawah 1 ha di kota Bekasi, mungkin pengalaman yang sudah kami lakukan ini bisa menjadi masukan.

Kami memiliki lahan seluas 8.900 m2 status SHM. Terletak ditengah kota, di pemukiman penduduk yang padat. Berdasarkan konsultasi dengan BPN, maka luasan dibawah 1 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi dari Walikota. Berdasarkan konsultasi dengan Pemkot, luasan dibawah 2 ha tak perlu memakai Ijin Lokasi. Ada beda informasi. Tapi karena luasan lahan kami 8.900 m2, maka itu tak menjadi masalah.

ITGT (Ijin Tata Guna Tanah)

Yang pertama diurus adalah ITGT (Ijin Tata Guna Tanah) dari BPN guna memastikan apakah lahan milik kita memang bisa digunakan untuk perumahan. Saat mengajukan kita hanya perlu melampirkan bukti kepemilikan hak dan copy identitas pemilik. Sambil mengajukan permohonan sesuai form.

Nanti dari BPN akan mengirim tim survei ke lokasi. Ijin ini akan terbit kisaran 3 minggu, dan biayanya dialokasikan saja kisaran Rp 2.000/m2 x luas lahan.

IJIN SOSIALISASI WARGA

Warga yang memiliki lahan berbatasan langsung dengan lahan yang mau kita kerjakan mesti menyatakan persetujuannya dengan membubuhkan tanda tangan di form yg bisa kita peroleh form nya di kantor kelurahan. Tentu saja RT dan RW juga wajib mengetahui. Disinilah kepandaian bernegoisasi dan sosialisasi sangat diperlukan. Terkadang kita mesti membayar social cost supaya tercapai kondisi win-win dan warga welcome dengan proyek kita.

REKOMENDASI PENGAPLINGAN

Dengan dilampiri Ijin Sosialisasi Warga, kita mengajukan permohonan Rekomendasi Pengaplingan dari Kantor Kelurahan, dengan menyerahkan gambar siteplan sesuai yang kita rencanakan. Saat membuat siteplan, kita mengacu pada fatwa planologi kota Bekasi bahwa efektivitas lahan max 60% dari lahan. Jadi kavling efektif (saleable area) maksimal hanya 60% saja. Rekomendasi Kelurahan ini bisa terbit kisaran 2 minggu. Biayanya masih wajar dan proporsional.

IJIN PENGAPLINGAN

Berbekal Rekomendasi dari Kelurahan, maka siteplan kita bawa ke kantor kecamatan, untuk diterbitkan Ijin Pengaplingan yang notabene juga berlaku sebagai pengesahan atas siteplan yang kita ajukan. Ijin ini terbit 2 minggu sejak diajukan. Biaya masih wajar dan proporsional.

Catatan;
Khusus pengaplingan yang dilakukan dalam proses ini, kami tidak dikenakan persyaratan apapun semacam; penyediaan lahan makam, UKL/UPL, peil banjir dll. Semua syarat tersebut tidak diminta.

IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

Berdasarkan Ijin Pengaplingan, maka kita bisa langsung mengajukan IMB sesuai dengan kavling (blok-no) yang sudah ditentukan di siteplan. Biaya (include retribusi IMB) per unit kisaran Rp 2 - 3 juta. Dan selesai dalam waktu 2 minggu sejak diajukan.

SPLITSING SHM

Berdasarkan siteplan yang sudah disahkan oleh Kecamatan, kami langsung mengajukan splitsing (pemecahan) ke BPN sesuai jumlah kavling yang direncanakan. Tak ada masalah walaupun ada puluhan sertifikat pecah masih keatas nama 1 orang, yaitu kami sebagai pemilik.

Nah, dengan sudah dilaluinya tahapan prosedur tersebut, anda sudah memiliki IMB dan sertipikat pecahan. Dan aktivitas membangun serta memasarkan sudah bisa anda laksanakan dengan aman dan nyaman. Bahkan perbankan sekalipun siap anda gandeng untuk membiayai proyek perumahan yang anda laksanakan.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BANDUNG

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA BANDUNG

Jika anda berniat memulai bisnis properti lahan luasan kecil di Kota Bandung, pengalaman kami mengurus perijinan untuk lahan seluas 3100 m2 di Kelurahan Jatihandap Kec. Mandalajati Kota Bandung ini barangkali bisa menjadi masukan bersama.

Instansi yang menjadi tempat mengurus Perijinan di Kota Bandung adalah BPMPPT (Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perijinan Terpadu), khususnya Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya cq. Bidang Perencanaan.

Syaratnya adalah bukti kepemilikan hak berupa copy sertipikat dan copy identitas pemohon. Jika anda belum membayar lunas lahan yang mau dikembangkan, lampirkan copy PPJB, copy Kuasa Menjual dan copy Kuasa Mengurus.

RESI PENGUKURAN

Langkah pertama adalah kita mengajukan permohonan pengukuran ke DTR CK Bidang Perencanaan cq Bagian Pengukuran. Dimana mereka akan menerjunkan petugas surveyor guna mengukur luas fisik existing lahan yang kita miliki di lapangan, dicocokkan dengan data luasan sertipikat. Output dari tahapan ini adalah berupa Resi Pengukuran yang menyebut soal data luasan hasil ukur dan juga data ketinggian DPL (dari permukaan laut). Waktunya lebih kurang 2 minggu.

KRK (KETERANGAN RENCANA KOTA)

Dengan bekal Resi Pengukuran, selanjutnya kita mengajukan penerbitan REKPER (Rekayasa Perencanaan) atau dikenal juga sebagai KRK (Keterangan Rencana Kota). Lampiran terpenting di tahapan ini tentu saja rencana siteplan yang sudah kita buat. Karena outputnya sebenarnya berupa pengesahan siteplan.

Pada saat ajukan RekPer akan diverifikasi apakah lahan bersisian dgn; Sungai, Jalan Raya kelas negara, atau Rel KA. Jika kena maka butuh ADVIS TEKNIS dari masing-masing instansi terkait. Misal; Dinas Bina Marga, Dinas Sumber Daya Air, PT KAI, DLLAJR. Advis Teknis mesti diurus dahulu sebelum permohonan RekPer diproses.

Pengurusan KRK atau Rekper memakan waktu kisaran 2 - 3 minggu, dan nanti outputnya berupa Pengesahan Gambar Site Plan yang dilampiri ketentuan ketentuan teknis seperti; KDB (koefisien dasar bangunan), KLB (koefisien lantai bangunan), KTB (koefisien tinggi basement), KDH (koefisien dasar hijau), juga menyebut jumlah massa bangunan yg diijinkan berdasarkan ketentuan tabulasi kavling.

Info tembahan; dalam KRK juga mesti ditampilkan rencana outlet pembuangan air kotor yang mesti terkoneksi ke saluran riol (brandgang). Dan di Kota Bandung, saluran riol ini tak boleh diletakkan di muka kavling atau mepet jalan, tapi justru dibelakang kavling.

DATA UKUR VERSI BPN

Tahapan setelah terbit KRK, maka kita juga mesti mendapatkan data hasil ukur luasan lahan versi BPN. Meskipun kita juga sudah memegang data Resi Pengukuran versi DTR CK (Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya). Data ukur versi 2 instansi ini dilampirkan untuk berkas permohonan IPPT.

IPPT (IJIN PERUNTUKAN PENGGUNAAN TANAH)

Setelah terbit KRK, baru bisa diajukan permohonan IPPT (Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah), yang memakan waktu 2 minggu dan outputnya berupa IPPT yang ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Bandung. Dalam IPPT ini akan diperoleh data tabel luasan max bangunan yang diijinkan dan daftar persil yang merinci blok dan no kavling.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

Setelah KRK dan IPPT terbit, baru bisa dilakukan pengajuan IMB. Tentu saja mesti melampirkan rencana denah tampak bangunan sesuai luasan yang direncanakan, lengkap dengan gambar kerjanya. Retribusi IMB di Kota Bandung relatif mahal, tapi waktu pengurusan normal 2 minggu. Kita bisa mengurus IMB Induk terlebih dahulu atau langsung IMB pecahan per kavling.

Demikian info yang bisa saya share, semoga bermanfaat.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA DEPOK

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KOTA DEPOK

Berikut sharing dari saya yang pernah mengembangkan lahan seluas 6.400 m2 di Kelurahan Ratujaya Kecamatan Pancoran Mas Kota DEPOK. Tepat di tepi rel KA, yang bersisian dengan jalan raya arah Citayam.

Lahan dibeli oleh PT dimana saya selaku Dirutnya. Sehingga skenario legalnya; kami lakukan PPJB lunas disertai Kuasa Menjual, Kuasa Mengurus dan Kuasa Membangun. Kemudian oleh notaris dilakukan penurunan hak dari SHM menjadi SHGB terlebih dahulu. Setelah berstatus SHGB, barulah kami lakukan AJB PPAT dan nama PT dimasukkan (balik nama). Waktu itu skenario ini kami pilih karena pemilik menjual lahan dengan kepentingan mau ikut suaminya pindah ke Jepang. Kami takut nanti ada urusan yang tak bisa selesai tanpa menghadirkan pemilik jika kami memakai skenario PPJB dan Kuasa Jual saja.

IJIN WARGA

Berbekal SHGB atas nama PT, dan dilampiri data data PT selaku badan hukum, kami mengurus Ijin Warga, yaitu pernyataan tidak keberatan dari warga yang berbatasan langsung dengan lokasi kami, dan tentu saja diketahui Ketua RT, Ketua RW, dan Lurah. Untuk memudahkan pengurusan ini, kami memakai jasa staf kelurahan dan tahunya terima beres.

REKOMENDASI KECAMATAN

Setelah Ijin Warga yang diketahui RT, RW, Lurah di tangan, kita mengajukan Rekomendasi ke Kecamatan, yaitu Rekomendasi untuk membangun perumahan di lahan yang kami miliki.

Pengurusan sangat cepat, kisaran 1 minggu saja sudah selesai. Biaya juga wajar dan proporsional.

IPR (IJIN PEMANFAATAN RUANG)

Tahapan berikutnya adalah mengajukan IPR ke Badan Pelayanan Perijinan Terpadu cq Dinas Tata Kota. Dimana nantinya DTK akan mengirim tim kecil guna mensurvei lokasi kita dan mengecek batas batas lahan yang kita kuasai, serta verifikasi secara de facto benarkah kita sebagai pemilik lahan. IPR terbit kisaran 2-3 minggu, dilengkapi advis planologi yang berisi; efektif lahan yang diijinkan, KDB, GSB dll. Ada retribusi resmi yang kita bayar dalam pengurusan IPR.

PEIL BANJIR

Setelah IPR terbit, kita mesti mengurus peil banjir di Dinas Pengairan dan Sumber Daya Air (PSDA). Relatif cepat, kisaran 1 minggu bisa kita peroleh.

BERITA ACARA PENYERAHAN TANAH MAKAM

Selain peil banjir, kita juga mesti menyediakan alokasi lahan makam seluas 2% x luasan lahan yang kita ajukan IPR. Tak mesti lahan bersertipikat, tapi masih status Girik atau Letter C juga diperbolehkan. Lahan makam mana yang bisa kita bebaskan, biasanya sudah diarahkan oleh staf DTK. Lakukan Pelepasan Hak melalui Kepala Desa atau Lurah tempat tanah makam berada, maka SPH (Surat Pelepasan Hak) tersebut sudah cukup menjadi dasar buat kita menyerahkan ke Badan Aset Daerah guna dibuatkan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam.

Catatan;
UKL UPL tidak diminta karena luasannya kecil. Amdal Lalin (lalu lintas) tidak diperlukan kecuali lahan berada ditepi jalan kelas propinsi atau negara.

PENGESAHAN SITE PLAN

Setelah memiliki IPT, Peil Banjir, dan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam, maka kita bisa mengurus pengesahan Site Plan di DTK. Ada retribusi resmi yang harus dibayar dalam pengurusan ini. Siteplan selesai kisaran 2-3 minggu, dimana siteplan ditanda tangani oleh Kepala BPPT atas nama Walikota Depok.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

IPR adalah dasar buat mengajukan IMB, tentu saja dengan lampiran copy SHGB Induk. Di kota Depok, jika anda mengurus IMB atas nama PT, maka seluas apapun bangunan yang akan diajukan IMB nya, mesti ada audiensi dengan Walikota. Sementara kalau IMB atas nama perorangan hanya bangunan diatas 200 m2 yang mesti audiensi dengan Walikota. Retribusi IMB di Kota Depok relatif mahal. Dan menunggu jadwal audiensi dengan Walikota juga bisa membikin hati senewen. Tapi begitu sudah dapat jadwal audiensi, maka hanya dalam hitungan 1-2 hari, IMB anda sudah bisa terbit.

SPLITSING SHGB

Sambil mengajukan IMB, kita bisa mengurus pemecahan sertipikat jika anda menghendakinya. Dasar pecah ke BPN adalah siteplan yang sudah disahkan oleh Pemkot Depok (DTK). Meski anda juga bisa memilih tetap memakai SHGB Induk dan baru dipecah jika sudah terjadi AJB PPAT dengan konsumen.

Demikian yang bisa saya sharingkan. Semoga bermanfaat.

Kalau perlu sharing soal urus Ijin di Depok untuk lahan luasan besar yang lebih rumit karena ada Ijin Lokasi, nanti saya sharingkan juga. Karena saya pernah mengurus Ijin Lokasi seluas 15 hektar di Kleurahan Bojongsari Kecamatan Sawangan DEPOK.

Terima kasih.

Tips Properti ; URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KAB. SEMARANG

URUS PERIJINAN PERUMAHAN DI KAB. SEMARANG

Kalau mau bisnis perumahan dengan pengurusan perijinan paling simpel dan cepat, bisa anda temui di Kota Ungaran yang menjadi ibukota Kabupaten Semarang.

Sejak berlaku UU Otonomi Daerah, pengurusan ijin tak ada yang standar. Tapi jenis serta tahapan yang saya lakukan di Kabupaten Semarang ini saya yakini prototype standar di kota kota kabupaten yang ada di Jawa Tengah khususnya. Jadi bisa anda simak dan jadi referensi misalkan mau mengurus ijin perumahan di Temanggung, Wonosobo, Purbalingga, Purworejo, Banyumas dll.

Berikut adalah sharing dari saya yang pernah mengurus ijin untuk lahan seluas 6.500 m2 di Kelurahan Genuk Kecamatan Ungaran Barat, dimana 2.000 m2 diantaranya masih berstatus sawah. Status Hak Milik.

PENGERINGAN

Pertama tama lahan yang masih berstatus sawah dikeringkan, dimana kami memakai jasa notaris yang berjanji bisa mengurus dalam tempo 2 minggu di BPN. Setelah status sawah berubah menjadi tanah darat, barulah kami mengajukan tahapan selanjutnya.

SURAT KETERANGAN LOKASI

Berhubung luasan dibawah 1 ha, tak disyaratkan mengajukan Ijin Lokasi, tetapi cukup Surat Keterangan Lokasi. Tak bisa memakai nama perorangan, mesti badan hukum. Tapi demi mensiasati agar status tanah tetap HM tanpa perlu turun hak menjadi SHGB, permohonan diajukan dengan memakai wadah CV, yang syaratnya nama pemilik yang tertera di sertipikat mesti masuk ke CV menjadi salah satu sekutu aktif.

Pengurusan SKL hanya memakan waktu 3 hari kerja saja, dimana dokumennya ditanda tangani oleh Kepala Kantor BPN.

Tidak diperlukan UKL UPL, Peil Banjir, ataupun Penyerahan Tanah Makam.

PENGESAHAN SITE PLAN

Berbekal Surat Keterangan Lokasi, maka kami mengajukan desain siteplan ke Kantor Pelayanan Perijinan Terpadu cq. Dinas Pekerjaan Umum. Dan setelah membayar retribusi resmi yang relatif murah, maka dalam waktu 3 hari saja siteplan sudah terbit. Cepatnya pengesahan siteplan juga karena siteplan kami sudah memenuhi kriteria lahan efektif maksimal hanya 60% saja.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)

Kebetulan desain denah tampak potongan rumah yang akan kami bangun sudah siap bendelannya, dan begitu siteplan terbit, maka permohonan IMB Induk kami ajukan. Retribusi yang normal tarifnya langsung kami bayar. Dan dalam tempo 3 hari saja, IMB Induk sudah berada ditangan kami. Semua sangat cepat. Di Kabupaten Semarang, IMB Induk selalu disebut IMB Sementara, karena setelah bangunan selesai 100% baru bisa diajukan IMB pecahannya. Akan tetapi untuk pengurusan KPR pihak bank sudah mau terima hanya dengan copy IMB Induk yang dilegalisir. Jadi semua beres.

SPLITSING SHM

Dengan lampiran Siteplan yang sudah disahkan Dinas PU, kami mengajukan pemecahan Sertipikat per kavling ke BPN, yang dijanjikan selesai kisaran 3 minggu.

Selesai sudah. Mudah dan serba cepat sekali mengurus perijinan di Kabupaten Semarang. Biaya juga relatif normal bahkan murah.

Bahkan pernah saya urus revisi siteplan dimasukkan jam 9 pagi, habis makan siang sudah ditelpon untuk ambil berkas yang sudah ditanda tangani Kepala Dinas PU.

Bukan cuma untuk skim pengurusan Ijin lahan dibawah 1 ha, saya juga pernah mengurus Ijin Perumahan seluas 5,5 ha di Kota Ungaran, yang semua dokumen perijinan selesai dalam waktu 2 minggu saja, meski produknya berupa Ijin Lokasi yang ditanda tangani Bupati. Itu akan dibahas dalam ulasan tersendiri.

Demikian, semoga bermanfaat.

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG
Reward And Punishment

Seorang teman bertanya, bagaimana jurus ampuh buat meningkatkan omset penjualan di perusahaan dia yg memasarkan rumah sederhana dgn jumlah sales force yg cukup besar, kisaran 10 org, dibagi 2 grup dgn 2 org supervisor.

Saya katakan begini; Yang pertama, naikkanlah fee penjualan sales 50% dari ketentuan yang sekarang. Lalu buatlah aturan main "G3KO" artinya Get 3 units or Kicked Out. Jualah 3 unit perbulan per sales atau kena pecat.

Kemudian buatlah kompetisi dengan reward Top Sales (ranking #1)berhak mendapat hadiah berlibur ke Hongkong bersama pasangannya. Dan ranking #2 berhak mendapat sepasang sandal jepit.

Teman saya kaget. Lho?? Kenapa ranking #2 cuma dapat hadiah sandal jepit? Bukan berlibur ke Bali misalnya.

Saya jawab; Selalu tanamkan mental nomer #1 kepada semua sales force kita. Jangan pernah mau jadi ranking #2. Karena ranking#2 tak ada artinya.

Lalu kenapa yang gagal menjual 3 unit perbulan mesti kena pecat? Tugas sales adalah menjual. Jika dia tidak bisa menjual, berarti dia tidak produktif. Dia tak pantas duduk di kursi sales. Itu bentuk punishment. Sementara reward sudah ditunjukkan perusahaan dengan kenaikan fee sales 50%.

Mengenai hadiah ke Hongkong, biarkan dia pergi bersama pasangannya, dimana akomodasi ditanggung perusahaan, dan berikan juga uang saku yg pantas.

Maksudnya berlibur ke Hongkong bersama istrinya atau suaminya? Kata teman saya yang bos perusahaan tersebut. Ah, jangan pusing .. Itu urusan yg menang. Mau ajak istri sendiri atau istri orang, yang penting omset perusahaan meningkat. Betul kan? Kataku. Hehe .., temanku cuma nyengir kuda.

Dan hanya dalam 3 bulan, omset penjualan perusahaan temanku yg menjalankan masukan dariku tadi naik 2x lipat.

ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA

ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA

Bercerita Tentang Dirinya Sendiri

Berceritalah 1 kalimat kepada beberapa teman yg sedang nongkrong bersama. Misalnya; "Anakku yg kelas 4 SD minta les bahasa Inggris lho .."

Kemungkinan besar jawabannya justru begini;

"Wah, kalau anakku malah mintanya les bahasa Mandarin."

"Anakku kudaftarin les renang, tapi sebentar minta berhenti .."

"Anakku sudah 2 tahun terakhir ikut les piano dan sering menang kontes..".

"Istriku, eh .. anakku malah selalu pipis di celana saat ikut les renang."

Jaka Sembung makan ikan. Gak nyambung kan?

Anda bercerita tentang anak anda, tapi tak ada yg menanggapi cerita tentang anak anda, misalkan memberikan referensi tentang tempat kursus bahasa Inggris yg bagus atau hal lainnya. Semua justru sibuk bercerita TENTANG DIRINYA SENDIRI.

Kita semua perlu tahu bahwa minat dan ketertarikan terbesar manusia sebenarnya adalah kepada dirinya sendiri. Buatlah mereka bercerita tentang diri mereka sendiri, pasti akan dilakukan mereka dgn senang hati.

Saat ini teknik menjual (selling skill) yang populer adalah MENJUAL SECARA KONSULTATIF. Yaitu dgn cara melakukan teknik probing (penyelidikan) secara terselubung (close) ataupun terang terangan (open), guna mengetahui kebutuhan dan keinginan konsumen, sebelum anda menawarkan produk barang atau jasa yg sesuai dgn keinginan dan kebutuhan mereka.

Sudahkah sales force anda melakukan TEKNIK MENJUAL SECARA KONSULTATIF? Yang memiliki urutan; Probing - Supporting - Closing.

Atau masih memakai gaya lama, Tell and Sell (Katakan dan Jual)?

Jika anda ingin OMSET PENJUALAN naik, hubungi Jin AW untuk mengajarkan SELLING SKILL kepada sales force anda.

CD SUPERMAN WARNA BIRU

CD SUPERMAN WARNA BIRU
Berpromosi Secara Unik


Seorang teman berprofesi dokter sedang memulai bisnis propertinya yg pertama kali, ketemu saya hanya 4 hari sebelum launching yg dia rencanakan. Dia launching proyeknya dgn menggelar pameran di sebuah mall. Dia meminta jurus launching yang 'ces pleng'. Itu istilah dia.

Pertama saya katakan pada dia, bahwa launching dgn menggelar pameran seperti ini sebenarnya kurang tepat. Karena kondisi fisik di lapangan secara visual belum ada yg bisa dipamerkan kepada calon konsumen, karena progres pasti masih minim.

Saya katakan kepada dia, bahwa sesuai life cycle product, proyek baru yg saya asumsikan masih berada dlm tahap INTRODUCTION tersebut tugas utamanya adalah menciptakan AWARENESS. Dikenal oleh konsumen. Namanya masuk ke benak konsumen. Jadi fokuslah membagikan selebaran informasi.

Meski begitu, saya tetap berikan jurus sederhana kepada dia seperti ini;

Buatlah umbul umbul sejumlah 100 buah, yg dipasang di lokasi proyek, dan meluas ke radius 100 m dari lokasi.

Yang kedua, jika ada 4 SPG yg direncanakan jaga pameran, saya usulkan menambah 1 ABG cowok yg khusus bertugas membagi bagikan flyer atau selebaran, tapi pakaiannya mesti unik agar punya STOPPING POWER yg kuat. Agar banyak pengunjung mall mendekat dan mengamati, nah saat itulah flyer dia bagikan.

Saya usulkan pakai baju ala Superman, lengkap dgn jubah melambai dan CD yg dipakai diluar. Jubah dan CD nya pilih warna biru, ala kostum klub Chelsea. Jangan warna merah karena nanti Superman bingung pakai apa, hehe ..

Dokter itu nampak bengong dgn usulan saya. Tapi saya langsung menyalami dia dan langsung pergi.

Seminggu berikutnya, iseng iseng saya datang ke mall mau mengintip pamerannya. Astaga, Superman yang bagi bagi flyer bukan cuma ada 1 orang, tapi malah 2 orang. Seorang pakai CD warna merah, seorang pakai CD warna biru. Dan stan pamerannya dikerubuti banyak pengunjung mall.

Benar benar dokter kreatif !

KASIRNYA MANIS

KASIRNYA MANIS
More Than Expectation

Suatu kesempatan, saya bersama beberapa rekan alumni SMPN 12 Semarang melakukan reuni kecil dengan makan siang bersama di sebuah Kolam Pemancingan daerah Jimbaran Ambarawa Kab. Semarang. Ada banyak sekali kolam pemancingan disana. Kami asal masuk saja.


KEBUTUHAN (need) kami adalah sebuah tempat yg santai dan nyaman buat bernostalgia. Dan KEINGINAN (want) kami adalah ditempat tersebut tersedia menu santap siang yang menggoyang lidah.

Keinginan kami terkabul. Ikannya gurih renyah. Sambalnya pedas mantap. Suasananya sejuk khas pegunungan. Pokoknya santai dan happy bersama teman teman. Habis bayar tagihan kisaran 250.000, kasir disitu menanyakan alamat lengkap rumah dan no HP. Saya malas menjawab. Ngapain tanya-tanya segala, begitu kataku dalam hati. Tapi berhubung mbak kasirnya yang manis bertanya dengan sopan, kuberikan data-data yang dia minta.

Waktu berlalu. Sampai suatu saat saya dikejutkan oleh kedatangan 2 orang naik sepeda motor ke rumah, membawa sekarung buah rambutan. Katanya untuk pak Ari Wibowo, hadiah dari kolam pemancingan pak Yono di Jimbaran Bandungan. Kejadian itu hampir 2 minggu sejak kunjungan kami kesana.

Wah, saya benar-benar surprise. Kolam pemancingan itu sebenarnya sudah mampu memenuhi Kebutuhan (need) dan Keinginan (want) saya. Tapi dia memberi bonus sesuatu yang diluar EKSPEKTASI saya. More than expectation. Pastilah saya merasa senang sekali diperlakukan seperti itu.

Percayakah anda bahwa jika suatu saat saya pengin makan ikan bakar lagi ke Jimbaran Bandungan pasti saya akan kembali ke kolam pemancingan pak Yono? Pasti, karena kiriman sekarung buah rambutan tersebut membekas di hati saya.

Jika pak Yono pengusaha kolam pemancingan mampu mengambil hati pelanggannya dengan memberi sesuatu diluar ekspektasi pelanggan, kenapa anda tidak mencoba lakukan hal yang sama terhadap produk barang atau jasa anda? Jual properti lalu memberi bonus; langganan TV kabel setahun, peralatan golf, dll. Asal jangan langganan gratis majalah Playboy aja deh ..., hehe

Sukses!!

GADIS BERAMBUT 32 HELAI (jurus jari lentik)

GADIS BERAMBUT 32 HELAI

Jurus Jari Lentik

Konon pada suatu ketika, di kerajaan Harmoni Raya hidup seorang ibu tua dengan seorang anak gadis semata wayangnya. Ibu itu hidup bahagia berdua saja dengan anaknya itu. Akan tetapi menjelang anak gadisnya tumbuh dewasa, ada perasaan yang membuat gundah ibu tua itu kala memikirkan masa depan anaknya.

Hal itu dikarenakan paras rupa anak gadisnya sangatlah jelek.., saking jeleknya konon rupa anaknya digambarkan hanya mempunyai rambut 32 helai. Dengan kondisi yang begitu apakah nantinya ada jejaka yang mau mempersunting anaknya..?

Si Ibu tua tidak lantas menyerah dan berhenti berharap, dia lantas berpikir dengan keras untuk mengusahakan masa depan anaknya kemudian setiap hari Si Ibu berdoa kepada Tuhan untuk diberikan jalan keluar dari kesulitannya itu.

Akhirnya dengan doa yang terus menerus, yang pertama muncul di hati Si Ibu adalah suatu HASRAT KEINGINAN akan doanya suatu saat bisa terkabul. Dan semakin lama berdoa bertambah lagi perasaan di hati si Ibu KEYAKINAN bahwa nanti bukan saja jejaka sembarangan yang akan mempersunting anaknya. Melainkan bahkan sang Raja dari negeri itu sendiri . Lo bagaimana Bisa..?

Rupanya Si Ibu sudah mendapatkan ilham dari yang Kuasa tentang bagaimana cara membuat anak putrinya dapat dipersunting raja.

Setelah merasa waktunya sudah cukup, dipanggilah anak gadis tersebut kemudian si Ibu mengutarakan maksud hatinya untuk menjodohkan si anak dengan sang raja. Dan setelah mendengarkan maksud ibunya si anak juga setuju untuk melakukan ritual yang akan dilakukan.

Pertama-tama dihiaslah anak gadinya itu dengan sangat cantiknya. Tetapi aneh, yang dihias ternyata cuma sebatas jari tangannya saja.. dan memang jadi sangatlah cantik dan menawan jari anak gadis itu. Kukunya dipotong rapi dan dicat dengan menarik, ditambah sedikit painting dan cincin emas berlian menghias jari-jarinya. Belum lagi aroma bau harum yang semerbak..

Tetapi toh tetap saja anak tersebut masih jelek..! tapi tunggu dulu, si Ibu kemudian mengambil kurungan yang rapat dan dimasukannya si anak kedalam kurungan, dan hanya dikeluarkannya jari-jarinya saja.

Hmm.., sekarang kecantikan anak itu muncul karena cuma terlihat hanya jari-jari lentik dan harum yang amat sangat menarik.

Setelah memasukan anaknya ke dalam kurungan si Ibu pergi berkeliling ke seantero negeri untuk mengumumkan bahwa dia sekarang mempunyai seorang anak gadis yang sangat cantik, yang bahkan kecantikannya bisa membuat silau para bidadari.

Tanpa henti-henti dan tiada mengenal lelah si Ibu terus mempromosikan kecantikan anaknya ke semua orang di negeri itu. Dan orang-orang pun mulai berdatangan ke rumah si Ibu untuk menyaksikan kecantikan anaknya.

Alkisah cerita tentang kecantikan anak gadis si Ibu tersebut akhirnya sampai juga ke telinga raja yang memang sedang mencari jodoh, dan sang raja akhirnya berkenan juga untuk pergi menyaksikan sendiri kecantikan gadis tersebut.

Dengan iring-iringan bala tentara kerajaan, sang raja datang ke rumah si Ibu dan menyaksikan sendiri akan kecantikan jari-jari si gadis. Menyaksikan kecantikan jari itu angan sang raja ikut melambung membayangkan kecantikan si gadis. Jika jarinya saja demikian cantik apalagi rupa paras si gadis? Mungkin memang kecantikannya bisa menyaingi bidadari kahyangan, demikian angan sang raja.

Akhirnya sang raja tidak dapat menahan keinginannya untuk dapat melihat rupa si gadis secara langsung, dan sang raja meminta pada si Ibu supaya membuka kurungannya.

Si Ibu dengan mantap dan percaya diri akhirnya membuka juga kurungan si gadis… Dan terjadilah MIRACLE (keajaiban)..!

Rupanya berkat DOA si Ibu yang terus menerus memohon dan besarnya HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN dari si Ibu turunlah para bidadari kahyangan menitis ke dalam tubuh si anak gadis. Dan terperanjatlah mata semua orang termasuk sang Raja menyaksikan kecantikan anak gadis tersebut.

Akhir cerita dongeng, akhirnya si anak gadis dipersunting oleh sang raja dan hidup bahagia bersama dengan ibunya di istana kerajaan.

Cerita tersebut diatas hanyalah sebatas dongeng yang tidak jelas asal usulnya.

Yang perlu kita cermati adalah bahwa cerita itu sangat pas jika dibuat untuk menggambarkan tentang konsep dasar pengembangan dari sebuah proyek real estate. Apa hubungannya.. ?

Diibaratkan kita sebagai pengembang adalah si Ibu tua, dan proyek yang akan kita garap sebagai si gadis kemudian calon costumer adalah sang raja.

Seperti ibu tua, kita juga mengharapkan proyek yang akan kita garap walaupun masih jelek dapat segera laku dijual. Awalnya jika masih berupa tanah kosong atau masih berupa hutan, proyek kita amatlah jelek (gadis rambut 32 helai). Tetapi kita dapat membuat sang raja (costumer) tertarik dengan cukup hanya membangun sebagian dari infra kita (jari) yang mewakili seluruh gambaran dari proyek kita tersebut. Infra (jari) yang kita bangun haruslah sangat cantik sehingga dapat melambungkan angan-angan siapa saja yang melihatnya.

Dengan hanya membangun sebagian infra kita sudah dapat melakukan promosi dan mengajak calon costumer yang datang untuk membayangkan kecantikan seluruh proyek. Biarkan angan dari costumer sendiri yang akan membayangkan kecantikan proyek kita. Sehingga terjadi booming pembelian (perkawinan) di awal proyek pada saat semua masih di angan-angan.

Pada saat proyek masih belum jadi (rupa gadis masih jelek) kita sudah konsisten melakukan positioning produk untuk target costumer tertentu (positioning gadis buruk rupa untuk menjadi istri raja) disertai HASRAT KEINGINAN dan KEYAKINAN yang kuat dari kita (si Ibu). Hasrat keinginan dan keyakinan yang kuat disertai dengan doa yang terus menerus bisa mendatangkan Miracle (keajaiban).

Miracle (keajaiban) yang terjadi adalah dengan adanya booming pembelian, timbul piutang yang menggelembung dan pada akhirnya bisa kita realisasikan pencairan dananya untuk modal kita mempercantik (membangun) keseluruhan proyek.

Percaya tidak percaya, begitulah kira-kira... TETAP SEMANGAT.

GAK NAFSU KETEMU OM OM

GAK NAFSU KETEMU OM OM

Strategi Bernegoisasi

Dalam sebuah transaksi pastilah terjadi proses negoisasi dan tawar menawar. Disinilah seninya, karena kita bisa memainkan jurus ampuh kita buat mendapatkan deal yang bagus.

Jangan membeli lahan dari orang yang niatnya setengah-setengah menjual lahannya. Dengan tanda-tanda;

1. Minta kita yang datang ke rumah/kantornya penjual. Tak mau ketemu di lokasi obyek yang dijual.
2. Yang dikirim mendampingi kita mensurvei lokasi adalah orang suruhannya.
3. Susah banget sekedar memberikan data-data yang kita minta, misal; copy sertipikat dan copy NJOP.
4. Memposisikan kita yang butuh, dengan pertanyaan menjengkelkan; "Anda mau membeli lahan saya berapa?" Tanpa dia menyebutkan harga yang dia harapkan terlebih dahulu.

Tinggal pergi saja deh, GAK NAFSU KETEMU OM OM pemilik lahan macam beginian. Karena bisa dipastikan tak bisa kita dapatkan deal bagus.

Jika kita punya gandengan Mitra Pemilik Modal (MPM) yang memiliki amunisi kapital cukup buat membayar tunai keras, pastikan kita sudah mendapatkan LABA DISAAT PEMBELIAN. Jika harga normal 100, maka kita bisa membeli di harga 60-70. Artinya kita sudah memperoleh laba 30-40, meski belum bisa dinikmati.

Tanda-tanda bahwa penjual dalam posisi BUTUH bisa kita lihat;

1. Pemilik mau menemui kita di lokasi obyek yang ditawarkan. Bahkan kalau pemilik mau datang ke tempat kita, sudah menunjukkan secara bargaining dia dibawah kita.
2. Sangat kooperatif memberikan data yg kita butuhkan.
3. Bersedia membuka harga dan minta kita menawar.

Selamat bernegoisasi, dapatkan good deal. Dapatkan LABA DISAAT PEMBELIAN.

LABA DI TANAH ATAU BANGUNAN (pembebanan laba)

LABA DI TANAH ATAU BANGUNAN
Pembebanan Laba

Tiap pengembang punya cara hitung dan konsep tersendiri dalam pembebanan laba. Apakah mau dititipkan di TANAH atau BANGUNAN (mungkin) sama saja. Tapi perhatikan contoh kasus dibawah ini;


Lahan 10.000 m2

Harga @ 120.000/m2

Harga Tanah Brutto = Rp. 1.200.000.000

Efektif 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2.

Dibagi menjadi 50 kavling x 120 m2

Harga Tanah Netto =
Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000/m2 (I)

Biaya ijin, legal dan pajak-pajak
= Rp. 120.000.000. (A)

Biaya pematangan lahan (infra, utilitas)
= Rp. 780.000.000 (B)

Biaya overhead cost (gaji, promosi, operasional, inventaris kantor dll)
= Rp 50.000.000 x 12 bulan
= Rp 600.000.000 (C)

TOTAL BIAYA (A + B + C)
= Rp 1.500.000.000

Jika kita tahu luas lahan efektif ada 6.000 m2, maka pembeban biaya adalah ;
= Rp. 1.500.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 250.000,-/m2. (II)

Jadi HARGA POKOK TANAH adalah
= (I) + (II)
= Rp. 200.000 + Rp. 250.000
= Rp. 450.000

Asumsi;
Target laba 1 hektar = Rp. 1,2 Milyar
= Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000 /m2

Harga Jual Tanah
= 450.000 + 200.000
= 650.000 /m2.

LABA DENGAN CARA PEMBEBANAN DI TANAH ;

T-48/120

Bangunan
= 48 x 1.500.000 = 72.000.000

Tanah (HPT + Laba)
= 120 x 650.000 = 78.000.000

(Laba 200.000 x 120 m2  = 24.000.000)

Lain-lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Asumsi jumlah unit = 50

Laba per unit = Rp 24.000.000

Bangunan
= 2.000.000 x 48 = 96.000.000

(Laba 500.000 x 48 m2 = 24.000.000)

Tanah
= 450.000 x 120 = 54.000.000

Lain lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

SAMPAI DI TITIK INI, KELIHATANNYA MAU MEMBEBANKAN LABA DI TANAH ATAUPUN BANGUNAN BISA DISIMPULKAN SAMA SAJA

Tapi coba kita buat kasus bahwa daya serap pasar untuk harga 160 jt dianggap terlalu tinggi, dan kita mau mengecilkan luasan bangunan menjadi T-36 supaya bisa dijual lebih murah. Apa yang terjadi???

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga berkurang karena luasan bangunan mengecil
= (48 - 36) x 1.500.000
= 18.000.000

Harga semula Rp 160 jt menjadi 142 jt.

LABA?? Tidak terpengaruh.


DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Harga bangunan mesti berkurang 18.000.000 supaya bisa mendapatkan hasil akhir berupa harga jual yang sama, yaitu 142.000.000.

Harga bangunan
= (96.000.000 - 18.000.000) : 36 m2
= 78.000.000 : 36
= 1.888.888 /m2

Laba Semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48
= 24.000.000

Laba Sekarang
= (1.888.888 - 1.500.000) x 36
= 14.000.000

LABA?? Berkurang.

Sekarang mari kita buat kasus jika misalnya luasan bangunan dibesarkan dari T-48 menjadi T-60;

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga naik ;
= (60 - 48) x 1.500.000
= 18.000.000

Jadi jika harga semula Rp 160 jt maka sekarang naik menjadi 178 jt.


DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN

Harga bangunan juga dinaikkan 18jt supaya hasil akhirnya tetap ketemu di harga jual yang sama, yaitu 178 jt.

Harga Bangunan
= (96.000.000 + 18.000.000) : 60 m2
= 114.000.000 : 60 m2
= Rp. 1.900.000 /m2

Laba semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48 m2
= 24.000.000

Laba sekarang
= (1.900.000 - 1.500.000) x 60 m2
= 24.000.000

KESIMPULAN ;

Dengan cara membebankan laba di tanah, maka saat type bangunan diperbesar atau diperkecil, labanya TETAP.

Tetapi dengan membebankan laba di bangunan, saat type bangunan diperkecil labanya menjadi berkurang. Sementara saat type bangunan diperbesar, labanya tetap alias tidak bertambah.

Jadi saya pribadi dalam membuat ACTION PLAN di proyek yg saya kembangkan, memilih membebankan laba di tanah saja.

Tapi semua pilihan tak ada yang salah atau benar. Kadangkala hanya soal kebiasaan saja.

Sukses !!! Thanks

KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR

KITA PENGEMBANG, BUKAN KONTRAKTOR

Omset Besar Tapi Laba Kecil

Suatu ketika saya diundang teman di Jambi, guna menjadi teman diskusi untuk kasus manajemen di proyek properti miliknya. Dia cerita kalau penjualan proyeknya tak jelek jelak amat, tapi dia mengalami kesulitan cashflow. Sampai sampai bayar kontraktor tertunda.

Dengan bangga my pren cerita kalau omsetnya tiap bulan tak pernah kurang dari 1,5 Milyar. Bulan kemarin terjual 4 unit dengan omset 1,7 Milyar diluar PPN.

Tunggu pren, berapa anda katakan?? Terjual 4 unit, tapi omset 1,7 M. Berarti rata-rata harga per unit 425 juta diluar PPN.

Otak empiris saya langsung berhitung, jika 1 unit profit marginnya 20%, berarti 1 unit ada laba 105 jutaan. Sebulan laba 420jt. Kenapa bisa sulit cashflow??

Setelah saya analisa dan pelajari, ketahuan deh ini penyakitnya;

Rupanya type yg dijual adalah bangunan 2 lantai T-150/128.

Harga borongan bangunan 1,8 jt x 150 = 270 jt.

Biaya lain-lain (sambung listrik, sambung air, retribusi IMB, split SHGB, fee sales dll) = Rp. 10 jt.

PPh Final = 5% x 425 jt = 21,25 jt.

Berarti harga tanah =123,75 jt alias kisaran Rp 970.000,-/m2.

Astaga, setelah saya breakdown lebih kedalam lagi, ketahuan bahwa profit 1 unit hanya 50 jt saja, alias kisaran 12,5% dari omset. Wah wah, ini jelas ada strategi yang salah dan perlu dibenahi.

Kemudian saya merekomendasikan 2 hal kepada my pren tersebut;

Berdasar pengalaman empiris saya, profit margin yang normal dalam bisnis properti adalah min 20% dari omset. Jika tak mencapai 20%, coba dikotak katik, pasti ada yang gak beres.

Bangunannya diperkecil pren. Kita ini PENGEMBANG, bukan KONTRAKTOR. Kita cari untung dari jual lahan yang sudah kita matangkan dan diberi added value. Bukan dari jual bangunan. Makin besar type bangunan, makin besar modal kerja yang mesti kita keluarkan. Buat apa dilakukan jika tak memberi tambahan laba buat kita??

Ingat, Laba = Manfaat - Biaya.

Jika tak menambah manfaat, kenapa mesti memperbesar biaya.

Enam bulan sejak kunjungan tersebut, teman saya cerita kalau rumah T-150/128 sudah dia ubah menjadi T-65/128. Harga jualnya kisaran 250jt. Penjualan dia meningkat menjadi 7-8 unit perbulan, dan cashflow dia lancarrrrrrrrr.

HANYA KARENA GERIMIS BANDARA BANJIR SEBAHU

HANYA KARENA GERIMIS, BANDARA BANJIR SEBAHU
Jurus Serempetan

Apa yang ada di otak warga Semarang jika melihat di halaman utama koran lokal ada judul headline seperti itu? Lalu dilampiri gambar ada 3 orang memakai baju kerja yang terendam air sebatas dada, sambil mengangkat tas kerjanya diatas pundak supaya tidak basah kena air.

Semua imajinasi orang, mulai dari warga kota biasa, pengusaha yang biasa mondar mandir naik pesawat, sampai Walikota Semarang dan Gubernur Jateng yang tinggal di Semarang, pasti langsung terbelalak matanya. Bayangkan! Bandara banjir sebahu. Jelas transportasi udara menjadi terganggu. Dan semua sangat penasaran membaca lengkap isi beritanya. Itu berita heboh yang layak dikonsumsi.

Ini lanjutan beritanya;

Tapi jangan kuatir ada pesawat yang batal terbang, karena itu tadi cuma penggalan pantun pendek yang menjadi pemenang dalam lomba kreativitas antar staf PKP menyambut Hari Kebangkitan Nasional. Pantun selengkapnya berbunyi;

HANYA KARENA GERIMIS
BANDARA BANJIR SEBAHU
HANYA KAMPOENG SEMAWIS
YANG PANTAS JADI PILIHANMU

Kampoeng Semawis saat ini sedang mengadakan gelegar promo berupa paket pemberian subsidi angsuran KPR ..... Dst. Dan seterusnya .... Dan seterusnya.

Untuk foto 3 orang terendam air sebahu saya beri keterangan;

Kampoeng Semawis memiliki waterpark yang membuat anda selalu tergiur untuk menikmati kesegaran airnya. Kalau perlu pulang kerja boleh langsung nyebur tanpa harus ganti kostum.

Kena bukan??

Judulnya diberi penjelasan bahwa itu hanya penggalan pantun.

Fotonya diberi penjelasan soal waterpark yang ada di Kampoeng Semawis. Kenyataaannya memang foto dibuat di kolam renang. Airnya saja biru jernih. Kalau banjir pasti coklat keruh.

Itu adalah teknik beriklan yang memiliki STOPPING POWER dahsyat, yang membuat semua pembaca yang sempat membaca judulnya, dijamin tertarik membaca isinya. Apalagi saya tempatkan di halaman utama, sudah pasti kemungkinan dibaca orang sangat besar.

Teori antara judul iklan dan badan iklan yang sebenarnya tidak nyambung ini saya namakan TEORI SREMPETAN. Asal bisa nyrempet dikit saja, pembaca masih bisa menerima. Intinya teori srempeten ini supaya kita bisa membuat sebuah judul iklan yang punya Stopping Power kuat karena menarik perhatian.

Buatlah judul yang unik dan menggelitik, lalu srempetkan sedikit saja dengan badan iklan yang menjadi inti pesan.

Jika anda menyimak beberapa artikel yang saya tulis, lihatlah judulnya selalu memiliki stopping power yang kuat, misal;

BERLIBUR KE HONGKONG DENGAN ISTRI ORANG.
ISTRIKU MASIH PIPIS DI CELANA
GAK NAFSU KETEMU OM OM
CEWEK GENIT BERDADA RATA

Padahal isinya terkadang gak relevan. Srempetannya hanya ada di 1 atau 2 kalimat saja. Tapi pembaca tak merasa terkecoh, karena memang bisa nyambung, hehe ...

Itu hanya entry point yang menggiring pembaca masuk ke essensi dan pesan iklan yang ingin kita sampaikan.

Jadi?? Galilah kreativitas anda, membuat judul iklan yang HEBOH, UNIK, MENGGELITIK, lalu carilah celah bagaimana menyerempetkan judul heboh dengan stopping power kuat tersebut dengan badan iklan yang memuat isi promosi sebenarnya.

Selamat berkreasi !!!!

RENCANA MEMBAWA BENCANA (investasi jangan berdasarkan rencana)

RENCANA MEMBAWA BENCANA
Investasi Jangan Berdasarkan Rencana

Seorang teman yang sudah level Investor cerita ke saya bahwa dia baru saja salah investasi, karena membeli lahan seluas 1.900 m2 seharga 2,2 Milyar tapi tak bisa dijadikan apa apa. Lokasinya di kota Ungaran, tepat ditepi jalan yang akan jadi akses tol Semarang - Solo.

Lebar depan cuma 18 m2 lalu ngantong kedalam dengan bentuk tak beraturan. Ketika dibuat jadi siteplan perumahan, hanya ketemu efektivitas lahan 50% karena bentuknya yang asimetris. Harga perolehan yang sudah 1,15 jt/m2 ketika efektif cuma 50% berarti harga efektif tapi mentah sudah 2,3 jt/m2. Belum ditambah biaya infra, utilitas dan OHC. Apalagi dibebani laba. Bisa bisa harga jual lahan jatuh Rp 3jt/m2. Impossible untuk kelas Kota Ungaran.

Sementara mau dibuat komersil berupa ruko ya percuma karena lebarnya cuma 18 m saja. Dapat 3 ruko saja paling banter. Dan sisa lahan belakang sia sia.

Saya tanya kenapa membeli lahan tersebut? Alasannya dia mendengar info bahwa jalan tersebut di tahun 2010 ini juga akan dilebarkan kisaran 15 m, dengan harga 'ganti untung' sebesar Rp 5jt/m2. Jika lahannya seluas 270 m2 kena ganti untung Rp 5jt/m2, ada uang masuk Rp 1,35 M.

Berarti dia mendapat lahan seluas (1.900 - 270) alias 1.630 m2 seharga (2,2 M - 1,35 M) alias Rp 850jt atau Rp 520.000/m2. Itu harga yang bagus untuk jalan raya yang dilewati akses keluar masuk pintu tol.

Lalu kenapa kok bilang rugi?

Ternyata berdasarkan kemampuan PT Jasa Marga melobi dinas dinas terkait, di ruas jalan tersebut tak jadi dilebarkan melainkan hanya akan dilakukan TRAFFIC MANAGEMENT, dimana jalan tersebut akan diatur hanya menjadi 1 arah saja, dan keluarnya diarahkan ke jalur lain.

Oh astaga, sudah gak jadi dapat 'ganti untung' sekarang malah dapat musibah jalur yang semula 2 arah akan dijadikan 1 arah yang tentunya akan mengurangi valuenya. Pantas teman saya itu mengeluh rugi dan salah investasi.

Pelajaran apa yang bisa kita petik dari kasus tersebut?? Jangan mengambil keputusan investasi hanya berdasarkan sebuah RENCANA yang didengar. Karena rencana bisa diubah, bisa juga ditunda pelaksanaanya. Dan itu diluar kontrol kita. Ambilah keputusan hanya berdasar FAKTA yang ada dan sudah terjadi.

Sambil bergurau saya katakan; Lha saya aja sudah dengar info ada tol Semarang - Solo sejak saya masih SMA. Sekarang sampai saya punya anak sudah kelas 2 SMP, jalan tol itu belum diresmikan. Coba kalau sejak th 1988 beli lahan untuk dijadikan rest area, bisa bisa 22 tahun cuma dapat hasil panen singkong aja, hehe ....

KETIDAK PASTIAN BERPIHAK PADA KITA

KETIDAKPASTIAN BERPIHAK PADA KITA

Dua tahun yang lalu saya pernah membeli lahan di daerah Magelang seluas 5.500 m2 yang masih berupa sawah tapi lokasinya strategis dan aksesnya bagus. Harga normal kisaran 200.000/m2 tapi berhubung pak haji pemilik tanah butuh uang cepat buat Lebaran, dia bersedia deal di harga 125.000/m2 saja. Harga Rp 687,5 jt. Berarti ini membeli dengan harga njomplang.

Pak haji cuma minta DP 87,5 jt dan sisanya 600 jt saya titip dalam bentuk cek tapi tanggal kosongan, dengan perjanjian cek dititipkan di Notaris dan bisa dicairkan 1 minggu sejak konfirmasi tertulis bahwa SHM sudah jadi.

Lahan statusnya masih Girik. Jadi yang dilakukan adalah tanda tangan Pelepasan Hak, lalu Notaris akan mengurus sampai dengan terbit SHM atas nama saya. Diestimasi kisaran 6 - 7 bulan.

Tapi yang terjadi adalah bahwa proses pensertifikatan memakan waktu sampai 16 bulan. Entah kenapa saya tidak tahu. Mungkin karena diproses melalui jalur biasa. Tak ada doping percepatannya. Buat saya tak ada untungnya selesai dipercepat toh uang yang ditanam baru 87,5 jt saja.

Saat SHM selesai dan cek 600 jt dicairkan, harga di lokasi tersebut sudah naik menjadi 250.000/m2. Tertunda 16 bulan memberi keuntungan saya mendapat lahan dengan harga 50% dari harga normal.

Pelajaran yang bisa dipetik adalah; BUATLAH AGAR KETIDAK PASTIAN BERPIHAK KEPADA KITA. Saya yakin anda paham apa yang saya maksudkan.

Salam Properti !!!

BEBEK BELUR bagi hasil dengan MPM)

BEBEK BELUR
Bagi Hasil Dengan MPM

Soal bagi hasil dengan MPM (Mitra Pemilik Modal), berdasarkan pengalaman empiris saya yang sudah menggandeng banyak MPM, mereka cukup tertarik dengan return kisaran 18% - 24% setahun. Jangan berikan lebih dari itu.

Saya pernah berikan hasil investasi kisaran 36% - 48% kepada MPM dilandasi rasa optimis yang overdosis. Hasilnya? BEBEK BELUR. Seperti kerja paksa sia sia.

Return max 24% tersebut dihitung dari besarnya modal yang ditanam. Jadi misal MPM tanam 1 Milyar, berikan saja 240jt/thn. Sudah cukup menarik. Meski ini bukan patokan pasti.

Jika dihitung dari profit proyek secara global, max hak MPM adalah kisaran 25 % - 35%. Pengalaman empiris saya menunjuk di angka tersebut. Itu dengan catatan SELURUH MODAL KERJA proyek dibiayai oleh MPM.

Background MPM juga mempengaruhi bargaining. Modal dari profesional semacam dokter atau dosen kadang lebih mudah didapat ketimbang modal dari seorang bankir perorangan, hehe ..

Apapun itu, usahakan SEEK FIRST TO UNDERSTAND THEN TO BE UNDERSTOOD. Berusahalah terlebih dahulu memehami kebutuhan MPM, baru meminta kebutuhan kita dipahami.

Sukses !!

AFSEL VS MEKSIKO (seni memprediksi)

AFSEL VS MEKSIKO

Seni Memprediksi

Pesta bola kelas dunia segera dimulai. Partai pembuka antara tuan rumah AFSEL melawan MEKSIKO adalah sajian pembuka. Bagaimana prediksi anda?? Skor akhir berapa?

Bagi pemain properti, memprediksi berapa target penjualan anda setiap bulan atau akumulasi 1 tahun wajib dilakukan. Ini untuk FORECASTING CASHFLOW dan pembebanan Overhead Cost yang wajib anda lakukan.

Contoh kasus;
Misal saya punya lahan seluas 12.000 m2. Efektif 60% atau seluas 7.200 m2.

Dibagi menjadi 60 kavling dengan luas rata-rata 120 m2/kavling.

Kemudian saya lakukan MARKETING RESEARCH (analisa lingkungan, analisa kompetitor, dll), sehingga muncul output misalnya kemampuan daya serap pasar di lokasi kota tempat proyek kita dikembangkan adalah 6 unit perbulan.

Nah, artinya saya bisa estimasi umur proyek saya adalah 16 bulan, yaitu;

3 bulan masa PRA PEMASARAN

10 bulan (60:6) masa PEMASARAN

3 bulan masa PASCA PEMASARAN

Estimasi umur proyek 16 bulan bisa saya pakai datanya untuk estimasi hal-hal sbb;

Estimasi biaya OHC;
@ 30jt x 16 bln = 480 jt

Estimasi membangun rumah stok;
= 6 unit x T-36 x Rp 1.500.000/m2
= Rp 324.000.000,-

Dibayar 4x termin, berarti tiap bulan mesti ada budget 81jt/bln.

Hehe .. Itu cuma membuktikan bahwa seorang pemain properti sudah sepatutnya memiliki kemampuan MEMPREDIKSI pasar.

Piala Dunia? AFSEL bakal draw 1-1 melawan Meksiko di partai pembuka.

KORSEL VS YUNANI (sentimen psikografis)

KORSEL VS YUNANI
Sentimen Psikografis

Ketika di Piala Dunia ada partai KORSEL melawan YUNANI, kebanyakan rakyat Indonesia saya yakin lebih mendukung KORSEL. Kenapa?
Ada 2 alasan;

1. KORSEL adalah salah satu wakil dari benua Asia. Dan sebagai sesama bangsa Asia ada sentimen geografis yang mengemuka disini. Ini disebut (salah satu bagian dari) PSIKOGRAFIS.

2. Beberapa pemain KORSEL lebih dikenal oleh kita dan tak asing di telinga. Terutama Park Ji Sung yang bermain di klub Manchester United. Sementara pemain Yunani terasa asing di telinga. Dan kecenderungan kita adalah lebih memilih yang familiar dan dikenal karena PUBLIKASI yang kita nikmati sebelumnya, ketimbang memilih yang asing dan tidak dikenal.

Apa yang berlaku ANALOG dari case diatas didalam bisnis PROPERTI??

Sentimen PSIKOGRAFIS perlu diperhatikan dalam memasarkan produk properti kita. Sebagai contoh, saya yang sejak SD sampai kuliah tinggal di daerah Semarang Selatan bersama ortu, ketika membeli rumah sendiri juga memilih rumah yang ada di daerah selatan Kota Semarang.

Adik saya saat membeli rumah sendiri juga memilih daerah Banyumanik yang juga ada di wilayah Selatan.

Psikografis yang lebih dominan sebenarnya adalah jika dikaitkan dengan tempat dimana calon konsumen bekerja. Konsumen cenderung memilih perumahan yang lokasinya tak jauh dengan kantor atau perusahaan dimana dia bekerja atau menjalankan usahanya. Alasannya pasti supaya waktu tempuhnya relatif lebih dekat.

Dan jika kita tahu Park Ji Sung sangat dikenal ketimbang pemain Korsel lainnya, itu karena PUBLIKASI klub Manchester United yang masuk ke mata dan telinga kita sangat intensif, sampai sampai kita merasa akrab dengan sosok Park Ji Sung.

Implemantasinya;

Jika misalkan kita memasarkan produk properti didaerah Condongcatur YOGYA misalnya. Lebih baik minggu pertama launching kita lakukan dulu soft launching dengan memasang 100 spanduk dalam radius 2 km dari lokasi. Sebut saja ring 1. Mencoba menjaring konsumen dari wilayah sekitar kita. Dan di lokasi (site) kita pasang umbul umbul 25 buah.

Minggu ke 2 kita pasang spanduk radius 2 - 5 km dari lokasi. Menyisir ring 2. Ke area yang lebih luas. Pemetaan zona (maping) seperti ini perlu dilakukan supaya pendistribusian informasi menjadi efektif. Jika kita percaya terhadap aspek Psikografis yang dibahas diatas, maka kemungkinan menjaring calon konsumen yang berada dalam radius 5 km (ring 1 dan 2) dari lokasi proyek cukup besar ketimbang kita sporadis memasang spanduk di lokasi yang jauh dari site.

Baru di minggu ke 3 kita pasang iklan di Koran Kedaulatan Rakyat yang sudah mencakup area DIY dan sekitarnya. Sekaligus kita launching, yang ditandai dengan (misalnya) peletakan batu pertama pembangunan rumah contoh.

Ini upaya menjaring konsumen di area yang lebih besar. Karena walau kita percaya aspek Psikografis, tapi tetap saja marketnya tipis dan wajib menyasar market yang lebih besar.

Pelajaran dari artikel ini adalah supaya kita memahami aspek PSIKOGRAFIS, dan melakukan PUBLIKASI (promosi) secara tepat sasaran.

Salam properti. Sukses !!!!

MARADONA PAKAI JAS

MARADONA PAKAI JAS

Komunikasi 2 Arah

Teman saya yang seorang wartawan meng-upload foto dia yang sedang meliput pagelaran Piala Dunia di Afsel. Salah satu judul fotonya berbunyi; Nikmatnya sholat Jumat bersama ribuan komunitas muslim seluruh dunia.

Fotonya gambar ratusan mungkin ribuan orang sedang shalat Jumat di lapangan terbuka.

Ada yang aneh menurutku. Siang hari, di benua Afrika, ditengah udara terbuka, eh kok pada pakai jaket. Biar kulitnya tidak gosong kali, begitu pikir saya. Afrika kan terkenal panas. Jika kota Semarang saja siang hari bisa 31 derajat Celcius, berapa suhu di benua Afrika sana?

Saat saya tanyakan soal itu, jawabannya ternyata adalah; Di Johanesburg Afsel bulan Juni - Juli adalah musim dingin. Suhu pagi hari kisaran 3 derajat. Dan siang hari saat sholat Jumat itu dilakukan, suhunya kisaran 15 derajat. Ooh, ya pantas kok pada pakai jaket tebal. Pantas juga Maradona berani pakai jas ditepi lapangan.

Pesan yang ditangkap dari ilustrasi diatas adalah; DON'T LOOK THE BOOK ONLY FROM THE COVER. Terkadang ada banyak hal yang harus diceritakan melalui komunikasi 2 arah, tak bisa searah. Monolog searah bisa membuat pesan yang ditangkap salah, dan itu membuat pihak yang diposisi pasif merasa tak nyaman karena salah melakukan interpretasi.

Suatu ketika saya saat jam makan siang sedang mengunjungi stand pameran salah satu proyek saya yang pameran di Mall. Dan saya marah ketika space counter yang disewa 7 jt selama 2 minggu itu tak ada 1 sales pun yang piket.

Marketing Manager nya saat saya telpon mengatakan; hari Senin s/d Kamis antara jam 09.30 s/d 16.00 sengaja dibiarkan kosong. Tak ada sales yang piket. Biasanya sepi pengunjung. Jadi di stand pameran hanya ditumpuk leaflet serta flyer yang bisa diambil bagi yang berminat dan memerlukannya.

Saya tidak terima dengan alasan yang dia kemukakan, dan tetap berprinsip bahwa tanpa tatap muka dan dialog 2 arah, maka transfer product knowledge yang seharusnya dijadikan media menjelaskan benefit kepada konsumen tak akan tersampaikan dengan baik.

Selanjutnya saya memerintahkan Marketing Manager untuk tetap menempatkan Sales yang piket entah di hari sepi pengunjung ataupun ramai pengunjung. Supaya terjadi DIALOG 2 ARAH.

Salam sukses !!

ACTION PLAN (rencana aksi)

ACTION PLAN
Rencana Aksi

Ibarat negara, ACTION PLAN adalah UUD, karena memuat hal hal yang pokok dan mendasar.

Ibarat hukum acara, ACTION PLAN adalah KUHAP, karena mengatur banyak ketentuan secara detail.

Ibarat jalan raya, ACTION PLAN adalah rambu rambu lalu lintas, karena mengingatkan anda hal hal yang tidak boleh dilanggar.

Ibarat perjalanan pesawat, ACTION PLAN adalah GPS atau alat navigasi, karena bisa mengecek apakah jalur anda menyimpang atau on the track.

JANGAN REMEHKAN ACTION PLAN.

ACTION PLAN adalah Paretto, karena jika anda susun dengan akurat dan benar, maka 80% arah pelaksanaan proyek anda sudah bisa digambarkan.

Dengan menguasai teknik pembuatan ACTION PLAN, maka hanya dengan disebutkan 3 variabel saja;
- Luasan Lahan
- Efektivitas Lahan
- Harga Lahan

Anda bisa dengan cepat menyebutkan;
- Berapa lama umur proyek
- Berapa modal kerja minimal yang dibutuhkan proyek
- Berapa total omset proyek
- Berapa potensi laba
- Berapa jumlah kavling (unit)
- Berapa budget biaya Infrastruktur
- Berapa budget biaya Overheadcost
- Dan lain-lain

Tahukah anda bahwa menyusun budget didalam ACTION PLAN adalah sebuah seni?

Jika anda type SAVE PLAYER, pendekatan yang anda lakukan adalah pola ideal. Budget anda dijamin aman. Mudah cari kontraktor. Tapi bisa jadi resikonya harga jual anda kurang kompetitif.

Jika anda type RISK TAKER, pendekatan yang anda lakukan adalah pola slim fit. Agak susah cari kontraktor. Berpotensi over budget. Tapi benefitnya, harga jual anda sangat kompetitif.

Jika anda type GACUK NGGLUNDUNG, anda berani menggelinding tanpa memiliki ACTION PLAN. Mengandalkan intuisi dan improvisasi. Berhati hatilah supaya tak banyak rintangan di jalan.

Sssssstttt ... Menyusun ACTION PLAN ada rahasianya lho .... :)

Sukses buat kita semua

TEORI GIGOLO (kebutuhan modal kerja sebuah proyek)

TEORI GIGOLO

Kebutuhan Modal Kerja Sebuah Proyek

Berdasarkan pengalaman empiris saya dalam menyusun puluhan ACTION PLAN untuk proyek proyek properti yang kami kembangkan sendiri atau saat saya disewa sebagai konsultan menyusun ACTION PLAN (biasanya saya beri bonus MARKETING PLAN) oleh beberapa relasi, saya menemukan sebuah teori yang saya beri nama Teori 6I6OLO. Dibaca; Teori GIGOLO.

Teori GIGOLO ini kepanjangan dari ;

6I = 6 bulan Infrastruktur / Ijin
6O = 6 bulan Overhead cost (OHC)
LO = Legalitas Oke / Lima Orang

Definisi Teori GIGOLO;
Modal kerja minimal yang dibutuhkan untuk sebuah proyek properti adalah setara dengan 6 bulan pertama budget Infrastruktur ditambah 6 bulan pertama budget Overhead cost. Dan dikelola oleh minimal 5 (Lima Orang) personil.

Batasan;
- Asumsi ACTION PLAN dibuat secara konservatif dalam management risk yang hati hati.

6I
Ketersediaan dana minimal yang anda perlukan dalam mengurus ijin dan mematangkan lahan (infrastruktur dan utilitas) di proyek anda. Lihat ACTION PLAN yang sudah anda buat. Budget Infrastruktur yang dibutuhkan di 6 bulan pertama itulah yang wajib disediakan.

Jika proyek anda durasi pendek (misal 12 bulan), sudah pasti 6 bulan budget Infrastruktur sama saja 50% budget Infra. Tapi kalau proyek anda durasi 36 bulan misalnya, tercapai economic scale sehingga budget 6 bulan equel di kisaran 15 - 20% dari total budget.

6O
Ketersediaan dana minimal yang harus disediakan untuk Overhead Cost, yang terdiri atas; OHC persiapan dan inventaris kantor, OHC operasional kantor, OHC gaji karyawan, OHC bonus karyawan, OHC promosi. Kasbank memadai yang sanggup membiayai kebutuhan OHC selama 6 bln sesuai ACTION PLAN niscaya memperkecil resiko kesulitan cash flow.

LO
LO bisa dianggap singkatan dari Legalitas Oke. Meski dalam hal ini LO dianggap singkatan dari (minimal) Lima Orang. Karena struktur organisasi proyek yang ramping tapi efektif berdasarkan pengalaman empiris saya disarankan minimal 5 orang yang multi talent, meski masing masing tetap memiliki job description sbb;

KEuangan = keuangan, akunting, tax
TEknik = Desain (arsitektural, struktural) Infrastruktur, Utilitas, Bangunan
Marketing = Selling, Marketing, Promotion
Umum = Legal, HRD, Estate Management
periJINan = Ijin saat pra project. Saat project sudah running difungsikan sebagai admin penjualan dan KPR.

Lima aspek diatas disingkat KETEMU JIN.

Untuk proyek dengan skala lebih besar (bukan proyek kecil yang 1 tahun selesai), jelas saja jumlah personil membengkak dan struktur organisasi mengalami penyesuaian. Tapi esensi 5 aspek diatas tetap menjiwai.

Mungkin anda bertanya, mana alokasi budget untuk bangunan? Setidaknya untuk membangun rumah contoh karena pembangunan selanjutnya tergantung laju penjualan, dan bisa jadi kita dapat MoU Indent dengan perbankan.

Jawabannya adalah bahwa alokasi budget bangunan diambil dari potensi cash in dari konsumen, yaitu pembayaran UTJ (uang tanda jadi), uang muka dll. Pengalaman saya selama ini, arus kas yang masuk dari situ selama 6 bulan pertama jika penjualan kita bagus, mampu mengcover biaya bangunan selama 6 bulan pertama.

Dalam bisnis pengembang, jika segala sesuatunya berjalan lancar, biasanya mulai bulan ke 7 dst arus kas masuk sudah deras. Terutama dari pencairan KPR konsumen yang sudah selesai mengangsur Uang Muka.

Demikian sedikit penjelasan yang saya sampaikan mengenai Teori GIGOLO. Pasti ada yang pro dan kontra, karena pengalaman empiris masing masing beda. Bukan untuk dijadikan polemik, hanya jadikan tambahan wacana saja buat kita semua.

Teori GIGOLO sudah diaplikasikan di 32 artis, ehh .. 32 proyek maksudnya, hehe.

Sukses !!!

DOMPET MERTUA (pemberian potongan harga)

DOMPET MERTUA
Pemberian Potongan Harga

Dahuluuuuu banget ketika membuat juklak penjualan yang akan saya serahkan kepada Marketing Manager, biasanya saya membagi dalam 3 skim bayar dengan contoh sbb;

TUNAI KERAS, diskon 10%

UTJ Rp 2 jt.
Pelunasan 2 minggu setelah UTJ.

TUNAI BERTAHAP, diskon 7,5%

UTJ 2 jt.
Angs ke-1 (10% - UTJ) dibayar 2 minggu sejak UTJ.
Angs ke-2 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 1
Angs ke-3 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 2
Angs ke-4 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 3
Angs ke-5 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 4
Angs ke-6 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 5
Angs ke-7 (15%) dibayar 1 bulan sejak angs 6

KPR, diskon 5%

UTJ 2 jt
Angs ke-1 (4% - UTJ), dibayar 2 minggu sejak UTJ.
Angs ke-2 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 1
Angs ke-3 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 2
Angs ke-4 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 3
Angs ke-5 (4%) dibayar 1 bulan sejak angs 4
Pelunasan via KPR (80%)

Tetapi juklak seperti diatas dalam perjalanan waktu saya ubah, karena ada beberapa kelemahan yang merugikan kita sebagai pengembang.

DISKON DIGANTI RABAT

Ketika seseorang sudah diberi diskon dimuka yang dituliskan dalam PPJB, hal yang terjadi adalah HAK mereka diterima, tetapi belum tentu KEWAJIBAN dilaksanakan secara tepat waktu.

Pernah terjadi seorang konsumen membayar UTJ dan minta tambahan diskon karena dia mau membayar tunai. Diskon standar 10%, saya beri tambahan 1,5% menjadi 11,5%. Saya bersyukur dia mau membayar tunai karena polisi biasanya (maaf) sulit di acc bank dalam hal KPR.

Tetapi saat jatuh tempo pelunasan yang disepakati 2 minggu sejak UTJ, dia menolak membayar dengan alasan rumahnya belum dibangun kok minta dilunasi. Developer tidak modal dong kalau begitu, bangunnya pakai uang konsumen ..., katanya sambil ngomel-ngomel.

Konsumen tersebut ngotot siap membayar lunas jika bangunan sudah progres 100%. Dan repotnya lagi tak mau menjalankan kewajiban mengangsur apapun sebelum bangunan siap. Meski dia mengaku sudah diberitahu sales bahwa STB nya 6 bulan kedepan. Aduh pak .. !!!???

Sejak kejadian itu, kebijakan soal memberi DISKON dimuka saya ganti dengan sistem RABAT alias potongan harga yang diberikan di belakang.

Teknisnya; saat transaksi dimana konsumen menyatakan akan membayar TUNAI, harga yang diberikan tetap dengan diskon normal. Tapi dari kami memberikan Surat Pernyataan bahwa; Apabila konsumen bisa melunasi pembayaran paling lambat 2 minggu sejak UTJ (kami sebut tanggalnya), maka akan mendapat RABAT sebesar (misal) 5% dari harga jual.

Artinya jika dia tidak melunasi dalam waktu 2 minggu, maka harga transaksi dia tetap dengan diskon normal, dan di dokumen PPJB belum dipotong diskon yang lebih besar.

JANGAN SEBUT PELUNASAN VIA KPR

Dalam skim pembayaran melalui KPR, sebelumnya kami hanya menjadwalkan pembayaran UM saja. Sisa 80% di terakhir kami tuliskan PELUNASAN VIA KPR, tanpa sebutkan jadwal jatuh tempo.

Yang terjadi jika konsumen tidak kooperatif dalam melengkapi berkas KPR dan akad kredit tak kunjung terealisasi, seolah kita diikat dalam sebuah transaksi tak berujung. Mundur mundur terus. Meski sudah ditolak 2 atau 3 bank sekalipun, kami tak berani mengeksekusi pembatalan.

Andai dieksekusi batalpun, ada masalah karena konsumen tak mau dihanguskan sebagian sebagai sanksi pembatalan. Karena mereka menganggap kegagalan mencarikan bank yang membiayai KPR konsumen adalah kesalahan kami sebagai pengembang. Intinya karena ada kalimat PELUNASAN VIA KPR.

Berikutnya kebijakan tersebut saya ganti. Entah KPR atau mau bayar dari dompet sendiri atau pinjam dompet mertua, kami tak mau tahu.

Kami hanya sebutkan jumlah dan jadwal pembayaran yang fix. Kalau telat ya kena denda keterlambatan.

Pelajaran yang bisa diambil;

DISKON BESAR diberikan bukan melihat darimana uang berasal (dompet konsumen, atau dompet mertua konsumen), tapi adalah seberapa cepat uang kita terima.

Ada paradigma yang salah bahwa jika membayar tunai dari kantong konsumen sendiri seolah punya hak minta diskon lebih. Padahal asal kita punya MoU KPR Indent dengan bank, pencairan dari bank terkadang justru lebih cepat diterima ketimbang skim tunai bertahap dari konsumen.

Pelunasan melalui KPR adalah kewajiban konsumen untuk mengurusnya. Karena konsumen membeli rumah di kita dan kita tahunya terima pembayaran.

Seandainya kita membantu urus KPR, itu adalah SERVICE, bukan KEWAJIBAN. Jadi kegagalan mendapatkan bank pemberi KPR semata mata bukan mutlak kesalahan kita.

Aplikasinya; di jadwal pelunasan (misal) 80% yang terakhir, langsung aja ditulis jadwal jatuh temponya. Tak perlu ada embel embel melalui KPR. Terserah darimana konsumen melunasi, itu kewajiban mereka. Kewajiban kita adalah membangun rumah sesuai apa yang kita janjikan dan menyerahkannya apabila kewajiban konsumen juga sudah clear.

Sukses !!!

JURUS 16 DERAJAT CELCIUS (pricing strategy di phase intruduction)

JURUS 16 DERAJAT CELCIUS

Pricing Strategy Di Phase Intruduction

Dalam Siklus Hidup Product (life cycle product), masa Introduction adalah masa dimana pertama kali produk anda dirilis ke umum. Itu berarti konsumen serta kompetitor anda sama sekali belum punya gambaran apapun soal produk perumahan anda.

Kali ini saya tak ingin bicara soal strategi PROMOTION, tapi ingin mengupas soal PRICE. Khususnya adalah PRICING STRATEGY yang paling tepat di fase Introduction (perkenalan). Orang awam sering menyebutnya sebagai; masa launching.

Pesan penting yang saya sampaikan adalah;
PASTIKAN BAHWA HARGA JUAL PERDANA PRODUK ANDA LEBIH RENDAH MINIMAL 10% DARI HARGA KOMPETITOR.

Bahkan jika berani, skenariokan sejak awal dalam ACTION PLAN anda, supaya harga jual perdana produk anda adalah 15 - 20% dari harga kompetitor (selevel) yang terdekat.

Jangan tanggung-tanggung. Kalau cuma lebih rendah 5%, tak akan memikat konsumen. Apalagi dengan kondisi progres fisik yang masih minim di lapangan, beda 5% itu hanya menyamakan posisi anda dengan kompetitor. Mungkin malah belum sama valuenya jika ternyata kualitas infrastrukru dan lingkungan milik kompetitor sangat wah..

Jika persaingan dengan kompetitor dalam harga normal saya ilustrasikan ibarat suhu udara 28 derajat celcius, maka lebih rendah 5% hanya akan memberikan suhu SEJUK saja kisaran 26 derajat.

Beda harga 10% lebih rendah memberikan suhu DINGIN kisaran 24 derajat.

Dan berani beda harga 15 - 20% lebih rendah dari harga kompetitor ibarat memberikan suhu SANGAT DINGIN kisaran 16 - 18 derajat yang membuat konsumen merasa nyaman. Saking nyamannya bisa buat tidur sambil selimutan tebal.

Nah, itulah yang saya maksudkan. Buatlah perbedaan yang ekstrem. Ibarat AC, kalau mau dingin jangan tanggung tanggung. Berusahalah agar suhu udara yang anda buat bisa 16 derajat celcius. Jika suhu milik kompetitor masih normal 28 derajat celcius, maka konsumen akan berduyun duyun menuju suhu 16 derajat tanpa peduli apa merk AC anda..

Beda harga yang ekstrem memberikan efek positif sbb ;

1. Progres fisik di lapangan yang masih sangat minim tak menghalangi calon konsumen untuk membeli, karena beda harga yang sangat signifikan.

2. Harga perdana yang menjanjikan potensi keuntungan bagus bukan hanya diburu oleh end user, tapi juga para investor yang berniat mengambil gain atas investasinya membeli properti.

3. Grafik laju penjualan akan menanjak, dan bisa menghasilkan piutang yang lumayan, sehingga ada potensi arus kas masuk yang bisa dipakai untuk membangun infrastruktur. Pada saat kuota lahan yang 'dikorbankan' dengan harga rendah habis, maka progres fisik di lapangan yang bisa dilihat secara visual sudah mengalami peningkatan. Value proyek sudah pasti meningkat.

4. Start yang bagus akan menumbuhkan rasa percaya diri yang besar terhadap mental tim.

5. Proyek yang sudah terbukti laku akan menumbuhkan keyakinan yang lebih besar terhadap calon konsumen berikutnya.

Berdasarkan pengalaman empiris saya, harga lebih rendah 20% dari kompetitor itu identik dengan laba = zero. Atau paling2 dapat margin 5%. Karena itu pastikan bahwa dalam ACTION PLAN yang anda buat, ekspektasi laba hanya dibebankan ke 80% lahan efektif. Karena kuota 20% dikorbankan dengan zero profit.

Saya ingin memberikan statement, tapi sebelumnya mari sama sama dipahami penjelasan ini.

Contoh kasus;
Asumsi luas lahan 2 ha, umur proyek 24 bulan, harga perolehan lahan = Rp 160.000/m2. Perijinan dan pajak2 = Rp 20.000/m2. Total = 180.000/m2. Efektifitas 60% sehingga harga 1 m2 netto = Rp 300.000,-

Maka perhitungan harga jual ke konsumen adalah;

T-36/90

Bangunan = 36 x 1,5 jt = 54 jt.
Tanah mentah efektif = 90 x 300.000/m2 = 27 jt.
Infrastruktur = 90 x 150.000/m2 = 13,5jt.
OHC = 90 x 100.000/m2 = 9 jt.
Sambung listrik, sambung air, split sertipikat, IMB dll = 10 jt.

Laba normal = 90 x 350.000/m2 = 31,5 jt.

TOTAL HARGA (before tax) = Rp 145 jt.
TOTAL HARGA (before tax, tanpa laba) = 113,5 jt.

Berarti lebih murah 21%.

Nah, jika umur proyek diproyeksi 24 bulan, maka 20% penjualan mestinya memakan waktu 5 bulan.
Tapi dengan strategi JURUS DINGIN 16 DERAJAT diatas, kita mampu menjual cepat kuota 20% lahan dalam waktu misal 2 bulan, padahal target 5 bulan. Artinya ada deposit budget 3 bulan yang belum jatuh tempo alokasinya. Itulah yang dipakai buat ngebut mengerjakan infrastruktur. Sebetulnya bisa saya jelaskan breakdown nya, tapi cukup panjaaang. Susah memaparkan cashflow tanpa tabel Excell. Harap maklum.

Saat proyek umur 5 bulan, infrastruktur fisik di lapangan sudah menjanjikan dan layak disurvei konsumen. Dan seandainya harga sudah berada di level normal sekalipun, no problem. Kita siap berkompetisi dengan lawan-lawan kita.

Setelah kita memahami penjelasan diatas, maka statement dari saya adalah;
Kita semua bisa menerapkan strategi diatas asal memahami teknik menyusun ACTION PLAN dengan benar.

Sukses !!!!

BE PRO ACTIVE (jadilah pro aktif)

BE PROAKTIF
Jadilah Pro Aktif

Seorang investor yang pernah membeli rumah di salah satu proyek saya, dan kemudian mau menjual kembali rumahnya tapi tidak laku laku, mengungkapkan kekesalannya kepada saya dengan mengomentari status di Facebook.

Properti itu intinya jualan pak AW. Kalau rumah yang saya beli dari proyek anda saya jual kembali tidak laku laku, apa pantas anda bicara soal marketing?

Hehe ...

Saya jawab begini; kewajiban kami adalah membangun dan kemudian menyerah terimakan rumah kepada anda. Dan itu sudah kami lakukan. Anda membeli rumah ditempat kami atas kehendak sendiri tanpa paksaan dari siapapun.

Jika sekarang anda mau menjual kembali tidak laku laku, maka itu adalah bagian dari resiko anda berinvestasi. Jika anda memiliki kebiasaan PRO AKTIF, maka anda akan terlatih mengambil keputusan dan berani bertanggung jawab atas keputusan yang anda ambil, tanpa harus menyalahkan orang lain.

Dalam hal ini anda mengambil keputusan berinvestasi. Jika anda mendapat keuntungan, apakah saya mendapat bagian? Kenapa jika anda mengalami kerugian kok saya yang mendapat cacian?

Habit # 1 mengajarkan kepada kita untuk; JADILAH PRO AKTIF. Yang mengambil keputusan berdasarkan kesadaran diri, imajinasi, hati nurani, dan kehendak bebas.

Sukses !!!!

JAKA SEMBUNG DIGIGIT BUAYA (ciri khusus)

JAKA SEMBUNG DIGIGIT BUAYA
Ciri Khusus

Saat janjian dengan teman saya di sebuah warung STMJ di kota Semarang, saya duduk duluan sehingga harus menunggu. Ada beberapa cowok bergerombol di sebuah meja. Kisaran 8-9 orang.

Anehnya, mereka semua bisik bisik dan melirik lirik ke saya. Benar benar saya tidak nyaman. Pandangan mereka kepada saya aneh. Saya penasaran apa ada yang salah dengan pakaian saya?

Saya cuek dan menikmati STMJ didepan saya. Sampai akhirnya teman saya datang di warung STMJ tersebut. Saya ceritakan soal tatapan aneh tersebut. Eeh, dia malah ketawa tawa ....

Setengah berbisik dia katakan begini: Waduh AW, aku lupa beritahu kalau disini adalah tempat berkumpul komunitas gay. Dan mereka punya ciri khusus yaitu memakai jam tangan di tangan kanan. Padahal kamu juga pakai jam tangan di tangan kanan, ya pasti dikira ada pendatang baru yang ingin gabung, wkwkwkwkw ...... Kamu sih pakai jam kok ya ditangan kanan. Lazimnya kan di tangan kiri.

Astaga??!!! Baru paham saya kalau ternyata pakai jam tangan di sebelah kanan adalah ciri pengenal dari komunitas gay tersebut. Apalagi pantat saya lumayan sexy, pasti banyak yang naksir, hehe .... Mereka mengenali saya dari jam tangan yang saya pakai di tangan kanan. Padahal mereka tidak tahu siapa saya.

Ehm, apa kaitan cerita soal komunitas gay tersebut dengan dunia properti? Saya menarik kesimpulan bahwa diantara keragaman aspek yang ada, mesti ada satu hal khusus yang membuat publik bisa mengenali sebuah ciri atau tanda khusus, yang tanpa perlu dijelaskan sudah bicara banyak soal kita (produk kita).

Saya mengaplikasikan hal tersebut pada penamaan proyek proyek properti saya. Kenapa? Karena saya mengembangkan proyek dengan banyak partner, dengan nama PT yang berbeda beda di banyak kota. Nah, tak mungkin PT saya bisa bernama besar.

Saya menemukan serta mengaplikasikan ciri atau tanda khusus itu dengan label KAMPOENG. Biar publik tahu atau setidaknya perbankan tahu bahwa KAMPOENG SEMAWIS, KAMPOENG HOLLYWOOD dan KAMPOENG HARMONI yang ada di Semarang adalah satu grup dengan KAMPOENG ELDORADO di Bandarlampung, dengan KAMPOENG MELODI di Depok, dengan KAMPOENG PARADISE di Pekalongan, dengan KAMPOENG MILANO di Bekas Timur, dan dengan KAMPOENG STMJ di kota Gay, hehe ...

Jaka Sembung digigit buaya.
Kagak nyambung ya????

Sejak saat itu saya pakai jam tangan tak lagi ditangan kanan, tapi ditangan kiri.

PEPESAN KOSONG (penjualan kolektif)

PEPESAN KOSONG !!
Penjualan Kolektif

Jika anda dapat peluang mendapatkan kerjasama pembelian secara kolektif dari instansi atau perusahaan atau tentara, dengan menggunakan fasilitas Bapetarum atau Asabri atau Jamsostek, maka saya ingin menyampaikan beberapa hal sebagai berikut;

STATEMENT;

9 dari 10x peluang yang anda dapatkan adalah 'pepesan kosong' belaka.

Jika anda benar-benar dapat 1x yang bukan pepesan kosong, maka TIPS dari saya adalah sbb;

BUAT MOU TRIPARTIT
Buatlah MoU 3 pihak antara anda selaku pengembang, dengan perbankan (misal; BTN), ditambah perusahaan/instansi pemberi order.

Klausul-klausul dalam MoU;

1. Membuka escrow account

2. Pemberi order memasukkan titipan Uang Tanda Jadi senilai 1jt x jumlah rumah pesanan.

3. Titipan UTJ tetap berada di escrow tanpa bisa diapa apakan oleh anda selaku pengembang. Jadi titipan UTJ mereka utuh.

4. Membuat kesepakatan terlebih dahulu soal lokasi yang direkomendasikan serta harga rumah sesuai type yang diorder dan jumlah total uang muka yang akan dibayar.

5. Anda juga ikut menitipkan uang senilai 50% x jumlah total UTJ yang dititipkan di escrow. Disebutkan sebagai 'trust fund'.

6. Anda diberi waktu maksimal 12 bulan untuk membebaskan lahan dan mengurus perijinan. Ingat; harga perolehan lahan harus disesuaikan dengan harga jual yang sudah disepakati.

7. Jika lahan sudah dikuasai dan perijinan terbit (Ijin Lokasi, siteplan, IMB) maka titipan UTJ di escrow baru bisa dicairkan alias dipindahbukukan ke rekening anda sebagai uang muka.

8. Jika anda wanprestasi, dan dalam waktu 12 bulan gagal membebaskan lahan dan mengurus perijinan, maka trust fund milik anda yang ada di escrow hangus sebagai sanksinya dan otomatis menjadi milik pemberi order.

Itulah bunyi klausul-klausulnya. It's fair. Sama sama membagi resiko. Tak jelas mana ayam dan mana telor yang duluan. Jangan mau ketidakpastian tidak berpihak kepada anda.

Jika pemberi order tak mau kondisi tersebut dan minta anda yang berjudi untuk membebaskan lahan dan mengurus perijinan terlebih dahulu, berarti semua resiko ada di pihak anda. Satu kalimat; MAAF, kami tak jadi beli, bisa memberi mimpi buruk buat anda.

Karena itu, tanpa kondisi seperti tips saya diatas, lebih baik abaikan saja peluang tersebut.

Kalau mau bertaruh jangan dengan cara seperti itu coy. Pegang saja SPANYOL, pasti juara hahahaha !!!!

DAUR HIDUP PRODUK (life cycle product)

DAUR HIDUP PRODUK

Life Cycle Product

Produk memiliki DAUR HIDUP alias SIKLUS HIDUP yang terbagi atas 4 tahapan, dan strategi PROMOSI untuk setiap tahapan tentunya berbeda beda.

Berikut adalah Tips strategi setiap tahapan tersebut.

# 1. PHASE INTRODUCE (Perkenalan)

1. Ciptakan Awareness dengan melakukan publikasi, sosialisasi dan promosi secara intensif kemana mana.

2. Strategi menguasai market share dengan cara merayap cepat (fast creep) yaitu menciptakan keunggulan kompetitif melalui Cost Leadership.

Aplikasi; Selling point yang tepat didalam spanduk atau leaflet adalah soal keunggulan kompetitif didalam harga jual yang lebih murah dan bersaing. Dan tentu saja sambil mengekspos soal lokasi.

Contoh bunyi spanduk;
REAL ESTATE BARU DI JATIWARNA BEKASI
HARGA MULAI Rp. 140 JUTAAN

Ingat;
Saat baru tahap Introduce jangan mengekspose soal Manfaat atau segala konsep bagus yang masih diatas kertas, karena progres fisik di lapangan masih sangat rendah.

Kurang tepat memakai strategi Gimmick semacam pemberian hadiah langsung, subsidi bunga KPR, dll.

# 2. PHASE GROWTH (Pertumbuhan)
Ini masa sesudah melewati masa perkenalan. Kisaran 3-4 bulan sejak launching, ditandai progres fisik di lapangan yang sudah diatas 10%.

1. Lakukan evaluasi terhadap segmentasi, targeting, dan positioning produk anda. Pertegas dan perkuat. Kalau perlu lakukan resegmentasi dan repositioning.

2. Berikan Gimmick

Contoh Aplikasi kasus;
Saat launching di phase Intruduce untuk proyek Kampoeng Paradise di Pekalongan, saya menyasar target keluarga muda kelas menengah, sehingga saya menjual rumah dengan type tertentu, yang UM nya bisa diangsur 4-6x. Dalam prakteknya, yang beli justru para pedagang batik yang tak punya NPWP dan memilih membeli lahan alias kavling saja, dengan mengangsur 12-18x.

Akhirnya di phase Growth saya lakukan Repositioning dengan menjual kavling sebagai andalan. Skim bayar diperpanjang 18 bln, dengan bonus Free Design (max asistensi 3x).

Bersamaan itu saya lakukan strategi Gimmick sbb;
BELI KAVLING BISA DIANGSUR 18 BULAN
BEBAS ANGSURAN 1x

Di phase ini strategi Cost Leadership mungkin sudah tidak tepat lagi, karena kuota lahan yang dijual dengan harga perdana (minimal 10% lebih rendah) sudah habis, dan harga sudah berada di level normal.

Mengekspos manfaat juga belum tepat karena progres fisik yang bisa dilihat secara visual juga belum besar.

# 3. PHASE MATURITY (Kedewasaan)
Kondisi dimana produk sudah menjalani separoh umurnya. Penjualan mulai stag. Pesaing baru sudah tumbuh.

Strategi;

1. Luncurkan Produk Inovatif.
Misal; Type baru, semula jual T-36 sekarang merilis T-30. Style baru, semula gaya minimalis, sekarang gaya modern. Luasan kavling baru, semula ukuran 8 x 15 m, sekarang 6 x 15 m.

2. Ekspose semua manfaat dan benefit yang dimiliki produk perumahan anda.
Misal; Ceritakan tentang kualitas lingkungan infrastruktur proyek anda, yang jalannya lebar, saluran tertutup, listrik underground dll. Semua sudah terbukti di lapangan. Ceritakan juga tentang sistem keamanan di perumahan anda yang rapi dan menghargai privacy.

3. Menciptakan keunggulan kompetitif melalui Fokus, alias memusatkan diri pada benefit terbesar yang bisa dinikmati konsumen. Misal; perumahan kami ada waterparknya. Lalu kami mengekspose waterpark tersebut supaya lebih excellent, misal dilengkapi dengan cafe, restoran, free hotspot dll.

Di phase ini jangan lagi mengutamakan Gimmick sebagai andalan. Meski sesekali boleh dilakukan. Berfokuslah kepada upaya mengeskpos dan mengoptimalkan semua benefit yang dimiliki proyek anda agar diketahui oleh calon konsumen.

# 4. PHASE DECLINE (Penurunan)
Masa dimana produk sudah menurun kinerjanya karena banyak faktor. Dan masa ini terjadi saat sisa unit yang belum terjual kisaran 10%.
Strateginya;
1. Bubarkan in house sales, rampingkan tim. Menghemat OHC. Titipkan sisa stok ke Agen Properti saja. Bantu dengan budget iklan secara wajar.
2. Pricing strategi; banting harga, cuci gudang, obral diskon. Kalau spare margin yang diturunkan ekstrem, bisa dalam bentuk gimmick misal cashback atau subsidi KPR 1 tahun.

Nah, sudah 4 phase diuraikan semua. Jangan terbalik balik dalam menerapkan strategi, harus sesuai dengan tahapan produk anda saat ini. Semoga bermanfaat.