SUAMI ORANG MASUK KAMAR KOST

SUAMI ORANG MASUK KAMAR KOST

Cara Beriklan Yang Efektif

Suatu hari, karena sedang santai dan seluruh berita sport serta politik sudah dibaca tuntas, iseng-iseng saya membaca iklan baris.

IKLAN KOST

Terima kost karyawati baik-baik, AC, KM didalam, air panas, parkir luas, cuci setrika. Radio Dalam II No xx JKT.

Saat membaca iklan KOST seperti diatas, apa yang muncul dibenak kita?

Cuma wanita yang boleh kost disitu. Pria sudah pasti ditolak.

Kata karyawati berarti pelajar dan mahasiswi ditolak? Mungkin ini belum tentu, bisa kompromi.

Karyawati baik-baik? Maksudnya bukan karyawati bar atau pub yang pulang kerja jam 2 dinihari dan suara sepatu boot nya mengganggu orang tidur. Karyawati baik-baik berarti juga tak pernah mengajak suami orang masuk ke kamar kost.

Fasilitas AC, KM didalam, air panas, parkir luas. Ini memberi gambaran bahwa kost yang ditawarkan adalah kost executive. Jangan berharap uang kost perbulannya cuma 500.000 saja. Mungkin kisaran 1,5 jt s/d 2 jt perbulan.

Benar-benar iklan yang bagus. Hanya 3 baris saja, tapi sudah memberikan informasi yang sangat jelas. Siapa yang disasar langsung bisa dipahami dari iklan 3 baris tersebut.

SEGMEN nya jelas; wanita karyawati.

TARGET nya jelas; wanita karyawati yang sanggup bayar uang kost minimal 1,5 jt/bulan.

POSITIONING nya jelas; hanya menerima karyawati baik-baik.


Tantangan buat anda, yang mesti menggali ide dan kreativitas untuk menciptakan iklan singkat tapi informatif, komunikatif, dan efektif untuk mempromosikan produk properti kita.

Ini contoh sebuah iklan baris yang efektif ;

TOWN HOUSE MODEL STUDIO DI PEJATEN, BONUS GARASI DI LANTAI 1, FASILITAS SWIMMING POOL BERSAMA, HARGA DIBAWAH 300 JUTA.

TOWN HOUSE MODEL STUDIO
Menjelaskan bahwa produk yang ditawarkan adalah model studio, berarti cuma 1 kamar besar multi fungsi. Ini jelas menyasar eksekutif bujangan atau pasangan muda tanpa anak, dengan life style tanpa pembantu.

DI PEJATEN
Menggambarkan lokasinya yang strategis dan bagus di Jakarta Selatan, antara Warung Buncit dan Pasar Minggu.

BONUS GARASI DI LANTAI 1
Menjelaskan bahwa ada garasi di lantai 1. Berarti kamar studio ada di lantai 2.

FASIILITAS SWIMMING POOL BERSAMA
Menunjukkan ada fasilitas cukup eksklusif yang bisa dinikmati.

HARGA DIBAWAH 300 JUTA
Mungkin harganya 299 juta. Berarti DP minimal 30 juta. Angsuran KPR minimal 2,7 jt/bulan untuk tenor 15 thn. Berarti target yang disasar adalah pemilik income > 8 jt/bulan.


Ayo, kita belajar membuat iklan cerdas dan mengena tepat ke sasaran. Selamat mencoba !!

SARKAWUT !!

SARKAWUT

Pimpro Tidak Qualified

Benar-benar menyedihkan. Seumur umur jadi konsultan proyek, baru kali itu saya mengeluarkan rekomendasi paling ekstrem, yaitu;
- Pimpronya diberhentikan
- Proyeknya dihentikan

Amit-amit jabang bayi. Saya sampai gak mau terima honor sebagai konsultan saking tidak enaknya memberikan rekomendasi ini.

Alkisah di kabupaten Karawang, proyek klien saya RSH (rumah sehat sederhana) seluas 3,2 ha dengan jumlah unit 245 unit. Sudah terjual dan AJB 194 unit (79%) tapi modal belum balik. Masih tertanam modal 720 jt. Dan Pimpronya masih bermimpi bisa menghasilkan laba 1 Milyar. Makanya saya diminta hadir mengevaluasi kalayakan proyek.

Alasan saya merekomendasikan proyek ini STOP adalah karena proyek ini tidak wajar. Abnormal. Sudah AJB 79% tapi modal belum kembali. Pasti ada BIG MISSING. Dimana mana umumnya saat proyek sudah realisasi akad 60% maka pada saat itu MODAL SUDAH KEMBALI 100%. Tapi ini belum kembali. Sedangkan biaya operasional kantor 35 jt/bulan. Makanya mesti STOP, karena untuk mengaudit secara keseluruhan makan waktu beberapa minggu. STOP proyek berarti biaya operasional tidak nambah dulu sementara waktu. Nanti kalau sudah selesai audit dan dibuat RE-ACTION PLAN baru akan dikumpulkan lagi.

Alasan kenapa saya merekomendasikan Pimpronya dieliminasi adalah sebagai bentuk pertanggung jawaban atas kinerja Pimpro yang membawa proyek tersebut dalam kondisi demikian yang jelas jelas 'bad performance' dan tidak memberi kontribusi signifikan kepada para pemegang saham. Proyek bermasalah = kinerja Pimpro tidak bagus.

Lagipula saya juga meragukan 'kapabilitas' pimpro tersebut karena ketika sedang saya tanya-tanya soal perpajakan, dia menjawab bahwa PPN Final 1% selalu dibayarkan dan dicatat dengan rapi.

Saya geli mendengar istilah PPN Final. Mana ada PPN Final? Yang ada adalah PPH Final 1% untuk kategori RSH dengan harga max 55 jt. Sementara PPN nya ditanggung oleh negara.

Saya sampai bertanya secara khusus;
"Yang 1% itu PPN Final atau PPH Final?"

"PPN pak ...", jawab si Pimpro.

"Bukan PPH?", tanya saya lagi.

"Bukan, PPN Final 1%", jawab si Pimpro yakin.

Saya geleng-geleng kepala. Yeah .... SDM nya saja (maaf) kualitasnya meragukan, pantaslah hasil kerjanya juga sarkawut. Benar benar sarkawut !!!!

Coba kalau di awal proyek memberi kepercayaan kepada tim Perguruan Kungfu Properti melakukan SET UP YOUR TEAM atau mengirim Pimpronya ikut Workshop KETEMU JIN, mungkin ceritanya bakal lain karena personil diupgrade sedemikian rupa agar menguasai hal-hal yang mendasar dalam menjalankan proyek properti secara baik.

Bukan sarkawut !!!

TOTAL THEMATIC

TOTAL THEMATIC
Konseptual Yang Komprehensif

Seseorang dengan nada sinis pernah mengirim sms ke saya; 'Sehebat apakah anda sehingga berani menyebut diri SUHU di bidang properti? Buktinya anda tidak sukses seperti Ciputra ...'

Hehe, saya mah cuma senyum-senyum saja. Karena orang ini tidak memahami konsep serta latar belakang kenapa sebutan itu muncul.

Saya penganut konsep TOTAL THEMATIC. Kalau di sepakbola, mungkin anda pernah kenal dengan istilah TOTAL FOOTBALL ala Belanda. Dimana 10 pemain selain kiper memiliki karakter menyerang. Bukan cuma gelandang serang serta striker yang menggempur gawang lawan. Bahkan back Belanda bisa ikut menyerbu kedepan jika sikon memungkinkan. SUPER OFFENSIF adalah pakem semua pemain Belanda. Jangan berharap ada back yang cuma menunggu di lini pertahanan saat bola sedang dikuasai. Matching bukan, jika sebuah tim yang mengklaim menerapkan Total Football diisi pemain-pemain berkarakter menyerang?

Begitupun dengan nama lembaga yang saya pilih untuk menyalurkan bakat saya mengajar. Saya menamainya PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Saya ambil thematic seolah mirip perguruan kungfu macam shaolin, butong pay dll. Hanya saja disini mengajarkan ilmu properti.

Matching bukan jika lembaganya bernama Perguruan Kungfu maka pengajarnya disebut SUHU? Suhu itu berarti GURU. Selevel guru Oemar Bakri di lagunya Iwan Fals. Apanya yang berlebih lebihan? Ini sekedar soal matching aja. Gurunya dipanggil suhu, muridnya disebut PENDEKAR PROPERTI. Semua soal sebutan. Yang matching serasa lebih enak didengar di telinga. Apa Perguruan Kungfu menyebut gurunya 'pakcik' atau 'babe' atau 'engkong'?? Hehe ..

Pernah saya melihat sebuah pertunjukan lumba-lumba, ada sepasang lumba-lumba jantan dan betina. Yang jantan bernama ROBERT, yang betina bernama SITI MARKONAH. Hehe ... Gak matching bukan? Meski soal nama bukanlah terlalu penting. Yang penting sepasang lumba-lumba tersebut kompak ber-atraksi.

Di Semarang saya punya proyek bernama KAMPOENG SEMAWIS. Semawis adalah Semarang dalam bahasa jawa krama inggil. Disitu saya menerapkan total thematic. Makanya nama-nama type bangunan saya namai ala bangunan bersejarah di kota Semarang, misal; Lawangsewu, Kanjengan, Johar, dll.

Bahkan sculpturenya saya buat patung CHENG HO setinggi 8 m. Cheng Ho adalah ikon sejarah kota Semarang, seorang Laksamana asal negeri Cina tapi beragama Islam.

Jadi semua hanya soal konseptual. Total Thematic. Lebih klop dan pas didengar jika Perguruan Kungfu diajar oleh Suhu. Lebih klop jika lumba-lumba bernama Robert punya pasangan bernama Julia, bukan Siti Markonah, hehe ... Lebih klop minum teh dengan gula batu, bukan pakai sirup.

KONSUMEN KAGETAN

KONSUMEN KAGETAN
Konsumen Diluar Target

Nenek saya di kampung punya warung makan sekaligus toko kelontong kecil-kecilan. Banyak produk consumer goods yang jadi dagangan nenek saya.

Suatu ketika, ada produk baru minuman Kuku Bima Energy rasa anggur. Nenek saya ikut mencicipi 1 sachet yang dijadikan minuman segelas, dicampur es batu biar dingin. Dan apa yang terjadi? Enaaaaakkk, segeeerrrrr .... rasa anggurnya pas, begitu kata nenek.

Oh ya, nenek saya usianya sudah 68 tahun. Sejak saat itu nenek saya demen banget minum Kuku Bima Energy rasa anggur. Terutama disiang hari dicampur es batu. Sehari kadang bisa minum 2x.

Menurut anda, apakah minuman Kuku Bima Energy menyasar target marketnya nenek nenek usia 68 tahun seperti nenek saya?? Saya yakin tidak. Meski salah satu bintang iklannya adalah Mbah Maridjan rosa rosa, tapi 2 bintang yang lain adalah Ade Rai dan Chris John. Lebih menyasar target para pekerja keras yang mengeluarkan banyak energi saat beraktivitas, sehingga memerlukan minuman suplemen penambah tenaga.

Jika nenek saya kebetulan jadi penggemar Kuku Bima Energy rasa anggur, itu hanya kebetulan saja. Diluar segmen dan target yang ditetapkan. Banyakkah terjadi hal seperti ini? Saya yakin tidak, paling hanya 1-2 kasus saja. Selebihnya tetaplah yang mengkonsumsi minuman tersebut adalah sesuai target market yang disasar.

Sobat properti, di salah satu proyek dimana saya jadi konsultan pemasarannya, kami sudah menetapkan didalam Marketing Plan bahwa target market kami adalah keluarga muda dengan income 3 s/d 5 jt. Makanya kami hanya menawarkan rumah type 27/66 seharga 79 jt dan type 36/81 harga 99 jt.

Nah, kebetulan pembeli pertama kami adalah pensiunan dari Jakarta yang pulang kampung di Sragen, lalu membeli 2 rumah T-27 dijadikan 1. Membayarnya juga cash bertahap 4x bayar. Tanpa KPR karena memang konsumennya sudah 56 thn.

Menyikapi transaksi pertama seperti itu, teman saya si owner proyek langsung mengusulkan agar 1 blok paling depan yang ukuran kavlingnya 6 x 13,5 = 81 m2 mau diubah menjadi 8 x 13,5 m = 108 m2 dan dibangun type 62.

Saya katakan, transaksi tersebut pantas disyukuri. Tapi tak bisa dijadikan patokan dan over confidence seolah level proyek bisa diangkat sedikit keatas. Menemukan ada konsumen yang bisa membayar 158 jt dibagi rata 4 bulan di level perumahan seperti itu saja menurut saya sudah luar biasa. Belum tentu 100 konsumen berikutnya mampu melakukan skim bayar yang sama.

Konsumen tersebut masuk kategori KONSUMEN KAGETAN. Sekali lagi pantas disyukuri, tapi jangan sampai mengecoh kita seolah produk kita mampu menyasar market diluar segmen dan target yang sejak awal ditetapkan dalam Marketing Plan. Repotnya jika kita memperlebar target market kita, sehingga targetnya terlalu luas dan tidak fokus. Akibatnya pemasaran tidak efektif lagi dan boros di budget.

Tetaplah konsisten menjalankan aktivitas pemasaran sesuai MARKETING PLAN awal. Memang secara periodik (misal perbulan atau triwulan) kita mesti melakukan evaluasi. Tapi janganlah konsumen kagetan yang jelas-jelas bukan target market awal itu membuat kita mengacak acak rencana awal kita.

DEKAT WARUNG SATE

DEKAT WARUNG SATE

Selling Point Saat Launching

Email masuk;

Mas AW, saya mau launching produk perumahan pertama saya di daerah Blora. Dipasarkan type 38, type 54, type 90. Harga mulai Rp 128 jt. Budget promo minim. Hanya 5 jt/bulan. Apa yang mesti saya lakukan terkait strategi promosinya??

Jawab;

Bloranya daerah mana mas?? Dekat warung sate kagak? Hehe ..

Meski anda cuma nanya soal TAKTIK PROMOSI, tapi saya akan menjawab dari kajian 4P, yaitu; Product. Price, Place, Promotion.

PRODUCT
Jangan lupa kerjakan rumah contoh minimal 1 unit tiap type yang dipasarkan. Usahakan selesai cepat 2-3 bln. Cari kontraktor full finance yang bersedia dibayar saat akad kredit. Infrastruktur (pematangan lahan) secara parsial, khususnya dibagian muka wajib dikerjakan. Misal; gerbang, sebagian ruas jalan, taman samping gerbang.

PRICE
Pastikan harga jual minimal lebih rendah 10% dari harga normal yang direncanakan. Harga launching mesti lebih murah dibanding kompetitor selevel yang progres fisiknya sudah bisa dilihat secara visual. Skim bayar DP cukup 3-4 bulan saja.

PLACE
Pasarkan secara in house dengan membuka kantor pemasaran langsung di lokasi. Tak perlu memakai jasa broker.

PROMOTION
Selling point yang paling tepat di phase INTRODUCE (perkenalan) adalah mengekspos lokasi dan harga jual yang relatif murah.

Budget 5 jt saja sebulan? Wow minim banget.

Oke, 1 jt alokasikan membuat umbul-umbul yang terpasang di lokasi.

Sisa 4 jt pesankan saja spanduk ukuran 1 x 4 m. Mungkin bisa jadi 30 buah. Pasang di titik yang strategis.

Maaf, saya tidak tahu nama daerahnya jadi saya ngarang saja ya. Saya tahunya Tawangrejo dan Tempelan di Blora.

Ini contoh materi spanduk;

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
HARGA MULAI 128 JUTA

REAL ESTATE BARU DI TAWANGREJO
ANGSURAN KPR MULAI 1,1 JUTA/ BLN

RUMAH 2 KAMAR DI TAWANGREJO
UANG MUKA 12,8 JUTA DIANGSUR 4x

Buat spanduk dengan huruf yang mencolok dan fokus ke isi, bukan kemasan atau desain grafisnya.

Selamat launching, semoga sukses!

WAHAI ISTRI ISTRI

WAHAI ISTRI ISTRI

Produk Inovatif

Tergelitik juga melihat Dedy Corbuzier mengubah penampilannya yang sudah dikenal publik selama bertahun tahun dengan penampilan baru yang baru saja di declare beberapa hari lalu.

Jika dulu publik mengenal dia tampil dengan polesan warna hitam disekeliling bola matanya, sekarang warna hitam itu dihilangkan. Meski goresan alis matanya tetap tajam.

Jika dulu ada rambut ala ksatria mongol, sekarang gundul klimis. Tulang pipinya dengar dengar sengaja dioperasi biar kelihatan lebih tyrus.

Dedy sangat memahami ilmu marketing. Publik bisa bosan jika dia terus tampil dengan dandanan seperti itu. Oleh karena itulah dia mengubah kemasannya, mengubah konteksnya, meski konten nya tidak berubah.

Dedy tetaplah memposisikan dirinya seorang MENTALIST. Dedy tak akan ikut ikutan Linbad yang menggigit balok kayu dengan giginya. Atau menarik truck dengan rambutnya. Bukan karena Dedy tak punya rambut, tapi karena positioning dia sebagai Mentalist. Dedy hanya mengubah penampilan luarnya saja.

Nah, dalam ilmu marketing sebuah produk yang sudah memasuki phase MATURITY (kedewasaan), sebelum jatuh ke phase DECLINE, sudah sewajarnya melakukan sebuah strategi yang dinamai PRODUK INOVATIF. Yaitu memunculkan sebuah produk baru yang berbeda dengan produk lamanya. Perubahan terkadang sangat sedikit, bisa juga agak ekstrem atau ekstrem sekali.

Contoh kasus;
Walaupun anda pernah sukses menjual rumah T-36/72 model minimalis dengan warna kombinasi abu-abu dan orange, belum tentu saat sisa kavling tinggal tersisa 30% lagi, produk anda tetap digemari konsumen.

Saat itulah anda wajib merilis produk inovatif. Misalnya dengan mengubah vacade (tampak mukanya) dan warna catnya agar konsumen menganggap itu produk baru meski typenya tetap type 36.

Bisa juga anda memodifikasi lay-out ruangan sehingga bukan lagi type 36 melainkan menjadi type 30, dengan style tetap minimalis modern.

Kalau berani ekstrem, sekalian saja diubah bukan lagi style minimalis modern, tapi langsung menjadi style post modern. Tentu saja anda mesti yakin style ini bisa diterima masyarakat.

Yang jelas, pelajaran berharga dari kasus Dedy Corbuzier adalah bahwa sebelum terjadi decline (penurunan), sebelum konsumen meninggalkan kita dan berpaling pada produk lain, sebelum konsumen bosan dengan produk yang itu-itu saja, berubahlah .. Munculkan PRODUK INOVATIF.

Wahai istri-istri ... Saatnya ubah gaya rambut anda, cara berbusana anda, cara mengekspresikan rasa sayang anda, bau parfum anda, sebelum ...?? Sebelum kedahuluan Dedy Corbuzier, hehehe ...