SUDAH KEBELET NIH

SUDAH KEBELET NIH

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Yang namanya naik pesawat terbang saya sudah puluhan kali, bahkan mungkin lebih dari 100x. Tapi kejadian unik seperti yang saya lihat minggu lalu benar-benar baru pertama kali saya saksikan. Bikin saya deg-degan tapi sekaligus ngempet menahan tawa.

Ceritanya hanya beberapa saat setelah ada pengumuman bahwa tak lama lagi pesawat akan mendarat, para penumpang diminta kembali ke tempat duduk dan memakai sabuk pengaman. Eh, malah ada seorang pria gendut yang beranjak ke belakang menuju ke toilet. Tempat duduknya di 2 baris terakhir paling belakang, jadi dia bisa masuk tanpa pengamatan dari pramugari. Kebetulan saya ada di baris paling belakang sekali dekat toilet pesawat.

Sepertinya pria gendut tadi sudah tak tahan kebelet. Mungkin dia mau buang air kecil atau besar dan susah ditahan lagi. Pramugari mengetahui ada penumpang masuk ke toilet saat pesawat hampir mendarat segera beranjak dan berdiri didepan toilet. Mungkin pramugari berharap bahwa pria tadi sekedar kebelet pipis saja jadi selesai buang air kecil segera keluar.

Tapi ditunggu sampai beberapa menit pria tadi belum juga keluar. Pesawat sudah terbang makin rendah dan roda pesawat sudah terdengar bunyinya dikeluarkan dari lambung pesawat. Pilot sudah memerintahkan agar semua crew attendant mengambil posisi untuk landing. Pramugari mengetuk pintu dan berseru; "Pak, cepat pak keluar .. Hampir landing. Ayo segera kembali ke kursi ....". Ada jawaban dari dalam toilet tapi samar-samar entah apa bunyinya. Yang jelas si pria belum juga keluar. Pramugari agak gugup dan terus mengetuk pintu serta berseru meminta penumpang segera keluar dari toilet. Makin lama nampak pramugarinya agak panik.

Untunglah akhirnya pria tadi keluar juga sambil masih membetulkan ritsluiting celana dan bergegas menuju kursi serta memakai sabuk pengaman. Wajahnya merah padam terlihat malu. Pramugari juga segera duduk di tempatnya di dekat pintu pesawat paling belakang. Hanya beberapa menit kemudian roda pesawat sudah menyentuh landasan dan tiba di Soekarno Hatta.

Wow, hampir saja. Tak bisa saya membayangkan apa yang terjadi jika pria gendut tadi masih berada didalam toilet saat pesawat mendarat. Atau jangan-jangan pilot akan menaikkan kembali pesawat dan berputar di udara sampai si penumpang keluar dari toilet?

* * *

Sobat properti, lewat kisah nyata diatas saya ingin sampaikan pelajaran bahwa terkadang setiap rencana yang kita susun tentulah ada deadline atau batas jatuh temponya. Proyek properti yang kita kembangkan pasti juga direncanakan dengan durasi atau umur proyeknya secara tertentu.
Seperti pesawat yang sudah merencanakan di menit ke 50 akan mendarat, jadi 10 menit sebelum mendarat sudah ada pengumuman kepada penumpang bahwa akan segera dilakukan pendaratan. Dalam kondisi itu tidak diperkenankan lagi melakukan aktivitas apapun. Semua sudah harus duduk tenang di kursi dan mengenakan sabuk pengaman.

Jika anda merencanakan sebuah proyek properti yang akan anda kembangkan, terkait dengan 'deadline' atau umur proyek, saya berikan beberapa tips berdasarkan pengalaman empiris saya sbb;

#1. Bulan ke 1 s/d 2 biasanya kita masih berkutat dengan urusan perencanaan dan perijinan, jadi belum bisa efektif lakukan aktivitas pemasaran.

#2. Setelah ijin terbit, kita baru bisa melakukan aktivitas pemasaran. Jadi kita baru efektif melakukan pemasaran mulai bulan ke 3 dst.

#3. Selama bulan ke 3 s/d 6, secara cashflow kita baru menerima angsuran uang muka saja yang besarnya kisaran 10 s/d 20% dari harga jual.

#4. Mulai bulan ke 7 dst barulah ada pencairan KPR yang secara signifikan cukum memberikan kontribusi ke cashflow perusahaan.

#5. Pakailah asumsi umur proyek secara konservatif sbb: kelas real estate 1 tahun menjual 1 ha, kelas RSH 1 tahun menjual 2 ha. Ini asumsi konservatif yang membuat proyek anda aman dan feasible. Artinya kalau anda mengembangkan 2 ha ambil asumsi proyek selesai 24 bulan.

#6. Usahakan 3 bulan sebelum proyek berakhir (sesuai rencana) semua aktivitas pemasaran sudah selesai dilakukan, jadi 3 bulan tersisa tinggal dipakai untuk membangun, mengurus piutang/KPR, dan menyerah terimakan bangunan.

#7. Modal kembali 100% (BEP) biasanya terjadi saat 60% dari luasan lahan sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen.

#8. Meskipun anda punya dukungan KPR Indent, pastikan semua unit sudah dibangun semua dan selesai 100% kisaran 2 bulan sebelum jadwal tutup proyek. Jadi saat modal sudah kembali dan cashflow sehat, pakailah strategi rumah stok supaya anda tidak tersandera kewajiban membangun lagi menjelang proyek berakhir.

Kesimpulan terpenting dari artikel ini; ada 2 bulan didepan dan 3 bulan dibelakang yang tidak boleh anda pakai untuk aktivitas pemasaran. Jadi 3 bulan menjelang proyek direncanakan berakhir, seharusnya semua unit yang anda pasarkan sudah habis terjual. Jika anda punya proyek durasi 24 bulan, berarti aktivitas pemasaran hanya bisa dilakukan di bulan ke 3 s/d 21 saja.

Jangan BAB (buang air besar)menjelang pesawat mendarat. Jangan masih melakukan aktivitas penjualan saat proyek direncanakan hampir selesai. Sisakan 3 bulan terakhir untuk membereskan piutang, urus KPR, serah terima bangunan dll. Supaya umur proyek anda tidak molor. (25DCAE68)

GADIS CANTIK SEXY AGRESIF

GADIS CANTIK SEXY AGRESIF

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Kejadian menarik terjadi di kota Semarang, dimana sebuah sindikat pengembang bermotif kriminal membangun sebuah kantor bagus di sebuah lokasi strategis yang berstatus disewa oleh mereka selama 5 tahun, dan disitu memasang gambar 3D (perspektif) sebuah bangunan apartemen megah serta menuliskan kalimat "AKAN SEGERA DIBANGUN APARTEMEN."

Siapapun yang melihatnya pasti berpikir bahwa di lokasi itulah akan dibangun apartemen yang dipasarkan. Apalagi melihat sales force yang terdiri atas gadis-gadis cantik nan sexy yang dengan agresif membujuk calon konsumen untuk membayar Uang Tanda Jadi pembelian apartemen. Dalam dokumen SPPA (Surat Pesanan Pembelian Apartemen) ternyata tidak secara eksplisit menuliskan dimana letak lokasi apartemen. Benar-benar jebakan batman. Konsumen bertransaksi tanpa sadar bahwa lokasi yang dipasarkan bukanlah disitu.

Coba anda lihat di bunyi board, adakah kata DISINI? Tidak ada. Jadi info akan segera dibangun apartemen memang benar, tapi lokasinya bukan DISINI (baca; disitu). Benar-benar sebuah modus operandi yang rapi dan terorganisir.

Komplotan pengembang ini berhasil meraup dana dari konsumen sebesar Rp 16 milyar lebih, yang sebagian besar dari angsuran uang muka. Sampai kemudian kedoknya terbongkar karena pembangunan apartemen tak kunjung dilakukan sehingga konsumennya curiga dan melaporkannya ke polisi. Saat ini komplotan tadi sudah ditahan di Polda Jateng.

* * *

Sobat properti, menjual produk properti tanpa secara eksplisit menyebutkan lokasi sebenarnya adalah hal yang janggal. Tapi di masyarakat kita jarang ada yang paham sampai detail seperti itu. Konsumen asal disodori dokumen dengan banyak pasal dan tulisan kecil-kecil biasanya malas membaca dan main hajar tanda tangan. Tanpa tahu yang ditanda-tangani sudah mengcover semua kepentingan mereka atau tidak.

Pernah saya jumpai di sebuah proyek perumahan yang dikembangkan oleh pemain baru di bisnis properti, orang membeli rumah cuma diberi kuitansi saja atas penerimaan sejumlah uang. Tak ada dokumen yang berisi pasal-pasal yang mengatur hak dan kewajiban penjual dan pembeli yang harus ditanda-tangani. Bahkan kapan jadwal serah terima bangunan kepada konsumen hanya disampaikan lisan melalui mulut.

Waduh, kalau begini caranya, bisa-bisa bangunan baru dibangun dan diserahkan kepada konsumen 2 tahun lagi. Tidak ada janji tertulis kan? Berarti boleh pakai tafsir suka-suka pengembang. Konsumen pasti sangat dirugikan, tapi jika pengembangnya dituntut belum tentu kena karena bisa berdalih jadwal serah terimanya masih 2 tahun lagi. Cilaka bagi konsumennya!

Lampiran spesifikasi bangunan juga tidak ada sama sekali. Konsumen diminta menarik asumsi sendiri dari bangunan unit rumah contoh yang sudah ada. Jadi soal dinding batu bata atau batako, diminta ngecek sendiri. Soal plafondnya asbes atau triplek atau gypsum, juga diminta mengecek sendiri di rumah contoh. Konsumen tak punya pegangan apapun. Berpikir pintunya dari panel, ternyata cuma pintu triplek. Tak ada spesifikasi yang pasti.

Bahkan jika meniru modus operandi komplotan pengembang diatas, bisa-bisa pengembang baru tadi buka kantor pemasaran di sebuah lahan strategis di pusat kota, dan memasang board berbunyi; SEGERA DIBANGUN RUMAH MEWAH 2 LANTAI. Tapi ingat, tidak pakai kata DISINI. Jadi nanti realisasinya cari lahan di pelosok kampung yang harga tanahnya murah, bukan dibangun di tempat pemasangan board seperti yang disangka orang, haha ....

Sobat properti, hak konsumen harus kita hormati. Diatur dengan jelas dan terperinci. Mestinya itu semua sudah langsung tertuang dalam sebuah dokumen ketika mereka untuk pertama kalinya membayar uang tanda jadi (booking fee). Kalau menurut SOP (sistem operasional prosedur) Administrasi Pemasaran yang biasa saya ajarkan di Workshop SOP Adm Pemasaran, dokumen yang ditanda-tangani saat konsumen membayar UTJ adalah SPKB (Surat Pesanan Kavling dan Bangunan).

Di SPKB dicantumkan jadwal angsuran pembayaran, luas tanah, luas bangunan, juga jadwal serah terima bangunan. Dan tentu saja ada keterangan lokasi yang menyebutkan nama desa/kelurahan, kecamatan, dan kota/kabupaten. Dilengkapi dengan lampiran siteplan yang menunjukkan posisi (blok-no kavling) unit yang dibeli, gambar denah dan tampak bangunan, juga lampiran spesifikasi bangunan.

Semua lampiran itu menjadi satu kesatuan tak terpisahkan dengan SPKB. Jadi konsumen benar-benar membeli sebuah produk properti yang jelas kesemuanya. Tertuang dalam dokumen hitam putih. Ditanda-tangani oleh penjual dan pembeli. Jadi jika ada perselisihan bukan memakai tafsirnya sendiri-sendiri, melainkan mengacu pada hal yang sudah disepakati.

Sudahkah anda memiliki SOP (Sistem Operasional Prosedur) Administrasi Pemasaran yang rapi dan tertib? Yang mampu membuat operasional proyek anda running by system, dan mudah diduplikasi kemanapun saja anda punya proyek properti. Ada berbagai dokumen administrasi penjualan yang dibagikan di Workshop JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER + SOP Administrasi Pemasaran pada tanggal 25-26 Pebruari 2012 mendatang di Hotel Oasis Amir Senen Jakarta.

Berminat? Hubungi sdri. Fitri di HP (HP 0852 4889 6666).

-------------------------------------

Periode Bayar Harga
30 - 31 Jan '12. Rp 500.000
1 - 5 Pebr '12. Rp 750.000
6 - 10 Pebr '12. Rp 1.000.000
11 - 15 Pebr '12. Rp 1.250.000
16 - 20 Pebr '12. Rp 1.500.000
21 - 25 Pebr '12. Rp 1.750.000

Pembayaran yang sah hanya disetorkan ke rekening a/n Ari Wibowo di BCA Ungaran A/C 222 0365789. Selain ke rekening tersebut kami dari perguruan menyatakan tidak bertanggung-jawab apapun.