SUDAH KEBELET NIH

SUDAH KEBELET NIH

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Yang namanya naik pesawat terbang saya sudah puluhan kali, bahkan mungkin lebih dari 100x. Tapi kejadian unik seperti yang saya lihat minggu lalu benar-benar baru pertama kali saya saksikan. Bikin saya deg-degan tapi sekaligus ngempet menahan tawa.

Ceritanya hanya beberapa saat setelah ada pengumuman bahwa tak lama lagi pesawat akan mendarat, para penumpang diminta kembali ke tempat duduk dan memakai sabuk pengaman. Eh, malah ada seorang pria gendut yang beranjak ke belakang menuju ke toilet. Tempat duduknya di 2 baris terakhir paling belakang, jadi dia bisa masuk tanpa pengamatan dari pramugari. Kebetulan saya ada di baris paling belakang sekali dekat toilet pesawat.

Sepertinya pria gendut tadi sudah tak tahan kebelet. Mungkin dia mau buang air kecil atau besar dan susah ditahan lagi. Pramugari mengetahui ada penumpang masuk ke toilet saat pesawat hampir mendarat segera beranjak dan berdiri didepan toilet. Mungkin pramugari berharap bahwa pria tadi sekedar kebelet pipis saja jadi selesai buang air kecil segera keluar.

Tapi ditunggu sampai beberapa menit pria tadi belum juga keluar. Pesawat sudah terbang makin rendah dan roda pesawat sudah terdengar bunyinya dikeluarkan dari lambung pesawat. Pilot sudah memerintahkan agar semua crew attendant mengambil posisi untuk landing. Pramugari mengetuk pintu dan berseru; "Pak, cepat pak keluar .. Hampir landing. Ayo segera kembali ke kursi ....". Ada jawaban dari dalam toilet tapi samar-samar entah apa bunyinya. Yang jelas si pria belum juga keluar. Pramugari agak gugup dan terus mengetuk pintu serta berseru meminta penumpang segera keluar dari toilet. Makin lama nampak pramugarinya agak panik.

Untunglah akhirnya pria tadi keluar juga sambil masih membetulkan ritsluiting celana dan bergegas menuju kursi serta memakai sabuk pengaman. Wajahnya merah padam terlihat malu. Pramugari juga segera duduk di tempatnya di dekat pintu pesawat paling belakang. Hanya beberapa menit kemudian roda pesawat sudah menyentuh landasan dan tiba di Soekarno Hatta.

Wow, hampir saja. Tak bisa saya membayangkan apa yang terjadi jika pria gendut tadi masih berada didalam toilet saat pesawat mendarat. Atau jangan-jangan pilot akan menaikkan kembali pesawat dan berputar di udara sampai si penumpang keluar dari toilet?

* * *

Sobat properti, lewat kisah nyata diatas saya ingin sampaikan pelajaran bahwa terkadang setiap rencana yang kita susun tentulah ada deadline atau batas jatuh temponya. Proyek properti yang kita kembangkan pasti juga direncanakan dengan durasi atau umur proyeknya secara tertentu.
Seperti pesawat yang sudah merencanakan di menit ke 50 akan mendarat, jadi 10 menit sebelum mendarat sudah ada pengumuman kepada penumpang bahwa akan segera dilakukan pendaratan. Dalam kondisi itu tidak diperkenankan lagi melakukan aktivitas apapun. Semua sudah harus duduk tenang di kursi dan mengenakan sabuk pengaman.

Jika anda merencanakan sebuah proyek properti yang akan anda kembangkan, terkait dengan 'deadline' atau umur proyek, saya berikan beberapa tips berdasarkan pengalaman empiris saya sbb;

#1. Bulan ke 1 s/d 2 biasanya kita masih berkutat dengan urusan perencanaan dan perijinan, jadi belum bisa efektif lakukan aktivitas pemasaran.

#2. Setelah ijin terbit, kita baru bisa melakukan aktivitas pemasaran. Jadi kita baru efektif melakukan pemasaran mulai bulan ke 3 dst.

#3. Selama bulan ke 3 s/d 6, secara cashflow kita baru menerima angsuran uang muka saja yang besarnya kisaran 10 s/d 20% dari harga jual.

#4. Mulai bulan ke 7 dst barulah ada pencairan KPR yang secara signifikan cukum memberikan kontribusi ke cashflow perusahaan.

#5. Pakailah asumsi umur proyek secara konservatif sbb: kelas real estate 1 tahun menjual 1 ha, kelas RSH 1 tahun menjual 2 ha. Ini asumsi konservatif yang membuat proyek anda aman dan feasible. Artinya kalau anda mengembangkan 2 ha ambil asumsi proyek selesai 24 bulan.

#6. Usahakan 3 bulan sebelum proyek berakhir (sesuai rencana) semua aktivitas pemasaran sudah selesai dilakukan, jadi 3 bulan tersisa tinggal dipakai untuk membangun, mengurus piutang/KPR, dan menyerah terimakan bangunan.

#7. Modal kembali 100% (BEP) biasanya terjadi saat 60% dari luasan lahan sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen.

#8. Meskipun anda punya dukungan KPR Indent, pastikan semua unit sudah dibangun semua dan selesai 100% kisaran 2 bulan sebelum jadwal tutup proyek. Jadi saat modal sudah kembali dan cashflow sehat, pakailah strategi rumah stok supaya anda tidak tersandera kewajiban membangun lagi menjelang proyek berakhir.

Kesimpulan terpenting dari artikel ini; ada 2 bulan didepan dan 3 bulan dibelakang yang tidak boleh anda pakai untuk aktivitas pemasaran. Jadi 3 bulan menjelang proyek direncanakan berakhir, seharusnya semua unit yang anda pasarkan sudah habis terjual. Jika anda punya proyek durasi 24 bulan, berarti aktivitas pemasaran hanya bisa dilakukan di bulan ke 3 s/d 21 saja.

Jangan BAB (buang air besar)menjelang pesawat mendarat. Jangan masih melakukan aktivitas penjualan saat proyek direncanakan hampir selesai. Sisakan 3 bulan terakhir untuk membereskan piutang, urus KPR, serah terima bangunan dll. Supaya umur proyek anda tidak molor. (25DCAE68)