PEMBURU HOT DEAL TAK AKAN MENDAPATKAN KRITERIA LAHAN YANG SEMPURNA

JODOH ANDA ADALAH 

WANITA GEGAR OTAK

Hillary Clinton ex first lady dan ex Menlu AS, dikabarkan tahun 2012 pernah menderita penyakit perut akibat sebuah virus yang membuat dia dehidrasi, terjatuh dan pingsan. Pemeriksaan dokter menyebutkan Hillary menderita gegar otak, bahkan ditemukan gumpalan darah di otaknya. Itu membuat penglihatannya terganggu dan melihat obyek seakan dobel.

Tapi saat ini dokter pribadinya menyatakan Hillary sudah pulih 100% dari gegar otaknya, dan siap masuk bursa pemilihan presiden AS.

Sobat properti, didalam analogi mencari lahan hotdeal yang bisa dieksekusi dengan skim lunak, saya sering menyebut bahwa jodoh kita mungkin adalah wanita penderita GEGAR OTAK. Itu sebuah paradoks bahwa kita tak mungkin mendapatkan kriteria lahan yang sempurna.

Jika lahan saya ibaratkan sebagai seorang wanita, maka kriteria wanita sempurna adalah:

1. Cantik
2. Sexy
3. Pintar
4. Ngetop
5. Baik hati
6. Kaya raya (atau anak orang kaya)
7. Taat beribadah

Itu bukan jodoh anda. Wanita dengan kriteria seperti itu mungkin jodohnya anak konglomerat, atau jadi menantunya para pejabat.

Jika wanita sempurna memiliki 7 kriteria, mungkin jodoh anda cuma bisa memenuhi beberapa kriteria, yaitu: pintar, baik hati, dan taat beribadah. Bisa juga dapat yang cantik dan sexy, tapi pernah menderita gegar otak, atau mungkin pernah jadi pasien rumah sakit jiwa. Bukan wanita sempurna, tapi tak menutup kemungkinan membuat anda bahagia.

Sekarang kembali membahas tentang lahan yuk. Bagi komunitas pemburu lahan hotdeal seperti kita, kriteria lahan sempurna adalah :

1. Lokasi bagus
2. Akses mudah, jalur 2 arah
3. Sudah bersertipikat
4. Kontur datar
5. Bentuk kotak (setidaknya bukan asimetris)
6. Harga murah (wajar)
7. Skim bayar lunak 

Jangan punya ekspektasi yang terlalu tinggi terhadap lahan buruan anda. Mendapatkan lahan hotdeal yang memenuhi 7 kriteria diatas, sungguh teramat sulit. Paling-paling anda hanya bisa mendapatkan 3-5 pemenuhan kriteria saja. Karena lahan sempurna seperti itu, biasanya dijual mahal dan harus bayar tunai.

Artinya: anda akan mendapatkan lahan yang mungkin lokasinya kurang bagus, mungkin jalannya cuma 1 arah, mungkin konturnya rendah dan harus ditimbun, mungkin belum bersertipikat, mungkin bentuknya tidak simetris yang membuat efektifitas lahan menjadi kecil.

Apapun itu, sepanjang harganya wajar dan skim pembayaran lunak, tetap bisa dipertimbangkan untuk kita eksekusi. Lakukan analisa pesaing, buatlah komparasi harga. Jika output harga jual kita masih feasible, jangan ragu untuk mengeksekusi lahan tersebut.

Pengalaman saya pribadi, ada 3 hal yang saya jadikan kriteria utama, yaitu : skim bayar lunak, harga murah (wajar), dan sudah bersertipikat. Setelah itu baru mensyaratkan 1-3 kriteria lainnya.

Mungkin anda bertanya: apakah mengembangkan lahan yang tidak sempurna tidak mempersulit pemasaran? Tidak juga, karena kita tetap bisa menutupi kelemahan yang ada dengan menciptakan KEUNGGULAN KOMPETITIF di produk kita. Dan tentu saja pemilihan strategi yang tepat di aspek produk, harga, distribusi, dan promosi.

Sebagai penutup artikel ini, saya cuma ingin menegaskan bahwa bagi komunitas pemburu lahan hot deal seperti anda dan saya, jangan mimpi bisa mendapatkan lahan yang memenuhi kriteria sempurna. Jodoh kita adalah lahan yang sudah lama dipasarkan oleh pemiliknya tapi tidak laku-laku, karena memiliki beberapa kelemahan. Dan justru disitulah letak peluangnya. Karena kita bisa mengerjakan apa yang orang lain tak mampu mengerjakannya.

Tetap semangat !!!!

BISNIS PROPERT TANPA MODAL? AHH, ITU KHAYAL !!!

JADI PENGEMBANG

DENGAN MODAL RECEHAN

BIsnis properti adalah bisnis padat modal, jadi kalau ada yang mengajarkan bisnis properti tanpa modal, anda harus melakukan praduga bersalah. Jangan mudah percaya sebelum dapat klarifikasi yang memadai.

Hehehe ....
Yang bener bukan tanpa modal, tapi MODAL RECEHAN. Makanya buku saya berjudul CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN, bukan tanpa uang atau tanpa modal.

Semua bisnis pasti pakai modal, apalagi bisnis properti yang row materialnya adalah tanah. Bayar tanah pakai uang, bayar pajak pakai uang, sewa kantor pakai uang, bayar iklan pakai uang, menggaji karyawan pakai uang, dll. Semua pakai uang.

Jika anda bayar itu semua pakai uang dari kocek anda pribadi, berarti anda keluar banyak modal. Tapi jika anda punya strategi dengan cara menggandeng pemodal (investor) sehingga yang dipakai membayar semua pengeluaran itu berasal dari uangnya pemodal, anda boleh mengatakan tidak keluar modal, karena yang keluar modal adalah orang lain.

Nah, itu clue nya. Namanya berbisnis pasti butuh modal, tapi ada orang lain yang memodali anda. Apakah pemodal anda seorang dermawan atau yayasan sosial? Bukan!! Pemodal anda seorang pebisnis juga, yang berhitung tentang besaran modal, potensi laba yang akan diterima, kapan modal kembali, dan estimasi selesainya proyek.

Pemodal itu bisa anda gandeng saat anda menyodorkan opportunity kepada dirinya, dalam sebuah proposal bernama BUSINESS PLAN. Itulah alat pikat dan senjata anda mendapatkan tanda tangan pemodal di proposal anda.

Menurut pengalaman pribadi saya yang berhasil mengeksekusi 23 proyek properti dalam 38 bulan terakhir, MODAL RECEHAN yang saya keluarkan biasanya adalah untuk beberapa item pengeluaran sebagai berikut :

1. Saat survei lahan bersama makelar tanah, biasanya saya mentraktir mereka sekedar minum es kelapa muda atau terkadang juga makan siang. Padahal dari 10x survei, mungkin cuma 1-2 lahan yang membuat saya tertarik.

2. Saat saya merasa cocok dengan lahannya, dan minta dipertemukan dengan pemilik tanahnya untuk bernegosiasi, terkadang jika pertemuan dilakukan diluar (cafe atau resto), dipastikan saya yang bayar notanya. Kalau bertemu di rumah pemilik tanah, justru saya dapat suguhan kopi gratis. Padahal dari 10x melakukan negosiasi seperti ini, mungkin cuma 1 saja yang bisa tercapai kesepakatan. 

Item 1 dan 2 adalah uang hilang alias plunglap (sekali nyemplung langsung nggelap).

3. Jika hasil negosiasi tercapai HOT DEAL, saya akan membayar uang tanda jadi senilai Rp 5 s/d 25 juta, tergantung hasil kesepakatan.

4. Kemudian saya melakukan pengukuran dengan meminta bantuan surveyor alias tukang ukur. Hasilnya berupa peta bidang tanah lengkap dengan titik koordinatnya serta data konturnya.

5. Kemudian saya memakai jasa arsitek untuk membuat gambar perencanaan, yaitu site plan, denah tampak dll. Gambar arsitektural ini diperlukan untuk menghitung RAB sekaligus dilampirkan di proposal business plan.
Item 3,4,5 adalah modal talangan. Artinya jika pemodal sudah menyetujui proposal business plan kita, itu semua akan diganti sebagai biaya pra proyek.

Nah, cuma itu saja modal yang harus anda siapkan. Tak sampai ratusan juta apalagi milyaran. Tergantung kepintaran anda saja mengolah opportunity tersebut.

Kuncinya terletak di BUSINESS PLAN yang anda buat dan anda kemas sedemikian rupa agar terlihat sexy dimata investor. Labanya menarik, skenario legalnya aman, dan lampiran gambar-gambarnya sangat representatif. Jika investor sudah oke, pembiayaan proyek selanjutnya dengan memakai uang investor.

Cukup ya .. Penjelasan saya diatas membuktikan bahwa konsep jadi pengembang dengan MODAL RECEHAN adalah valid. Bukan mengada-ada, bukan sekedar khayalan.

Tapi tentang teknik negoisasi supaya terjadi HOTDEAL, serta cara membuat BUSINESS PLAN (yang diawali dengan membuat Action Plan dan Hitungan Kebutuhan Modal Kerja) tak bisa saya jelaskan disini. Itu semua bisa dipelajari dan diajarkan di Workshop Properti 2 Hari berlabel CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG yang akan digelar di berbagai kota.

JADI PENGEMBANG ITU GAMPANG

NTAR MALAM NGEMPRUT YA DIK??

MUMPUNG MALAM JUMAT

Pernah dengar kata NGEMPRUT? Arti aslinya adalah make love alias bercinta. Orang Semarang bilang; "Mengko bengi ngemprut ya dik. Mumpung dina Kamis." Artinya; ntar malam bercinta ya dik? Mumpung hari Kamis.

Tapi kepada murid-murid Perguruan Kungfu Properti, saya mendefinisikan kata NGEMPRUT itu sebagai minum kopi yang dibarengi negosiasi dengan pemilik tanah. Bahkan ada doktrin yang saya namakan RITUAL NGEMPRUT 50x. Artinya seorang pendekar properti mungkin harus ngemprut 50x baru bisa terjadi 1x hot deal. Itu adalah doktrin tentang mentalitas, supaya jangan berpikir mencari hot deal lahan itu mudah sehingga jika sampai terjadi penolakan tak boleh mudah kecewa apalagi putus asa.

Kenapa saya memakai kata yang seekstrem itu untuk didefinisikan sebagai "minum kopi sambil negoisasi dengan pemilik lahan" ??? Karena saya memahami bahwa yang sedang saya perangi adalah soal mental block alias paradigma. Ini tentang mindset alias sebuah cara berpikir dari seseorang.

Kebanyakan orang percaya dengan mitos bahwa jadi pengembang itu barrier to entry-nya berat banget, alias susah. Yang dipikirkan adalah harus punya duit milyaran ataupun tanah hektaran. Mitos itu yang membuat mereka ragu memasuki bisnis ini. Padahal sebenarnya itu bisa disiasati jika anda tahu caranya.

Saya dulu mencoba mematahkan mitos ini dengan dasar pemikiran sederhana, yaitu bahwa bisnis properti itu bahan dasarnya (row material) adalah tanah. Dan membeli tanah secara tunai sangat mahal harganya. Jadi saya harus mereduksi item pembelian tanah ini. Caranya adalah dengan menerapkan konsep 1/2 kerjasama 1/2 jual beli.

Jika anda beruntung, anda bisa dapatkan murni 100% kerjasama. Tapi hot deal seperti itu di jaman ini memang sulitnya bukan main, jadi skim realistis yang sekarang saya mainkan adalah bayar DP 10 s/d 15% dan sisanya diangsur panjang dengan skenario legal yang mengamankan kepentingan pemilik tanah.

Dan konsep saya ini terbukti sudah berhasil mengeksekusi belasan bahkan puluhan proyek properti dalam 3 tahun terakhir. Jadi sudah ada pengalaman empirisnya, bukan sekedar teoritis. Semua itu berkat hot deal yang diawali dengan ngemprut alias ritual minum kopi dengan pemilik lahan.

Satu fakta penting yang perlu saya buka adalah bahwa jika anda beli tanah secara cash, pasti dibutuhkan modal kerja yang besar. Dan itu membuat peluang anda mendapatkan profit sharing yang bagus menjadi kecil. Paling-paling anda mendapatkan 5 s/d 10% saja. Karena dalam konsep yang saya ajarkan, konsepnya adalah kemitraan dimana anda harus menggandeng pemodal.

Jika kita mengeksekusi lahan dengan skim lunak alias hot deal, maka modal kerja yang dibutuhkan juga relatif kecil. Dan efeknya yaitu ada sisa profit margin lumayan besar yang bisa menjadi milik anda, kisaran 25 s/d 50%. Jadi hanya dengan memerankan sebagai arranger merangkap eksekutor profesional yang akan mengerjakan proyek, anda bisa jadi pengusaha properti. Didalam lingkup Perguruan Kungfu Properti, peran anda ini saya sebut sebagai MPK (mitra pemilik keahlian).

Yuk ngemprut lagi. Maksud saya, yuk kembali ke istilah ngemprut. Itu adalah sebuah pemutar balikan paradigma bahwa definisi bercinta dibelokkan menjadi 'ngopi sambil bernegoisasi'. Ini sebuah analogi bahwa anda sedang melakukan aktivitas yang diluar pakem. Ini adalah sebuah aktivitas untuk mematahkan mitos bahwa jadi pengembang yang kita pahami harus punya uang milyaran atau tanah hektaran, ternyata bisa kita lakukan dengan modal recehan. Caranya harus ngemprut 50x, dan jika sudah tercapai hot deal maka kemaslah itu menjadi sebuah opportunity yang bisa ditawarkan kepada calon pemodal.

Jadi pengembang itu sejatinya susah. Tapi saya ingin mengubah paradigma anda bahwa jadi pengembang itu gampang. Semuanya diawali dari  mengubah paradigma, kemudian menyelaraskan perilaku, supaya kita meraih hasil. 

Ngemprut adalah awal terjadinya hot deal. Mengubah paradigma adalah awal tercapainya hasil. Tetap semangat bro !!!