JADI PENGEMBANG ITU GAMPANG

NTAR MALAM NGEMPRUT YA DIK??

MUMPUNG MALAM JUMAT

Pernah dengar kata NGEMPRUT? Arti aslinya adalah make love alias bercinta. Orang Semarang bilang; "Mengko bengi ngemprut ya dik. Mumpung dina Kamis." Artinya; ntar malam bercinta ya dik? Mumpung hari Kamis.

Tapi kepada murid-murid Perguruan Kungfu Properti, saya mendefinisikan kata NGEMPRUT itu sebagai minum kopi yang dibarengi negosiasi dengan pemilik tanah. Bahkan ada doktrin yang saya namakan RITUAL NGEMPRUT 50x. Artinya seorang pendekar properti mungkin harus ngemprut 50x baru bisa terjadi 1x hot deal. Itu adalah doktrin tentang mentalitas, supaya jangan berpikir mencari hot deal lahan itu mudah sehingga jika sampai terjadi penolakan tak boleh mudah kecewa apalagi putus asa.

Kenapa saya memakai kata yang seekstrem itu untuk didefinisikan sebagai "minum kopi sambil negoisasi dengan pemilik lahan" ??? Karena saya memahami bahwa yang sedang saya perangi adalah soal mental block alias paradigma. Ini tentang mindset alias sebuah cara berpikir dari seseorang.

Kebanyakan orang percaya dengan mitos bahwa jadi pengembang itu barrier to entry-nya berat banget, alias susah. Yang dipikirkan adalah harus punya duit milyaran ataupun tanah hektaran. Mitos itu yang membuat mereka ragu memasuki bisnis ini. Padahal sebenarnya itu bisa disiasati jika anda tahu caranya.

Saya dulu mencoba mematahkan mitos ini dengan dasar pemikiran sederhana, yaitu bahwa bisnis properti itu bahan dasarnya (row material) adalah tanah. Dan membeli tanah secara tunai sangat mahal harganya. Jadi saya harus mereduksi item pembelian tanah ini. Caranya adalah dengan menerapkan konsep 1/2 kerjasama 1/2 jual beli.

Jika anda beruntung, anda bisa dapatkan murni 100% kerjasama. Tapi hot deal seperti itu di jaman ini memang sulitnya bukan main, jadi skim realistis yang sekarang saya mainkan adalah bayar DP 10 s/d 15% dan sisanya diangsur panjang dengan skenario legal yang mengamankan kepentingan pemilik tanah.

Dan konsep saya ini terbukti sudah berhasil mengeksekusi belasan bahkan puluhan proyek properti dalam 3 tahun terakhir. Jadi sudah ada pengalaman empirisnya, bukan sekedar teoritis. Semua itu berkat hot deal yang diawali dengan ngemprut alias ritual minum kopi dengan pemilik lahan.

Satu fakta penting yang perlu saya buka adalah bahwa jika anda beli tanah secara cash, pasti dibutuhkan modal kerja yang besar. Dan itu membuat peluang anda mendapatkan profit sharing yang bagus menjadi kecil. Paling-paling anda mendapatkan 5 s/d 10% saja. Karena dalam konsep yang saya ajarkan, konsepnya adalah kemitraan dimana anda harus menggandeng pemodal.

Jika kita mengeksekusi lahan dengan skim lunak alias hot deal, maka modal kerja yang dibutuhkan juga relatif kecil. Dan efeknya yaitu ada sisa profit margin lumayan besar yang bisa menjadi milik anda, kisaran 25 s/d 50%. Jadi hanya dengan memerankan sebagai arranger merangkap eksekutor profesional yang akan mengerjakan proyek, anda bisa jadi pengusaha properti. Didalam lingkup Perguruan Kungfu Properti, peran anda ini saya sebut sebagai MPK (mitra pemilik keahlian).

Yuk ngemprut lagi. Maksud saya, yuk kembali ke istilah ngemprut. Itu adalah sebuah pemutar balikan paradigma bahwa definisi bercinta dibelokkan menjadi 'ngopi sambil bernegoisasi'. Ini sebuah analogi bahwa anda sedang melakukan aktivitas yang diluar pakem. Ini adalah sebuah aktivitas untuk mematahkan mitos bahwa jadi pengembang yang kita pahami harus punya uang milyaran atau tanah hektaran, ternyata bisa kita lakukan dengan modal recehan. Caranya harus ngemprut 50x, dan jika sudah tercapai hot deal maka kemaslah itu menjadi sebuah opportunity yang bisa ditawarkan kepada calon pemodal.

Jadi pengembang itu sejatinya susah. Tapi saya ingin mengubah paradigma anda bahwa jadi pengembang itu gampang. Semuanya diawali dari  mengubah paradigma, kemudian menyelaraskan perilaku, supaya kita meraih hasil. 

Ngemprut adalah awal terjadinya hot deal. Mengubah paradigma adalah awal tercapainya hasil. Tetap semangat bro !!!