Panduan Negoisasi Lahan
AriWibowoJinProperti.blogspot.com - Ada olok-olok di kalangan anak muda soal istilah cowok pengangguran yang menikah dengan anak orang kaya. Istilahnya 'Metal Romantis'. Married Tanpa Modal, Rokok Makan Gratis. Modalnya cuma jenis kelamin saja, asal pria tulen, maka dijadikan menantu dengan status Metal Romantis.
Nah, anda juga bisa jadi pengusaha properti dengan tanpa modal lho, karena semua biaya pengadaan lahan dan modal kerja disediakan oleh MPM (Mitra Pemilik Modal). Anda cukup membawakan opportunity (peluang) dan dilengkapi dengan modal keahlian mengelola proyek properti, maka itu sudah jadi goodwill yang bisa dihargai 20 s/d 50% profit sharing. Tidak percaya?
Saya baru saja bersinergi dengan teman-teman properti eks peserta workshop properti yang saya gelar di Solo. Mereka membawa prospek membeli lahan seluas 12.400 m2 di kota Semarang dengan skim lunak. Dimana menurut draft Action Plan yang saya buat, hanya dengan modal kisaran 600 juta saja akan bisa mendapatkan potensi laba sebesar 1,5 milyar dalam waktu 18 bulan.
Tak sampai 2 minggu sejak opportunity itu saya verifikasi dan memang benar-benar valid, saya berhasil mendatangkan MPM (Mitra Pemilik Modal) yang akan mendanai proyek tersebut dengan investasi sebesar 600 juta, dengan profit sharing 50% untuk MPM dan sisa 50% buat kami selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian). Ini valid; dapat share 50% meski tanpa mengeluarkan modal.
Kuncinya sederhana;
CIPTAKAN PELUANG INVESTASI YANG MENARIK KEPADA INVESTOR.
Investasi hakekatnya adalah ratio modal terhadap laba dan terhadap waktu. Asalkan labanya menggiurkan dan sebanding dengan durasi investasi, maka tak sulit mendapatkan MPM (Mitra Pemilik Modal).
Bagaimana bisa menawarkan peluang investasi dengan ratio yang menarik kepada MPM (Mitra Pemilik Modal)? Caranya adalah anda mesti mendapatkan deal dengan skim lunak dengan MPT (mitra pemilik tanah. Karena bisnis properti disebut orang sebagai bisnis padat modal adalah akibat untuk pengadaan lahannya saja (jika beli cash) diperlukan kapital yang besar. Oleh karenanya jika lahan bisa diperoleh dengan skim yang lunak maka kebutuhan modal bisa direduksi sangat signifikan.
Berikut saya berikan panduan sederhana untuk SKIM PEMBAYARAN tanah yang bisa kita sebut sebagai HOT DEAL;
#1. TANDA JADI SEMINIMAL MUNGKIN
Uang tanda jadi cukup seperlunya saja, misal Rp 5 - 10 juta, dilakukan bersamaan dengan saat penanda-tanganan PPJB. Ini untuk antisipasi jika sampai terjadi gagal mendapatkan ijin lokasi, tak ada uang yang melayang sia-sia.
#2. MINTA GRASS PERIOD
Buat kesepakatan dengan pemilik tanah bahwa kita meminta waktu selama 2 - 3 bulan untuk mengurus perencanaan dan perijinan. Sebelum ijin terbit, dianggap argo waktu belum berjalan. Ijin terbit yang dimaksudkan dalam perjanjian ini adalah terbitnya siteplan. Dicatat; bukan saat terbitnya Ijin Lokasi, tetapi saat terbit site plan.
#3. BAYAR DP MAKSIMAL SETARA LUASAN 1.000 M2
Membayar DP yang besar adalah hal yang harus dihindari. Tetapi tanpa membayar DP dimuka terkadang membuat negoisasi menjadi sulit. Karena itu jika terpaksa membayar down payment, pastikan jangan lebih dari nilai yang setara dengan luasan 1.000 m2 dikalikan harga satuan tanah yang disepakati. Pembayaran DP dilakukan setelah ijin siteplan terbit. Misal; harga per m2 = Rp 150.000. Maka maksimal DP adalah Rp 150.000.000,-
#4. KEWAJIBAN BERIKUTNYA MINIMAL 6 BULAN SEJAK BAYAR DP
Dalam bisnis properti, saat anda memulai proyek dari progres 0%, maka untuk mencapai progres fisik infrastruktur lingkungan yang layak (meski hanya secara parsial diprioritaskan di blok yang dipasarkan), biasanya memakan waktu 4-5 bulan. Demikian pula pembangunan unit rumah yang kita pasarkan biasanya membutuhkan waktu 4-5 bulan. Dan konsumen (pembeli) dalam menjalankan kewajiban membayar uang muka 20% biasanya juga lebih mampu jika diberi waktu 4-5 bulan ketimbang diberikan jangka waktu yang pendek.
Dengan beberapa alasan diatas, kita tahu bahwa potensi penerimaan piutang yang besar dari hasil realisasi akad kredit akan terjadi di bulan 5 atau 6. Jadi jika kita harus berjanji menjalankan kewajiban membayar lahan, usahakan baru jatuh tempo lagi paling cepat di bulan ke 6 sejak DP. Saat memulai nego, bisa kita mulai dengan minta dijadwalkan bayar di bulan ke 9 atau ke 10. Meski kita tahu bahwa sebenarnya minimal jatuh di bulan ke 6.
Jumlah pembayaran yang kita lakukan adalah setara dengan luasan 5.000 m2 dikurangi pembayaran DP.
#5. PEMBAYARAN 1 TAHUN SETARA 1 HEKTAR TANAH
Jika harus menjadwalkan pembayaran tanah kepada MPT (Mitra Pemilik Tanah), maka nilai pembayaran yang mampu kita lakukan pakai asumsi bahwa 1 tahun kita hanya sanggup membayar minimal setara 1 hektar lahan. Jika penjualan kita bagus pastinya kita akan melakukan percepatan pembayaran melebihi kewajiban minimal.
Jika anda sanggup menciptakan deal dengan pemilik tanah dalam kondisi diatas, maka bisa dipastikan ratio investasi dengan laba lumayan bagus. Dan itu memudahkan anda mencari MPM (Mitra Pemilik Tanah). Potensi laba yang cukup besar memungkinkan kita sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian) masih mendapatkan sisa profit sharing dalam prosentase yang lumayan menggiurkan.
Catatan ;
Artikel ini hanya menjelaskan perihal skim pembayaran, bukan soal skenario legal yang akan dikupas secara terpisah nanti.
