CARA MEMULAI BISNIS RUKO DENGAN MODAL RECEHAN

CARA MEMULAI BISNIS RUKO
DENGAN MODAL RECEHAN

Marni pancen kakeane. Disuruh segera mematikan lampu kamar malah pengin bercerita tentang transaksi hotdeal.

"Mas, aku dapat hotdeal bagus, lahan ditepi jalan raya ukuran 15 x 20 m. Yang berhimpit dengan jalan sisi 15 m. Bisa jadi 3 unit ruko dengan ukuran kavling 5x20 m. Harganya Rp 2 jt/m2."

Hmm .. (gue kagak nanya, Marni).

"Semula sudah deal dengan skim pembayaran seperti ini mas ..."

- Tanda jadi Rp 5 jt
- Uang muka I Rp 95 jt dibayar 1 bln sejak tanda jadi, bersamaan dengan tanda tangan PPJB notariil.
- Pelunasan Rp 500 jt dibayar 12 bln sejak tanda jadi.

"Sebenarnya sudah deal lho mas, tapi aku berubah pikiran. Kuajukan penawaran baru. Tanahnya yang cuma Rp 2 jt/m2 kunaikkan harganya menjadi Rp 2,2 jt/m2, cara bayarnya seperti ini ..."

- Tanda jadi Rp 5 jt
- Uang muka I Rp 95 jt dibayar 3 bln sejak tanda jadi, bersamaan dengan tanda tangan PPJB notariil.
- Pelunasan Rp 560 jt dibayar 18 bln sejak tanda jadi.

Memang bedanya dimana? Tanyaku pada Marni sekenanya, karena memurutku jam 23 bukan waktu yang tepat ngomongin properti. Sudah gak konsent.

"Beda di durasi mas, durasiiii .... Makin lama makin enak improvisasinya. Jarak antara tanda jadi ke uang muka I yang semula 1 bln kutarik jadi 3 bln, biar aku bisa terapkan jurus kadal buntung, tarik uang cash dari konsumen untuk bayar DP tanah. Dan pelunasan yang semula 12 bln kumundurin jadi 18 bln. Alhamdulilah dengan pancingan harga tanah kunaikin 10%, pemiliknya bersedia deal."

Lalu apa rencanamu selanjutnya?

"Ini sudah kubuatkan desain ruko 2 lantai ukuran 5x12 m. Aku order gambar perencanaan ke temanku, mulai dari denah tampak, gambar kerja dan RAB. Kujanjikan dibayar 3 bln kedepan."

"Mau kupasarkan ruko 2 lantai type 120/100 seharga Rp . Ini hitungannya mas .."

Ruko T 120 / 100
Bangunan
120 x 3 jt/m2 = Rp 360 jt
Tanah
100 x 2 jt/m2 = Rp 200 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee Sales
= Rp 50 jt
Operasional = Rp 50 jt
Laba = Rp 200 jt
Sub Total = Rp 860 jt
PPH 2,5%
Harga Jual = Rp 882 jt
Dibulatkan Rp 885 jt

Makin malas dengar Marni ngomong angka angka. Syahwatku jam segini bukan tentang angka.

"Nanti aku mau jual 1 unit ruko dengan harga tunai Rp 685 jt. Semoga laku dalam waktu 3 bln yang tersedia. Kubayarkan Rp 220 jt ke pemilik tanah, tapi kuminta PPJB lunas parsial atas 1 kavling. Jadi konsumenku merasa lega karena SHM nya akan dipecah jadi 3 kavling dimana salah satu kavling akan dibalik nama ke dia, mekski penyerahannya masih 12 bln lagi."

"Duit tunai yang tersisa bukan untuk membangun di kavling yang sudah dibayar tunai, tapi justru untuk membangun di kavling yang sedang dipasarkan secara KPR dengan harga normal Rp 885 jt."

Harus kuakui, Marni ternyata cerdas. Dia tahu caranya kotak katik cashflow. Dia memakai uang tunai yang masuk untuk menjalankan kewajiban ke pemilik tanah, dan membangun 1 unit di 2 kavling tersisa. Selanjutnya dia akan memakai putaran cashflow guna membangun 2 unit lainnya. Keren strateginya, modal cekak tapi hasilnya maksimal. Dia korbankan laba 200 jt untuk pembelian tunai, tapi dia mengamankan labanya di 2 unit tersisa.

"Mas, sebelum kumatikan lampunya, boleh kukatakan satu hal sensitif padamu? Jangan marah ya ..."

Apa?

"Meski tampangmu pas pasan, tapi durasimu meyakinkan. Itulah alasanku tetap bertahan ..."

Kakeane tenan !!!