ARTIKEL WAJIB BACA UNTUK PEMULA BISNIS PROPERTI : LABA 1000% DALAM WAKTU 10 BULAN SAJA.

TERBANG MEMAKAI KAIN KAFAN

Artikel ini dipersembahkan khusus buat siapapun yang ingin mencoba memulai bisnis properti secara riil di dunia nyata .....

Kasus aneh terjadi di Cilacap Jawa Tengah, dimana ada seseorang yang sedang berguru ilmu gaib melakukan tindakan aneh dengan mencuri kain kafan jenasah bayi dan jenasah gadis yang masih perawan. Katanya itu perintah gurunya supaya dia bisa mendapatkan kesaktian, yaitu bisa terbang, dan yang membikin bisa terbang adalah kain kafan jenasah tersebut.

Wkwkwwkwk.... mau terbang koq mencuri mayat. Mau terbang ya hubungi call centre Garuda atau Lion Air dan kemudian bayar tiketnya di ATM. Itu gurunya dongok amat, gak tahu perkembangan ilmu teknologi, akibatnya menjerumuskan muridnya ke tindakan konyol berujung kriminal.

Saat si pelaku pencurian mayat ditanya siapa nama gurunya yang mengajari teori tadi, dijawab tidak tahu. Penampakannya seperti orang tua, dan mengakunya sih berasal dari keraton Ratu Pantai Selatan. Si pelaku ketemu dengan gurunya tersebut saat berada di pulau Nusa Kambangan, Cilacap.

Alamaaaak, hari gini koq berguru kepada sosok tidak jelas, dengan teori dan ilmu yang tidak jelas pula. Mana bisa terbang pakai kain kafan? 

Sobat properti, seorang anak muda berusia 21 tahun dan masih semester 6 di sebuah Universitas mendatangi saya. Dia mengaku sebagai pecandu blog properti saya, dan banyak terinspirasi dari situ. Intinya dia pengin menjadi pengusaha properti, dan tak sabar menunggu sampai lulus kuliah, jadi ingin berguru pada saya sejak dini dan minta bimbingan harus memulai dari mana.

Kejadiannya sekitar Agustus 2013 yang lalu. Dan melihat passion-nya yang begitu besar di bisnis properti, sayapun tak kuasa menolak diangkat sebagai guru propertinya. Kalau disuruh jadi guru yang mengajarkan jurus bisa terbang pakai kain kafan, pasti saya angkat tangan.

Selanjutnya saya yang sudah diangkat sebagai guru kemudian memberikan beberapa petunjuk serta arahan supaya dia belajar bisnis properti dari skala kecil dulu.

Sebagai langkah awal saya meminta dia mulai hunting lahan dengan membaca iklan-iklan menjual tanah di koran, dengan kriteria sbb; luasan kisaran 200 - 400 m2, sudah sertipikat, lebar depan minimal 12 m (idealnya 16 m), sisi lebar langsung menghadap jalan semuanya, dan akses mobil 2 arah, harga lahan maksimal Rp 500.000/m2.

Kenapa saya mengarahkan dia mencari luasan lahan kecil? Supaya nilai kapitalisasi proyeknya tidak terlalu besar, dan mudah dilunasi dari uang muka konsumen yang akan membeli produk properti yang dipasarkannya nanti. Ini trick penting yang menjadi bagian dari skenario menjadi pebisnis properti dengan modal cekak. 

Kenapa saya mensyaratkan sisi lebar harus langsung menghadap jalan secara langsung? Ini adalah trick supaya 100% lahan bisa efektif dan tak ada yang terbuang untuk fungsi jalan, dan tak perlu ada budget biaya untuk pekerjaan infrastruktur. Artinya bahwa lahan tersebut mendompleng infrastruktur jalan dan saluran lingkungan yang sudah ada. 

Luasan yang kecil (200 - 400 m) paling-paling hanya jadi 2-3 unit saja. Dan jumlah unit segitu tak perlu keluar budget utilitas untuk menarik jaringan listrik atau air. Hanya perlu membayar biaya sambung baru saja sebagaimana layaknya menyambung listrik dan air di rumah perorangan di kampung.

Ajaib, tak sampai seminggu setelah bertemu saya dan menyatakan niat berguru properti, murid muda usia tersebut berhasil mendapatkan lahan kecil seluas 310 m2, dengan lebar depan 14 m. Harganya dibuka 600.000/m2 tapi katanya sudah ditawar dan berhasil deal di angka 450.000/m2. Wow, dia bisa nego dan bisa deal. Saluuuuut!!!!

Berikutnya dia bertanya, mau membayar pakai uang apa?? Sialan, ya jangan minta uang pak guru dong, minta sana pada bapakmu. Saya menyarankan kepada dia agar meminjam uang kepada bapaknya senilai 10 juta. Soal alasan untuk apa saya serahkan kepada improvisasi dia, yang penting jangan bohong. Andaipun bohong, jangan bawa-bawa nama saya, haha...

Ternyata dia berhasil mendapatkan uang 10 juta bukan dari bapaknya, tetapi dengan menggadaikan BPKB sepeda motornya. Ohhh, bukan motor kreditan rupanya, tapi sudah lunas makanya bisa menggadaikan BPKB. Nekat nih anak. 

Saya kemudian membantu dia membuatkan skenario sederhana dengan membayar Uang Tanda Jadi senilai Rp 10.000.000, tetapi tanda terimanya sengaja saya siapkan secara khusus, dimana tanda terimanya bukan sekedar bukti penerimaan uang, melainkan ada klausul-klausul penting yang saya selipkan guna mendukung skenario penting yang harus dia jalankan.

Tanda-terimanya seperti dibawah ini ;

Poin penting yang tertulis disitu adalah jadwal pelunasan tanah yang dengan sengaja 'dikaburkan' atau 'diambangkan' tanpa menyebutkan tanggal secara definitif. Itu sengaja dijadikan 'pasal karet' yang bakal menyandera pemilik tanah. Beberapa syarat yang harus dipenuhi pihak penjual sengaja ditulis panjang-panjang demi mendukung skenario pengaburan tanggal pelunasan secara definitif. 

Poin tentang pihak pembeli yang diizinkan melakukan aktivitas pembersihan fisik di lapangan setelah melakukan pembayaran tanda jadi juga merupakan hal yang krusial, karena ini adalah senjata untuk menarik minat konsumen yang akan membeli produk properti yang akan dibangun disitu.

Dan poin krusialnya adalah meminta pemilik tanah menyerahkan sertipikat aslinya kepada notaris untuk dilakukan pengecekan di BPN, sebelum dilakukan transaksi. Kesediaan pemilik tanah menyerahkan sertipikat asli ke notaris sudah membuat transaksinya seolah-olah pasti terlaksana (padahal sejatinya masih tanda-tanya).

Singkat kata singkat cerita, murid muda tadi berhasil menyerahkan uang tanda jadinya, dan pemilik tanah telah menanda-tangani Tanda Terima yang saya persiapkan sebelumnya. Mantap!!! Pemilik tanah sudah tersandera dengan uang tanda jadi yang diterimanya, serta tanda terima yang ditanda-tanganinya.

Kemudian saya arahkan murid muda tersebut untuk melakukan langkah-langkah teknik sebagai berikut ;

1. Lahan dibagi 2 dengan lebar muka tiap kavling 7 m. Harga jual tanah kepada konsumen ditetapkan 2x harga perolehan, yaitu Rp 900.000/m2

2. Bangunan ditentukan type 54 (2 kamar), dengan harga borongan Rp 1.800.000/m2

Catatan :

Biaya infrastruktur Rp. 0,- karena lahan tidak perlu mengurug, tidak perlu membuat jalan, tidak perlu membuat saluran. Hanya sedikit keluar biaya untuk land clearing (pembersihan lahan) secara manual. Biayanya tidak signifikan.

Overhead Cost dikondisikan super irit karena tidak perlu buka kantor dan tidak perlu bayar pegawai. Semua aktivitas (mengurus ijin, pemasaran, membangun, mengurus KPR dll) dilakukan sendiri oleh murid muda tersebut. Soal desain (gambar arsitektur dan gambar sipil) saya berikan desain proyek-proyek saya sebelumnya sehingga free of charge. Promosi hanya dilakukan melalui iklan baris di koran saja.

Saya ajarkan juga cara dia menghitung harga jual bangunan dan tanah yang akan dipublish ke konsumen, yaitu ;

MENGHITUNG HARGA JUAL

Bangunan 

= 54 x 1.800.000

= 97.200.000

Tanah

= 155 x 900.000

= 139.500.000

Desain, Infra, Overhead Cost

= 7.500.000

Listrik, Air, IMB, SHGB

= 12.500.000

---------------------- +

Sub Total 

= 236.720.000

PPH 5% (di AJB mengaku 200 juta)

= 10.000.000

HARGA JUAL KONSUMEN

= 246.720.000

Pembulatan = 247.000.000

Dengan perhitungan diatas, seolah ada potensi laba Rp 450.000 x 310 m2 = Rp. 144.000.000. Padahal sesungguhnya potensi labanya tidak sebesar itu, melainkan hanya Rp 96.000.000 saja karena ada diskon Rp 48.000.000 yang akan diberikan kepada salah satu konsumen.

Kepada murid muda tersebut saya meminta dia untuk menerapkan Skim atau Pricing Strategy sbb ;

Skim A (TUNAI BERTAHAP)

Harga : Rp 199.000.000

Cara Bayar :

UTJ Rp 5.000.000 dibayar hari H

UM I Rp 145.000.000 dibayar H+7

Pelunasan Rp 49.000.000 dibayar H+30

Skim B (KPR)

Harga : Rp 244.000.000

Cara Bayar :

UTJ Rp 5.000.000 dibayar hari H

UM 1 Rp 11.000.000 dibayar H+30

UM 2 Rp 11.000.000 dibayar H+60

UM 3 Rp 11.000.000 dibayar H+90

UM 4 Rp 11.000.000 dibayar H+120

Pelunasan Rp 195.000.000 (KPR)

Saya sampaikan kepada murid muda tersebut bahwa apapun yang terjadi dia harus berhasil mendapatkan seorang konsumen dengan skim pembayaran A, karena disitulah nyawa proyek ini berada. Jika ada konsumen yang berhasil closing dengan skim A, maka uang senilai 150 juta yang diterima bisa dipakai untuk menutup pembayaran tanah kepada pemiliknya, yaitu 450.000 x 310 m2 = Rp 139.500.000.

Apa senjata untuk merayu konsumen agar tertarik memilih skim A? Ada 2 daya tarik, yaitu; mendapat diskon 48 juta alias 19.4%. Dan diberi rasa aman karena pada saat membayar 150 juta langsung diajak ke notaris guna melakukan perikatan jual beli, dengan iming-iming bahwa sertipikat akan langsung dipecah seluas 155 m2 dan dibalik nama ke konsumen.

Saya menyuruh murid muda tersebut untuk pasang iklan baris di koran dengan selling point sbb; "DIPASARKAN RUMAH T-54/155 SEHARGA 100 JUTAAN SAJA". Itu iklan jebakan betmen, yang ngaku-ngaku 100 jutaan padahal yang dimaksud adalah 199.000.000.

Sebelum pasang iklan baris, saya meminta dia melakukan pembersihan dulu di lahan yang akan dipasarkan. Dibersihkan rumput-rumputnya, puing-puingnya, dan semak-semaknya. Kemudian dipasang patok darurat pakai bambu yang dicat merah, biar kelihatan meyakinkan. 

Kalau nanti ditanya konsumen kenapa belum dibangun atau kapan mau dibangun? Jawab saja sedang diurus IMB nya dan akan dibangun dalam waktu kisaran 5 bulan sejak IMB terbit. Konsumen mesti dibuat yakin dan jangan ragu-ragu membeli produk tersebut.

Luar biasa. Ini murid memang cerdas atau memang hokinya besar. Tak sampai 10 hari sejak pasang iklan baris, sudah berhasil closing 1 unit dengan skim A. Pembelinya malah mau renovasi sekalian, mengembangkan type rumah dari T-54 menjadi T-72. Dan dia pintar menyebutkan harga satuan bangunan Rp 2,2 jt/m2 ke konsumen. Berarti ada laba 400.000/m2 x luas bangunan tambahan.

Murid muda tersebut bingung bagaimana cara eksekusinya nanti di notaris, dan bagaimana cara mengkondisikannya dengan pemilik tanah. Saya tak mau murid muda penuh prestasi tersebut kesulitan, sehingga kemudian saya menawarkan dia bridging fund (dana talangan) senilai Rp 130 juta guna melunasi tanah. Syaratnya; tanda jadi 5 juta dari konsumen sudah diterima, foto copy KTP konsumen sudah diterima dan diserahkan ke notaris. Dan secara legal saya akan mengawal eksekusi lahan tersebut.

Tanggal 25 Agustus 2013 pagi jam 10.00, pemilik tanah diundang ke notaris untuk dilakukan pelunasan. Skenarionya; kami order ke notaris untuk dilakukan 2 PPJB Lunas + 2 Kuasa Menjual, karena lahan seluas 310 m2 akan dibeli oleh 2 orang pembeli @ 155 m2. Sekaligus kami order untuk dilakukan splitsing (pemecahan) menjadi 2 bidang sertipikat. 

Bertindak sebagai pembeli pertama adalah mister X (konsumen yang membeli dengan skim A). Meski konsumennya belum datang, tetapi aktanya ditanda-tangani dulu oleh pemilik tanah selaku penjual. 

Bertindak selaku pembeli kedua adalah si murid muda. Dia melakukan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual. Kenapa tidak dilakukan AJB PPAT? Alasannya yaitu menunggu pemecahan sertipikat, dan memang sengaja "menggantung" transaksi supaya tidak kena pajak 2x. Selama tidak terjadi balik nama, maka pembayaran pajak bisa ditunda. (semoga artikel ini tidak dibaca petugas pajak, hehehe ...). Bayarnya nanti kalau sudah ketemu pembeli sebenarnya. 

Pemilik tanah tentu saja tidak peduli siapa pembelinya dan apa skenario legalnya. Sepanjang pembayaran dia terima penuh, dia kooperatif dan siap tanda-tangan apa saja. Selesai transaksi, pemilik tanah pulang.

Jam 13.00, konsumen yang membeli dengan skim A tiba di kantor notaris. Dia menanda-tangani PPJB dan Kuasa Menjual atas 155 m2. Dan kemudian membayar sejumlah 145 juta (sebelumnya sudah tanda jadi 5 juta) serta menanda-tangani pengakuan hutang 49 juta sisanya, yang akan dilunasi dalam waktu 5 bulan bersamaan dengan progres pembangunan fisik di lapangan. Kenapa baru PPJB dan Kuasa Menjual saja? Karena AJB PPAT baru akan dilakukan kalau sertipikat sudah dipecah menjadi 2 bidang.

Uang tersebut oleh si murid muda langsung disisihkan 130 juta dan diserahkan kepada saya sebagai pengembalian talangan. Lunas deh!! Saya memberi talangan hanya selama 3 jam saja dalam 1 hari yang sama.

Pada saat pulang dari kantor notaris, murid muda berkata demikian; "Suhu AW, meski saya hanya ditalangi selama 3 jam, tapi saya janji ketika proyek ini selesai nanti dan ada untung, saya akan datang mengirim ucapan terima kasih kepada suhu AW." Amieeeennnn!!! Langsung saya amini.

Berikutnya saya mengajak murid muda untuk berhitung kondisi cashflow yang akan dihadapi dalam 6 bulan kedepan.

RENCANA PENERIMAAN

a. Pelunasan 44.000.000

b. Pekerjaan tambah 2,2 jt x (72-54) = 39.600.000

c. Total penerimaan 83.600.000

RENCANA PENGELUARAN

- Membuka SPK bangunan 72 x 1,7 = 122.400.000

Dari evaluasi cashflow diatas, ada defisit 38.400.000.

Murid muda bertanya kenapa harga borongan bangunan hanya dihitung 1,7jt/m2 padahal di budget dituliskan 1,8jt/m2. Memang harus demikian!! Realisasi harus lebih rendah dari budget. Dengan kata lain budget tidak harus dihabiskan.

"Bagaimana nih suhu? Uangnya kurang buat membangun." 

"Jangan kuatir. Hajarrrr saja!!"

Buka SPK 001 saja dengan skim pembayaran termin seperti ini....

SPK 001

Termin I (20%) saat progres 25%

Termin II (25%) saat progres 50%

Termin III (25%) saat progres 75%

Termin IV (25%) saat progres 100%

Termin V (5%) setelah masa pemeliharaan 60 hari

Strateginya sederhana; pembayaran termin I s/d III (total Rp 85.650.000) dibayar dengan lancar ke kontraktor karena memang uangnya sudah tersedia (kurang dikit 2 jutaan jangan dipikir). Termin ke IV dan V main tarik ulur saja ke kontraktor, lihat sikon (situasi kondisi). Setidaknya bangunan sudah selesai 100% jadi bisa diserah-terimakan ke konsumen setelah disambung listrik + air. Begitu dapat pembeli kavling ke 2, maka sebagian uang muka konsumen ke 2 tersebut dipakai untuk melunasi kekurangan pembayaran Termin ke IV dan ke V dari SPK 001 senilai total Rp 36.720.000.

Saya juga berpesan kepada murid muda agar sisa kavling 1 lagi harus dijual dengan harga normal 247 juta dan konsumen harus membayar uang muka 100 juta (diangsur 5 bulan @ 20 juta perbulan). Kenapa? Karena tanah sudah aman (lunas), jadi kavling satunya harus dijual dengan kondisi uang muka setara dengan harga bangunan. Ini supaya konsumen membiayai sendiri bangunannya dan supaya target laba bisa diamankan.

Saya juga mengarahkan murid muda supaya konsumen ke 2 disuruh bayar UM 5x tapi janji panyerahan bangunannya dijanjikan 8 bulan sejak pembayaran tanda jadi. Kenapa? Karena sebagian uang muka pembeli ke-2 akan terpakai untuk melunasi hutang ke kontraktor SPK 001 (termin ke IV dan ke V).

Perkembangan selanjutnya dari kisah murid muda tersebut; di bulan Oktober dia berhasil mendapatkan konsumen dengan skim bayar seperti yang saya arahkan, yaitu ;

5 Okt 2013 membayar Rp 20 juta

5 Nop 2013 membayar Rp 20 juta

5 Des 2013 membayar Rp 20 juta

5 Jan 2014 membayar Rp 20 juta

5 Peb 2014 membayar Rp 20 juta

Jadwal STB ; 30 Juni 2014

Ketika dia berhasil mendapatkan pembeli dengan skim diatas, nasehat apa yang saya berikan? Saya meminta dia cari kontraktor yang kuat modalnya karena dia harus membuka SPK 002 dengan termin pembayaran yang kecil dimuka, dan baru normal setelah termin ke IV dst.

SPK 002

Termin I (5%) saat progres 12,5%

Termin II (5%) saat progres 25%

Termin III (5%) saat progres 37,5%

Termin IV (15%) saat progres 50%

Termin V (15%) saat progres 62,5%

Termin VI (15%) saat progres 75%

Termin VII (15%) saat progres 87,5%

Termin VIII (15%) saat progres 100%

Termin IX (10%) saat masa pemeliharaan 60 hari sudah selesai

Coba perhatikan kenapa termin ke I s/d ke III diatas nilai pembayarannya kecil (hanya 5% perbulan)? Karena sebagian uangnya kita alokasikan untuk melunasi hutang kontraktor SPK 001 sebelumnya. Ini adalah jurus tik tok menyiasati cahsflow.

Pembayaran Termin ke I s/d ke VII kita lakukan dengan normal dan lancar. Begitu kontraktor minta dibayar termin ke VIII, kondisi cashflow sudah gak ada duit lagi. Tapi bangunan sudah 100%, jadi mesti pinter ngeles ke kontraktor. Sampaikan ke kontraktor bahwa meski belum bisa bayar, tapi kita janjikan akan dilunasi setelah dilakukan akad kredit nanti yang tak akan lama lagi direalisasi. Beres kan???

Soal ada beberapa pengeluaran yang riilnya ada tetapi tidak saya uraikan secara khusus dalam kalkulasi, misal; kebutuhan bayar bea notaris, pecah sertipikat, sambung listrik, sambung air, dan beberapa biaya kecil lainnya, saya tak mau urusan dan saya minta murid muda untuk mikir sendiri. Namanya pengusaha ya mesti kuat mental dikejar tagihan, dan cari akal bagaimana melunasinya. Kalau tak kuat mental dikejar tagihan ya jangan jadi pengusaha, jadi saja karyawan yang tiap akhir bulan terima gajian. Wkwkkwkwk.... (kalau ini benar-benar pelajaran yang sangat berbobot dari sang guru kepada muridnya).

Setelah memberi resep soal trick mengatur termin pembayaran SPK 002, saya sudah katakan kepada murid muda bahwa jangan terlalu libatkan saya lagi jika bukan untuk urusan yang rumit. Semua harus dia atasi sendiri, dimana bagian terpentingnya adalah mengawal proses produksi dan juga mengajukan proses KPR ke bank untuk konsumen ke 2 supaya bisa diapproval. Jika KPR sudah bisa direalisasi akad kreditnya, maka laba sudah ada didepan mata.

Uhhhhf, saya cukup merasa lega. Karena murid muda tadi sudah on the track dalam menjalankan proyek properti perdananya. Semua proses pembelajaran yang komplit; mulai dari hunting lahan, negoisasi, eksekusi secara legal, menjual / memasarkan, mengawasi proses pembangunan, mengurus KPR dll, semua sudah akan dia lalui.

Kalau semua berjalan lancar, saya prediksi murid muda tadi bisa untung 96 juta sesuai proyeksi awal, ditambah laba tambahan dari pekerjaan penambahan luas bangunan senilai (72-54) x (2,2jt - 1,8jt) = 7,2 juta. Total 103,2 juta. 

Hanya bermodal 10 juta dengan menggadaikan BPKB, dalam waktu 10 bulan (Agt 2013 s/d Juni 2014) dia bisa laba 103,2 juta. Luar biasaaaa!!! Seandainya nanti 3,2 jutanya ditransfer ke saya sebagai ucapan terima kasih kepada  gurunya, maka sisa 100 juta sudah 1000% dari modalnya.

Semoga kamu sukses deh, murid mudaku. Kalau sudah pernah cetak 'success story' 1x saja, maka nanti di proyek ke 2 dan seterusnya tak perlu lagi meminta bimbingan pak guru, tapi sudah bisa menggelinding sendiri.... Kalau mau tambah pinter skill propertinya, nanti dia akan saya sarankan mengikuti workshop properti 2 hari; KETEMU JIN PROPERTI

Tetap semangat!!!