Cari Artikel Menarik Disini
KALAU TAK PUNYA 50 JUTA
ARTINYA SITU GAK BONAFID
Kalau bapak memang serius untuk menggarap tanah saya, tolong beri saya tanda jadi 50 jt dulu.
"Maaf pak, kalau cuma 5 jt atau 10 jt, saya siap bayar sekarang juga. Tapi jika harus 50 jt saya keberatan."
Kenapa keberatan? Jika memang serius uang 50 jt tak seberapa dibanding nilai lahan saya yang lebih dari 1,5 milyar.
"Maaf pak, saya mesti pastikan dulu beberapa hal. Tentang luasan dimana harus dilakukan pengukuran fisik di lapangan, termasuk menunjukkan batas lokasi. Tentang pengecekan tata ruang, guna memastikan lahan ini bisa dikembangkan jadi perumahan."
Ah kelamaan, situ bonafid apa gak sih? Kalau tak punya uang 50 jt bagaimana mau garap lahan 5000 m2 milik saya ini?
(hati panas nih dibilang gak bonafid)
"Oke deh, saya siap bayar tanda jadi 50 jt, ayo kita ke notaris. Bapak bawa SHM aslinya, kita langsung PPJB. Saya sebelumnya cuma lihat foto copy nya saja. Mohon bapak tunjukkan SHM aslinya."
(muka pemilik tanah agak bingung)
Hmm, hmm .. Saya belum bisa menunjukkan SHM aslinya, karena karena karenaaa .... karena aslinya saat ini sedang saya gadaikan ke orang lain.
"Lha bapak serius jual tanah gak sih? Kalau jual barang ya mesti ada dokumennya. Jual tanah ya mesti ada sertipikatnya. Bapak gadaikan berapa?"
Saya gadaikan ke orang senilai Rp 150 juta.
"Oke deh, bapak tadi bilang saya gak bonafid. Sekarang saya tunjukkan bahwa saya bonafid. Saya siap bayar bapak 50 jt + 150 jt. Ayo kita datangi pihak yang memegang SHM nya bapak, kita tebus, dan kita bawa SHM asli ke notaris."
(hening sejenak, dengan gagap menjawab ...)
Ehm, ehmm ... Yang pegang SHM saya baru kemarin sore berangkat naik haji. Jadi mungkin baru 2-3 minggu lagi pulang ke rumah.
"Ya kalau begitu saya tidak mau bayar 50 jt pak. Gimana saya mau bayar segitu jika dokumen aslinya belum saya lihat. Saya tunggu beliaunya pulang haji dulu deh, baru kita transaksi."
Kelamaan pak, saya butuh 50 jt sekarang. Jika bapak serius, segera bayar, jika bapak tidak percaya kepada saya, ya sudah stop sampai disini saja. Saya cari pembeli lain.
"Gak masalah pak .. Mohon maaf bukan saya tidak percaya, tapi ini cuma bentuk kehati-hatian saya saja. Saya berprinsip tanah yang mau saya beli harus saya pastikan SHM aslinya tidak sedag diagunkan atau dijaminkan."
Sobat properti, saya memilih lepas peluang hot deal ketimbang dapat masalah di kemudian hari. Pengalaman saya selama ini jika SHM sedang diagunkan atau digadaikan ke pihak ketiga, maka nilai yang disebut biasanya tak sesuai nilai hutang aslinya.
Contoh ; Ngaku digadaikan 80 jt, saat mau ditebus ternyata hutang aslinya 300 jt. Ngaku dijaminkan 200 jt, saat mau ditebus ternyata hutang aslinya 650 jt. Berkali kali saya alami hal seperti ini.
Oh ya, lahan 5000 m2 dalam kasus diatas dealnya lunak. Harga Rp 500 rb/m2. DP 250 jt, sisanya boleh dibayar sesuai penjualan, maksimal 3 thn. Bagus ya?
Tapi saya memilih tidak ambil resiko, ketimbang dipaksa bayar tanda jadi 50 jt untuk SHM yang sedang digadaikan, saya memilih lepas peluang hotdeal. Feeling saya hutangnya lebih besar dari nilai itu.
Jika saya terlanjur bayar tanda jadi 50 jt dan ternyata hutangnya (misal) 400 jt, saya akan berada di posisi yang sulit. Kehilangan 50 jt yang terlanjur dibayarkan, atau terpaksa memperbesar uang muka demi menyelamatkan uang 50 jt. Amit-amit, jangan sampai terjadi pada diriku.
ASAL SERING AJAK KARAOKE
DIJAMIN LANCAR DEH ...
Pemuda keren ini namanya Pete Sampras, panggilannya Pete. Konon dulu bapaknya ngefans dengan petenis dari AS bernama Sampras, dan ibunya doyan makan pete. Jadilah nama Pete Sampras.
Dia berkongsi dengan 2 rekan lainnya (ketiganya alumni Perguruan Kungfu Properti) melakukan bisnis kavlingan di Sidoarjo Jatim. Ngakunya baru 5 lokasi, tapi gosip yang beredar malah sudah 9 lokasi. Luasannya kisaran 2000 s/d 6000 m2 per lokasi.
Bisnis kavlingan bukanlah bisnis yang diajarkan oleh PKP, akan tetapi jurus jurus dan teknik menggandeng MPT (mitra pemilik tanah) nya tetap bisa diaplikasikan. Artikel ini akan bercerita lebih lanjut tentang bisnis kavlingannya mas Sampras.
Saat ditanya berapa efektivitas lahan yang bisa dijual? Maksud saya untuk mengetahui berapa persen, dia tidak spesifik menjawab 60 atau 70%. Cuma menjawab dibuatkan siteplan nya dengan lebar jalan 6 m, tanpa ploting RTH (ruang terbuka hijau) dan fasos/fasum apapun. Hmm, mungkin bisa mencapai 75 s/d 80% efektifitasnya.
Berapa harga perolehan lahannya dari pemilik tanah, dan berapa harga jualnya? Dia jawab harga perolehan Rp 150.000/m2, dan dijual seharga Rp 500.000/m2. Luasan kavlingnya 90 atau 120 m2.
Apakah dibuatkan infrastruktur (jalan dan saluran) serta utilitas (jaringan listrik dan air)? Dia jawab cuma jalannya saja yang diberi gelaran sirtu dan dipadatkan. Tidak perlu sampai pengaspalan atau paving, juga tanpa saluran. Hmm, saya lupa jika dia bisnis kavlingan, bukan real estate seperti saya.
Jika saya buat perhitungan cepat, kira-kira seperti ini deh ;
Harga tanah (brutto) : Rp 150.000/m2
Efektif (80%)
Harga Tanah (netto) : Rp 187.500/m2
Legal Perijinan : Rp 2.500/m2
Infrastruktur : Rp 60.000/m2
Overhead Cost : Rp 50.000/m2
HARGA POKOK TANAH : Rp 300.000/m2
Jika dia menjual ke konsumen seharga Rp 500.000/m2, kemungkinan besar dia dapat laba Rp 200.000/m2 kavling efektif.
Bagaimana cara menjualnya? Konsumen boleh mengangsur secara bagi rata max 36 bln. Misal luas 90 m2 harga Rp 45.000.000 boleh diangsur Rp 1.250.000 x 36 bln.
Lha kalau konsumennya diangsur sampai 36 bln begitu, bagaimana cara membayar ke pemilik tanah? Oh ya, sampai lupa menjelaskan bahwa deal nya Sampras dengan pemilik tanah cuma kisaran 3 s/d 6 bln saja lho. Pendek banget, itu menyimpang dari ajaran PKP yang mengajarkan bahwa deal minimal seharusnya berdurasi 18 bulan.
Ternyata Sampras mengorbankan sekitar 30 s/d 35% dari jumlah kavlingnya dengan harga miring (Rp 400.000/m2) guna menarik uang masuk melalui penjualan secara hard cash. Kalau di PKP, ini disebut jurus 16 derajat celcius. Dengan hasil penjualan tunai inilah dia mampu melunasi pembayaran tanah.
Yang tidak sanggup bayar tunai, boleh diangsur selama 36 bulan tanpa bunga. Mereka mengangsur langsung ke Sampras tiap bulan.
Lantas gimana dengan legalnya? Astaga! Dia eksekusi lahan yang memang belum bersertifikat. Baru girik atau letter C, atau istilahnya cuma berdasar AJB Camat. Tidak penah dia buat SHM Induk secara global (luasan utuh). Proses split alias pecah dilakukan juga masih dalam status girik pecahan atau letter C pecahan. Itu khusus dilakukan bagi yang pembayarannya sudah lunas. Setelah itu baru proses pembuatan SHM secara parsial dalam luasan luasan kecil.
Tak perlu ada pengesahan site plan, apalagi tetek bengek dokumen lainnya seperti UKL UPL, tanah makam, peil banjir, Andal Lalin dll. Semuanya sudah selesai di kantor kelurahan. Ini jual kavlingan, tidak termasuk menjual bangunan.
Biayanya berapa untuk AJB Camat? Katanya cuma 1,5 juta saja, dan tidak perlu bayar pajak apapun karena harga transaksinya dibawah 60 juta. Ditambah biaya pembuatan sertipikat kisaran 3,5 juta per bidang kavling.
Kuncinya konon harus jaga hubungan baik dengan pak lurah, karena hampir semua dokumen pendukung yang diperlukan untuk mengurus penerbitan sertipikat, semuanya akan diterbitkan oleh pak lurah.
Wow, ini masuk kategori bisnis bagus, tapi urusannya gak rumit dan njlimet seperti jual perumahan sebagai pengembang. Lebih simpel dan pendek jalurnya, tapi hasilnya tetap menggiurkan.
Siapa berani meniru? Ingat, cari perolehan lahan yang murah supaya mudah jualnya (max Rp 200.000/m2). Dan pastikan anda harus akrab dan dekat banget dengan lurahnya, karena hidup matinya bisnis kavlingan ini memang tergantung dengan hubungan kita dengan pak lurah.
Asal sering ajak karaoke dan bagi rejeki, dijamin lancar deh.
