ISTRI SAYA 27 ORANG
YANG MASIH BISA DIGAULI TINGGAL 9 ORANG SAJA
Suhu AW, saya pengin sekali
segera action menjadi pengusaha properti. Sudah hampir setahun ini saya
mondar-mandir nego investor sana sini agar mau mendukung saya membuka proyek
properti, tapi hasilnya nihil.
Pernah sih hampir nyangkut 1x.
Ada investor yang serius dan komit untuk memodali saya sebesar 2 milyar, tapi
terganjal dengan ulah perantaranya yang meminta fee sebesar 20% dari laba
proyek dengan mengambil bagian laba milik saya. Mana tahan?? Bagian saya
paling-paling 25 s/d 30% dari profit sharing. Jika diminta 20% sama saja saya
mendapat sisa-sisanya saja. Enak ente, pahit di gue...
Seorang sobat properti
mendadak curhat seperti itu kepada saya, dalam sebuah pembicaraan via HP. Dia
tahu nomer HP saya dari internet.
Kemudian saya menanyakan
kepada dia seperti ini; Apakah waktu menyodorkan dukungan pendanaan itu sudah
membuatkan semacam BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN yang didalamnya terdapat
Executive Summary yang menyebutkan berapa kebutuhan modal yang harus
diinvestasikan, berapa lama umur proyek, dan berapa potensi laba total serta
besaran profit sharing yang menjadi bagian investor?
Waduuuuh, ya belum ada suhu.
Lha proyeknya saja belum ada mana bisa saya buatkan Business Plan dan Action
Plan? Maunya saya, kepastian pendanaan ada di tangan, baru bergerak mencari
lahan. Kalau saya sudah ada pemodal dibelakang saya, baru saya merasa mantap
untuk action. Saya sudah punya angan-angan bahwa kalau nanti sudah punya lahan
akan berguru ke suhu AW dan ikut workshop KETEMU JIN PROPERTI agar punya skill membuat
Business Plan dan Action Plan, begitu kata sobat properti tadi.
Saya senang sekali melihat
semangatnya yang menggebu-gebu. Makanya kemudian saya sarankan kepada dia bahwa
sebaiknya dia mengubah paradigmanya yang lebih mendahulukan mencari pemodal
ketimbang mencari lahan. Kenapa? Tak bisa seorang pemodal disodori tawaran
untuk proyek yang tidak konkrit. Lahannya harus jelas dimana, kebutuhan
modalnya harus ada, potensi labanya harus muncul, dan estimasi umur proyek
harus ditentukan. Jadi saya meminta dia berputar 180 derajat, dengan mencari
lahan terlebih dahulu baru kemudian mencari pemodal.
Kemudian saya jelaskan kepada
dia tentang kriteria lahan yang harus dia cari, yaitu sbb; bukan sawah (supaya
tidak perlu menimbun), sudah sertipikat (supaya tak perlu keluar biaya
sertifikasi), akses jalan bisa dilalui 2 mobil. Luasannya maksimal 2 ha saja,
karena untuk pembelajaran di proyek perdana.
Juga saya jelaskan soal
teknik mendapatkan hot deal dengan pemilik lahan, yaitu sbb; harga lahan
disepakati, uang muka maksimal 15% dari harga lahan, lahan dibalik nama ke PT
baru (dimana pemilik tanah ada didalamnya sebagai pemegang saham sekaligus
sebagai pengurusnya), kemudian PT baru mengaku hutang kepada pemilik tanah
(tanah dibayar sesuai kavling terjual yang telah dilakukan AJB PPAT), dan bagian
terakhir adalah menyepakati profit sharing yang menjadi hak pemilik tanah
(kisaran 15 s/d 30%).
Bagian terpenting untuk
mendapatkan hot deal adalah soal mentalitas dan ketekunan berburu lahan. Dan
saya bersyukur tak perlu menjelaskan panjang lebar karena ternyata dia sudah
membaca artikel soal mentalitas itu di blog jin properti.
Suhu, kalau saya dapat lahan
hot deal apakah ada jaminan bahwa saya pasti mendapat pemodal?
Hahahaha... tak ada yang
berani menjamin. Tapi kalau lahannya bisa diperoleh dengan DP kecil, dan
potensi labanya lumayan bagus (rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu),
bisa deh nanti saya bantu carikan pemodal, begitu kata saya kepadanya.
Tak lama sesudah komunikasi
via telepon tersebut, dia mendaftar sebagai peserta workshop KETEMU JIN
PROPERTI selama 2 hari. Katanya supaya punya skill membuat Business Plan dan
Action Plan, yang akan dipakai sebagai senjata mendapatkan MPM (Mitra Pemilik
Modal).
Beberapa bulan berlalu tanpa
kabar. Sayapun malah sudah lupa dengan dia, saking banyaknya sobat properti
yang komunikasi sekedar minta advise atau konsultasi.
Eh, bulan Nopember 2013
mendadak dia muncul lagi membawa kabar gembira bahwa dia sudah mendapatkan hot
deal lahan seluas 10.500 m2 di kabupaten Tangerang dengan harga 150.000/m2,
dimana hanya dengan DP 200 juta saja, lahan sudah bisa dibalik nama ke PT, dan
sisanya dilakukan pengakuan hutang kepada pemilik. Profit sharing yang
diberikan kepada pemilik tanah adalah sebesar 30%.
Hebatnya lagi, dia yang
ternyata seorang aktivis serikat buruh juga telah menanda-tangani MoU pengadaan
100 unit rumah dengan sebuah koperasi karyawan pabrik. Mantap!! Yang ini dia
lakukan dengan skill murni dia sendiri tanpa arahan dari saya dan tanpa saya
berikan draftnya. Meski setelah saya cermati MoU nya masih ada kelemahan karena
tak ada ikatan berupa kewajiban membayar uang tanda jadi didalam escrow
account, sebagaimana yang saya ajarkan dalam jurus baku pembelian kolektif.
Klausulnya hanya berupa komitmen-komitmen saja antara koperasi dan pengembang.
Suhu, saya minta arahan
selanjutnya, begitu kata dia, yang kemudian mengundang saya survei lokasi ke
Tangerang dan melakukan pembicaraan bisnis disana. Tiket pesawat mau dibelikan,
tapi saya tolak karena saya ke Jakarta juga ada kepentingan pribadi lainnya.
Saya cuma minta difasilitasi antar jemput saja dari bandara menuju proyek.
Saat ketemu dengan pemilik
lahannya di lokasi, yang minta dipanggil dengan sebutan pak haji, saya mengaku
berasal dari kota Semarang. Tanpa diduga dia bertutur enteng demikian;
"Istri saya nomer 21 juga berasal dari kota Semarang. Saya ini punya istri
27 orang, tapi yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja."
Alamaaaak....., tanpa tedeng
aling-aling pak haji tuan tanah itu mengaku punya bini 27 orang. Koq dia bisa ingat urutan istrinya ya? Sampai-sampai bisa menyebut kalau istrinya yang nomer 21 berasal dari kota Semarang. Sumpah, saya
sangat sebel dengan kalimat 'yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja.'
Ini sih benar-benar melanggar sila ke 6 dari Pancasila. Tak ada wanita yang
senang mendengar kalimat seperti itu. Untungnya saya seorang pria. Oke deh,
saya malas membahas lebih jauh soal pak haji yang punya bini 27 orang tersebut, meski saya sebenarnya juga penasaran bagaimana nasib 18 istri lainnya yang (maaf) sudah tidak bisa digauli. Kita balik ke materi properti saja ya???
Lahannya bagus untuk kategori
RSH (maklum harganya 150.000/m2). Disekitarnya juga banyak perumahan murah
sejenis dan nyatanya laris manis. Kami duduk bersama membuat Business Plan
versi singkat, dan untungnya frekwensi kami sama, serta skill dia membuat
Business Plan yang diperoleh dari workshop cukup memadai.
Hasil perhitungan kami,
dibutuhkan modal senilai Rp 650 juta, umur proyek 15 bulan, potensi laba Rp 2,9
milyar. Jika 30% bagian laba diberikan kepada pemilik tanah, artinya sisa 70%
atau kisaran 2,03 milyar jadi hak kami. Kesimpulannya; Ada ikan sebesar 2,03
milyar yang bisa dikail dengan umpan sebesar 650 juta. Wow!!! 300% dalam waktu
1 tahun.
Senang melihat sobat properti
sekaligus murid properti saya ini berbinar-binar matanya. Kayaknya di otaknya
sudah kebayang-bayang angka nol 9 digit.
Kemudian saya sampaikan
kepada dia bahwa saya sanggup mencarikan pemodal yang siap mendanai proyek
tersebut sebesar Rp 650 juta, yang akan saya bagi dalam 2 paket investasi @ 325
juta, dimana tiap paket mendapat hak 15% profit sharing. Sehingga pembagiannya
adalah sbb ;
Pemilik Tanah = 30%
Pemodal A = 15%
Pemodal B = 15%
Murid Properti = 19%
Suhu Properti = 21%
Si murid saya kasih 19% tidak
bertanya apapun dan komplain apapun. Murid yang baik memang harus patuh kepada
gurunya biar tidak kualat. Nampaknya dia sudah cukup happy dengan bagian dia
sebesar 19% yang berpotensi mendatangkan laba sebesar Rp 550 juta ke koceknya.
Nah, untuk memulai semuanya,
saya buatkan sebuah draft MoU yang harus ditanda-tangani oleh pak haji. MoU ini
adalah rujukan untuk memulai semua skenario kerjasama pengembangan lahan ini. Setelah
dikonfirmasi ke pak haji, dia bersedia tanda-tangan MoU asal diberi panjar
senilai Rp 30 juta.
Draft MoU nya berbunyi
seperti ini;
Murid saya melirik dan
menanyakan apakah uang 30 juta tersebut harus menunggu datangnya pemodal?
Oh tidak perlu, biar saya
talangi saja dulu yang 30 juta, supaya pak haji sudah terikat. Kalau belum
terikat, takut kondisinya masih bisa bergeser dan menimbulkan ketidakpastian.
Padahal saat kita mencari MPM (Mitra Pemilik Modal), soal harga tanah dan
profit sharing harus sudah fix.
Setelah MoU ditanda-tangani
oleh pak haji, saya sudah nyaman mencari pemodal. Kalau sekedar mencari pemodal
dengan penyertaan 650 juta dan potensi labanya 30% x 2,9M, umur proyek 15 bulan, saya yakin hanya
modal chat di BBM dan kirim Action Plan by email saja saya bakal mendapatkan pemodal tersebut. Tak perlu kuatir. Kuncinya adalah saya akan memberikan rasa aman kepada pemodal, dengan memasukkannya sebagai direksi, memakai tanda-tangannya di speciment rekening bank, dan terlibat langsung didalam pelaksanaan proyek.
Sobat properti, pelajaran apa
yang bisa dipetik dari kasus diatas??
1. Carilah dahulu lahannya,
baru kemudian anda cari pemodalnya.
2. Jika modal yang keluar
untuk perolehan lahan tidak besar, maka rasio laba terhadap modalnya sangat
menarik.
3. Jika potensi labanya
sangat menarik, maka mencari pemodal relatif mudah.
4. Jika anda tak memiliki
akses atau jaringan ke komunitas pemodal, maka mintalah bantuan kepada relasi
anda dengan berbekal Business Plan serta Action Plan yang anda buat.
5. Jika belum bisa membuat
Business Plan dan Action Plan, belajar dulu dengan mengikuti workshop properti
yang banyak diadakan oleh mentor-mentor properti.
6. Jika anda mentok
menjalankan item ke 4, boleh deh call AW Jin Properti di HP 081215204615 atau 087832511888
guna berbagi rejeki dan opportunity. Siapa tahu bisa klop.
7. Jangan tiru pak haji yang
punya bini sampai 27 orang. Mana tahan euy?? Ikuti saja nasehat penyanyi Fatin;
"Aku Memilih Setia".
