Cari Artikel Menarik Disini
TRAINING PROJECT MANAGER
by Perguruan Kungfu Properti
Anda sudah bisa eksekusi proyek tapi gagap untuk menjalankannya? Ikuti training ini.
Anda mampu mengelola proyek tapi terjebak dalam rutinitas dan merasa overload? Kirim kader anda ke training ini supaya dengan skill yang dia miliki membuat sebagian besar tugas anda bisa didelegasikan kepada kader tersebut sehingga anda lebih memiliki waktu untuk berburu opportunity yang lain.
Anda seorang profesional di bisnis properti dan ingin mengupgrade skill anda? Ikuti training ini.
Investasi Rp 3,5 juta/org, tidak termasuk penginapan. Digelar di JAKARTA tgl 10-11 Desember 2016. Minat? Hubungi sdr Eko di hp/WA 085385434168. Boleh DP dulu 1 jt, pelunasan H-7. Atau lunas langsung dengan imvestasi Rp 3 jt/org.
GARA GARA ANDA,
ANAK SAYA GAGAL JADI PILOT
Pak AW, apa semua aktivitas berburu lahan yang bapak lakukan selalu berakhir dengan manis? Bisa menggandeng MPT (Mitra Pemilik Tanah) dalam sebuah transaksi hotdeal, dan berhasil mendapatkan MPM (Mitra Pemilik Modal) yang bersedia membiayai proyek tersebut?
"Ya jelas tidak. Yang pahit juga ada koq. Gak berhasil eksekusi bahkan rugi puluhan juta Rupiah."
Kenapa pak AW gak pernah ceritakan dalam artikel artikel yang bapak tulis? Apa sengaja ditutupi biar tidak melemahkan mental kami?
"Hahaa, bukan begitulah. Mau tahu kisahnya? Boleh saja. Siapkan tissue basah anda, jangan berlinang air mata. Saya tak butuh belas kasihan, yang penting anda mendapat pelajaran. Oke siap?"
Ceritanya saya berhasil deal lahan seluas 800 m2 di lokasi yang bagus sekali, di daerah Mantrijeron Yogya. Harga total 3,2 milyar, cukup bayar DP 400 juta saja maka lahan miliknya bisa saya kuasai dalam durasi 24 bulan kedepan. Maknyus.
Sudah saya bayar tanda jadi Rp 10 juta, dan diikat dalam sebuah Surat Kesepakatan Bersama. Langsung saya buat gambar perencanaannya, mulai dari denah tampak, 3D, video animasi outdoor dan indoor. Komplit deh. Biayanya kalau dihitung hampir 15 jutaan.
Kemudian saya buatkan Business Plan dengan bunyi keyword seperti ini ; "Dibutuhkan pemodal dengan investasi sebesar 1,5 M dengan bagian potensi laba 1,2 M dalam waktu 21 bulan, dan modal kembali diestimasi bulan ke 18."
Saya jajakan Business Plan tersebut ke beberapa calon investor, dan kebetulan langsung ada yang menyambar. Mantap! Dia berkomitmen siap membiayai proyek tersebut. Sebagai bukti keseriusan, investor tersebut sudah bersedia diajak mendirikan PT dimana biaya pendirian senilai Rp10,5 juta dia yang membayar.
Segera saya lakukan tahapan selanjutnya yaitu melakukan sosialisasi warga. Habis biaya sekitar Rp 20 jutaan juga, dengan output sebuah Berita Acara Sosialisasi yang ditanda tangani 20 warga sekitarnya, pak RT, pak RW dan pak Dukuh. Mereka welcome dan tidak menolak rencana pembangunan kami.
H-3 menjelang transaksi di Notaris, pemilik tanah sudah menyerahkan SHM asli ke notaris untuk dicek keabsahannya, dan sayapun mengontak calon investor untuk segera mengirim kewajibannya menyetor modal tahap awal sebesar Rp 500 juta dulu.
Alamaaak, investornya ternyata membatalkan rencananya. Konon dananya masih keblokir dan butuh waktu cukup lama. Seberapa lama? Hanya menunda atau memang batal? Dengan tersipu malu dan bahasa diplomatis calon investor mengatakan mungkin dicarikan dulu saja investor yang lain. Bagi saya, itu isyarat batal tapi secara terhormat.
Duh, waktunya tinggal 3 hari. Sempat saya carikan investor pengganti, ada yang berminat tapi baru sempat survei minggu depan karena sedang sibuk. Saya hubungi pemilik tanah minta diundur lagi barang 2 minggu. Dianya malah marah.
Saya pikir dia sekedar marah di gagang telepon. Eh rupanya dia malah datang ke kantor pakai celana pendek dan memarahi saya. Dia marah karena begitu berharap terima DP 400 juta dari saya, yang akan dipergunakan untuk membayar sekolah pilot anaknya. Deadline nya 2 hari sejak tanggal transaksi yang telah kami sepakati. Kata pemilik tanah, gara-gara saya anaknya gagal jadi pilot. Dia menyalahkan saya yang wanprestasi.
Saya dimarahi tapi tidak takut dan malah senyum senyum. Lha mau gimana lagi? Saya juga rugi koq. Uang tanda jadi hangus, biaya desain menguap, biaya sosialisasi tak mungkin ditarik balik. Uang hilangnya kisaran 45 juta, dan saya ikhlaskan sebagai resiko yang harus saya tanggung. Pemilik tanah memang kecewa karena tak punya uang untuk membayar sekolah pilot anaknya. Tapi itu urusan dia sebagai bapaknya.
Sobat properti, cerita diatas kisah nyata, bukan fiktif. Mungkin angka angkanya yang beda karena saya sudah agak lupa. Kisah diatas menunjukkan kepada saya bahwa setiap usaha pasti ada resikonya. Saya tak pernah mengatakan bisa mengajarkan kepada anda untuk jadi pengembang tanpa modal. Mana ada bisnis properti tanpa modal? Saya lebih senang menyebutnya sebagai Bisnis Properti Dengan Modal Recehan.
Jika saya berhasil mendapatkan pemodal, maka semua pengeluaran diatas boleh direimburse dan saya mendapat ganti. Jika gagal menggandeng pemodal, ya begitulah, gigit jari.
Apakah anda terharu? Apakah anda meneteskan air mata? Cengeng loe. Saya yang hilang duit puluhan juta saja tetap bersemangat menjemput opportunity selanjutnya. Ayo ayo, berburu lahan lagi, ngemprut lagi.
DITERIMA ATAU DITOLAK ITU URUSAN NANTI
Saya punya kisah lucu dari seorang kenalan, yang merasa bingung saat rumahnya kedatangan seorang pria muda diantar kedua orang tuanya, yang bermaksud melamar putrinya yang masih duduk di semester 1 sebuah perguruan tinggi. Kedatangannya bawa bingkisan berisi baju, sepatu dan perhiasan.
Pria mudanya itu konon keren penampilannya. Maklum alumni Akpol yang sekarang sudah ditugaskan di Jawa Timur. Yang dia merasa bingung, putrinya baru berusia 18 th, kuliah pun juga baru saja mulai. Tak pernah terpikir anaknya menikah di usia semuda itu.
Yang kedua, anaknya tak pernah bercerita punya pacar, koq mendadak ada pria datang melamar.
Yang ketiga, andai benar anaknya berpacaran dengan pria muda itu, dalam adat Jawa yang namanya prosesi lamaran itu pastinya sudah ada pemberitahuan sebelumnya, sehingga ada persiapan penyambutan dari pihak tuan rumah. Bukan mendadak datang untuk melamar, tapi kedatangannya mirip tamu biasa.
Lebih bingung lagi, saat anak perempuannya yang sedang kuliah dan ngekost di Yogya ditelpon dan diberitahu tentang adanya pria muda yang datang melamar ini, si anak malah minta bantuan bapaknya untuk menolak lamaran, karena katanya itu cuma kenalan biasa.
Hahaaaa ..., bapaknya terpaksa harus menjalankan misi yang berat, yaitu menolak lamaran dari pria muda yang didampingi kedua ortunya tersebut, termasuk menolak bingkisan yang dibawa.
Sobat properti, seumur hidup saya, itu satu satunya cerita lamaran yang endingnya ditolak yang pernah saya dengar. Kisah lamar melamar yang lain biasanya happy ending alias diterima. Karena si anak memang sudah punya komitmen menikah, sudah sama-sama mendapat restu ortunya. Jadi prosesi lamaran yang dilakukan cuma sekedar legitimasi saja. Proses melamarnya juga ada upacara kecil dimana rombongan pihak pria datang ke rumah pihak wanita yang juga menyambut secara berombongan.
Nah, sekarang saya ingin berkisah tentang bagaimana cara seorang pebisnis properti mengajukan lamaran kepada pemilik tanah. Tentu saja harus ada pertemuan dan ada pendekatan. Berdiskusi tentang harga, tentang luasan, tentang pembagian laba, tentang cara bayar, tentang skenario legal dll. Konsep bermitra sebenarnya cuma ada 2, yaitu menguntungkan dan aman. Jika keduanya terpenuhi, biasanya terjadi kesepakatan.
Ada 2 hal yang paling sulit untuk tercapainya kesepakatan, yaitu menyepakati harga satuan tanah dan prosentase laba untuk pemilik tanah. Dua hal itu yang biasanya saling bertentangan. Pemilik tanah mau harga setinggi tingginya, kita menawar sewajarnya menggunakan Jurus Taichi Master. Pemilik tanah mau bagian laba yang besar, kita cuma bersedia memberikan secara proporsional, berdasarkan analisa breakdown memakai Jurus Bedah Rumah.
Jika perkenalan dan pendekatan dengan pemilik tanah sudah dilakukan, langkah selanjutnya tinggal kita ajukan LAMARAN secara tertulis kepada pemilik tanah. Seperti apa bentuk lamarannya? Tak ada yang saya tutupi, langsung secara detail saya lampirkan draft nya di artikel ini.
Soal diterima atau ditolak itu urusan nanti. Berani melamar sudah pantas dihargai. Maaf ini cuma versi pdf/jpeg nya. Kalau yang versi words hanya dibagikan kepada peserta workshop Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan. Jadwal terdekat tgl 17-18 September 2016 di Jakarta. Minat? Hub sdr Eko di hp/WA 085385434168.
