ANGGOTA GENK MOTOR
Di artikel ini saya ingin berbagi tentang konsep MISITIKI, yang merupakan kepanjangan dari SILATURAHMI - INFORMASI - OPPORTUNITY - REJEKI
Ini adalah doktrin yang selalu dipegang oleh murid-murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI didalam berburu opportunity.
SILATURAHMI
Seseorang mengontak saya via sms, perkenalkan diri sebagai salah satu peserta workshop PKP (Perguruan Kungfu Properti). Dia mengirim sms seperti ini;
"Pak Ari, saya Asfar murid PKP. Ini ada info hot deal luas 7200 m2 di Karawang. Lokasi lumayan bagus. Harga 600rb/m2. DP 500 jt lahan bisa balik nama dihutang panjang. Profit sharing 75:25. Jika minat bisa disurvei. Data lengkap sudah saya email, mohon dipelajari."
Kenapa pak Asfar bisa mengontak saya? Karena dia paham konsep silaturahmi. Saat dia ikut kelas workshop, dia mencatat no hp saya dan email saya juga. Kami berada dalam satu jaringan komunitas properti.
INFORMASI
Coba simak sms pak Asfar, dia tidak menyodorkan informasi mentah, yang hanya memberi info tentang lahan dijual. Kalau cuma info lahan dijual dan bayar tunai, cukup beli koran atau buka internet, banyak digelar dagangan seperti itu. Info dari pak Asfar sudah difilter, karena pak Asfar skill nya sudah ter-edukasi dalam kelas workshop properti. Info lahan yang dia sodorkan adalah info lahan hot deal yaitu bisa dibayar dengan DP kecil dan sisanya bisa diangsur panjang sesuai penjualan.
DP 500 juta memang tak bisa dianggap kecil. Tapi jika dikomparasi dengan nilai lahan keseluruhan yang 4,2 milyar, maka nilai 500 juta itu tak sampai 15% dari harga tanah.
OPPORTUNITY
Mendapat informasi yang lumayan menarik itu, saya mengontak pak Asfar dan menjanjikan dalam waktu dekat akan mensurvei lahan. Saat saya datang ke Karawang, rupanya bukan hanya disambut oleh pak Asfar melainkan juga ikut serta beberapa murid PKP lainnya yang jadi kelompok kecil pak Asfar dalam berburu lahan.
Ini foto kami saat survei lahan. Yang mendampingi survei adalah seorang engkong tua yang rupanya bertindak selaku anggota RCTI (rombongan calo tanah indonesia).
Saya lihat lokasinya lumayan oke, jadi saya tertarik untuk dipertemukan dengan pemilik tanah yang bernama pak haji Sodikin. Tak lupa sudah disiapkan draft surat lamaran ala PKP yang soft copynya pasti dimiliki oleh semua murid perguruan, lengkap dengan pemahaman pasal demi pasal.
Catatan : Yang disampaikan sudah bukan lagi Surat Penawaran, karena tahapan itu sudah dilakukan sebelumnya oleh mas Asfar. Semua murid PKP diajarkan skill untuk melakukan penawaran lahan. Yang saya sebut Surat Lamaran sebenarnya afalah draft Surat Kesepakatan dengan Pemilik Tanah.
Ini draft nya ...
(anda bisa saja mengcopy surat ini, tapi tanpa mendapat penjelasan verbal di kelas PKP, anda mungkin kesulitan menjelaskan kepada pemilik tanah).
Nah, akhirnya kamipun bertemu dengan pemilik tanah di sebuah kolam pemancinyan miliknya. Saya jelaskan tentang semua klausul didalam draft kesepakatan. Ada banyak klausul, tapi penekanan saya lakukan untuk 3 hal ini :
1. Lahan akan dibalik nama ke PT, tapi diback-up dengan pengakuan hutang. Pemilik tanah diamankan hak nya dengan menempatkan personil di posisi Komut dan Dir, dan menarih specimen tanda-tangan di rekening joint account.
2. Modal maksimal yang akan kami tempatkan hanya 1,5 milyar saja. Jika modal tersebut tidak mencukupi, maka lahan akan diagunkan guna mendapatkan kredit konstruksi dari perbankan.
3. Pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai penjualan, berdasarkan perhitungan dalam harga netto (bukan harga brutto). Apabila s/d 1,5 tahun sejak IMB terbit belum juga terjual 100%, maka lahan tetap harus dilunasi.
Setelah dijelaskan, pak haji pemilik tanah menyatakan bisa sepakat dan bersedia menanda-tangani kesepakatan. Saya langsung membayar tanda jadi Rp 5 juta pada saat itu, dan meminta waktu 1 bulan untuk melakukan pembayaran UM senilai 500 juta.
Ini foto kami saat membayar tanda jadi dan menanda-tangani kesepakatan dengan pemilik tanah.
Langkah selanjutnya segera dilakukan, yaitu membuat perencanaan, dilanjutkan dengan membuat ACTION PLAN dan MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL KERJA. Jika dua hal tersebut sudah dikerjakan, tinggal ditransfer angkanya ke dokumen yang disebut BUSINESS PLAN. Saya tak akan cerita detail mengenai hal ini, karena semua murid PKP sudah dibekali skill melakukannya.
Ini foto-foto kami dalam 2x pertemuan saat sedang konsentrasi membuat Action Plan, Menghitung Modal Kerja, dan Business Plan.
Resumenya seperti ini :
PROYEK INI BUTUH MODAL 1,5 MILYAR DENGAN POTENSI LABA 4 MILYAR DAN UMUR PROYEK 2 TAHUN.
Laba 4 milyar tersebut adalah laba total proyek. Ada 25% yang diberikan kepada MPT (mitra pemilik tanah). Saya dan pak Asfar mengambil jatah 30% sebagai bagian MPK (mitra pemilik keahlian). Jadi masih ada alokasi 45% yang bisa ditawar-tawarkan kepada MPM (mitra pemilik modal).
Yuk kita lihat nominalnya. Ada potensi laba 1,8 milyar dengan kebutuhan modal 1,5 milyar. Apakah cukup menarik bagi investor? Menurut saya cukup menarik, karena return investment 120% dalam 2 tahun alias 60% setahun.
Tadinya saya mau carikan pemodal tunggal, tapi kata pak Asfar ada beberapa rekan alumni PKP juga (kelas Jababeka Bekasi) yg berminat ikut asal sahamnya bisa dipecah dalam satuan kecil. Akhirnya saya pecah dengan ketentuan setor modal Rp 100 juta dapat saham 3% dan boleh masuk sebagai pengurus guna menikmati proses pembelajaran. Tak memakan waktu lama, komitmen modal Rp 1,5 milyar sudah terkumpul.
Untuk 30% saham goodwill (tak perlu setor) bagian MPK (mitra pemilik keahlian), saya dapat 15%, pak Asfar dapat 12%, dan sisa 3% akan dialokasikan sebagai hak Project Manager (profesional) yang akan kami tunjuk untuk proyek ini.
REJEKI
Asyik bukan? Ini lho yang disebut aplikasi dari konsep CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN, dimana saya dan pak Asfar tanpa perlu setor tanah atau setor uang, bisa dapat saham goodwill 30%. Lumayan untuk pak Asfar, karena dia berpeluang mencetak First Success Story, mendapat laba 12%, dan dapat gaji bulanan sebagai Direktur. Suatu saat nanti jika dia bisa menciptakan opportunity lagi dan tak butuh jasa saya sebagai mentor, pastinya saham goodwill 30% dikantongi sendiri.
PT baru siap didirikan, dan lahan siap dieksekusi.
Ini adalah foto saat kami menanda-tangani akta pendirian PT sekaligus perikatan jual beli atas lahan tersebut. Sumprit, saya kaget saat tahu anak pak haji yang ditempatkan sebagai direktur di PT baru yang kami dirikan bersama ternyata anak muda berwajah lumayan ganteng tapi badan penuh tatoo dan mengaku anggota genk motor di Karawang. Kereeeen abis coy. Saya baru kali ini punya mitra bertatoo, hahaha ...
