BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Memuat...

Sabtu, 25 Juni 2016

ADA UANG ADA BARANG

BUKAN URUSAN SAYA !!


Pak MPT, bolehkah saya mengajukan permohonan? 

"Mohon apa?"

Ini ada 7 konsumen yang sudah terbit SP3K nya dari bank dan siap akad kredit. Ada potensi uang masuk 2,4 milyar dimana sebagian diantaranya yaitu 1,03 milyar nanti menjadi hak bapak sebagai pembayaran tanah.

"Lalu apa yang dimohon?"

Kalau sesuai perjanjian awal, kami harus membayar tanah dulu baru boleh ambil SHGB asli untuk diserahkan ke notaris rekanan bank, baru bisa akad kredit. Saat ini cashflow kami sedang payah. Cuma ada uang 150 jutaan saja. Bahkan untuk bayar PPH dan PPN saja belum cukup uangnya.

"Maksudnya minta saya keluarkan SHGB dulu dan situ bayar belakangan setelah akad kredit?"

Iya, begitu maksud saya ...
(syukurlah jika anda mengerti pak)

"Maaf tidak bisa. Saya mau aman, jadi ada uang ada barang. Gak ada uang gak ada barang. Belum transfer, ya tak boleh ambil SHGB."

Gak bisa ada kebijakan khusus pak? Bukankah nanti pencairan KPR juga masuk ke rekening joint account kita, jadi tak bakal lari kemana-mana. Silahkan debet saat dananya sudah cair.

"Maaf tidak bisa. Sesuai perjanjian awal saja."

Hmm, sayang lho pak uang 1 milyar lebih dikit buat bapak lepas jika tak ada kebijakan khusus. Soalnya ini persetujuan kredit dari BRI syariah cuma berlaku 2 minggu. Jika tidak segera realisasi otomatis gugur dan harus proses ulang usai Lebaran nanti.

"Ya itukan urusan situ, bukan urusan saya."

Yeahhh, oke deh pak ...
(pusing pala barbie, duit tak jadi masuk)

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa diambil dari kasus diatas? Saya kalah di awal perjanjian, yang mengharuskan bayar duluan baru boleh ambil SHGB asli. Begitu saya tak bisa memenuhj klausul tersebut, maka semua rencana pun buyar.

Seharusnya opsi yang kita upayakan saat deal dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) adalah salah satu diantara 2 opsi berikut ;

1. Pembayaran tanah dilakukan dengan cara membuat SI (standing instruction) atau surat perintah transfer kepada bank, yaitu pada saat dilakukan akad kredit dengan perbankan, maka pencairannya langsung dipecah 2 (displit), yaitu senilai harga tanah (kavling yang dilakukan AJB PPAT) disetor ke rekening pemilik tanah, baru sisanya disetor ke rekening pengembang.

2. Pembayaran tanah dilakukan dengan cara menghitung akumulasi luasan kavling yang telah dilakukan di bulan berjalan, dan harus dibayarkan paling lambat tanggal 5 bulan berikutnya. Nominalnya adalah sebesar akumulasi luasan kavling terjual dikalikan harga tanah efektif (netto).

Jika kita berhasil deal cara pembayaran dengan opsi tersebut, dipastikan tidak memberatkan cashflow dan tak bakal terjadi kasus seperti kisah diatas.

Jumat, 24 Juni 2016

JANGAN PERNAH ANDA LAKUKAN !

SAYA BENAR BENAR KELEDAI BODOH


Kata orang, yang berkali kali terantuk lobang yang sama pantas disebut keledai. Kali ini saya pasrah dan ikhlas disematkan label tersebut. Benar benar saya mirip keledai bodoh. 

Pernah ada kejadian, seseorang membeli rumah di tempat kami dan sudah membayar uang muka. Konsumen ajukan plafond kredit 1 milyar, tapi cuma disetujui bank 615 juta. Artinya kurang 385 juta. Sudah dipindah ke beberapa bank tetap saja tak ada yang bisa berikan plafond kredit lebih tinggi. Konsumen terancam batal.

Kami diskusi dari hati ke hati. Dia kerja di kapal pesiar asing, gajinya dollar. Mengaku sanggup angsur 35jt x 11 bulan. Antara percaya dan tidak percaya, tapi akibat kepepet cashflow menghadapi Lebaran, akhirnya saya setujui akad kredit KPR dilaksanakan. Kenapa? Demi ada uang masuk 615 juta, saya pertaruhkan uang 385 juta dalam bentuk pengakuan hutang. Tanpa jaminan, karena SHM sudah dibalik nama dan diagunkan ke bank. 

Angsuran pertama lancar, kedua lancar. Ketiga dan seterusnya, oh my God, tak ada kabar beritanya. Dari Lebaran sampai mau Lebaran lagi, cuma bayar 2x. Rumahnya tidak ditempati, orangnya sulit dihubungi. Aku kudu piye?

Ini bukan kejadian pertama. Ada 2 - 3x kejadian serupa sebelumnya, modusnya sama, cuma nilai pengakuan hutangnya yang berbeda beda. Saya sering ambil keputusan blunder seperti itu dalam
kondisi kepepet cashflow alias dikejar kewajiban jangka pendek, akibatnya bertaruh untuk sesuatu yang membahayakan. 

Orang kepepet memang cenderung berpikir jangka pendek dan berani mengambil resiko. Tak bisa melihat jauh karena sedang kehilangan kacamata rasionalitasnya. Endingnya? Nangis batin, nyesek di dada.  

Sobat properti, anda mau jadi keledai seperti saya? Jangan!! Sakitnya tuh disini. Lebih baik menunda akad kredit sampai konsumen mampu genapin uang mukanya. Lebih baik membatalkan transaksi jika tak ada bank yang menyetujui kreditnya. Atau kalau mau aman, minta agunan setara 120x nilai pengakuan hutang. 

Membuat perjanjian pengakuan hutang hanya dengan akta notaris tanpa agunan, sama saja konyol dan bunuh diri. Gak bakal terbayar. 

Mana nih teteh Cita Citata, mau kuajak nyanyi "Sakitnya Tuh Disini". 

#TheBlunderOfKepepet
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis