Cari Artikel Menarik Disini

Memuat...

Senin, 31 Maret 2014

PRODUK PROPERTI DENGAN KONSEP "SEMUA JADI DUIT"

APLIKASI SIMBOL PRAMUKA 
DALAM BISNIS PROPERTI



Ada yang pernah jadi pramuka semasa bersekolah dulu? Pasti anda tahu apa lambang pramuka, yaitu TUNAS KELAPA. Kata kakak pembina, tunas kelapa adalah filosofi buah kelapa yang semua bagiannya memiliki fungsi dan manfaat, tak ada yang dibuang. Istilah gaulnya: "SEMUA JADI DUIT".

Akarnya bisa dijadikan benda seni. 
Batangnya (glugu) bisa dijadikan balok untuk konstruksi.
Daunnya bisa untuk membuat ketupat.
Sabutnya (kulit buah) bisa untuk mencuci piring.
Batoknya bisa buat souvenir dan benda seni.
Buahnya bisa dimakan.
Airnya bisa diminum untuk mengganti ion tubuh.

Mantap ya, dari bawah sampai atas tak ada yang sia-sia, semua bisa dijadikan duit karena memiliki manfaat dan nilai ekonomi.

Sobat properti, saya juga mengembangkan sebuah produk properti yang semua ruangnya bisa jadi duit alias menghasilkan income. Produk ini saya beri nama KOKOSTEL (toKO dan KOST ala hotEL).Definisi "semua jadi duit" adalah bahwa produk properti yang saya pasarkan ini benar-benar produktif, karena fungsi yang kita aplikasikan disitu semuanya bisa menghasilkan pemasukan. Jadi fungsi ruangnya bisa dijual karena memiliki value secara ekonomis.

Lihat dulu denahnya dibawah ini :





LANTAI I

Di bagian depan kita buat fungsi ruang semacam toko, yang bisa dimanfaatkan sebagai ruang usaha untuk membuka unit bisnis yang berkaitan dengan anak kost, misal; laundry, mini cafe, warung indomie dan bubur kacang ijo, toko celluler, dll. Jadi nanti pengelolanya tinggal menanamkan investasi sedikit lagi di toko ini, supaya bisa menjadi sumber income yang lumayan.

Di bagian belakangnya (masih di lantai 1), semuanya berisi kamar kost dengan KM/WC didalam yang nantinya bisa disewa-sewakan sebagai kost harian atau bulanan kepada mahasiswa atau kepada wisatawan. Mengingat fungsinya sebagai rumah kost, tentu saja jangan lupa membuat ruang-ruang pendukung seperti ruang tamu dan ruang tunggu, ruang pengelola, dapur/pantry, dan gudang. 

LANTAI II

Semuanya berisi kamar kost yang nanti bisa disewa-sewakan. Akses keatas melalui tangga, bukan lift karena hanya bangunan 2 lantai. Selasar dibuat cukup lebar untuk kenyamanan sirkulasi. Tentu saja secara arsitektural mesti memperhitungkan soal penghawaaan (ventilasi udara) dan pencahayaan yang cukup, supaya yang menghuni merasa nyaman.

Sobat properti, di Yogyakarta saya sudah memasarkan 52 unit produk properti produktif seperti ini dengan jumlah kamar 256 yang tersebar di 4 titik lokasi strategis. Konsepnya adalah kita memerankan 2 peran, yaitu A sebagai PENGEMBANG, dan B sebagai PENGELOLA.

Peran pengembang kita jalankan dengan kewajiban menyerahkan bangunan sesuai luasan dan spesifikasi material yang telah ditentukan, lengkap dengan perabot (full furnished) kepada konsumen. Dalam konteks ini, kita tentu saja menikmati laba sebagai pengembang yang telah menjual tanah dan bangunan.

Peran B kita lakukan sebagai pengelola, dimana toko serta kamar kost yang sudah menjadi milik konsumen, kemudian kita minta hak pengelolaannya dengan sistem jaminan sewa bulanan ataupun bagi hasil 80:20, tergantung konsumen memilih skim yang mana. Keuntungan kita adalah seolah memiliki sekian banyak kamar kost meskipun bukan kita pemiliknya. Jika dikelola dengan baik, itu adalah revenue yang menggiurkan.

Berdasarkan pengalaman saya menjual sekian banyak produk properti produktif, maka kata kuncinya adalah; "Kewajiban mengangsur bulanan ke bank harus mampu dibayar dari potensi income bulanan." Jika rumus tersebut mampu dipenuhi, niscaya anda lebih mudah mendapatkan konsumen. Dan untuk menjual produk seperti ini, konsumen anda bukan hanya yang secara geografis tinggal di kota dimana produk itu anda pasarkan. Tapi konsumen luar kota sekalipun berpeluang menjadi pembeli anda, karena mereka adalah investor, bukan end user. 

Meski produk saya di Yogya, tapi saya saat promosi berani melakukan gathering dari kota ke kota, yaitu; Jakarta, Bandung, Surabaya, Purwokerto dll. Jangan heran jika konsumen saya ada yang berasal dari Bengkulu, Makasar, Surabaya, Purwokerto, Semarang, Jakarta, dll. Mereka tak perlu menghuni propertinya di Yogya, yang penting investasi yang mereka tanam menghasilkan duit setiap bulan. Pokoke duit, pokoke duit, sambil goyang ala Soimah dan Cesar. Saya sebagai pengelola yang bekerja tiap bulan, mereka sebagai konsumen tinggal menunggu setoran saja tiap bulannya.

Ini ilustrasi ketika saya menjual produk rumah kost 5 kamar type 114 m2 di Yogyakarta, dengan kondisi sudah full furnished :




HARGA JUAL     :  Rp. 860.000.000
UANG MUKA      :  Rp. 360.000.000
---------------------------------------------   -
PLAFOND KPR  :  Rp. 500.000.000

ANGSURAN KPR (asumsi 15 tahun, bunga 10,5%)
= Rp. 5.568.600,-/Bulan

Jika konsumen memiliki kewajiban mengangsur ke bank senilai Rp. 5,6 jutaan perbulan, maka anda harus berani memberikan jaminan sewa senilai minimal Rp. 6 juta/bulan kepada konsumen, supaya dia mampu membayar angsuran bulanan ke bank.

Apakah saya berani memberi jaminan sewa senilai Rp. 6 juta/bulan?

Sewa 5 kamar x Rp. 1.750.000/bln = Rp. 8.750.000/bln
Biaya operasional (20%) = Rp. 1.750.000/bln
-----------------------------------------------------------
Sisa pendapatan (80%) = Rp. 7.000.000/bln

Sedikit tips, jika anda ingin menyewakan kamar kost dengan tarif tinggi, maka labelnya adalah KOST EKSEKUTIF, dan kriteria kost eksekutif ditandai dengan tersedianya parking area dalam kapasitas memadai. Tanpa ketersediaan parkir mobil, maka sebagus apapun kamar anda, tak bisa disewakan tinggi karena yang masuk adalah kelas sepeda motor. Tentu saja selain parkir memadai, fasilitas standar seperti KM/WC didalam, TV, AC, air panas juga harus tersedia.

Jika anda punya potensi pendapatan Rp. 7 juta/bln, dan hanya memiliki kewajiban Rp. 6 juta/bulan, berarti sisanya ada Rp. 1 juta/bulan. Lumayan bukan? Punya income 1 juta/bulan hanya dari pengelolaan 1 unit rumah kost 5 kamar. Jika anda mengelola 50 rumah kost, maka hasilnya sebulan bisa mencapai Rp. 50 juta. Ruarrrr biasaaaaa ...

Dapat duit Rp. 50 juta perbulan dari bisnis sampingan (karena bisnis utama tetap sebagai pengembang properti) bisa membikin kita menyanyi "Pokoke Joget, Pokokee Jogett ...." sepanjang hari.

Berani mencoba???

Oh ya, kalau penasaran dengan peran saya sebagai PENGELOLA, anda bisa melihat website www.NginapHemat.com 

Minggu, 16 Maret 2014

KEREN !!! SAMSOENG MERILIS GADGET TANPA BATERAI

PRICING STRATEGY


Bukan rahasia lagi bahwa bagi para pengguna gadget, urusan baterai adalah sesuatu yang menjengkelkan. Baterai-baterai yang beredar di pasaran sekarang dan satu paket dengan gadget yang dijual seringkali tak punya daya tahan yang cukup untuk digunakan. Hanya bisa bertahan kisaran 6 - 10 jam saat masih baru, dan kisaran 2 - 4 jam jika baterainya sudah ratusan kali di-charge.

Banyak pengguna gadget yang berharap pabrikan seperti Samsoeng mengoptimalkan divisi research dan development-nya guna menemukan teknologi baterai yang durasinya bisa mencapai 24 jam atau bahkan lebih.

Samsoeng menjawab kerinduan itu bukan dengan merilis teknologi baterai berdurasi panjang, tetapi justru memberikan kabar istimewa dengan merilis penjualan gadget tanpa baterai. Hebatnya lagi, semua produknya akan diberlakukan penjualan gadget tanpa baterai ini.

Misalnya untuk Samsoeng Galaxy Mega yang biasanya dijual seharga Rp 4.150.000, saat ini dijual seharga Rp 3.800.000 tanpa baterai. Samsoeng Galaxy Core yang semula dijual seharga Rp 2.550.000, saat ini dijual Rp 2.225.000 tanpa baterai. Dengan penjualan tanpa baterai ini, tentu saja gadget baru yang dibeli belum bisa dipergunakan sebelum dilengkapi dengan baterai yang dijual terpisah.

Samsoeng menjualnya secara terpisah, dimana baterai untuk type Mega dijual seharga Rp 350.000 dan baterai untuk type Core dijual seharga Rp 325.000.

Saya menduga bakal banyak konsumen yang merasa kecewa dengan kebijakan menjual gadget tanpa baterai ini, karena hakekatnya adalah sama saja. Malah lebih menguntungkan dijual blended dalam 1 paket karena tak perlu repot-repot membeli secara terpisah.

Hehehe... itu hanya humor. Semoga pabrikan Samsung tidak melaporkan saya untuk kasus pencemaran nama baik, karena yang saya kisahkan diatas adalah Samsoeng, bukan Samsung.

Sobat properti, seseorang bertanya kepada saya; Mana lebih baik mencantumkan harga jual tanpa PPN di pricelist supaya terkesan murah, atau langsung menambahkan PPN didalam pricelist dengan konsekwensi terkesan mahal.

Saya jawab bahwa lebih baik PPN dicantumkan sekalian, karena konsumen manapun tahu bahwa pembelian properti memang menjadi obyek PPN. Mau tidak dicantumkan toh nyatanya juga mesti dibayar oleh konsumen.

Tak perlu kuatir itu akan terlalu membebani konsumen, karena pihak bank bersedia membiayai 80% x (harga + PPN). Artinya PPN diblended jadi satu dengan harga. Catatan; 70% untuk type 70 keatas.

Dalam jual beli properti, konsumen yang akan membeli secara kredit harus membayar 4 hal sebagai berikut;

a. Membayar Uang Muka (20 atau 30% x harga jual)
b. Membayar PPN =10% x harga jual
c. Membayar BPHTB = 5% x (harga jual - 60 juta)
d. Biaya KPR (provisi, administrasi, bea notaris, bea pengikatan, APHT, asuransi jiwa kredit dll)

Banyak konsumen yang tidak paham dan terjebak dengan item b + c + d seperti rincian diatas. Akibatnya ketika aplikasi kredit sudah disetujui, terkadang mereka tak mampu menyediakan alokasi biaya untuk membayar item b + c + d diatas. Mereka pikir, hanya cukup membayar UM saja.

Jadi saran saya, lakukan PRICING STRATEGY (strategi menetukan harga jual) dengan memasukkan PPN kedalam harga jual langsung. Itu wajib dilakukan. Bahkan tak jarang saya juga memasukkan BPHTB kedalam komponen harga, sehingga dalam pricelist yang dirilis keluar, semua sudah blended jadi satu. Dan nanti saat promosi kita bisa beriklan dengan selling point "BEBAS BPHTB".

Kalau untuk biaya KPR, sulit memasukkannya karena terlalu banyak variabel dan tidak fix nilainya. Apalagi untuk sub item asuransi jiwa kredit, terkadang nilai preminya besar sekali jika debiturnya sudah berusia tua.

Kesimpulannya, anda bisa pakai kombinasi (a + b) atau (a + b + c) didalam pricelist. Tapi kalau untuk kombinasi (a + b + c + d) saya tidak menyarankannya (not recommended).

CONTOH PERHITUNGAN

Harga Jual = Rp 100.000.000
PPN 10% = Rp 10.000.000
Harga Jual + PPN = Rp 110.000.000

Harga Jual = Rp 100.000.000
BPHTB = 5% x (Rp. 100.000.000 - Rp. 60.000.000) = Rp 2.000.000
PPN 10% = Rp 10.000.000
Harga Jual + PPN + BPHTB = Rp 112.000.000

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis