BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Memuat...

Kamis, 19 Februari 2015

GAJAH JANGKUNG MENCARI UNTUNG

BISNIS PROPERTI TAK HARUS PUNYA TANAH DAN MODAL SENDIRI


Ini adalah kisah tentang kelahiran gajah jangkung. Gajah setinggi 4, 5 meter yang lokasi kandangnya di desa Wates Kulonprogo. Biaya persalinannya mencapai 300 juta, dan biaya membesarkannya kisaran 1,2 milyar.

Bukan gajah sembarang gajah. Karena ini gajah keberuntungan yang dalam waktu 15 bulan bisa membuat modal pemiliknya kembali, dan di bulan ke 18 mampu memberikan laba sebesar 2 milyar.

Gajah apakah itu? Nama lengkapnya adalah KAMPOENG GAJAH JANGKUNG. Ini adalah proyek ke 16 dari Godha Properti di wilayah DIY. Dan seperti proyek-proyek lainnya yang telah dieksekusi, ini adalah aplikasi dari jurus ampuh PERGURUAN KUNGFU PROPERTI, yaitu bagaimana mendapatkan proyek properti dengan goodwill 30% tanpa harus punya tanah dan tanpa memakai modal sendiri.

Begini cerita lengkapnya ...

Ada lahan seluas 3.980 m2 status SHM (pekarangan) yang lokasinya hanya 300 m dari alun-alun kota Wates, ibukota kabupaten Kulonprogo. Top banget lokasinya. Dalam radius 200 m saja ada SD Negeri, SMP Negeri, dan SMA Negeri. Kota bangeeeet, maksudnya untuk ukuran kota kabupaten.

Proyek ini disodorkan oleh seorang anggota RCTI ( Rombongan Calo Tanah Indonesia) yang sudah saya briefing terlebih dahulu. Briefing apa? Briefing bahwa saya tak sudi menerima penawaran tanah yang dijual dengan cara bayar cash. Kalau bayarnya cash, saya tak perlu jasa RCTI. Tinggal buka koran atau iklan jual tanah di internet, pasti banyak dagangan digelar.

RCTI alias calo tanah binaan Godha Properti sudah tahu persis bahwa saya hanya mau mengakuisisi lahan yang bisa dibayar dengan uang muka maksimal 20% dan sisanya dibayar sesuai dengan laju penjualan. Calo tanah binaan Godha Properti juga paham banget bahwa lahan yang saya minati harus sudah bersertipikat, berstatus pekarangan, dan tidak sedang diagunkan bank.

Memberi pembekalan kepada calo tanah mengenai kriteria lahan yang kita mau,  akan mempermudah kita mendapatkan prospek lahan yang diinginkan, karena sudah difilter terlebih dahulu oleh mereka. Tanpa kriteria dan tanpa filter, mungkin kita jadi repot karena lebih banyak membuang waktu guna melakukan negosiasi dan memilah-milah arus informasi yang masuk.

Lahan seluas 3.980 m2 tersebut dihargai senilai Rp. 3 milyar. Jadi harga per meter perseginya kisaran Rp 750.000. Tidak murah, tapi juga tidak mahal. Yang pasti dengan teknik Quick Count ala Perguruan Kungfu Properti, saya sudah menghitung nanti harga jual rumah T36/72 kisaran 260 jutaan. Agak mahal untuk target market di kabupaten Kulonprogo. Tapi dengan lokasinya yang premium, masih berani deh.

Pemilik tanah minta uang muka 300 juta dan bagi hasil 25%. Jika dihitung dari nilai total yang 3 milyar, hanya setara 10% saja. Itu masuk kriteria yang saya tentukan. Yang istimewa, lahannya langsung boleh dibalik nama ke PT baru yang akan didirikan oleh saya bersama pemilik tanah tersebut. Pada saat lahan dibalik nama ke PT, tentu saja akan dibuatkan pengakuan hutang kepada pemilik tanah.

Sobat properti, ketika saya mendapat informasi menarik seperti ini, apa yang saya lakukan? Saya mengajak tim teknik saya survei lokasi. Seperti kata pepatah, seeing is believing. Melihat adalah percaya. Ini foto saya dan tim saat survei lokasi.


Habis survei, saya kembali ke kantor untuk membuat draft perjanjian. Semua hak dan kewajiban harus dituangkan disitu, supaya jelas dan saling mengikat. Soal harga, soal cara bayar, soal bagi hasil dll. Harus diikat dalam sebuah perjanjian terlebih dahulu supaya tak geser-geser atau berubah lagi kondisinya. Maklum, kadang kesepakatan lisan bisa saja diubah seenaknya. Kalau sudah tertulis tak mungkin geser geser lagi hak kewajibannya.

Ini dia perjanjian saya dengan pemilik tanah. Semua ditulis detail ...





Setelah perjanjian dengan pemilik tanah disepakati, saya anggap OPPORTUNITY sudah didepan mata. Segera saya order ke surveyor untuk melakukan pengukuran lahan. Untuk ambil data peta bidang dan data kontur. Saya keluar biaya Rp 2 juta buat pengukuran. Nih dokumentasi saat pengukuran dilakukan ...
Setelah data pengukuran didapat, saya perintahkan team saya untuk membuat gambar sebagai berikut ; peta lokasi, site plan, denah, gambar tampak 3D. Saya bisa memerintah karena punya anak buah. Jika anda belum punya tim perencana, siapkan Rp 5 juta, gambar rencana dasar bisa tersedia.

Kemudian saya minta estimator untuk menghitung biaya pematangan lahan (infrastruktur dan utilitas). Setelah hitungan budget pematangan lahan diketahui, saya langsung beraksi membuat BUSINESS PLAN, yang dibuat dan disajikan untuk konsumsi calon investor. Ini dia penampakan business plan yang dilengkapi lampiran gambar rencana. Kalau presentasi gambar rencananya bagus, biasanya investor lebih yakin terhadap kompetensi kita.








Yess!! Business Plan sudah siap, langsung saya kirimkan by email ke list calon investor yang saya miliki. Hmm, jangan minder jika tak punya data list investor. Itu pasti bisa anda peroleh jika sudah tahu jurus MISITYKI (silaturahMI - informaSI - opportuniTY - rejeKI). Bergaulah dengan komunitas properti, dengan orang-orang yang punya passion di bisnis ini. 

Tak sampai 3 hari, seorang calon investor yang saya kirimi email sudah merespon dan menyatakan minatnya. Kami membikin janji untuk survei lokasi bersama di Wates Kulonprogo. Ini dia foto survei lokasi bersama calon investor.


Yess!! Investor angguk-angguk kepala menyatakan ketertarikannya pada lokasi lahan yang mau kami kembangkan. Dan langsung mengajak ke kantor guna menyelesaikan kesepakatannya. Artinya secara bisnis dia tertarik. Begitupun secara visual juga tertarik. Fix, kesepakatan siap ditanda-tangani.

Menyiapkan perjanjian seperti ini bukan hal sulit. Karena PERGURUAN KUNGFU PROPERTI memiliki banyak draft / template perjanjian yang siap diaplikasikan. Baik itu dengan pemilik tanah atau dengan pemodal. Tak sampai 1 jam perjanjiannya sudah siap dan kami tanda-tangani.







Eng ing eng ..... amunisi sudah di tangan. Dan tinggal atur waktu dengan notaris dan pemilik tanah guna menetapkan jadwal eksekusi. Saatnya tiba, lahanpun kami eksekusi ..

Amienn ... mohon doa restunya agar proyek ke 16 dari Godha Properti di DIY ini bisa sukses pemasarannya. Laris manis tanjung kimpul. Dagangan laris rejeki ngumpul.

Yang jelas, itu semua belum final. Masih ada tahapan selanjutnya, yaitu membuat ACTION PLAN. Yaitu penjabaran business plan secara detail dan terperinci yang akan dijadikan acuan dalam pelaksanaan proyek. Kalau diposting kepanjangan. Atau membuat anda berpikir bahwa hanya dengan membaca blog ini saja semua ilmu sudah bisa diserap dan dipelajari. Padahal belajar dengan tutorial sudah pasti beda kualitas transfer ilmunya. Apalagi jika anda mau meluangkan waktu dan biaya mengikuti workshop CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG, sudah pasti pemahaman anda akan lebih dalam karena ada transfer pengalaman dan ilmu secara langsung, dan juga mendapatkan banyak kenalan di komunitas properti.


Minat ikut workshop? Buka info di laman blog ini.

Jumat, 23 Januari 2015

SENSASI MEMELUK MARLYN MONROE

Banyak yang bertanya, apa benar seorang pemula bisa menjadi PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN? Benarkah apa yang diajarkan di workshop CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG bisa dipraktekkan di alam nyata? Bukan sekedar jualan seminar dan workshop seperti dilakukan oleh trainer yang lainnya?

Ada yang menulis email begini :
"Saya pernah ikut workshop properti, tapi kecewa setelah tahu bahwa trainernya baru punya pengalaman mengerjakan 2 proyek perumahan saja. Kedalaman ilmunya kurang, hanya bermodal public speaking skill saja. Bahkan 1/2 hari cuma dimotivasi melulu dengan beberapa video animasi ... Lha saya ini semangatnya sudah 100% dan serius berbisnis properti. Saya butuh skill yang diajarkan oleh trainer properti, bukan motivator .."

Ada juga yang menulis email begini :
"Saya ikut kelas properti sudah beberapa kali, tapi ilmunya sulit dipraktekkan. Katanya bisa beli properti tanpa uang tanpa hutang, nyatanya teorinya tak bisa dipraktekkan. Probabilitasnya dibawah 1%. Saya ditawari lagi ikut kelas intensif yang tarifnya diatas 30 juta, tapi saya tolak karena tak ada jaminan."

Sobat properti, saya sering tersenyum sendiri jika ada pertanyaan seperti itu. Tapi saya maklum, orang kecewa bisa ngomong apa saja dan biasanya lebih hati-hati.

Biasanya saya menjawab begini :

Saya bukanlah pengusaha seminar atau workshop. Buktinya saya bahkan tak pernah punya orang yang saya bayar secara khusus untuk mengurusi workshop properti apapun. Saya selalu bermitra dengan Event Organizer dengan sistem bagi hasil (60:40). Tinggal ditetapkan tanggalnya, saya datang dan mengajar selama 2 hari. Mau dijual berapa per seat, saya gak peduli. Ada yang menjual Rp. 1,5 juta, ada yang Rp 3 juta, bahkan Rp 5 juta.

Uniknya, semua EO saya adalah ex murid (peserta workshop) yang sudah berhasil menerapkan ilmu properti yang saya ajarkan, dan ingin membagikannya kepada orang lain yang tertarik menekuni bisnis ini. Jadi saat acara workshop sekaligus si EO memberi testimoni.

Dalam ilmu marketing, ini disebut REPEAT ORDER. Hanya konsumen yang puas yang memberikan repeat order. Ini semacam anda menemukan tempat kuliner yang enak, lalu secara sukarela (tanpa diminta oleh penjual) mereferensikan kepada orang lain untuk mencobanya juga. Jika makanannya tak enak, mana mungkin anda mereferensikan kepada orang lain untuk mencobanya?

Bukan munafik, dapat profit sharing 60% dari laba bersih workshop lumayan juga. Bisa deh buat jalan-jalan keluar negeri melihat indahnya dunia, termasuk melihat dan memeluk patung lilinnya Marlyn Monroe. Sensasinya wow banget lho ...

Tapi target yang saya incar dari setiap kali workshop digelar adalah bertambahnya tali SILATURAHMI. Jaringan saya makin luas. Dan saya bersyukur punya komunitas ratusan orang (mungkin sudah lebih dari 1000 orang) yang punya passion dan mindset yang sama, yaitu PROPERTI.

Tahukah anda bahwa 75% investor proyek properti saya dalam 2,5 tahun terakhir (16 dari 21 proyek) berasal dari ex peserta workshop properti dimana saya jadi trainernya? Nah, itulah benefit tak langsung yang saya nikmati dari setiap kali membuka kelas workshop properti. Misal peserta ada 40 orang, biasanya ada 2 atau 3 orang yang levelnya sudah investor, sementara sisanya memang belum level itu.

Menawarkan proposal proyek properti anda kepada orang level investor yang belum punya mindset dan passion di bidang properti jauh lebih sulit dibanding anda menawarkan proposal kepada investor yang punya passion pada properti. Pernah terjadi, ex murid saya mengirim calon investornya ikut kelas saya guna menyamakan mindsetnya dulu. Dan benar juga, akhirnya si investor bersedia membiayai proyeknya ex murid tersebut.

Saya adalah praktisi properti, lebih tepatnya pengembang alias developer. Saya sudah menekuni bisnis ini sejak tahun 1994. Pengembang adalah orang yang berbisnis properti sejak awal dan melalui banyak tahapan pekerjaan.

Mulai dari berburu lahan, eksekusi lahan, membuat perencanaan (sipil, arsitektural), mengurus perijinan dan legal (sertipikat dan IMB), memasarkan produk, membangun (infrastruktur dan bangunan), mengelola keuangan (hutang, piutang, KPR, pajak), dll sampai dengan menyerah-terimakan bangunan kepada konsumen.

Jadi meski sama-sama berlabel PROPERTI, saya tidak mengajarkan ilmu mendapatkan 'gain' dari jual beli properti. Juga tidak mengajarkan jurus cashback yang bisa anda dapatkan jika berhasil mendapatkan produk properti yang dijual undervalue.

Cara mengenalinya mudah. Pengembang murni seperti saya, tak pernah membeli TANAH DAN BANGUNAN. Tak pernah menanyakan IMB atau SERTIPIKAT PECAHAN kepada penjual. Kenapa? Karena yang saya beli hanya tanah, belum ada bangunan diatasnya, belum ada ijin-ijinnya.

Sementara trainer properti yang bukan pengembang murni biasanya mengajar anda untuk membeli properti yang sudah ada bangunan diatasnya, sudah terbit IMB, sudah ada sertipikat pecahan atas kavling tersebut. Teorinya adalah "beli semurah-murahnya, lalu jual semahal-mahalnya".

Sudah paham ya? Jika ingin ikut kelas properti saya, ilmu yang diajarkan adalah ilmu pengembang murni.

Oh ya, bagi yang bernaluri broker, jarang yang sukses menerapkan ilmu yang saya ajarkan. Mereka ini nalurinya mengejar komisi 2 atau 3% yang diterima dimuka. Habis belajar ACTION PLAN dan BUSINESS PLAN selama 2 hari, eh ujung-ujungnya menawarkan semua stok listing tanahnya. Terus terang, I'm not happy with this case. Ikut kelas saya harus punya mimpi jadi pengusaha properti, bukan sekedar brokeran jual beli tanah.

Broker hanya menawarkan tanah dengan menyebutkan luasan dan harga per meter perseginya. Broker tidak tahu lahan itu jika dikembangkan butuh modal kerja berapa dan memiliki potensi laba berapa. Hanya pengusaha properti yang punya skill membuat Business Plan dan Action Plan yang mampu melakukannya.

Saya mengajak anda bermimpi besar. Bukan sekedar dapat fee 2-3% dimuka dan tanpa resiko. Saya mengajarkan kepada anda cara memulai dan menjalankan bisnis properti dengan modal recehan. Namanya pengusaha, hasilnya pasti besar. Bisnis adalah mengelola resiko dan mengkonversikannya menjadi keuntungan. Kita belajar mendapat saham goodwill 20 s/d 50% tanpa harus setor modal. Kita bekerja dengan memakai modal investor. Penyertaan kita bukan uang, melainkan skill. Orang lain bertindak sebagai MPM (Mitra Pemilik Modal), dan kita bertindak sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian).

Ini bedanya broker dengan kita :

Kasus A
Bos, ada lahan luas 12.000 m2 sudah sertipikat, lokasi bagus dekat terminal, ditawarkan Rp. 600/m2. Jika minat ayo survei lokasi ... (broker).

Kasus B
Bos, ada proyek perlu modal 1,5M dalam waktu 18 bulan punya potensi laba 1,2 milyar. Minat gak bos? Saya sudah buatkan business plannya, tinggal diemail. Jika secara bisnis tertarik, baru saya presentasikan soal keamanan bagi investor ... (pengusaha properti).

Pastikan anda bukan kategori A, melainkan masuk kategori B. Kita tidak menawarkan tanah, kita menawarkan OPPORTUNITY. Kita tidak hanya terima komisi 2-3% lalu pergi. Kita menawarkan OPPORTUNITY. Kita mengawal dan menjalankan proyek properti sejak tahapan eksekusi tanah, membuat perencanaan, mengurus perijinan, membangun, memasarkan dll sampai dengan membagi laba. Kita terlibat sejak A s/d Z. Kita pengusaha properti, bukan makelar. Kita bekerja untuk profit 20 s/d 50%, bukan sekedar komisi 3%.

Secara singkat perlu saya jelaskan bahwa bisnis properti adalah bisnis yang padat modal. Kenapa? Karena bahan bakunya adalah tanah. Beli tanah mana ada yang murah? Jika anda sudah tahu bahwa item terbesar di bisnis ini adalah pengadaan tanah, maka jika anda bisa mendapatkan deal tanah dengan konsep kerjasama atau uang muka ringan (max 15%), maka opportunity sudah ada ditangan anda. Tinggal bagaimana anda mengemasnya menjadi Business Plan untuk ditawar-tawarkan kepada investor.

Skill bernegosiasi dengan pemilik tanah, adalah menu utama didalam workshop properti CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN. Ada jurus Taichi Master guna mendapatkan harga satuan tanah yang kompetitif. Ada jurus Bedah Rumah guna memperjuangkan profit sharing yang besar. Ada jurus 123 guna menekan atau membatasi modal kerja.

Menu utama kedua adalah membuat Action Plan dan Business Plan guna berburu investor. Tentu saja diajarkan berbagai skenario legal lengkap dengan contoh draft perjanjiannya.

Sepulang dari mengikuti workshop properti 2 hari ini, anda sudah mendapatkan jurus-jurus sakti dari PERGURUAN KUNGFU PROPERTI guna menggandeng MPT (Mitra Pemilik Tanah) dan MPM (Mitra Pemilik Modal). Dan bonusnya adalah menjadi bagian dari komunitas orang-orang yang punya passion berbisnis properti.

Perbanyaklah SILATURAHMI. Disitu ada lalu lintas INFORMASI. Disitu ada OPPORTUNITY, dan ujungnya anda bakal mendapatkan REJEKI.

Hanya belajar dengan membaca blog sudah pasti beda penyerapannya dengan ikut kelas properti langsung dibawah bimbingan suhu Ari Wibowo Jin Properti. Nonton bola sendirian didepan TV jelas beda atmosfirnya dibanding nonton langsung di stadion bersama puluhan ribu penonton lainnya.

Nah, jika anda sudah paham, segera angkat telpon atau sms ke 081317603511 (sdr. DWI PRIONO) untuk registrasi mengikuti workshop properti bersama Jin Properti di JAKARTA tanggal 28 Pebr - 1 Maret 2015 mendatang.

Tentu saja harus dilanjutkan dengan transfer, supaya suhu Ari Wibowo bisa melanjutkan hobby memeluk patung lilinnya Marlyn Monroe seperti foto di artikel ini.

Salam properti !!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis