BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Senin, 14 Agustus 2017

ANDA TAHU TENTANG ADVISE PLANNING?

JANGAN LUPA MENGECEK PERUNTUKAN LAHAN

Satu tahapan krusial yang wajib dilakukan sebelum eksekusi lahan adalah mengecek peruntukan lahan, apakah sesuai dengan fungsi bangunan yang akan kita bangun diatasnya. Jadi sekalipun hasil negosiasi dengan pemilik tanah sangat positif, yaitu bisa hotdeal (DP kecil, sisanya diangsur panjang), jika peruntukannya tak sesuai artinya tak boleh dieksekusi.
Dimana melakukan pengecekan? Bisa di DTK (Dinas Tata Kota), atau Bappeda, atau bisa juga di KPPT (Kantor Pelayanan Perizinan Terpadu). Data apa yang kita perlukan? Minta saja RUTRK (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang merupakan produk legislasi bernama Perda Tata Ruang. Nanti didalamnya ada lagi bagian bagiannya yang bernama RBWK (Rencana Bagian Wilayah Kota) serta RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota).
Apa yang harus anda lakukan? Bawa copy SHM, copy KTP pemilik tanah, dan kemudian bertanya "Apakah saya bisa membangun proyek perumahan di lokasi ini? Saya ingin melihat zona peruntukannya."
Gambar yang kita lihat adalah berupa peta dengan kode serta notasi tertentu. Ada warna hijau muda, hijau tua, kuning, coklat dll. Notasi untuk kawasan permukiman (perumahan) biasanya diberi notasi warna kuning. Kawasan campuran (perdagangan, jasa) biasanya warna coklat. Pastikan bahwa lahan yang akan kita eksekusi berada di zona kuning. Jika ternyata berada di jalur hijau, artinya tak boleh dieksekusi.
Di beberapa daerah tertentu (misal Yogyakarta dan Purwokerto), kita bisa meminta informasi tata ruang dengan mengajukan secara tertulis. Nantinya mereka akan memberikan jawaban berupa ADVICE PLANNING. Ini bukan produk perijinan ya, ini cuma informasi saja.
Ini adalah contoh advise planning kabupaten Banyumas. Kami punya rencana membangun sebuah komplek rumah kost, cafe resto dan ruang usaha lainnya. Kami mengajukan permohonan informasi, dan diterbitkan advise planning seperti foto ini. Lihat kesimpulannya! Tertulis bahwa rencana kami sesuai dengan tata ruang (peruntukan lahan).
Mantap. Sekarang tinggal dilanjutkan dengan aktivitas legal clereance.

STRATEGI MENDAPATKAN MODAL KERJA AWAL

ANDA PASTI DEVELOPER PEMULA
JUALAN KOQ ASAL ASALAN

Pak, saya dapat info dari sepupu bahwa ada ruko di Jember seharga 199 jt. Beneran itu ada? Koq murah sekali.
"Iya bu, ada. Nama proyeknya CATOS (Casabella Town House), type 80 tanah 90 m2, bangunannya 2 lt. Lokasi di tepi jln raya Branjangan, Bintoro, Patrang, Jember. Kisaran 3 km dari pusat kota. Lokasi bagus buat buka usaha."
Boleh minta datanya? Siteplan, gambar, spesifikasi bangunan, pricelistnya.
"Baru ada gambar 3D. Siteplan sedang dibuat. Spesifikasi bangunan bisa saya siapkan dulu, siang saya kirimkan. Maaf pricelist belum ada. Tapi harga jualnya saya buka 199 jt asal bayar cash."
Anda pasti developer pemula. Mau jualan ruko tapi tak ada siteplannya dan pricelistnya. Jangan jangan tanahnya pun belum milik anda.
"Hahaaa, betul sekali bu. Ibu bisa menebak dengan tepat. Tanahnya memang belum milik kami, baru dibayar tanda jadinya saja. Mau dibayar dan pengikatan ke notaris minggu depan. Saat ini kami sedang melakukan tahapan perencanaan dan legal clereance. Sembari melakukan perencanaan, kami sengaja menjual beberapa ruko dengan harga super murah."
Maksudnya gimana pak?
"Kami nantinya membangun 18 unit ruko, akan kami pasarkan di harga 400 s/d 450 jt. Dan strategi kami sengaja melepas 8 unit ruko dengan harga murah 199 jt asal dibayar cash, untuk membantu kami memperkecil modal kerja. Jadi sebenarnya ibu adalah investor kami, tapi diperlakukan sebagai konsumen. Investor pasti dapat laba, makanya harga ibu diberi spesial supaya jika dijual kembali bisa mendapat laba."
Lha bapak untungnya dimana jika laba dibagikan ke konsumen?
"Kami punya 18 unit ruko. Yang harganya dibanting cuma 8 unit saja. Masih ada peluang kami cari untung di 10 unit ruko sisanya."
Hmm, masuk akal sih. Oke, kapan bangunan ruko bisa diserahterimakan?
"Masih 15 bln kedepan bu. Sengaja diundur panjang, karena prioritas kami justru membangun dan menyerah terimakan bangunan kepada konsumen yang membeli dengan harga normal. Ingat kalimat saya tadi, ibu sebenarnya adalah investor kami yang diberi baju sebagai 'konsumen' untuk keamanan. Namanya investor ya tentu saja uangnya diputer puter dulu guna membiayai proyek. Ibu membeli dengan harga murah karena sebagian harganya disubsidi dari laba proyek."
Jadi kalau sekarang saya mau survei lokasi belum ada aktivitas di lapangan?
"Ya belum ada bu. Masih semak ilalang. Selama kami belum membayar dan menanda tangani PPJB dengan pemilik tanah, sudah pasti belum berani melakukan aktivitas fisik. Kami menjual future product. Ibu dapat 'capital gain' karena ikut mengambil resiko sebagai investor berbaju konsumen."
Saya bukan orang Jember, juga tak punya tim sales. Bagaimana cara saya menjual kembali ruko tersebut untuk mendapat untung?
"Kalau ibu tak mau repot, kami bisa memberi jaminan membeli kembali dalam waktu 12 bln seharga 300 jt. Jadi ibu sudah pasti dapat untung."
Wow mantap. Yaa ampun, saya minta maaf pak. Tadi menuduh bapak sebagai developer pemula. Ternyata itu strategi yang canggih untuk mereduksi kebutuhan modal kerja. Anda berguru ilmu properti dimana?
"Makasih pujiannya bu. Saya belajar di Perguruan Kungfu Properti. Ada workshop terdekat di Surabaya tgl 91-10 September 2017. Jika minat bisa hub sdr Eko Budi di 0853 8543 4168."

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis