BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Memuat...

Senin, 27 Juli 2015

MELEPASKAN OPORTUNITY YANG SUDAH DITANGAN

CUMA TERKILIR SAJA
MASIH BISA DIURUT


Sebuah lahan seluas 2400 m2 bersertipikat SHM dengan status pekarangan berhasil dieksekusi secara hot deal oleh seorang murid Perguruan Kungfu Properti. Cukup bayar uang muka 100 juta dan sisanya dibayar panjang sesuai penjualan. Ditengah kota, dekat padang golf, dekat Rumah Sakit. Juga dikepung perumahan yang padat.

Lahan sudah ditata dan dikerjakan grading plannya. Sudah mulai dipasarkan juga, tapi selama 7 bulan tak ada penjualan sama sekali. Pendekar properti pemula ini merasa galau, dan minta diberi advise atau bahkan lahannya mau dipasrahkan ke saya.

Data dan foto sudah diemail, cuma saya gak perhatikan secara detail. Maksud saya, ntar saya survei aja langsung.

Hari ini saya survei ke lapangan. Benar lokasinya di kota, tapi aksesnya berbelok belok dan sempit jalannya, juga agak berkontur. Saya lihat siteplan dan harganya. Upss, harganya ternyata mahal juga, rumah T45/84 dijual Rp 400 juta, padahal depannya persis ada rumah murah T36/72 yang secondary marketnya cuma 150-175 jutaan.

Saya kaget saat diberitahu harga perolehan lahannya 1,25 juta/m2. Itu tinggi banget. Saya pikir cuma kisaran 400.000/m2. Perpetakan di siteplan nya juga berkomposisi 75:25, padahal seharusnya 60:40.

Saya langsung komentar pendek: "Wah, ini anda dalam posisi berbahaya. Harga perolehan segitu terlalu tinggi, dan harga jual tak mungkin bisa bersaing. Lokasinya tak memungkinkan untuk diangkat ke kelas menengah karena nempel komplek rumah murah aksesnya kurang bagus. Mau nego ulang mana mungkin? Paling cuma bisa turun 50 s/d 100 ribu/m2. Saran saya proyek ini dilepas saja, tinggal cari emergency exit yang paling memungkinkan."

Suhu AW, sudah ada bank yang siap kucurkan kredit 1,2 M dan bisa cair dimuka 600 juta, katanya.

"Jangan diambil, itu makin membuat anda terperosok. Nanti tak mampu bayar kredit dan agunan disita. Lebih baik anda jumpai pemilik tanah dan menyatakan mundur. Uang muka yang sudah dibayarkan minta ditukar dengan tanah dengan luasan setara pembayaran. Syukur-syukur biaya penataan lahan (kisaran 25 juta) juga bisa diperhitungkan."

Sejujurnya, saya tidak tega melihat raut wajahnya yang buram mendengar advise pahit seperti ini. Tapi saya merasa ini justru opsi terbaik daripada diteruskan dia bisa makin babak belur. Ini deal yang bagus dalam skim pembayaran, tapi harga satuannya terlalu tinggi. Mestinya sebelum ambil keputusan membuat komparasi harga terlebih dahulu.

Tapi no problem koq, ini ibarat jatuh belum dari tempat ketinggian. Paling cuma terkilir dan bisa dibawa ke tukang urut. Tak bakalan mati atau hancur berkeping-keping.

Cari lagi peluang lain, dan lebih teliti sebelum dieksekusi. Tetap semangat !!!





Kamis, 23 Juli 2015

CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH BERSEDIA LAHANNYA DIBALIK NAMA KEATAS NAMA PERUSAHAAN ANDA

MURID YANG CERDAS 



Seorang eks peserta workshop mengabari saya kalau dirinya sudah mendapatkan
prospek hot deal dengan pemilik tanah seluas 1,7 ha yang menghargai tanahnya Rp 600.000/m2, dengan DP 10% dan sisanya dibayar sesuai progres penjualan tanah kepada konsumen. Pelunasan tanah harus dilakukan maksimal 24 bulan sejak IMB terbit, dimana harga tanah di tahun ke 2 naik otomatis sebesar 10% untuk lahan yang belum dijual kepada konsumen, dan pembagian profit sharing 30% untuk pemilik tanah.

Wow!!! Ini murid yang cerdas. Karena semua resep nego dengan pemilik tanah yang saya ajarkan di kelas workshop telah dia terapkan semuanya dengan benar, yaitu ;

1. Mendapatkan lahan dengan harga yang wajar sesuai harga pasaran. (Dia mengaku menerapkan JURUS TAICHI MASTER yang saya ajarkan di workshop).

2. Mendapatkan deal profit sharing 70:30, dimana MPT (mitra pemilik tanah) mendapat porsi hanya 30% saja, lebih kecil dibanding porsi 70% milik MPK + MPM (mitra pemilik keahlian + mitra pemilik modal). Dia mengaku saat nego menerapkan JURUS BEDAH HARGA RUMAH yang saya ajarkan di workshop, sehingga bisa meyakinkan MPT untuk menerima profit sharing lebih kecil.

3. Mendapatkan deal bahwa umur proyek adalah 2 tahun, karena di workshop saya ajarkan bahwa mengenai waktu pelunasan tanah harus memakai asumsi konservatif 1 ha = 1 tahun, 2 ha = 2 tahun, dst. Sehingga kalau luasan 1,7 ha diselesaikan 2 tahun masih relevan.

4. Mendapatkan deal mengenai grass period, sehingga hitungan waktu 24 bulan pelunasan dihitung sejak ijin (baca; IMB) terbit, bukan sejak pembayaran DP. Setidaknya ini bisa mendelay kewajiban kisaran 2-4 bulan.

5. Mendapatkan deal bahwa DP pembayaran tanah hanya sebesar 10% saja, sementara sisanya dibayar sesuai progres pelepasan tanah kepada konsumen.


"Om Jin, dengan semua kondisi deal diatas, apakah semua sudah lengkap atau masih ada yang perlu dikondisikan ulang dengan MPT (mitra pemilik tanah)? Saya perlu advise soal teknik eksekusi lahannya. Bagaimana SKENARIO LEGAL nya?" tanya eks murid workshop tersebut.

Kemudian saya menjelaskan bahwa selain Skenario Legal, masih ada 1 hal lagi yang perlu dikondisikan, yaitu "Menyatakan kepada MPT mengenai berapa skala investasi yang akan ditanamkan di proyek tersebut."

Seperti yang sering saya ajarkan di workshop, proyeksi laba biasanya 1x harga tanah. Jadi kalau luas lahan 1,7 ha @ 600.000/m2, maka potensi laba totalnya adalah 10,2 milyar. Dibulatkan 10 milyar. Jika bagian MPT adalah 30% alias 3 milyar, maka bagian MPK + MPM adalah 70% alias 7 milyar.

Untuk sebuah proyek dengan target laba 7 milyar, maka skala investasi maksimal yang bisa dibudgetkan adalah 50% dari potensi laba alias 3,5 milyar saja. Meskipun demikian jangan sampaikan kepada pemilik tanah bahwa kita akan berinvestasi senilai 3,5 milyar. Katakan saja kita akan berinvestasi sebesar 2,5 milyar saja. Selama lahan tidak ada pengurugan atau memotong tanah, maka modal kerja 2,5 milyar untuk mengembangkan lahan 1,7 ha masih relevan. Bahkan kalau itu proyek saya pribadi, dengan ilmu jin yang saya kuasai saya berani mematok modal kerja hanya 2 milyar saja. (di workshop ada pelajaran REKAPITULASI MENGHITUNG MODAL KERJA PROYEK),

Mengenai SKENARIO LEGAL, tidak ada opsi lain mengembangkan proyek ini selain memakai badan hukum (baca; PT). Karena luasan 1,7 ha pasti tidak bisa dikelola memakai nama perorangan atau pribadi. Regulasi soal hal ini sekarang sangat ketat, bagi yang melanggar biasanya mendapat kendala saat mau melakukan pemecahan sertipikat (baca; tak bisa split lebih dari 5 kavling). Konsekwensi turun hak dari HM menjadi HGB sudah pasti terjadi.

Kemudian saya menyarankan urutan seperti ini yang harus dijelaskan kepada MPT, yaitu;

SKENARIO A

Step #1 : MENDIRIKAN PT
Meminta kepada MPT agar mendirikan PT baru (dokumen lengkap: akta pendirian, SIUP, TDP, NPWP, pengesahan Depkumham, keterangan domisili) dengan pemegang saham dan pengurus semuanya dari internal MPT. Estimasi biaya 10 s/d 12,5 juta.

Step #2 : MENGURUS PERIJINAN
Meminta kepada MPT agar mengurus perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi atau Ijin Prinsip. Tentunya terlebih dahulu dibuatkan desain siteplan dll sebagai dokumen pendukungnya. Estimasi biaya 100 s/d 125 juta.

Step #3 : BALIK NAMA
Jika Ijin Prinsip/Ijin Lokasi sudah terbit, maka SHM atas nama MPT dibalik nama menjadi atas nama PT, dan statusnya otomatis turun menjadi HGB. Ada 2 pajak yang dibayar, yaitu; PPH final 5% (asumsi SPPT PBB hanya 200.000/m2) sebesar 170 juta. Pajak ini dibayar oleh MPT sebagai Penjual/pelepas hak. Dan juga BPHTB senilai 167 juta. Pajak ini dibayar oleh PT (pemegang sahamnya juga MPT) sebagai Pembeli/penerima hak. Total biaya pajak senilai 337 juta.

Jika akumulasi biaya dari #step 1 s/d #step 3 dijumlahkan, maka hasilnya adalah 447 juta.

Semua biaya itu menjadi beban kewajiban MPT, supaya kemudian MPT bisa berhadapan dengan mitranya (baca; kita) dalam kapasitas PT bertemu PT guna melakukan kerjasama melalui MoU khusus, ataupun dikondisikan dalam status PPJB notariil beserta kuasa menjual.

Saya jamin MPT akan terbelalak matanya dan tak mau ditempuh skenario tersebut. MPT tak bakal mau keluar biaya sebanyak itu dari kantongnya sendiri.

Nah, ketika matanya terbelalak kaget, atau minimal dahinya berkerut menatap angka ratusan juta yang harus ditanggungnya, sebenarnya saat itulah peluang bagi kita sudah ada didepan mata, yaitu agar MPT bersedia mengikuti skenario yang sudah kita persiapkan.

Sobat properti, skenario step #1 s/d #3 diatas sebenarnya mengandung 1/2 jebakan. Dimana seolah-olah kita memberikan opsi kepada MPT untuk tetap mengangkangi tanahnya dengan dibalik nama ke PT dimana MPT menjadi pemegang sahamnya sendiri. Akan tetapi dalam prakteknya itu sulit direalisasi, karena MPT tak bakal mau keluar duit sendiri hanya demi menjalankan skenario legal.

Saatnya anda menjadi dewa penyelamat, dengan menolong MPT supaya tetap bisa ngangkang (baca; mengontrol tanahnya) akan tetapi tidak sampai keluar uang 1 sen pun, dengan mengajak MPT menjalani urutan proses dibawah ini;

SKENARIO B

Step #1 MENDIRIKAN PT BERSAMA
MPT, saham 30%
MPK + MPM, saham 70%

Kom-Ut = wakil MPK + MPM
Kom = wakil MPT
Dir-Ut = wakil MPT
Dir = wakil MPK + MPM

Modal Dasar = 2.500.000.000
Modal Disetor = 2.500.000.000

Note ;
MPT punya kewajiban setor 30% x 2.500.000.000 = 750.000.000, akan tetapi tidak perlu setor karena sifatnya ini adalah saham goodwill.


Step #2 MENGURUS PERIJINAN
Perijinan diurus, dimana beban biaya ditanggung oleh PT yang dibentuk bersama oleh MPK dan MPK + MPM. Jadi bukan ditanggung sendiri oleh PT milik MPT seperti rincian diatas sebelumnya.

Step #3 BALIK NAMA
Setelah ijin prinsip / ijin lokasi terbit, maka akan dilakukan proses balik nama. PPH Final 5% dibebankan ke MPT, dan MPT harus membayarnya sendiri dengan mengambil sebagian dari penerimaan Uang Muka pembayaran tanah. Sedangkan BPHTB dibayar oleh PT selaku penerima hak.

Sobat properti, jika ada Skenario A dan Skenario B, menurut pengalaman saya selama ini, MPT cenderung memilih skenario B karena lebih meringankan di pihak dia. Dia bebas dari biaya mendirikan PT, biaya perijinan, dan BPHTB. Bandingkan dengan skenario A dimana dia harus menanggung semuanya.

Soal kekuatiran MPT mengenai tanah yang dibalik nama ke PT, jelaskan saja bahwa MPT dijamin aman, karena ;

1. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka AJB PPAT hanya bisa ditanda-tangani oleh Dir-Ut yang merupakan representasi dari MPT sendiri.

2. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka Dir-Ut perlu persetujuan dari Dewan Komisaris (baca; bukan salah satu komisaris saja), dimana salah satu anggota Dewan Komisaris adalah MPT sendiri.

3. PT akan membuka joint account di bank, dimana 2 diantara 4 specimen tanda-tangan adalah wakil dari MPT sendiri. Dijamin aman karena semua arus uang keluar-masuk bisa dikontrol oleh MPT.


Sobat properti, lakukan skenario diatas dengan baik dan benar, maka outputnya adalah kondisi dimana MPT akan rela melepaskan tanahnya untuk dibalik nama ke PT yang anda dirikan bersama MPT, karena dia merasa aman dan punya akses kontrol yang kuat atas tanah dan atas keuangan. Apalagi dirinya sendiri atau wakil dari MPT berhak duduk sebagai Dir-Ut yang merupakan representasi dari PT.


Enak bukan? Hanya sediakan modal 2,5 milyar saja, maka PT anda punya penguasaan atas lahan yang nilainya setara 10,2 milyar. Dan potensi laba yang menjadi hak anda adalah sebesar 70% x 10 milyar. Wow!!!! Bikin air liur menetes.

Sobat properti, yang saya jelaskan diatas hanya yang enak-enak saja. Sementara potensi bahaya dan resikonya sengaja belum saya jelaskan disini. Ada 2 resiko besar yang bisa menjegal jalannya proyek jika dieksekusi dengan skenario diatas. Dan jika anda mau tahu resiko apakah gerangan? Dan bagaimana cara mengantisipasinya, ikuti saja WORKSHOP PROPERTI 2 HARI yang diselenggarakan oleh Jin Properti. Semua dikupas tuntas disana. Silahkan saja lihat jadwal workshop terdekat.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis