ANDA DITUNTUT HASIL, BUKAN PROSES

PENGIN NGELAYAP LAGI

Sudah 2 bulan terakhir ini saya tak pernah ngelayap keluar negri ala backpacker. Padahal sejak Oktober tahun lalu, saya sangat rajin menggeluti hobby baru tersebut, yaitu jalan-jalan keluar negeri ala gelandangan. Nenteng ransel, nginap di hotel kelas melati, tanpa ikut biro tour manapun. Lebih murah jatuhnya. Apalagi jika beli tiket pesawat promo 4-5 bulan sebelumnya. Bisa hemat sekali. Pergi ke Korea yang ditawarkan biro tour 12-13 juta, jika pergi ala backpacker cuma 7-8 jutaan saja. Ke Thailand cukup 3-4 juta saja.

Saya sungkan disindir oleh investor proyek saya. Katanya gimana proyek bisa laku jika bosnya sibuk ngelayap. Hmm, susah mau menjawab. Ngomelnya belum selesai. Kali ini tentang komunikasi yang kurang nyambung karena katanya anggota tim saya suka bungkam jika ditanya info update.

Padahal sebenarnya kami aktif report mengirimkan foto-foto progres bangunan. Saat ngecor, saat pasang gypsum, pasang sanitair, semua dikirimkan fotonya dan penjelasannya. Dijawab begini; "Saya tak butuh info progres bangunan, tapi butuhnya progres penjualan." Mampuuuuss ...

Kami kirimkan foto pameran, foto saat konsumen kunjungan lokasi. Dijawab ; "Kunjungan teruus. Kapan closingnya?" Mampus lagi deh ...

Beberapa kali kena skak membuat saya dan team bingung mau report seperti apa. Karena mitra pemodal kita tahunya adalah HASIL, bukan PROSES. Kita laporkan progres fisik tidak digubris, karena yang ditunggu adalah report bertambahnya angka penjualan. Akhirnya kami memilih diam.

Eh diam dan bungkam juga salah. Katanya kurang transparan dan tidak informatif.

Saya dan team memilih bekerja keras membenahi strategi pemasaran. Baik tentang produk, harga, skim bayar, promosi, gimmick dll. Semua kami evaluasi dan dibenahi. Puji Tuhan penjualan membaik dan banyak closing. Kami rajin report ke investor, dan tentu saja mereka senang lihat omset membumbung tinggi dan banyak cash in.

Suasana sudah cair. Banyak haha hihi. Tidak mati gaya lagi. Komunikasi normal lagi. Tidak takut salah. Laporan progres fisik pun sekarang direspo  dengan baik, bukan dijawab tidak butuh.

"Pak Ari, libur lebaran ini mau jalan-jalan kemana?"

Ceileehh, dulu menyindir saya suka ngelayap dan jadi alasan penjualan seret. Sekarang dengan enteng malah nanya kemana saya mau pergi, hehe ..

Sobat properti, pengalaman saya diatas jangan dipahami secara sempit ya. Itu bukan masalah, itu bukan tekanan. Itu justru tantangan. Sudah sewajarnya seorang investor menuntut kinerja yang baik atas proyek kita. Karena mereka sudah menanamkan investasinya, dan pantas kuatir jika sampai proyek tidak sukses. Mereka rewel artinya care (peduli).

Tanpa tekanan dari investor, jika penjualan sedang jeblok, kita sendiri juga merasa under pressure koq. Seorang pengusaha bakal gelagapan mengelola cashflow jika penjualannya jeblok.

Saya sudah bermitra dengan banyak pemodal. Dan bisa menyikapi secara bijak kondisi ini. Saya justru lebih senang diukur berdasar BASIS KINERJA seperti ini, bukan BASIS JAM KERJA. Karena parameter bernama BASIS KINERJA membuat saya tidak merasa dibatasi oleh apapun. Justru kita sendiri yang bisa menakar punya kapabilitas sebesar apa.

Misal saya punya 10 proyek dengan 10 investor dan semuanya berjalan lancar, artinya saya masih bisa menambah proyek lagi tanpa kuatir investor lama merasa terabaikan. Artinya saya bisa sebulan backpacking 2x tanpa sungkan disindir bosnya suka ngelayap. Semua pakai tolok ikut KINERJA. Asal semua lancar, oke-oke saja.

Sebaliknya jika saya hanya punya 1-2 proyek dan tiap hari Senin s/d Jumat rajin ngantor, tapi penjualan jeblok dan proyek tidak sehat, itu sebuah isyarat bahwa kapabilitas saya cuma segitu dan tak boleh merangkap-rangkap banyak proyek.

Tetap semangat !!!!

Cari tiket ah ....
Pengin ngelayap lagi.

JANGAN MEMBELI LAHAN BERSTATUS PERTANIAN

Kisah Pria Bodoh

ALAMAAAK, ISTRI SECANTIK DIAN SASTRO

KOQ DICAMPAKKAN

Hati-hati beli lahan di Sleman dengan status sawah atau pertanian (bukan pekarangan), bisa-bisa mengurus proses pengeringan (alih fungsi dari pertanian menjadi non pertanian) memakan waktu setahun lebih. Terakhir saya mengurus beginian sampai 14 bulan. Dari sejak sepasang suami istri (baca: penjualnya) masih rukun harmonis, proses pengeringan baru selesai saat suami istri tersebut ternyata (maaf) sudah bercerai.

(Note : Jangan berpikir kata sawah yang saya maksud itu kondisi eksistingnya juga berupa sawah dan ada tanaman padinya ya. Ini hanya status lahan saja di sertipikat. Kondisi riilnya sudah tanah darat dan banyak pohon perdu. Dan secara tata ruang, masuk di zona kuning yang bisa dialokasikan sebagai perumahan).

Ada lahan seluas 2500 m2 yang kami beli di daerah Sleman. Sebagai DP (down payment) kami baru bayar sebagian saja saat PPJB (perjanjian perikatan jual beli) notariil, dan sisanya baru dilunasi nanti saat proses pengeringan sudah selesai.

Bayar DP dilaksanakan Pebruari 2014. Penjual alias pemilik tanah yang menyadari bahwa pelunasan dikaitkan dengan selesainya proses pengeringan, mengambil inisistif agar proses pengeringan dikerjakan oleh notaris yang dia tunjuk. Saya oke-oke saja.

Hampir 8 bulan berjalan, pengeringan belum selesai juga. Penjual sudah tak sabar dan berkasnya diambil, minta diurus di notaris lainnya. Kemudian saya berikan referensi notaris lain untuk melanjutkan (atau proses ulang?) urusan pengeringan lahan tersebut.

Enam bulan berlalu, woiii .. setengah tahun berlalu, pada bulan April 2015 akhirnya selesai juga. Status tanah sudah berubah jadi pekarangan. Jika dihitung lamanya proses adalah 8 + 6 = 14 bulan. Sekian lamanya mengurus perubahan peruntukan. Entah memang prosesnya yang rumit, atau kinerja BPN yang lamban, entahlah ... Faktanya 14 bulan baru selesai.

Saya sampaikan kabar baik tersebut kepada pemilik tanah, bahwa kami sudah siap melakukan pelunasan senilai 1 milyar. Saya kirim sms ke suami (mister X) dan ke istri (mrs X). Yang merespon cepat justru mrs X, yang menelpon saya dan meminta bertemu 4 mata. Saya tanya apa keperluannya, mrs X menjawab  tentang sesuatu yang penting.

Kami bertemu 4 mata. Mrs X menangis seseunggukan dan bercerita bahwa sejak bulan Oktober 2014 lalu ternyata sudah diceraikan oleh suaminya yang mau menikah lagi dengan wanita lain yang lebih muda. Alamaak, bodoh amat mr X. Istri secantik dan seanggun ini koq dilepaskan (ibu berusia 38 thn tersebut mirip Dian Sastro, kinclong banget).

Mbak Dian (saya sebut begitu aja, berhubung statusnya sudah bukan mrs X) meminta tolong saya untuk memperjuangkan haknya. Dari uang 1 milyar yang harus saya bayarkan, rencananya mbak Dian cuma mau diberi 150 juta saja, dan selebihnya 850 juta akan dikuasai oleh mr X. Mbak Dian  menuntut pembagian 50:50 dan mengancam tak bersedia tanda tangan atas penjualan harta gono gini tersebut.

Tepat di hari H, kami semua berkumpul di kantor Notaris. Ada mr X, ada mbak Dian. Saya coba usulkan ke mr X agar berunding internal dengan mbak Dian tentang pembagian uang 1 milyar. Saya tak mau ikut terlibat karena itu urusan sepasang insan yang pernah saling mencintai dan memiliki 2 orang anak tersebut. Hampir 1 jam mereka berunding di ruangan khusus, belum selesai juga.

Saya mengintip dari jendela, nampak mbak Dian sedang menangis dibentak bentak mr X. Saya tak sabar lagi, dan nekat masuk kedalam setelah mengetuk pintu.

"Begini bapak ibu, maaf saya tak bisa menunggu lebih lama lagi. Saya minta sekarang bapak dan ibu segera menanda-tangani AJB PPAT dan menerima cek 1 milyar dari saya, dan menerbitkan kuitansi yang ditanda-tangani oleh bapak ibu berdua. Saya tak mau urusan internal anda berdua membuat saya dan notaris harus menunggu. Mohon kerjasamanya ....."

Mereka akhirnya bersedia memenuhi permintaan saya tersebut, dan melaksanakan semua prosesi transaksi. Saat cek 1 milyar mau saya serahkan, sempat berpikir mau saya serahkan mr X atau mbak Dian. Tapi hati kecil saya memerintahkan tangan saya untuk mengulurkan cek kepada mbak Dian.

Mereka berdua segera bergegas menuju bank usai transaksi. Saya membayangkan mbak Dian akan dicekik dan direbut cek nya oleh mr X. Atau saya bayangkan cek nya justru sobek buat rebutan saat didalam mobil menuju bank. Bisa juga mereka berantem didepan teller. Ah, gak urusan. Yang penting jual beli beres dan hak atas tanah berpindah serta sertipikat bisa balik nama.

Meski dalam hati saya kasihan jika ternyata mbak Dian cuma dapat bagian 150 juta saja.

Sobat properti, pelajaran dari kasus ini bukan tentang nasib mbak Dian. Tapi sebuah pemahaman bahwa lebih baik mencari lahan yang statusnya sudah pekarangan alias tanah darat. Membeli lahan berstatus pertanian membuat progres legal perijinan anda bergerak lambat dan berpotensi mengacaukan proyeksi umur proyek anda. Cari yang pasti-pasti saja deh.

LUASAN LAHAN DAN SKALA INVESTASI BAGI PEMULA DI BISNIS PROPERTI

INI KONDOM NAK,

BUKAN PERMEN KARET

Papah, Durex ini apaan ya? Apa permen karet? Tanya Abel anak bungsu saya yang baru lulus SD ketika dia melihat produk kondom itu ada di minibar (kamar hotel di Bangkok) bersama produk makanan kecil dan minuman lainnya.

Saya gelagapan. Mungkin karena disitu tulisannya huruf Thailand semua, jadi tidak ada informasi lain yang bisa dia baca. Dalam sekian detik saya harus mempersiapkan jawaban yang tepat buat pertanyaan Abel yang tidak terduga itu.

"Hmm, ini semacam obat buat pria dewasa untuk menjaga kesehatannya. Itu di minimarket dekat rumah kita juga dijual koq, tapi dalam versi bahasa Indonesia." Aduh, saya menyesal memberi jawaban mengambang dan tidak spesifik seperti itu. Saya kuatir Abel mengajukan pertanyaan yang lebih kritis akibat jawaban saya yang kurang memuaskan rasa ingin tahunya.

Untungnya Abel tidak mengejar pertanyaan soal Durex, akan tetapi sibuk memegang botol-botol kecil berisi minuman beralkohol yang juga ada di mini bar. Jika dia tanya tentang minuman itu, jawabannya lebih enak karena tak perlu memakai jawaban memutar seperti ketika menjelaskan tentang kondom.

Sobat properti, saya lebih senang ditanyai soal properti dan menjelaskannya secara gamblang, ketimbang diminta menjelaskan soal kondom kepada seorang anak berusia 12 tahun.

Seorang calon peserta workshop properti (sudah mendaftar untuk kelas Agustus) mengirimkan pertanyaan singkat ke saya melalui chat di whatsapp.

"Suhu AW, luasan lahan minimal berapa yang harus saya cari untuk dieksekusi?"

Tak ada batasan minimal yang dipersyaratkan. Karena luasan lahan 400 m di pusat kota yang bisa dibangun jadi 3 ruko juga layak dieksekusi. Luasan 1 ha ditepi kota yang bisa dibangun jadi rumah sederhana juga layak dieksekusi. Tapi luasan 400 m ditepi kota yang cuma bisa jadi 4 kavling rumah murah pastinya tidak layak eksekusi karena cuma buang-buang waktu dan tenaga untuk hasil yang tidak seberapa.

Jika bicara dari sisi PEMBELAJARAN, anda hanya mengembangkan 3 kavling juga mendapatkan pembelajaran yang lengkap, yaitu mulai dari legalitas saat eksekusi lahan, perencanaan, perijinan, pemasaran, pembangunan, keuangan (hutang, piutang, KPR, pajak), estate management dll. Meski tentu saja mengembangkan lahan 1 ha pasti kompleksitasnya lebih tinggi.

Jika bicara dari sisi WAKTU dan sisi HASIL, maka membuang waktu selama 9-18 bln hanya untuk mendapatkan hasil yang tak seberapa pastilah tidak signifikan. Terkecuali itu hanya proyek sekunder (sampingan) karena ada proyek utama yang potensi hasilnya lebih besar. Jika anda berlabel pengusaha tetapi cuma mengejar potensi laba puluhan juta (8 digit), bukan ratusan juta (9 digit) atau milyaran (10 digit), itu tak jauh beda dengan income pegawai.

Jadi skala luasan proyek bukanlah parameter tunggal untuk sebuah kelayakan. Misal hanya mengerjakan 3 ruko akan tetapi labanya 500 jt x 3 = 1,5 milyar dan anda dapat bagian 30% sebagai MPK (mitra pemilik keahlian), itu sudah lumayan. Ketimbang mengerjakan luasan 3.000 m2 ditepi kota yang bisa dibangun jadi 30 unit rumah murah yang menghasilkan laba 10 jt x 30 = 300 jt, dan anda cuma mendapat bagian 30% saja (90 jt), itu kurang menarik secara hasil.

Saya justru lebih senang memberi batasan tentang waktu (umur proyek) dan skala investasi (besaran modal) yang dibutuhkan di proyek kita. Dengan mengacu kepada fakta bahwa konsep jadi pengembang dengan modal recehan yang saya ajarkan adalah memanfaatkan uang dari pemodal, maka berdasarkan pengalaman empiris saya selama ini, ada beberapa hal yang bisa saya jelaskan sebagai berikut :

1. Carilah proyek dengan SKALA INVESTASI kisaran 500 jt s/d 2 milyar. Jika kebutuhan modal lebih besar dari itu, kemungkinan besar anda kesulitan mencari pemodal yang mau membiayai proyek anda. Mengingat status anda yang masih pemula di bisnis properti sehingga reputasi dan kredibilitas anda belum tinggi. (Modul menghitung kebutuhan modal kerja diajarkan di workshop properti). 

2. Carilah proyek yang DURASI-nya kisaran 18 bln (maks 24 bln). Karena pemodal yang akan membiayai proyek properti anda biasanya bukan pemain properti, jadi mereka sedang trial (coba-coba) investasi di bisnis ini, dan lebih menyukai proyek fast moving (selesainya cepat). Menurut pengalaman saya selama ini, sulit mencari pemodal untuk proyek berdurasi 3-5 thn, meski potensi labanya sangat menggiurkan.


Nah, saya ditanya soal luasan minimal lahan, tetapi justru menjawab tentang BESARAN LABA, DURASI (umur proyek) dan SKALA INVESTASI. Karena sesungguhnya justru parameter itu yang lebih tepat untuk dijadikan acuan pendekatan guna menentukan apakah sebuah lahan layak untuk dieksekusi atau tidak.

Saya sering ditawari proyek luas 10-20 ha, tapi justru respon saya lambat karena saya tahu persis itu bukan jenis makanan yang bisa saya telan. Konsep berbisnis properti dengan modal recehan tidak klop dengan luasan seperti itu.

Saya juga sering ditanya kenapa tidak mengembangkan proyek apartemen atau condotel? Saya jawab itu tidak klop dengan konsep saya yang menggandeng pemodal. Skala investasinya terlalu besar jika harus menggarap proyek apartemen atau condotel.

Saya pilih yang realistis saja. Bisa dieksekusi, bisa  dipelajari, bisa mendatangkan rejeki, bagi siapapun yang ingin berbisnis properti. Saya cuma pengembang kelas perumahan, itupun bukan skala ratusan hektar seperti kelasnya Ciputra. Jika mau belajar properti skala kota, silahkan belajar pada suhu-suhu kelas dewa. Jika mau belajar properti high rise building, silahkan belajar kepada ahlinya.

Selling point saya selaku suhu PERGURUAN KUNGFU PROPERTI adalah: "Yang saya ajarkan bukanlah sesuatu yang teoritis, tapi saya berbagi tentang sebuah pengalaman empiris. Saya praktisi, bukan akademisi. Saya tidak memberikan anda ijasah, tapi mengajarkan cara berburu rejeki yang barokah."

SEORANG SALES HARUS PANTANG MENYERAH

TERSENYUMLAH PADAKU, TITIN

Waktu saya masih kelas 3 SMP dulu, saya naksir seorang cewek yang potongan rambutnya mirip Lady Diana. Dia adalah cewek dari sekolah lain yang sering saya jumpai tiap pagi saat mau berangkat sekolah. Saya sekolah di SMPN 12 Srondol Wetan Semarang, dan cewek tersebut dari badge di lengannya saya ketahui bersekolah di SMP Persit KCK (Kartika Candra Kirana) Srondol Kulon Semarang.

Kebetulan kami sering berpapasan tiap pagi. Dia  berjalan dari selatan menuju utara, dan saya berjalan dari utara menuju selatan. Spot perjumpaan biasanya di area yang sekarang sudah jadi jalan tol Srondol - Jatingaleh. Setiap berpapasan saya selalu meliriknya dengan hati berdebar. Ohhhh, betapa indahnya ciptaanMu ya Allah ..., membuat hatiku terguncang hebat.

Wajahnya manis, kulitnya putih bersih, bibirnya merah merekah, tubuhnya tinggi semampai, dan rambutnya ala Lady Diana. Potongan seperti itu memang sangat ngetrend di jamannya. Yang masih saya ingat, cewek yang saya taksir itu memakai sepatu merk Warrior. Sepatu gaul di jaman itu.

Saya penasaran dan ingin tahu sekali siapa nama cewek itu dan dimana rumahnya. Saya sengaja berangkat sekolah lebih pagi supaya bisa bertemu bukan ditengah-tengah tetapi lebih ke selatan mendekati rumahnya. Saya tekuni hampir 2 minggu, akhirnya saya tahu dimana rumah cewek tersebut. Rumahnya hanya 300 m dari sekolah saya di SMPN 12.

Hmm, saya lakukan investigasi, bertanya kepada tetangga kanan kiri. Saya diberitahu namanya Titin H (namanya masih saya hafal, cuma tak enak jika disebut lengkap), kelas 2B di SMP Persit. Yess!!! Senang banget bisa tahu nama cewek yang saya taksir tersebut.

Esoknya saya makin ngebet bertemu dia. Saat dijalan berpapasan seperti biasanya, saya sengaja berjalan agak mendekat supaya bisa memberikan senyum kepadanya. Titin melihat saya tersenyum, tapi ekspresinya datar-datar saja.

Mungkin senyum saya kurang manis. Esoknya saya ulangi lagi (paginya gosok gigi 2x), ehh tetap saja Titin tanpa ekspresi. Saya tak mau menyerah, dan akan mencoba cara lain.

Esoknya saya sengaja berangkat sekolah bareng seorang teman, supaya lebih pede. Saat berpapasan dengan Titin dijalan, saya menyapanya; "Met pagi Titin ...." Dia menoleh, mukanya terkejut saat saya bisa menyebut namanya. Tapi tetap saja Titin tidak mau tersenyum. Hati saya makin nggonduk (saya tidak tahu translate bahasa Indonesianya). Ini cewek dingin amat ya. Padahal hati saya sudah terkiung-kiung dan naksir berat sama cewek ini.

Saya tak mau menyerah. Meski senyuman saya tak pernah dibalas, meski ucapan selamat pagi saya cuma dicuekin, tapi saya sungguh ingin melihat Titin tersenyum. Saya kemudian nitip salam buat Titin lewat tetangga saya yang ternyata satu sekolahan dengan Titin. ""Eh, sampaikan ke Titin dapat salam dariku ya, Ari Wibowo, yang sering menyapanya di jalan Durian."

Semesta ternyata tidak bersahabat denganku. Kawan datang membawa berita bahwa salam sudah disampaikan kepada Titin, tapi tak ada salam balik dari Titin buatku. Malah Titin berkata demikian: "Oh, cowok kurang ajar itu namanya Ari tho? Dan dia tetanggamu ..." Sialan, saya menyapanya dengan suara terindah dan senyum termanis tapi dibilang kurang ajar.

Saya tetap naksir Titin. Dan saya belum menyerah.

Suatu ketika, saya membaca sebuah novel karya Mira W berjudul Dari Jendela SMP dengan tokohnya bernama Joko dan Wulan. So sweet, kisah percintaan remaja SMP yang diceritakan secara renyah dan membuat api romantisme di dada saya makin menyala-nyala. Saya ingin ada kisah percintaan yang lebih indah dibanding Joko dan Wulan, dimana tokohnya itu bernama Ari dan Titin.

Entah darimana datangnya keberanian itu, mendadak saya berani menulis surat cinta kepada Titin. Sepertinya terinspirasi dari novel percintaan remaja yang saya baca itu. Saya tulis kalimat singkat ; "I love you Titin. I want to make you be my girl friend." Saya masukkan amplop warna pink dan saya titipkan ke tetangga yang satu sekolah dengan Titin.

Dua hari berlalu, saya baru bisa bertemu dengan tetangga saya. Tak sabar saya menanyakan respon Titin atas surat cinta saya. Eh dia menyerahkan sobekan kertas kecil yang dilipat dan tanpa amplop. Saya buka isinya, tertulis 2 huruf kapital berbunyi "NO". Sungguh dunia menjadi gelap gulita, dan mata berkunang-kunang. Titin menolak cinta saya.

Sobat properti, anda boleh mentertawakan penolakan Titin atas ungkapan cinta saya dalam kisah diatas. Tapi saya juga ingin memberikan pelajaran kepada anda tentang sebuah mentalitas PANTANG MENYERAH yang harus ditanamkan kepada sales anda. Bahwa jangan pernah berhenti berusaha memburu konsumen sampai dengan terjadinya closing.

Lihatlah value pantang menyerah yang saya miliki. Saat senyum saya tidak dibalas, saat ucapan selamat pagi saya tidak direspon, dan saat salam dari saya tidak ditanggapi, apakah saya menyerah? Tidak!!! Saya maju terus. Bahkan sekalipun saya disebut cowok kurang ajar, itu semua tak mampu membendung hasrat saya untuk mengungkapkan cinta kepada Titin.Saya baru berhenti mengejar cinta Titin saat surat cinta saya dibalas dengan kata "NO". Buat saya itu sudah final dan berkekuatan hukum tetap. Itu sudah closing.

Closing tak selalu berarti seorang sales berhasil menjual produknya kepada konsumen. Closing juga bisa diartikan bahwa justru konsumen yang berhasil menjual alasannya kepada sales. Itulah CLOSING. Seorang sales yang baik harus terus memburu prospeknya sampai ada kepastian siapa yang berhasil closing. 

Sales yang tangguh tidak akan mundur ketika dijawab ketus oleh konsumennya saat minta waktu untuk bertemu. Sales itu akan berpikir bahwa mungkin konsumennya sedang mengikuti rapat sehingga tidak mau diganggu. Sales jenis ini akan menghubungi lagi di lain waktu, dengan tujuan yang sama yaitu meminta waktu untuk bertemu dan melakukan presentasi.

Sales yang tangguh tidak akan mundur ketika konsumen menyebut harga produk yang dijual kemahalan. Sales jenis ini akan menghubungi bosnya dan minta diberikan diskon khusus, yang bisa disampaikannya lagi kepada konsumen.

Sales yang tangguh tidak akan mundur ketika konsumennya menyebut bahwa istrinya masih ragu-ragu membeli produk yang ditawarkan. Sales jenis ini akan berusaha datang ke rumah konsumen dan menemui istrinya yang masih ragu-ragu.

Sudahkah anda menanamkan mentalitas "always be closing" kepada sales anda? Sebelum konsumen mengeluarkan statement bahwa dia tidak mau membeli produk anda, jangan pernah menyerah. Kejar terus, usaha teruuus, seperti usaha saya mengejar cinta Titin dalam kisah diatas. 

Sales bermental tempe gembus mungkin langsung ciut nyali saat konsumen menjawab dengan ketus saat dimintai waktu untuk bertemu. Dan kemudian mengambil kesimpulan sendiri bahwa konsumen tersebut tak mau membeli produk anda. Padahal mungkin itu hanya timing yang tidak pas saja saat menelepon. Seharusnya harus mencoba ulang meminta waktu untuk bertemu.

Semoga kisah penolakan Titin atas cinta saya bisa memberikan inspirasi kepada sales-sales anda, bahwa pantang berhenti berjuang ditengah jalan. Seperti saya yang baru berhenti berjuang mengejar cinta Titin setelah dapat balasan surat bertuliskan "NO". Siapa tahu usaha gigih sales anda berakhir dengan kalimat "YESS!! CLOSING."

PENTINGNYA SILATURAHMI DALAM BERBURU OPPORTUNITY

KISAH PRIA MUDA PENCARI JANDA

OW : Oprah Winfrey
AW : Ari Wibowo 

OW : Saya baca di buku anda dan di blog anda, ada istilah SILATURAHMI > INFORMASI > OPPORTUNITY > REJEKI. Bisa dijelaskan sekilas apa artinya istilah tersebut?

AW : MISITIKI (silaturahmi informasi opportunity rejeki) adalah doktrin yang ditanamkan oleh Perguruan Kungfu Properti kepada semua murid-murid perguruan. Ini soal mentalitas, soal keyakinan bahwa dengan bersilaturahmi kita bisa saling bertukar informasi dan berbagi opportunity, supaya kita mendapat rejeki.

OW : Bisa dijelaskan lebih detail kenapa mesti dimulai dengan SILATURAHMI?

AW : Pada dasarnya bisnis itu adalah hubungan antar individu. Sesama pelaku bisnis harus saling terhubung. Antara produsen dan konsumen harus saling terhubung. Antara penjual dan pembeli harus saling terhubung. Jika tidak saling terkoneksi, bagaimana bisa ada interaksi. Itulah sebabnya harus mengedepankan pentingnya silaturahmi.

OW : Dalam konteks modul yang anda ajarkan dengan label Cara Gampang Jadi Pengembang, bagaimana implementasi dari kata silaturahmi?

AW : Ada 2 cara untuk mengimplementasi, yaitu melalui "deklarasi" dan melalui "komunitas". Ingat bahwa dalam bisnis properti bahan dasarnya adalah tanah. Dan tak mungkin ada orang menawarkan tanah kepada kita jika mereka tidak  tahu bahwa kita adalah pelaku bisnis properti. Itulah sebabnya kita perlu melakukan deklarasi alias mengumumkan kepada siapapun yang kita kenal bahwa kita sekarang berbisnis properti. Tujuannya supaya ada feedback kepada kita, berupa informasi mengenai tanah-tanah yang dijual. Tinggal nanti difilter ataupun dilakukan negosiasi supaya bisa terjadi hot deal.

Mungkin dulu anda penjual kembang, tapi sekarang anda pengembang. Mungkin dulu anda tukang angkat koper, tapi sekarang anda developer. Berikan nick name yang identik dengan properti di akun social media anda. Misal dahulu nama anda "Wahyudi" diubah menjadi "Wahyudi Bisnis Properti". Dahulu suka menuliskan status alay misal "pria muda pencari janda" sekarang gantilah dengan status yang serius misal "pria ramah mencari tanah yang dijual murah". Apapun bentuknya, buatlah deklarasi.

Buat kartu nama, bagi-bagikan kepada relasi dan rekanan anda. Seringlah nulis status tentang properti di sosmed. Kalau lagi arisan RT, kabarkan bahwa anda sekarang bisnis properti. Yang punya tanah nganggur boleh diajak berunding. Jika bertemu teman lama di acara reuni, mengakulah bahwa sekarang anda bisnis properti. Ingatlah bahwa opportunity lebih mudah datang dari orang yang sudah masuk dalam jaringan pertemanan dengan anda sebelumnya, dibanding yang baru kenal pertama kali.

Saya pernah dapat sodoran opportunity tanah 2 ha di Jepara dari teman SMA yang sudah puluhan tahun tidak bertemu, dimana hal itu terjadi saat kami bertemu di acara reuni dan saya mengaku saat ini berbisnis properti.

Jadi itulah implementasi dari kata deklarasi yang saya maksudkan. Dengan deklarasi, orang akan mengenal anda dan memberikan feedback yang anda butuhkan. Deklarasi tak berarti akan membuat profesi atau pekerjaan anda sebelumnya terabaikan. Semua bisa jalan secara bersamaan, sepanjang anda bisa manage waktu dengan baik. 

OW : Kalau mengenai silaturahmi dengan cara berkomunitas, apa maksudnya?

AW : Berkomunitas artinya kita bergaul, berkumpul, dan bersosialisasi dengan orang-orang yang punya passion sama dengan kita, yaitu properti. Jika frekwensi kita sudah sama, lebih enak dalam menjalankan aktivitas bertukar informasi.

Sebutan komunitas properti sudah mengerucut kepada orang-orang yang juga memiliki ketertarikan yang sama dengan kita di bidang properti. Ada pengembang, ada broker (makelar) tanah, ada konsultan, ada kontraktor, ada suplier bahan bangunan, ada surveyor (tukang ukur), ada sales, dll. Bersilaturahmilah dengan mereka, baik di dunia nyata maupun di dunia maya. Banyak milist, forum, grup dll dimana anda bisa membaur dengan mereka.
Bersilaturahmilah dengan broker dan makelar alias RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia) sangatlah penting. Edukasi mereka dengan kriteria tanah yang anda cari, supaya mereka bisa menjadi ujung tombak anda di lapangan dalam mencari informasi lahan.
Bisa juga mengikuti seminar dan workshop properti. Sudah pasti anda akan bertemu dengan sekumpulan orang-orang yang punya passion sama di bisnis properti. Jangan malu apalagi jaim (jaga image). Ajak mereka semua berkenalan, tukar kartu nama, tukar PIN BB, tukar nomer WA, tukar no hp, alamat email. Masukkan folder khusus berlabel Komunitas Properti.

Apalagi jika anda mengikuti workshop properti yang diadakan oleh Perguruan Kungfu Properti (PKP), anda akan mendapatkan komunitas properti dengan level stadium 4. Betapa tidak? Mereka adalah sekumpulan orang yang rela buang waktu 2 hari, dan membayar 3-4 juta Rupiah demi bisa menjadi murid Perguruan Kungfu Properti. Dijamin mereka komunitas berkualitas yang harus anda maintenance dengan baik.

Alumni PKP biasanya membentuk komunitas kecil (sel grup) berdasar kota domisili yang sama. Mereka sering berburu lahan bersama, kopdar bersama, tukar informasi, berbagi opportunity, dan itu semua berawal dari silaturahmi.


OW : Luar biasaaaaa sekali. Semoga PKP bisa sukses menjalankan peran untuk mendidik para pendekar properti baru yang ingin terjun di bisnis ini.

AW : Terima kasih ...

TAHAPAN MENUJU EKSEKUSI LAHAN

DOKTRIN DAN TAHAPAN MENUJU EKSEKUSI

Berikut adalah doktrin sekaligus arahan berupa tahapan yang harus ditempuh oleh siapapun anda yang ingin mengolah sebuah informasi menjadi opportunity berujung rejeki. Saya menuliskan artikel ini ketika sedang asyik naik tuc tuc di Phnom Penh Kamboja, dan ternyata ban nya kempes. Kami ditinggal kisaran 1 jam di sebuah taman kota sementara sopir tuc tuc pergi menambalkan ban nya. Dan bersyukurlah justru menghasilkan tulisan ini.

A. DOKTRIN
Doktrin yang akan ditanamkan ke seluruh murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI adalah MISITIKI (silaturahmi informasi opportunity rejeki).

SILATURAHMI Bergaulah dengan komunitas properti, termasuk broker tanah. Jika orang belum mengetahui bahwa anda sekarang terjun di bisnis ini, lakukanlah deklarasi.

INFORMASI Lakukanlah tukar menukar informasi mengenai lahan yang mau dijual, proyek macet yang bisa di take-over dll dengan komunitas anda. Feed back akan muncul jika anda sering bertukar informasi.

OPORTUNITY Didalam lalu lintas informasi yang anda ikuti, mungkin akan muncul opportunity yang sesuai dengan kriteria anda dan bisa ditindak-lanjuti.

REJEKI Jika anda sukses mengeksekusi sebuah opportunity, maka ujungnya adalah rejeki.

B. TAHAPAN MENUJU EKSEKUSI
Berikut adalah tahapan-tahapan yang harus ditempuh mulai dari awal sampai lahan bisa dieksekusi. Hanya dijelaskan secara umum, karena detailnya akan dijelaskan di event workhop  CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN.

1. SURVEI LOKASI : Berdasarkan informasi yang anda peroleh. Kriteria lahan yang layak ditindak-lanjuti: masuk zona kuning (perumahan) di perda tata ruang, sudah sertifikat dan tak sedang diagunkan, bukan sawah (de facto dan de jure), akses jalan bisa dilewati mobil bersimpangan 2 arah.

2. NEGOSIASI : bertemu dengan pemilik tanah langsung untuk mengajukan skim penawaran harga dan cara bayar. Deal yang harus dicapai: harga satuan tanah per m2 dan cara bayar yang lunak, pembagian profit sharing dengan pemilik tanah, mendeklarasikan skala investasi yang akan kita lakukan di proyek tersebut jika terjadi kesepakatan. Rasio keberhasilan negosiasi hanya 1:50, artinya dari 50x anda lakukan negosiasi, hanya 1 yang bisa tercapai deal. Jangan mudah putus asa.

3. PENGUKURAN LOKASI : Jika sudah terjadi deal, lakukanlah pengukuran luasan lahan dengan mengirim surveyor (tukang ukur) ke lapangan. Luasan yang dibayar adalah luasan hasil ukur fisik di lapangan, bukan luasan yang tertera di sertipikat.

4. Bayarlah TANDA JADI, dan tanda-tangani surat kesepakatan dengan pemilik tanah. Tanda jadi perlu diberikan guna mengunci semua item yang sudah disepakati dengan pemilik tanah (harga, cara bayar, prosentase profit sharing, besaran investasi dll) supaya tidak bergeser lagi akibat pemilik tanah berubah pikiran.

5. Lakukan SOSIALISASI WARGA guna memastikan masyarakat setempat welcome dengan proyek kita dan tidak resisten. Lebih baik jika dibuatkan berita acaranya yang ditanda-tangani oleh minimal 20 warga, RT, RW, Lurah, Camat.

5. Buatlah PERENCANAAN, yaitu: siteplan, denah tampak bangunan, 3D, jika perlu juga animasinya. Buat hitungan volumenya.

6. Buatlah ACTION PLAN

7. Buatlah PERHITUNGAN MODAL KERJA

8. Buatlah BUSINESS PLAN yang menyebutkan tentang: kebutuhan modal, potensi laba, umur proyek, dan kapan modal kembali. Business Plan baru bisa dibuat setelah anda menyelesaikan Action Plan dan Perhitungan Modal Kerja.

9. Lihat list CALON INVESTOR yang anda miliki, hubungi mereka, tawarkan opportunity anda dengan cara mengirimkan email berisi Business Plan dan lampiran Gambar Perencanaan kepada mereka.

10. Jika kurang yakin dengan Calon Investor anda, BAGIKANLAH OPPORTUNITY ini kepada komunitas anda, supaya bisa disebarkan kepada Calon Investor yang mereka miliki. Sehingga probabilitas mendapatkan investor semakin membesar.

11. Tindak lanjuti dan lakukan KOMUNIKASI dengan Calon Investor yang sudah anda kirimi Business Plan.

12. Calon Investor yang berminat dan serius memodali proyek anda, biasanya mereka akan SURVEI LOKASI dan anda wajib melakukan pendampingan.

13. Jika Calon Investor menyatakan kesediaannya menjadi pemodal proyek anda, tanda-tanganilah SURAT KESEPAKATAN BERSAMA secara notariil sekaligus juga Action Plan nya. Dengan penanda-tanganan ini, maka hak dan kewajiban sudah diatur.

14. Lahan sudah siap EKSEKUSI, yaitu dengan melakukan PPJB dan/atau AJB PPAT dengan pemilik tanah, karena kucuran dana dari investor sudah tersedia.

Yes!!! Proyek properti sudah ditangan anda. Tinggal anda kelola dengan baik supaya bisa selesai tepat waktu dan menghasilkan laba sesuai rencana.

Sobat properti, foto-foto yang saya unggah diatas adalah rekaman kejadian nyata yang sudah saya alami, bukan pose artis dan figuran yang sedang bergaya menjalankan skenario.

Urutannya seperti itu, dan format-formatnya juga seperti itu. Jika saya bisa melakukannya, mestinya anda juga dong. Banyak murid-murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI yang sudah sukses menjalankan eksekusi lahan dengan tahapan-tahapan seperti ini. Tinggal anda pelajari saja skill nya, maka anda juga bisa melakukannya.

Jer basuki mawa bea. Ingin sukses, harus berani keluar biaya. Ilmu harus dijemput, bukan menunggu ilmu datang menghampiri anda.

Tetap semangat !!!!

KABAR BAIK BUAT PEMINAT BISNIS PROPERTI

JADWAL DAN MODUL WORKSHOP

Yang mau belajar menjadi praktisi properti, dan bergabung dalam sebuah komunitas besar bersama orang-orang yang punya passion sama dengan anda di bisnis properti, silahkan bergabung dengan event ini :

WORKSHOP CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN
Trainer : Jin Properti ARI WIBOWO
Suhu PERGURUAN KUNGFU PROPERTI

Profil : http://ariwibowojinproperti.blogspot.com

YOGYAKARTA 

Hotel @Home, Jln Gowongan Yogya
6-7 Agustus 2016
CP : Restu Ragil (0878 3981 0855)

KETENTUAN UMUM :
1. Peserta wajib membawa laptop
2. Peserta mendapatkan modul soft copy dengan cara dipinjami flash disk untuk dicopy
3. Peserta mendapat modul cetak versi hard copy
4. Peserta mendapat 2 buah buku, yaitu CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN dan buku JURUS PINTER MARKETING DEVELOPER, keduanya karya Jin Properti

#1. HARI PERTAMA
08.00 Registrasi Peserta
08.30 Pendahuluan dan Perkenalan
09.00 Modul Umum (highlight)
10.15 Coffee Break
10.30 Modul I (Action Plan)
12.00 Istirahat, Sholat, Makan Siang
13.00 lanjutan Modul I
13.45 Modul II (Menghitung Modal Kerja)
14.30 Modul III (Business Plan)
15.00 Coffee Break
15.00 Modul IV (Mencari MPT)
          MPT (Mitra Pemilik Tanah)
17.00 Selesai

#2. HARI KEDUA
08.30 Review Materi Hari Pertama
09.00 lanjutan Modul IV
10.00 Coffee Break
10.15 Modul V (Manajemen Resiko)
10.45 Modul VI (Mencari MPM)
          MPM (Mitra Pemilik Modal)
12.00 Istirahat Sholat Makan Siang
13.00 lanjutan Modul VI
13.30 Modul VII (Selling Skill)
15.00 Coffee Break
15.15 Modul VII (Marketing Plan)
17.00 Selesai

Modul I. ACTION PLAN Ini adalah skill teknikal dasar yang harus dikuasai oleh semua praktisi properti, berupa hitungan angka-angka untuk mencari HPT (harga pokok tanah), yang merupakan rekapitulasi dari 5 item biaya sbb :

A. Biaya Perolehan Lahan
A.1. Pembelian Lahan
A.2. Legalitas Lahan
A.3. Serifikasi Lahan
A.4. Pajak Jual Beli Lahan

B. Biaya Perijinan
B.1. Perijinan di Pemerintah Daerah
B.2. Perijinan di Kantor Pertanahan

C. Biaya Pematangan Lahan
C.1. Infrastruktur
C.2. Utilitas
C.3. Fasilitas Sosial / Umum
C.4. Pembinaan Lingkungan

D. Biaya Dibayar Dimuka (overhead cost)
D.1. Inventaris Kantor
D.2. Operasional Kantor
D.3. Gaji Karyawan
D.4. Bonus Karyawan
D.5. Promosi Pemasaran
D.6. Kesejahteran Karyawan

E. Biaya Bunga
E.1. Kredit Perolehan Lahan
E.2. Kredit Konstruksi (bangunan)

F. Biaya Lain-Lain
F.1. Perencanaan
F.2. Sambung Listrik
F.3. Sambung Air
F.4. Ijin Mendirikan Bangunan
F.5. Pemecahan Sertipikat
F.6. Komplemen lainnya

Dengan mengetahui cara menghitung HPT, maka implementasinya adalah kemampuan menghitung harga jual konsumen, dengan menambahkan variabel laba, pajak dan gimmick.

Modul 2. MENGHITUNG MODAL KERJA Ini adalah skill teknikal untuk mengetahui berapa modal kerja minimal yang harus tersedia untuk melaksanakan proyek.

Termasuk pembekalan beberapa jurus paten yang membuat anda bisa mendapatkan instrumen pembiayaan lainnya selain modal kerja dari ekuitas, misalnya ; jurus kadal buntung, jurus 16 derajat celcius, kredit konstruksi, dll.

Modul III. BUSINESS PLAN Jika skill membuat Action Plan dan Menghitung Modal Kerja sudah anda kuasai, maka anda akan diajarkan implementasinya dalam membuat Business Plan yang menjadi proposal bisnis anda guna menggandeng pemodal.

Modul IV. MITRA PEMILIK TANAH Mengajarkan bagaimana cara anda menggandeng mitra pemilik tanah, dengan materi sbb:
- Cara mengajukan penawaran lahan
- Cara mendapatkan harga satuan tanah yang paling rendah dan kompetitif
- Cara mendapatkan profit sharing yang besar
- Cara membatasi modal kerja yang ditanam
- Skenario legal saat eksekusi lahan

Modul V. MANAJEMEN RESIKO Mengajarkan berbagai strategi "emergency exit" jika bisnis anda tidak berjalan sesuai rencana. Misal: wanprestasi membayar tanah dll. Dimana strategi ini sudah diselipkan dalam klausul perjanjian saat dilakukan eksekusi lahan.

Modul VI. MITRA PEMILIK MODAL Membeberkan kriteria pemodal yang bisa anda gandeng untuk membiayai proyek anda, dan bagaimana caranya menarik minat mereka menanam investasi di proyek anda, termasuk skenario legalnya.

Dimana anda mendapatkan pemodal, berapa skala investasinya, berapa lama umur proyeknya, dan berapa return yang menarik buat mereka? Akan dijelaska di modul ini.

Modul VII. SELLING SKILL Bagaimana membekali sales force anda dengan selling skill, yaitu teknik probing, teknik supporting  dan teknik closing. Dan bagaimana menanamkan mentalitas ABC (Always Be Closing) kepada mereka.

Modul VIII. MARKETING PLAN Mempelajari tentang Segmentasi - Targeting - Positioning yang tepat untuk produk yang anda pasarkan, dan bagaimana implementasinya didalam strategi produk, strategi harga, strategi distribusi, dan strategi promosinya.

Mempelajari bagaimana cara menciptakan keunggulan kompetitif atas produk anda, supaya lebih unggul dibanding pesaing.

Mempelajari berbagai strategi pemasaran yang dikaitkan dengan daur hidup produk (life cycle product) yang terbagi atas 4 phase, yaitu : perkenalan (introduction), pertumbuhan (growth), kedewasaan (maturity) dan penurunan (decline).