NEGO FRIED CHICKEN

NEGO FRIED CHICKEN  
Mencari Rekanan Kontraktor

www.JinProperti.com - Nego Fried Chicken adalah jurus baru saya dalam menyeleksi belasan bahkan puluhan rekanan kontraktor yang berniat meminta borongan pekerjaan di proyek guest house Godha Inn 1, 2 dan 3 yang sedang kami kembangkan di kota Yogya.

Kenapa disebut jurus Nego Fried Chicken? Karena saya melakukannya di sebuah restoran waralaba cepat saji di Jln Raya Adisucipto Yogya, sambil makan kentang, ayam, dan burger. Bukan melakukannya di kantor yang cuma tersedia air mineral kemasan gelas.

Sekali janjian biasanya langsung saya lakukan dengan 4 sampai 5 kontraktor sekaligus. Dan saya temui serta lakukan negoisasi barang 30 - 45 menit per kontraktor. Jangan heran jika start jam 19.00 bisa selesai sampai jam 23.00.

Sobat properti, aktivitas mencari rekanan kontraktor adalah hal prinsip dalam sebuah proyek, karena saya melakukannya dengan teori sambil menyelam minum air. Dapat rekanan kontraktor dan sekaligus bonusnya mendapat pembeli.

Maksudnya? Kontraktor yang kita gandeng membangun proyek kita harus sekaligus menjadi pembeli atas produk properti yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Kalau gak mau beli? Ya jangan mimpi jadi rekanan kontraktor di proyek kami. Jadi hukumnya adalah 'Take and Give', mengambil dan memberi. Kadang orang menyebutnya dengan konsep BARTER. Pengembang jual produk properti, dibarter dengan kontraktor menjual jasa konstruksi. Makanya saya bela-belain menyeleksi banyak kontraktor adalah untuk mencari yang bersedia konsep barter.

Kalau sekedar nego soal harga satuan borongan dan skim pembayaran, mungkin cukup ketemu dengan 3 - 4 kontraktor sudah langsung ada yang bisa deal. Tapi untuk mencari yang mau barter anda mesti sabar, dan mungkin rasionya bisa 15:1 atau bahkan 20:1. Jadi perbanyaklah database rekanan kontraktor.

Bagaimana teknisnya? Saya memakai asumsi bahwa profit margin kontraktor umumnya di kisaran 15 s/d 20%. Jadi kalau saya 'memaksa' mereka melakukan pembelian guest house yang saya pasarkan, jangan sampai mengganggu modal kerja kontraktor yang mereka miliki. Modal yang mereka putar dalam bisnis kontraktor harus tetap utuh. Dimana yang dikonversikan menjadi pembelian guest house hanyalah potensi labanya saja.

Jika nilai borongannya besar dan 20% nilai borongan yang dibarter sudah setara dengan guest house yang saya pasarkan, maka kondisi yang berlaku adalah pembelian tunai bertahap. Dibayar sesuai pencairan termin, dan dilakukan bertahap sampai lunas. Tapi jika 20% dari nilai borongan hanya sebagian dari harga guest house, maka kondisi yang berlaku hanyalah pembayaran uang muka saja dan sisanya KPR.

Contoh (a) ;
Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar
Barter 20% = Rp 700 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka 100% harga guest house bisa dibayar dari nilai barter.

Contoh (b) ;
Nilai Borongan = Rp 1,5 milyar
Barter 20% = Rp 300 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka nilai Rp 300 juta hanya setara dengan Uang Mukanya saja. Sisanya Rp 400 juta harus dilunasi oleh kontraktor dengan cara KPR.

Skenario pemotongan termin pembayaran kontraktor adalah seperti contoh berikut;

Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar

Termin I (progres 25%)
Jumlah bayar 20%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 560 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 140 juta

Termin II (progres 50%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin III (progres 75%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin IV (progres 100%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin V (pemeliharaan I)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

Termin VI (pemeliharaan II)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

TOTAL BAYAR KONTRAKTOR
= Rp 2,8 Milyar

TOTAL BAYAR GUEST HOUSE
= Rp 700 juta

Kita bisa melihat, bahwa jika sebagian termin pembayaran kontraktor dipotong untuk pembelian guest house, maka kita mendapat sedikit keringanan dalam cashflow, dan ada transaksi penjualan yang pantas disyukuri.

Beberapa tips supaya kontraktor bersedia melakukan barter ;

1. Harga satuan borongan untuk pekerjaan fisik diberi sedikit kenaikan diatas RAP (rencana anggaran pelaksanaan), misalnya 5%. Jika harga borongan normal Rp 2.100.000/m2, berikan harga khusus sebesar Rp 2.200.000/m2.

2. Harga jual beli diberi potongan harga sedikit, yang penting ada perbedaan dengan transaksi konsumen biasa. Misal harga konsumen umum Rp 720 juta, maka berikan harga barter Rp 700 juta.

3. Status legalnya jangan sampai ke tahapan AJB PPAT. Tapi cukup PPJB saja, karena kemungkinan besar kepemilikannya akan dialihkan ke pihak lainnya. Jika pembayaran sudah lunas, berikan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual. Skenario ini dipilih demi menghindari bayar pajak.

4. Jika stok jualan kita sudah habis, instruksikan sales kita untuk membantu memasarkan unit milik kontraktor. Ini membuat mereka tidak kuatir karena asetnya akan segera liquid.

Jangan serius membaca artikel ini. Habiskan dulu kentang dan burger anda, hehehe ....

DASAR BALOTELLI

DASAR BALOTELLI 

Strategi Negoisasi Soal Aset

www.JinProperti.com - Saya punya teman bernama Balotelli (bukan nama asli, nama aslinya Tongpes) punya kebiasaan buruk, yaitu kalau jajan sendiri terkenal ngirit, tapi kalau tahu sedang ditraktir orang, makannya gak tanggung-tanggung banyaknya. Bahkan tanpa sungkan minta sebungkus rokok yang masuk ke tagihan. Dasar Balotelli, eh .. dasar Tongpes.

Perilaku standar manusia memang umumnya seperti itu, yaitu sedapat mungkin menghindari kewajiban yang memberatkan. Kalau bisa menghindar akan menghindar, kalau terpaksa harus dipikul sendiri ya apa boleh buat.

Sekarang mari kita membahas soal usaha anda bernegoisasi dan mencari lahan yang akan anda kembangkan menjadi sebuah proyek properti.

Sobat properti, meminta MPT (Mitra Pemilik Tanah) untuk mau membalik nama asetnya ke kita adalah hal yang sangat sulit jika itu memakai pendekatan seakan-akan sebagai kepentingan kita. Tapi jika anda tahu bagaimana caranya membalikkan keadaan tersebut seakan-akan adalah menjadi kepentingan mereka, niscaya anda bisa melakukannya lebih mudah.

Langkah-langkah yang biasa saya lakukan adalah sebagai berikut;

1. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu lebih mudah didalam perijinan (site plan, IMB) dan juga lancar dalam proses splitsing (pemecahan sertipikat).

2. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu secara perpajakan akan diselesaikan dan dipertanggung-jawabkan di ranah PT, dan tidak menyeret-nyeret MPT secara personal.

3. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit bahwa kita sudah membangun reputasi dan track record di mata perbankan, yang memudahkan kita jika mengembangkan proyek-proyek selanjutnya.

4. Jika lahan yang anda kembangkan diatas luasan 1 ha (di daerah tertentu terkadang diatas luasan 2 ha), maka lebih mudah bagi anda meyakinkan MPT karena anda bisa mengatakan bahwa urusan ijin WAJIB diajukan atas nama PT, tak bisa perorangan. Bahkan lahan yang semula SHM wajib diturunkan hak menjadi SHGB.

5. Sampaikan kepada MPT bahwa pada prinsipnya silahkan MPT mendirikan PT, kemudian membalik nama aset lahan keatas nama PT, baru kemudian PT yang didirikan oleh MPT berhadapan dengan kita dengan status 'kerjasama' atau 'jual beli bertahap'.

6. Pada saat menyampaikan poin ke 5 diatas, jangan lupa membuat perincian potensi pengeluaran biaya-biaya yang harus ditanggung oleh MPT, misal;

- Pendirian PT dan dokumen pendukung lengkap, biaya Rp 10 juta.
- PPH Final 5% x NJOP x luas lahan dengan memposisikan MPT sebagai Penjual.
- BPHTB 5% x [ (NJOP x luas lahan) - 60 juta ], dengan memposisikan PT yang didirikan MPT sebagai Pembeli.
- Biaya AJB PPAT dan balik nama sertipikat sebesar 1% x NJOP x luas lahan.

Jumlahkan total keempat item tersebut, dan katakan kepada MPT bahwa semua biaya tersebut harus keluar seketika dan menjadi beban mereka.

Percaya deh kepada saya, MPT akan terbelalak matanya melihat jumlah biaya yang harus dia tanggung, dan ujung-ujungnya dia akan menghindari kewajiban tersebut dan mencoba mengalihkan beban kepada anda.

Sampai di titik ini, celah buat anda sudah terbuka, dan penggiringan ke skenario supaya aset lahan milik MPT dibalik nama ke PT dimana anda berada didalamnya sudah bisa dimulai. Begini tahapan langkah-langkahnya;

1. Tetapkan komposisi kepemilikan saham. Jika anda sudah belajar di workshopnya Jin Properti, maka anda pasti tahu share yang menjadi bagian MPT adalah kisaran 30 s/d 35% saja. (Asumsi di artikel ini ditetapkan 35%). Maka sisanya 65% menjadi bagian (hak) dari MPM (mitra pemilik modal) dan MPK (mitra pemilik keahlian).

2. Pada saat anda membagi komposisi dengan MPT, posisikan seolah anda adalah MPM sekaligus MPK. Soal kenyataannya nanti anda menggandeng MPM (mitra pemilik modal) itu adalah urusan lain. Jadi MPT mendapat share 35% dan kita (anda) mendapat 65%. Komposisi 65:35.

3. Berikan kesempatan kepada MPT untuk mendudukkan personil di kepengurusan PT, yaitu dengan perincian sbb;

Kom - Ut : wakil MPT
Kom 1 : wakil MPM
Kom 2 : wakil MPK

Dir - Ut : wakil MPM
Dir 1 : wakil MPT
Dir 2 : wakil MPK

4. Berikan penjelasan kepada MPT bahwa dengan mendudukkan pengurus di komisaris dan direksi, maka kontrol dia terhadap perusahaan dalam memperlakukan aset lahan miliknya yang sudah dibalik nama ke PT sangat terkontrol.

5. Aset lahan milik MPT kemudian dilepaskan haknya atau dijual kepada PT, dengan hanya membayar DP (usahakan hanya max 15% dari harga lahan), sementara sisanya 85% dilakukan pengakuan hutang dari PT kepada MPT.

6. Pengakuan Hutang tak boleh dilakukan dengan mengkaitkan timbulnya hutang dengan kekurangan pembayaran atas pembelian tanah. Tak boleh ada benang merah antara hutang dengan tanah. Jadi sebutkan saja hutang piutang timbul atas pinjaman MPT kepada PT untuk keperluan operasional proyek atau untuk modal kerja proyek. Penting: Lakukan AJB PPAT (atau Pelepasan Hak) dan Pengakuan Hutang di notaris yang BERBEDA.

7. Biaya pembuatan PT, PPH Final, BPHTB, dan bea AJB PPAT dan balik nama, tentu saja menjadi beban PT.

8. Pembayaran hutang tanah kepada MPT dilakukan dengan cara mengkaitkan dengan laju penjualan atas proyek yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Pembayaran dilakukan berdasarkan AJB PPAT yang direalisasi, dan tentunya dalam ranah lahan netto (efektif).

Contoh;
Harga (brutto) = Rp 120.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = 120.000 / 60%
= Rp 200.000/m2

9. Dengan pemahaman kita bahwa MPT sangat concern (peduli) kepada aset lahan miliknya yang sudah diatas namakan ke PT, maka akan sampaikan bahwa nantinya akan dilakukan RUPS dengan legal output berupa penetapan hal khusus didalam penanda-tanganan AJB PPAT, yang hanya bisa dilakukan dengan kombinasi ;

Dir-Ut + Dir 1 atau Dir 1 + Dir 2
MPM + MPT atau MPT + MPK

Dengan penetapan kombinasi ini, dijamin lahan akan aman dan takkan pernah ada lahan yang dilepaskan haknya kepada konsumen tanpa tanda tangan MPT.


Nah, jurus-jurus sakti Perguruan Kungfu Properti sudah dibeberkan dengan detail dan runtut. Tinggal anda pahami (jangan dihafalkan ya, tapi dipahami), dicerna dengan logika dan jadikan sebagai salah satu senjata anda saat melakukan negoisasi lahan.

Semoga sukses !!

SAN SIRO RESIDENCE

SAN SIRO RESIDENCE 
Satu Proyek Dua Nama

www.JinProperti.com - Tahukah anda bahwa stadion yang menjadi kandang klub Inter Milan bernama Giuseppe Meazza? Tahukah anda bahwa stadion yang menjadi kandang klub AC Milan bernama San Siro? Kedua klub kebetulan bermarkas di kota yang sama, yaitu kota Milan di negara Italia.

Tapi mungkin anda belum tahu jika ternyata stadion yang dimaksudkan oleh kedua klub tersebut ternyata adalah stadion yang sama. Jadi saat dipakai Inter Milan namanya stadion Giuseppe Meazza. Dan saat giliran AC Milan yang merumput disitu, namanya menjadi San Siro. Satu stadion bisa punya dua nama, tergantung siapa klub yang sedang bermain saat itu. 

Hasil googling yang saya lakukan, nama awal stadion tersebut memang stadion San Siro, sesuai lokasinya di distrik San Siro negara Italia. Tapi sejak tahun 1979, pemerintah setempat menamainya dengan sebutan stadion Giuseppe Meazza, mengambil nama pemain besar asal klub Inter Milan yang dianggap berjasa besar dalam persepakbolaan Italia.

AC Milan adalah musuh bebuyutan Inter Milan. Dan tentu saja suporter AC Milan tidak rela nama stadion yang menjadi kandang mereka diberi nama seperti nama pemain dari klub rival mereka. Jadi mereka ogah menyebut kata Giuseppe Meazza, dan setia menyebut kandang AC Milan dengan nama stadion San Siro.

Aneh tapi nyata ya?

Sobat properti, saya dan beberapa kawan sedang punya proyek kerjasama dengan koperasi pegawai salah satu Departemen di republik ini, dan sesuai MoU mendapatkan order pengadaan 125 unit rumah T-36/90. Salah satu klausul didalam MoU menyebutkan bahwa nama proyeknya harus disebut DEPARTMENT RESIDENCE. (Note; nama asli disamarkan). Itu sesuai nama departemen yang memberikan order.

Sesuai perhitungan diatas kertas, pengadaan 125 unit rumah T-36/90 memerlukan lahan seluas lebih kurang 2 ha. Setelah hunting lahan kesana kemari, kami mendapat lahan seluas 8 ha di pinggiran kota Bogor. Bukan kabupaten lho ya, tapi masuk kota Bogor meski agak pinggir.

Pemilik lahan bersedia 2 ha lahannya dibeli, dan 6 ha sisanya malah dititipkan untuk dikerjasamakan. Pasti ini peluang yang harus disambar.

Masalah kecil timbul tetapi harus dipecahkan, yaitu soal nama. Kami terikat bunyi MoU bahwa proyek perumahan tersebut wajib dinamai DEPARTMENT RESIDENCE (DR). Tapi jika sisa 6 ha yang lain juga harus dinamai DR sementara konsumennya dari masyarakat umum, pastinya lucu dan kurang klop.

Untungnya dengan jurus stadion San Siro - Giuseppe Meazza, kami mempunyai solusi, yaitu nama proyek sengaja diberikan 2 nama yang digabung jadi satu. Misalnya; PRIMA SEJAHTERA DEPARTMENT RESIDENCE. (Note; nama asli disamarkan)

Saat dipasarkan ke masyarakat, kami memakai nama PRIMA SEJAHTERA. Tetapi khusus untuk memenuhi bunyi MoU, ada 2 ha lahan yang kami plotting mengelompok menjadi 1 cluster khusus dengan nama DEPARTMENT RESIDENCE. Jadi terserah mau menyebut nama apa, dua-duanya benar. Tergantung persepsi masing-masing.

Lokasi sama, tapi memiliki 2 nama yang berbeda. Why not? Yang penting MoU dengan departemen bisa dieksekusi, dan bonus dapat 6 ha lahan yang dikerjasamakan juga bisa disambar.