DASAR BALOTELLI

DASAR BALOTELLI 

Strategi Negoisasi Soal Aset

www.JinProperti.com - Saya punya teman bernama Balotelli (bukan nama asli, nama aslinya Tongpes) punya kebiasaan buruk, yaitu kalau jajan sendiri terkenal ngirit, tapi kalau tahu sedang ditraktir orang, makannya gak tanggung-tanggung banyaknya. Bahkan tanpa sungkan minta sebungkus rokok yang masuk ke tagihan. Dasar Balotelli, eh .. dasar Tongpes.

Perilaku standar manusia memang umumnya seperti itu, yaitu sedapat mungkin menghindari kewajiban yang memberatkan. Kalau bisa menghindar akan menghindar, kalau terpaksa harus dipikul sendiri ya apa boleh buat.

Sekarang mari kita membahas soal usaha anda bernegoisasi dan mencari lahan yang akan anda kembangkan menjadi sebuah proyek properti.

Sobat properti, meminta MPT (Mitra Pemilik Tanah) untuk mau membalik nama asetnya ke kita adalah hal yang sangat sulit jika itu memakai pendekatan seakan-akan sebagai kepentingan kita. Tapi jika anda tahu bagaimana caranya membalikkan keadaan tersebut seakan-akan adalah menjadi kepentingan mereka, niscaya anda bisa melakukannya lebih mudah.

Langkah-langkah yang biasa saya lakukan adalah sebagai berikut;

1. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu lebih mudah didalam perijinan (site plan, IMB) dan juga lancar dalam proses splitsing (pemecahan sertipikat).

2. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu secara perpajakan akan diselesaikan dan dipertanggung-jawabkan di ranah PT, dan tidak menyeret-nyeret MPT secara personal.

3. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit bahwa kita sudah membangun reputasi dan track record di mata perbankan, yang memudahkan kita jika mengembangkan proyek-proyek selanjutnya.

4. Jika lahan yang anda kembangkan diatas luasan 1 ha (di daerah tertentu terkadang diatas luasan 2 ha), maka lebih mudah bagi anda meyakinkan MPT karena anda bisa mengatakan bahwa urusan ijin WAJIB diajukan atas nama PT, tak bisa perorangan. Bahkan lahan yang semula SHM wajib diturunkan hak menjadi SHGB.

5. Sampaikan kepada MPT bahwa pada prinsipnya silahkan MPT mendirikan PT, kemudian membalik nama aset lahan keatas nama PT, baru kemudian PT yang didirikan oleh MPT berhadapan dengan kita dengan status 'kerjasama' atau 'jual beli bertahap'.

6. Pada saat menyampaikan poin ke 5 diatas, jangan lupa membuat perincian potensi pengeluaran biaya-biaya yang harus ditanggung oleh MPT, misal;

- Pendirian PT dan dokumen pendukung lengkap, biaya Rp 10 juta.
- PPH Final 5% x NJOP x luas lahan dengan memposisikan MPT sebagai Penjual.
- BPHTB 5% x [ (NJOP x luas lahan) - 60 juta ], dengan memposisikan PT yang didirikan MPT sebagai Pembeli.
- Biaya AJB PPAT dan balik nama sertipikat sebesar 1% x NJOP x luas lahan.

Jumlahkan total keempat item tersebut, dan katakan kepada MPT bahwa semua biaya tersebut harus keluar seketika dan menjadi beban mereka.

Percaya deh kepada saya, MPT akan terbelalak matanya melihat jumlah biaya yang harus dia tanggung, dan ujung-ujungnya dia akan menghindari kewajiban tersebut dan mencoba mengalihkan beban kepada anda.

Sampai di titik ini, celah buat anda sudah terbuka, dan penggiringan ke skenario supaya aset lahan milik MPT dibalik nama ke PT dimana anda berada didalamnya sudah bisa dimulai. Begini tahapan langkah-langkahnya;

1. Tetapkan komposisi kepemilikan saham. Jika anda sudah belajar di workshopnya Jin Properti, maka anda pasti tahu share yang menjadi bagian MPT adalah kisaran 30 s/d 35% saja. (Asumsi di artikel ini ditetapkan 35%). Maka sisanya 65% menjadi bagian (hak) dari MPM (mitra pemilik modal) dan MPK (mitra pemilik keahlian).

2. Pada saat anda membagi komposisi dengan MPT, posisikan seolah anda adalah MPM sekaligus MPK. Soal kenyataannya nanti anda menggandeng MPM (mitra pemilik modal) itu adalah urusan lain. Jadi MPT mendapat share 35% dan kita (anda) mendapat 65%. Komposisi 65:35.

3. Berikan kesempatan kepada MPT untuk mendudukkan personil di kepengurusan PT, yaitu dengan perincian sbb;

Kom - Ut : wakil MPT
Kom 1 : wakil MPM
Kom 2 : wakil MPK

Dir - Ut : wakil MPM
Dir 1 : wakil MPT
Dir 2 : wakil MPK

4. Berikan penjelasan kepada MPT bahwa dengan mendudukkan pengurus di komisaris dan direksi, maka kontrol dia terhadap perusahaan dalam memperlakukan aset lahan miliknya yang sudah dibalik nama ke PT sangat terkontrol.

5. Aset lahan milik MPT kemudian dilepaskan haknya atau dijual kepada PT, dengan hanya membayar DP (usahakan hanya max 15% dari harga lahan), sementara sisanya 85% dilakukan pengakuan hutang dari PT kepada MPT.

6. Pengakuan Hutang tak boleh dilakukan dengan mengkaitkan timbulnya hutang dengan kekurangan pembayaran atas pembelian tanah. Tak boleh ada benang merah antara hutang dengan tanah. Jadi sebutkan saja hutang piutang timbul atas pinjaman MPT kepada PT untuk keperluan operasional proyek atau untuk modal kerja proyek. Penting: Lakukan AJB PPAT (atau Pelepasan Hak) dan Pengakuan Hutang di notaris yang BERBEDA.

7. Biaya pembuatan PT, PPH Final, BPHTB, dan bea AJB PPAT dan balik nama, tentu saja menjadi beban PT.

8. Pembayaran hutang tanah kepada MPT dilakukan dengan cara mengkaitkan dengan laju penjualan atas proyek yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Pembayaran dilakukan berdasarkan AJB PPAT yang direalisasi, dan tentunya dalam ranah lahan netto (efektif).

Contoh;
Harga (brutto) = Rp 120.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = 120.000 / 60%
= Rp 200.000/m2

9. Dengan pemahaman kita bahwa MPT sangat concern (peduli) kepada aset lahan miliknya yang sudah diatas namakan ke PT, maka akan sampaikan bahwa nantinya akan dilakukan RUPS dengan legal output berupa penetapan hal khusus didalam penanda-tanganan AJB PPAT, yang hanya bisa dilakukan dengan kombinasi ;

Dir-Ut + Dir 1 atau Dir 1 + Dir 2
MPM + MPT atau MPT + MPK

Dengan penetapan kombinasi ini, dijamin lahan akan aman dan takkan pernah ada lahan yang dilepaskan haknya kepada konsumen tanpa tanda tangan MPT.


Nah, jurus-jurus sakti Perguruan Kungfu Properti sudah dibeberkan dengan detail dan runtut. Tinggal anda pahami (jangan dihafalkan ya, tapi dipahami), dicerna dengan logika dan jadikan sebagai salah satu senjata anda saat melakukan negoisasi lahan.

Semoga sukses !!