DENGAN PEMILIK TANAH DAN PEMILIK MODAL
www.JinProperti.Info - Berkali-kali saya sampaikan, bahwa banyak silaturahmi pastinya akan banyak opportunity (peluang). Apakah peluang tersebut bisa anda ambil atau tidak, tergantung dengan cocok tidaknya "hak dan kewajiban" yang ditawarkan ke kita.
Kebanyakan artikel yang saya tulis adalah bagaimana cara kita mencari lahan, nego dengan pemilik lahan, dan kemudian bagaimana eksekusi sebuah lahan dengan skenario legal yang aman dan menguntungkan bagi kedua belah pihak.
Tetapi terkadang ada juga pemilik lahan yang justru datang mencari kita dan menawarkan lahannya untuk kita kelola. Sebagaimana sebuah kasus yang saya alami baru-baru ini, dimana saya mendapatkan penawaran untuk mengelola sebuah proyek properti yang sebenarnya sudah berjalan tetapi progres penjualannya lambat, dan juga karena pemiliknya sebenarnya bukan orang yang expert di bisnis properti. Dia pengusaha di bidang ritel, tetapi sedang mencoba memulai bisnia properti tanpa dukungan profesional yang memadai, yang mengakibatkan proyeknya kurang optimal.
Terang-terangan dia mengatakan bahwa dia punya TANAH dan juga punya MODAL. Tetapi dia tidak sanggup mengelola dengan baik karena keterbatasan waktunya dan juga minimnya jam terbang. Makanya dia meminta kepada saya jasa sebagai profesional. Dia bertanya kepada saya mengenai hak dan kewajiban apa yang mesti disepakati.
Sobat properti, tidak setiap peluang pasti deal dan bisa dieksekusi. Akan tetapi saya sengaja berbagi informasi kepada anda, siapa tahu anda yang punya skill profesional dibidang bisnis developer juga mendapatkan opportunity yang sama dengan yang saya peroleh. Atau justru anda pemilik proyek properti yang ingin menyerahkan pengelolaannya kepada profesional.
Saya membuat sebuah konsep Surat Perjanjian Kerjasama antara saya selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian) dengan pihak lain yang memposisikan diri sebagai MPT (Mitra Pemilik Tanah) dan MPM (Mitra Pemilik Modal). Draft surat yang saya buat terlampir di artikel ini.
Hal pertama yang saya sampaikan adalah bahwa saya ini mitra yang diukur berdasar parameter kinerja dan hasil, bukan tingkat kehadiran dan absensi. Saya jelas-jelas saat ini sedang mengelola dan mengembangkan beberapa proyek properti di beberapa kota. Jadi saya bukan pegawai yang harus ngantor dan absen reguler. Saya bekerja sebagai konseptor dan pemikir, membuatkan ACTION PLAN serta MARKETING PLAN. Saya membuatkan blue print yang menjadi acuan pelaksanaan proyek, dan dilaksanakan oleh Project Manager dibawah mentoring intensif dari saya. Saya bekerja 20% tapi memberikan hasil 80%. Sementara pasukan di lapangan bekerja 80% tapi memberikan hasil hanya 20%. Berlaku hukum Paretto.
Seorang profesional tetaplah membutuhkan biaya operasional bulanan dan juga gaji bulanan, makanya saya juga mengajukan permintaan gaji dan tunjangan mobkom (mobilitas komunikasi) guna mendukung operasional saya mengelola proyek.
Untuk hasil diluar gaji biasanya kita diberikan PROFIT SHARING. Akan tetapi selama kita tidak dimasukkan kedalam kepemilikan saham dengan diberikan saham goodwill (tidak setor modal beneran), maka sesungguhnya hak berupa profit sharing tidak aman buat anda, dan juga terlalu lama menunggunya karena harus menunggu sampai akhir proyek saat diselesaikan neraca laba rugi. Lebih baik anda meminta hak berdasarkan PROSENTASE OMSET yang dikemas berdasarkan luasan tanah efektif yang terjual. Tujuannya supaya anda bisa langsung mendapatkan hasilnya setiap kali terjadi AJB PPAT dengan konsumen.
Sekedar info, dalam bisnis properti lazimnya profit margin adalah 20% dari omset. Jadi jika anda meminta 1% omset sebenarnya ekwivalen atau setara dengan 5% (1/20) laba. Jika anda meminta 2% omset artinya setara dengan 10% (2/20) laba. Jika anda meminta 3% omset artinya setara dengan 15% (3/20) laba. Jika anda meminta 4% omset artinya setara dengan 20% (4/20) laba.
Maaf, bagi seorang profesional yang masih minim jam terbangnya, anda meminta bonus 1% atau 2% dari omset sudah bagus. Tapi jika jam terbang anda sudah tinggi maka bargaining position anda bisa tinggi. Saya biasa memulai nego dengan meminta bonus 5% atau 6% dari omset.
Bisa juga kemasannya bukan menyebut perhitungan berdasar omset, tapi bisa mengacu dari harga tanah. Karena dalam properti, komponen penyusun harga jual konsumen adalah = HARGA TANAH + HARGA BANGUNAN + LAIN-LAIN (listrik, air, IMB, SHGB) + PAJAK. Kita meminta bonus dari harga tanah saja, bukan dari harga bangunan dan lainnya. Dalam konsep menghitung harga jual konsumen versi PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti), diajarkan bahwa sebagai pengembang kita menitipkan/membebankan laba di harga tanah, bukan di harga bangunan.
Penting sekali untuk dimasukkan kedalam klausul kesepakatan, bahwa sebagai panglima perang kita tidak mungkin mampu memenangkan pertempuran jika tidak memiliki pasukan yang handal dan terlatih. Itulah sebabnya di draft kesepakatan yang saya buat, saya meminta diberikan pasukan dengan komposisi yang ramping akan tetapi mampu mengcover semua fungsi-fungsi yang diperlukan dalam menghandle semua item pekerjaan yang ada dalam pelaksanaan proyek. Sehebat-hebatnya seorang panglima perang, tetaplah dia membutuhkan pasukan.
Untuk keamanan apakah hak anda benar-benar akan dipenuhi/diberikan oleh mitra anda, saya membuat pasal yang merupakan implementasi dari MANAJEMEN RESIKO yang memproteksi hak kita. Yaitu dengan cara kita "seolah-olah" mengikat 1 kavling di proyek tersebut melalui PPJB notariil, hanya dengan membayar Uang Tanda Jadi sebesar Rp. 2.000.000,- saja dan pembayaran selanjutnya secara otomatis dipotongkan dari hak kita. Jika mitra kita tidak komit dengan kewajibannya, maka setidaknya ada 1 kavling miliknya (ambil yang bagus dan strategis) yang tersandera oleh kita. Tidak mungkin bisa dijual ke konsumen lain jika kewajibannya membayar hak ke kita tidak diselesaikan.
Sudah ya, jangan panjang-panjang artikelnya. Silahkan menyimak dan membaca sendiri klausul-klausul yang saya lampirkan disini. Apakah draft ini bisa deal atau tidak itu urusan nanti. Tingkat kerelaan mitra kita untuk berbagi dengan kita berbeda-beda. Ada yang murah hati ada yang pelit setengah mati.
Saran saya, jangan terjebak dengan PHP (pemberi harapan palsu), yang menjanjikan adanya banyak proyek lanjutan dengan luasan besar dan omset besar, yang membuat anda menurunkan bargaining dan bersedia menerima deal diberi profit sharing kecil, karena anda berpikir mengalah di kualitas, tapi mengejar kuantitas. Lakukan negoisasi dengan anggapan bahwa hanya ada 1 proyek saja yang sedang anda sepakati kerjasamanya.
Jangan mau mengabdi dan bekerja-sama dengan mitra yang pelit. Makan hati coy. Percuma kita buang-buang usia produktif kita untuk hasil yang tidak seberapa. Tak setiap peluang harus terjadi deal. Jika kurang menarik tinggalkan saja. Cari peluang lainnya.
Salam properti, semoga anda sukses ....
