BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Sabtu, 30 April 2016

MENERAPKAN STRATEGI COST LEADERSHIP

SAYA BUKAN PEMEGANG SAHAM ALFAMART


Tak jauh dari rumah saya ada Alfamart dan Indomaret yang saling berhadap hadapan. Kali ini dengan sengaja saya mau membandingkan harga atas 2 item produk yang sama, yang kebetulan pagi ini mau saya beli untuk keperluan piknik ke luar kota.

Awalnya saya masuk dulu ke Alfamaret untuk melihat harga shampo Rejoice 170 ml (Rp 12.900) dan sabun muka Vaseline Men (Rp 25.300). 

Selanjutnya saya masuk ke Indomaret untuk melihat barang yang sama, ternyata shampo Rejoice 170 ml disini dijual seharga Rp 18.700 dan sabun muka Vaseline Men dijual seharga Rp 25.900. 

Coba anda tebak bagaimana perilaku saya selaku konsumen? Ya betul, saya keluar dari Indomaret dan berbalik ke Alfamart guna membeli 2 item produk tadi yang jelas-jelas harganya lebih murah. Saya tahu karena saya membanding bandingkan harganya.

Mohon maaf, saya bukan pemegang saham Alfamart, jadi artikel ini bukan untuk memuji Alfamart dan mendiskreditkan Indomaret. Mereka menjual ribuan item produk, dan hanya dengan 2 sampel secara acak tak cukup mewakili untuk menarik sebuah kesimpulan. Bisa jadi untuk jenis item barang yang lain justru Indomaret yang lebih murah.

Sobat properti, analogi diatas hanyalah sebuah pengantar bagi anda untuk mengenal teori COST LEADERSHIP. Ini adalah sebuah cara untuk menciptakan keunggulan kompetitif atas pesaing anda. Definisinya secara sederhana adalah "bagaimana menjual produk dengan harga lebih murah dibanding kompetitor dengan level benefit yang sama". 

Siapapun konsumennya, mereka akan melakukan tindakan komparatif alias membanding bandingkan harga. Dan harga jual adalah sesuatu yang sangat sensitif. Beda harga akan membuat konsumen memilih produk yang harganya lebih murah, tentunya dengan level benefit yang sama.

Shampo 170 ml juga dibandingkan dengan yang 170 ml. Rumah type 36 juga dibandingkan dengan rumah type 36. Dinding bata merah juga dibandingkan dengan dinding bata merah, bukan diadu dengan dinding batako. Atap genting diadu dengan atap genteng, bukan dengan atap galvalum.

Ini teori sederhana, penjual getuk singkong di tepi jalan pun tahu persis bahwa menjual dengan harga lebih murah akan membuat konsumen membeli produk anda.

Apa pelajaran dari artikel ini? Anda mesti memiliki daftar harga kompetitor sebelum menetapkan harga jual produk kita. Anda mesti hati-hati melakukan eksekusi lahan, karena jika harga perolehannya kemahalan, maka output harga jualnya nanti juga kemahalan. 

Bagaimana anda bisa mengetahui harga sebuah lahan kemahalan atau wajar atau murah? Bagaimana anda bisa melakukan simulasi hitungan harga jual padahal lahannya belum anda beli? Caranya mudah, asal anda menguasai skill teknikal membuat ACTION PLAN dan juga jurus Taichi Master, anda bisa melakukan semuanya.

Skill tersebut bisa anda pelajari dengan mengikuti workshop propeti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan pada tgl 28-29 Mei 2016 mendatang di Yogyakarta. Minat? Hub sdr Eko di hp/WA +62 853‑8543‑4168

CASHFLOW BELUM SEHAT JIKA PENJUALAN BELUM MENCAPAI 75%

UANGNYA CUMA NUMPANG LEWAT


Saat paling membahagiakan memang adalah saat akad kredit KPR dengan konsumen, karena mau dapat pencairan. Meski sebenarnya cuma uang numpang lewat, karena tagihan sudah antri panjang. Kemarin dapat pencairan 802 jt, cuma sehari sisa 4 jt saja. Hidup memang untuk membayar tagihan, hehe ....

Bisnis properti jika belum terjual 75-80%, duitnya tak ada yang mengendap di saldo kasbank. Cuma singgah sebentar langsung disambar tagihan. Terjual disini dalam pengertian bahwa konsumen sudah melakukan pelunasan dan tanda tangan AJB PPAT.

Sobat properti, sekedar pengetahuan buat anda bawah didalam bisnis properti jika omset dianggap 100%, maka distribusinya (biasanya) adalah sbb ;

20% untuk membayar tanah
10% untuk OHC (overhead cost)
50% untuk fisik (bangunan dan infrastruktur)
20% adalah laba

Dengan asumsi bahwa laba adalah 20%, maka wajar banget jika 80% omset pasti terpakai habis untuk membayar tagihan.







STRATEGI MEMBANGUN DENGAN MODAL 45% TAPI PROGRES FINISH 100%

MEMBANGUN DENGAN MODAL MINIMAL HASIL MAKSIMAL


Sebagai alinea pembukaan saya ingin menjelaskan bahwa untuk pekerjaan bangunan saya jarang mengerjakannya sendiri melainkan selalu menunjuk kontraktor dengan memberikan SPK (Surat Perintah Kerja).

Alasannya adalah sebagai berikut ;
1. Memakai modal pihak lain (kontraktor) untuk membangun, meski menyadari bahwa ada margin 10-15% yang harus kita berikan kepada kontraktor.
2. Tidak ingin ribet, karena jika punya divisi produksi sendiri, mesti ada pengeluaran mingguan untuk belanja material dan membayar tukang. 
3. Tidak ingin over budget, karena harga borongan per meter persegi sudah ditentukan dan tinggal melakukan fungsi pengawasan.

Sobat properti, misalkan untuk membangun rumah type 36, biasanya saya beri waktu 3 bulan dengan skim bayar sebagai berikut ;

Termin 1 (30%) saat progres 35%
Termin 2 (35%) saat progres 70%
Termin 3 (30%) saat progres 100%
Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 45
Termin 5 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Tahukah anda bahwa jika kewajiban kita membayar kontraktor tidak lancar, biasanya aktivitas di lapangan juga berhenti dan tidak ada perkembangan progres fisik di lapangan. Termin 1 dan termin 2 wajib tersedia, karena jika tidak tersedia sudah pasti kinerja kontraktor berhenti ditengah jalan dan bangunan tidak tuntas 100%. 

Jika anda memakai skim 5 termin seperti diatas, minimal anda butuh modal 30% + 35% = 65% supaya kontraktor terus bekerja. Untuk termin ke 3 bisa mengandalkan dari pelunasan konsumen (biasanya dari pencairan konsumen). 

Nah, sekarang saya ingin berbagi dengan anda bagaimana strategi supaya kita cukup keluar modal 45% saja dari nilai bangunan, dan sisanya kita membayar kontraktor dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Caranya kita membuka SPK dengan skim seperti ini ;

Termin 1 (45%) saat progres 50%
Termin 2 (50%) saat progres 100%
Termin 3 (2,5%) retensi s/d hari ke 45
Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Sobat properti, cukup sediakan modal sebesar kewajiban termin 1 (45%) maka bangunan kita sudah akan diselesaikan 100%. Jika kontraktor sudah terikat kontrak dengan skim seperti diatas, mereka cuma bisa menagih termin ke 2 jika progres fisik sudah mencapai 100%.  Nah, pada saat tagihan itu tiba, kita akan membayarnya dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Itu strategi buat meringankan cashflow kita di posisi developer. Meskipun demikian jangan sampai strategi ini membuat kontraktor kita kesulitan, karena mereka juga punya kewajiban kepada tukang dan suplier material. 

Caranya? Kita mesti overlap dalam pengurusan KPR, dan mengusahakan surat persetujuan kredit dari bank sudah terbit bersamaan dengan progres bangunan dikerjakan, sehingga saat progres bangunan sudah mencapai 100% bisa langsung akad kredit dan ada pencairan yang bisa kita pakai untuk membayar termin 2 ke kontraktor. 

Jangan biarkan kontraktor menunggu tagihan terlalu lama, bisa nyungsep cashflow mereka.
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis