DENGAN MITRA PEMILIK TANAH
www.JinProperti.Info
- Lagi asyik ngabuburit bersama staf di kantor, mendadak ada telpon
masuk dari nomer yang tidak saya kenal. Tentu saja tidak saya angkat.
Eh, di BBM saya mendadak ada PING!!! 3x. "Mas AW, kenapa saya call tidak
mau angkat? Ini saya mau kasih rejeki", di nama profil tertulis Mister
BJ.
Saya
kaget. Ada orang sudah ada di contact list BB saya, tapi saya tidak
mengenalnya. Setelah saya konfirmasi rupanya beliau tahu no HP dan PIN
BB saya dari blog AriWibowoJinProperti, dan mencatat nomer HP serta invite PIN BB saya. Dan saya untuk hal yang satu ini memang jarang decline, kebanyakan saya accept.
Mister
BJ kemudian bercerita bahwa dia mendapatkan deal bagus dengan seorang
pemilik tanah di daerah Cibitung Bekasi seluas 10 ha, dimana kondisinya 5
ha sudah sertipikat dan 5 ha masih girik. Kondisi eksisting tanah
darat, bukan sawah sehingga tidak memerlukan penimbunan. Juga sudah
menyepakati harga satuan tanah per meter perseginya. Beliau juga
mengirimkan beberapa foto lahan yang dimaksudkan. (lihat dibawah ini)
Mas
AW, langkah apa saja yang harus saya lakukan selanjutnya? Skenario
legalnya, eksekusi proyeknya, dan lain-lainnya? Apa saya harus mencari
modal kerjanya juga atau bagaimana? Minta masukannya dong ....
Kemudian
saya menjelaskan bahwa langkah awal yang harus dilakukan adalah
mengikat MPT (Mitra Pemilik Tanah) tersebut kedalam skenario legal yang
saling mengamankan dan menguntungkan para pihak. Dan MPT perlu tahu
bahwa aturan yang berlaku sekarang adalah bahwa mengembangkan perumahan
dengan jumlah diatas 5 (lima) kavling tak bisa dieksekusi secara
perorangan, melainkan harus PT. Jelas-jelas lahan di Cibitung yang
ditawarkan kerjasamanya ini luasnya 10 ha, jadi harus memakai skenario
badan hukum.
Hal
penting lainnya yang harus disepakati dengan pemilik tanah adalah batas
waktu kerjasama, karena tak mungkin sebuah kerjasama tanpa ada frame
time (batasan waktu). Jika kita menetapkan waktu terlalu optimis (misal
4-5 tahun) nanti membuat kita dibebani target yang berat. Jika kita
menetapkan waktu yang longgar (misal 9-10 tahun), pasti pemilik tanah
yang menolak, karena dianggap terlalu lama. Jadi saya sarankan pakai
asumsi kinerja kita 1 tahun mampu mengembangkan lahan 1,5 ha. Ini
konservatif (tidak optimis tidak pesimis). Dengan demikian lahan 10 ha
kita targetkan dikerjakan selama 7 (tujuh) tahun.
Meminta
waktu yang cukup panjang kepada pemilik tanah membuat mereka merasa
dirugikan. Solusinya adalah dikompensasi dengan memberikan kenaikan
harga tanah. Dan untuk hal ini, saya sarankan 2 (dua) tahun pertama
tanpa kenaikan harga, baru ditahun ke-3 dan seterusnya dilakukan
penyesuaian harga secara otomatis. Umumnya kenaikan harga tanah 10%
pertahun, tapi dicoba saja dulu diberikan kenaikan otomatis 7,5%
pertahun. Siapa tahu pemilik tanahnya mau.
"Sudah
dulu ya pak, saya gak bisa jelasin panjang lebar by phone ....", begitu
kata saya ingin mengakhiri pembicaraan. "Terlalu panjang, dan belum
tentu yang terima telepon juga bisa menangkap subtansi penjelasan saya.
Begini deh, saya mau berbaik hati membuatkan konsep surat kesepakatan
kerjasama yang harus disepakati dengan pemilik tanah secara tertulis.
Nanti saya email ..... Tapi proyek ini jangan dikerjakan bapak sendiri
dong, ajak-ajak saya juga."
"Lha
mas AW ini gimana sih, saya sms dan call anda kan memang mau kasih
rejeki. Bukan sekedar nanya-nanya saja. Saya sengaja call mas AW untuk
ajak gabung mengelola proyek ini. Makanya saya minta advise. Ayo segera
survei dan dampingi saya menemui pemilik tanah. Semoga semuanya
barokah," kata mister BJ.
"Kapan pak BJ?" tanya saya.
"Ikan sepat ikan gabus. Makin cepat, makin bagus." kata mister BJ.
"Oke pak ..., jopa japu tai asu ...", jawab saya.
"Apa artinya koq ada kata tai asu?" tanya mister BJ merasa kaget saya menyebut kata-kata kotor.
"Jopa japu tai asu, mugo-mugo lemah iki duwekku. Ini mantera supaya tanah ini bisa kita kelola dan mendatangkan rejeki bagi kita bersama pak, hehehe ....," jawab saya sambil ngakak.
Oke deh pak. Ini sudah saya buatkan konsepnya. Silahkan dipelajari
draft kesepakatan ini. Soal jadwal saya datang ke Jakarta untuk survei, saya konfirm
secepatnya minggu ini .....
* * *
Ssssttttt, jangan dicontek ya konsepnya. Dosa kalau main contek tanpa bagi-bagi rejeki ke saya.
