MANA LEBIH DAHULU? CARI PEMODAL ATAU CARI LAHAN?

ISTRI SAYA 27 ORANG

YANG MASIH BISA DIGAULI TINGGAL 9 ORANG SAJA

Suhu AW, saya pengin sekali segera action menjadi pengusaha properti. Sudah hampir setahun ini saya mondar-mandir nego investor sana sini agar mau mendukung saya membuka proyek properti, tapi hasilnya nihil.

Pernah sih hampir nyangkut 1x. Ada investor yang serius dan komit untuk memodali saya sebesar 2 milyar, tapi terganjal dengan ulah perantaranya yang meminta fee sebesar 20% dari laba proyek dengan mengambil bagian laba milik saya. Mana tahan?? Bagian saya paling-paling 25 s/d 30% dari profit sharing. Jika diminta 20% sama saja saya mendapat sisa-sisanya saja. Enak ente, pahit di gue...

Seorang sobat properti mendadak curhat seperti itu kepada saya, dalam sebuah pembicaraan via HP. Dia tahu nomer HP saya dari internet.

Kemudian saya menanyakan kepada dia seperti ini; Apakah waktu menyodorkan dukungan pendanaan itu sudah membuatkan semacam BUSINESS PLAN dan ACTION PLAN yang didalamnya terdapat Executive Summary yang menyebutkan berapa kebutuhan modal yang harus diinvestasikan, berapa lama umur proyek, dan berapa potensi laba total serta besaran profit sharing yang menjadi bagian investor?

Waduuuuh, ya belum ada suhu. Lha proyeknya saja belum ada mana bisa saya buatkan Business Plan dan Action Plan? Maunya saya, kepastian pendanaan ada di tangan, baru bergerak mencari lahan. Kalau saya sudah ada pemodal dibelakang saya, baru saya merasa mantap untuk action. Saya sudah punya angan-angan bahwa kalau nanti sudah punya lahan akan berguru ke suhu AW dan ikut workshop KETEMU JIN PROPERTI agar punya skill membuat Business Plan dan Action Plan, begitu kata sobat properti tadi.

Saya senang sekali melihat semangatnya yang menggebu-gebu. Makanya kemudian saya sarankan kepada dia bahwa sebaiknya dia mengubah paradigmanya yang lebih mendahulukan mencari pemodal ketimbang mencari lahan. Kenapa? Tak bisa seorang pemodal disodori tawaran untuk proyek yang tidak konkrit. Lahannya harus jelas dimana, kebutuhan modalnya harus ada, potensi labanya harus muncul, dan estimasi umur proyek harus ditentukan. Jadi saya meminta dia berputar 180 derajat, dengan mencari lahan terlebih dahulu baru kemudian mencari pemodal.

Kemudian saya jelaskan kepada dia tentang kriteria lahan yang harus dia cari, yaitu sbb; bukan sawah (supaya tidak perlu menimbun), sudah sertipikat (supaya tak perlu keluar biaya sertifikasi), akses jalan bisa dilalui 2 mobil. Luasannya maksimal 2 ha saja, karena untuk pembelajaran di proyek perdana.

Juga saya jelaskan soal teknik mendapatkan hot deal dengan pemilik lahan, yaitu sbb; harga lahan disepakati, uang muka maksimal 15% dari harga lahan, lahan dibalik nama ke PT baru (dimana pemilik tanah ada didalamnya sebagai pemegang saham sekaligus sebagai pengurusnya), kemudian PT baru mengaku hutang kepada pemilik tanah (tanah dibayar sesuai kavling terjual yang telah dilakukan AJB PPAT), dan bagian terakhir adalah menyepakati profit sharing yang menjadi hak pemilik tanah (kisaran 15 s/d 30%).

Bagian terpenting untuk mendapatkan hot deal adalah soal mentalitas dan ketekunan berburu lahan. Dan saya bersyukur tak perlu menjelaskan panjang lebar karena ternyata dia sudah membaca artikel soal mentalitas itu di blog jin properti.

Suhu, kalau saya dapat lahan hot deal apakah ada jaminan bahwa saya pasti mendapat pemodal?

Hahahaha... tak ada yang berani menjamin. Tapi kalau lahannya bisa diperoleh dengan DP kecil, dan potensi labanya lumayan bagus (rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu), bisa deh nanti saya bantu carikan pemodal, begitu kata saya kepadanya.

Tak lama sesudah komunikasi via telepon tersebut, dia mendaftar sebagai peserta workshop KETEMU JIN PROPERTI selama 2 hari. Katanya supaya punya skill membuat Business Plan dan Action Plan, yang akan dipakai sebagai senjata mendapatkan MPM (Mitra Pemilik Modal).

Beberapa bulan berlalu tanpa kabar. Sayapun malah sudah lupa dengan dia, saking banyaknya sobat properti yang komunikasi sekedar minta advise atau konsultasi.

Eh, bulan Nopember 2013 mendadak dia muncul lagi membawa kabar gembira bahwa dia sudah mendapatkan hot deal lahan seluas 10.500 m2 di kabupaten Tangerang dengan harga 150.000/m2, dimana hanya dengan DP 200 juta saja, lahan sudah bisa dibalik nama ke PT, dan sisanya dilakukan pengakuan hutang kepada pemilik. Profit sharing yang diberikan kepada pemilik tanah adalah sebesar 30%.

Hebatnya lagi, dia yang ternyata seorang aktivis serikat buruh juga telah menanda-tangani MoU pengadaan 100 unit rumah dengan sebuah koperasi karyawan pabrik. Mantap!! Yang ini dia lakukan dengan skill murni dia sendiri tanpa arahan dari saya dan tanpa saya berikan draftnya. Meski setelah saya cermati MoU nya masih ada kelemahan karena tak ada ikatan berupa kewajiban membayar uang tanda jadi didalam escrow account, sebagaimana yang saya ajarkan dalam jurus baku pembelian kolektif. Klausulnya hanya berupa komitmen-komitmen saja antara koperasi dan pengembang.

Suhu, saya minta arahan selanjutnya, begitu kata dia, yang kemudian mengundang saya survei lokasi ke Tangerang dan melakukan pembicaraan bisnis disana. Tiket pesawat mau dibelikan, tapi saya tolak karena saya ke Jakarta juga ada kepentingan pribadi lainnya. Saya cuma minta difasilitasi antar jemput saja dari bandara menuju proyek.

Saat ketemu dengan pemilik lahannya di lokasi, yang minta dipanggil dengan sebutan pak haji, saya mengaku berasal dari kota Semarang. Tanpa diduga dia bertutur enteng demikian; "Istri saya nomer 21 juga berasal dari kota Semarang. Saya ini punya istri 27 orang, tapi yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja."

Alamaaaak....., tanpa tedeng aling-aling pak haji tuan tanah itu mengaku punya bini 27 orang. Koq dia bisa ingat urutan istrinya ya? Sampai-sampai bisa menyebut kalau istrinya yang nomer 21 berasal dari kota Semarang. Sumpah, saya sangat sebel dengan kalimat 'yang masih bisa saya gauli hanya 9 orang saja.' Ini sih benar-benar melanggar sila ke 6 dari Pancasila. Tak ada wanita yang senang mendengar kalimat seperti itu. Untungnya saya seorang pria. Oke deh, saya malas membahas lebih jauh soal pak haji yang punya bini 27 orang tersebut, meski saya sebenarnya juga penasaran bagaimana nasib 18 istri lainnya yang (maaf) sudah tidak bisa digauli. Kita balik ke materi properti saja ya???

Lahannya bagus untuk kategori RSH (maklum harganya 150.000/m2). Disekitarnya juga banyak perumahan murah sejenis dan nyatanya laris manis. Kami duduk bersama membuat Business Plan versi singkat, dan untungnya frekwensi kami sama, serta skill dia membuat Business Plan yang diperoleh dari workshop cukup memadai.

Hasil perhitungan kami, dibutuhkan modal senilai Rp 650 juta, umur proyek 15 bulan, potensi laba Rp 2,9 milyar. Jika 30% bagian laba diberikan kepada pemilik tanah, artinya sisa 70% atau kisaran 2,03 milyar jadi hak kami. Kesimpulannya; Ada ikan sebesar 2,03 milyar yang bisa dikail dengan umpan sebesar 650 juta. Wow!!! 300% dalam waktu 1 tahun.

Senang melihat sobat properti sekaligus murid properti saya ini berbinar-binar matanya. Kayaknya di otaknya sudah kebayang-bayang angka nol 9 digit.

Kemudian saya sampaikan kepada dia bahwa saya sanggup mencarikan pemodal yang siap mendanai proyek tersebut sebesar Rp 650 juta, yang akan saya bagi dalam 2 paket investasi @ 325 juta, dimana tiap paket mendapat hak 15% profit sharing. Sehingga pembagiannya adalah sbb ;

Pemilik Tanah = 30%

Pemodal A = 15%

Pemodal B = 15%

Murid Properti = 19%

Suhu Properti = 21%

Si murid saya kasih 19% tidak bertanya apapun dan komplain apapun. Murid yang baik memang harus patuh kepada gurunya biar tidak kualat. Nampaknya dia sudah cukup happy dengan bagian dia sebesar 19% yang berpotensi mendatangkan laba sebesar Rp 550 juta ke koceknya.

Nah, untuk memulai semuanya, saya buatkan sebuah draft MoU yang harus ditanda-tangani oleh pak haji. MoU ini adalah rujukan untuk memulai semua skenario kerjasama pengembangan lahan ini. Setelah dikonfirmasi ke pak haji, dia bersedia tanda-tangan MoU asal diberi panjar senilai Rp 30 juta.

Draft MoU nya berbunyi seperti ini;

Murid saya melirik dan menanyakan apakah uang 30 juta tersebut harus menunggu datangnya pemodal?

Oh tidak perlu, biar saya talangi saja dulu yang 30 juta, supaya pak haji sudah terikat. Kalau belum terikat, takut kondisinya masih bisa bergeser dan menimbulkan ketidakpastian. Padahal saat kita mencari MPM (Mitra Pemilik Modal), soal harga tanah dan profit sharing harus sudah fix.

Setelah MoU ditanda-tangani oleh pak haji, saya sudah nyaman mencari pemodal. Kalau sekedar mencari pemodal dengan penyertaan 650 juta dan potensi labanya 30% x 2,9M, umur proyek 15 bulan, saya yakin hanya modal chat di BBM dan kirim Action Plan by email saja saya bakal mendapatkan pemodal tersebut. Tak perlu kuatir. Kuncinya adalah saya akan memberikan rasa aman kepada pemodal, dengan memasukkannya sebagai direksi, memakai tanda-tangannya di speciment rekening bank, dan terlibat langsung didalam pelaksanaan proyek.

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa dipetik dari kasus diatas??

1. Carilah dahulu lahannya, baru kemudian anda cari pemodalnya.

2. Jika modal yang keluar untuk perolehan lahan tidak besar, maka rasio laba terhadap modalnya sangat menarik.

3. Jika potensi labanya sangat menarik, maka mencari pemodal relatif mudah.

4. Jika anda tak memiliki akses atau jaringan ke komunitas pemodal, maka mintalah bantuan kepada relasi anda dengan berbekal Business Plan serta Action Plan yang anda buat.

5. Jika belum bisa membuat Business Plan dan Action Plan, belajar dulu dengan mengikuti workshop properti yang banyak diadakan oleh mentor-mentor properti.

6. Jika anda mentok menjalankan item ke 4, boleh deh call AW Jin Properti di HP 081215204615 atau 087832511888 guna berbagi rejeki dan opportunity. Siapa tahu bisa klop.

7. Jangan tiru pak haji yang punya bini sampai 27 orang. Mana tahan euy?? Ikuti saja nasehat penyanyi Fatin; "Aku Memilih Setia".