PROYEK FLPP LABA 4 MILYAR PER HEKTAR. APAKAH REALISTIS ?

PROYEK FLPP LABA 4M PER HEKTAR

"Mas AW, aku ditawari relasiku untuk memodali proyek FLPP di daerah Tegal. Butuh modal Rp 2,5M. Lahannya 3 ha, harga lahan Rp 165rb/m2. Potensi laba katanya Rp 12M. Saya dijanjikan dapat 50% alias 6M. Umur proyek 2,5 thn. Minta sarannya, ini feasible atau tidak?"

Sebelum saya beri pendapat, biar saya hitung dulu harga jualnya.

Harga tanah (brutto) : Rp 165rb/m2
BPHTB, bea not, dll : Rp 15rb/m2
Harga tanah (netto) efektif 60%
= 180rb : 60% = Rp 300 rb/m2 (*)

Biaya desain perijinan + pematangan lahan + overhead cost + bea bunga = Rp 350rb/m2 (**)
(Versi hitung cepat)

HPT = Rp 650rb/m3
Laba = Rp 4M/ha = Rp 670rb/m2
Harga Jual Tanah = Rp 1,32 jt/m2

Hmmm, harga jual sebesar ini untuk rumah FLPP sepertinya tidak realistis. Saya buktikan deh ...

T-36/72
Bangunan = 36 x 1,7 = Rp 61,2 jt
Tanah = 72 x 1,32 = Rp 95 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee = Rp 10 jt
Sub Total Harga = Rp 166,2 jt
PPh 1% =

Duh, itu jauh melampau pagu harga FLPP di tahun 2019 yang diestimasi Rp 140 jt.

Coba saya turunkan dengan luasan bangunan dan tanah yang diperkecil.

T-27/60
Bangunan = 27 x 1,7 = Rp 45,9 jt
Tanah = 60 x 1,32 jt = Rp 79,2 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee = Rp 10 jt
Sub Total Harga = Rp 135,1 jt
Gimmick = Rp 3,5 jt
PPh 1% = Rp 1,4 jt
HARGA JUAL = Rp 140 jt

Berdasarkan simulasi diatas, proyekmu tersebut masih feasible secara hitungannya. Tapi saya ragu apa menjual rumah mungil T-27/60 bisa laku disana, sedangkan pesaing kebanyakan menjual T-36/72. Yang realistis saja deh.

36/72
Bangunan = 36 x 1,7 = Rp 61,2 jt
Tanah = 72 x 950rb = Rp 68,4 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee = Rp 10 jt
Sub Total Harga = Rp 139,6 jt
PPh 1% = Rp 1,4 jt
HARGA JUAL = Rp 141 jt

Hitungan ini lebih realistis. Laba cuma Rp 1,8M per hektar, tapi pemasaran lebih mudah karena produknya T-36/72. Minta saja profit sharingmu 70%, bukan cuma 50%. Soal harganya Rp 1 jt diatas pagu pemerintah, sebut saja bea pilih unit yang tidak dihitung sebagai bagian dari uang muka.

"Mas AW kuajak kesana yuk? Survei harga, survei kompetitor, sekaligus membedah tuntas hitungan kita. Nanti bikin simulasi beberapa Action Plan."

Boleh saja. Week end nanti ya? Honorku 2 hari Rp 10 jt. Transport, hotel, dan makan minum diluar itu semua. Ditanggung pihak klien yang memakai jasaku.

"Beres mas. Aku bocahmu dewe, murid PKP juga."