CARA MELAKUKAN ANALISA KOMPETITOR SECARA QUICK COUNT

CARA MELAKUKAN ANALISA KOMPETITOR SECARA QUICK COUNT

"Suhu AW, ada lahan ditawarkan seharga Rp 500rb/m2, dan didekat situ ada perumahan yang menjual produk type 25/60 seharga Rp 325 jt."

Serius itu typenya 25/60? Kecil amat, tapi koq mahal harganya.

"Iya serius. Lokasinya bagus di kota. Bangunannya bagus, borongan Rp 2,8 jt/m2."

Oke, saya bantu lakukan analisa secara quick count. Tentu saja dengan seolah olah kita memasarkan produk yang sama, type 25/60 dan harga borongannya juga Rp 2,8 jt/m2. Dari situ akan ketahuan apakah dengan perolehan lahan harga Rp 500rb/m2 harga jual kita masih kompetitif.

Begini cara analisanya ....

Harga (brutto) = Rp 500 rb/m2
Legal, pajak, fee = Rp 50 rb/m2
Harga (netto) = (500rb + 50rb) / 60%
= Rp 917 rb/m2

Desain Perijinan, Pematangan Lahan, Overhead Cost, Bunga = Rp 600 rb/m2

HPT (Harga Pokok Tanah) = Rp 1,517 jt/m2

"Maaf, itu Rp 600 rb/m2 angka darimana?"

Itu angka rujukan versi hitung cepat untuk 4 variabel biaya di rumaj komersil. Jika untuk rumah subsidi (FLPP) angkanya Rp 350 rb/m2. Kenapa pakai angka rujukan? Lha belum ada site plannya, belum ada volume jalan, saluran, pagar dll. Jadi sementara pakai versi angka rujukan saja dulu ...

"Oh, paham suhu ... Silahkan dilanjut."

HPT = Rp. 1.517.000
Laba = Rp 917.000 (1x harga tanah)
HARGA JUAL TANAH = Rp 2.434.000/m2
Dibulatkan = Rp 2.450.000

HITUNG HARGA T 25/60

Bangunan
= 25 m2 x Rp 2,8 jt/m2 = Rp 70 jt
Tanah
= 60 m2 x Rp 2,45 jt/m2 = Rp 147 jt
Listrik Air IMB SHGB Fee Sales = Rp 25 jt
Gimmick = Rp 10 jt

HARGA DASAR = Rp 252 jt
HARGA + PPH = Rp 258,5 jt
HARGA + PPN = Rp 284,35 jt
PEMBULATAN = Rp 285 jt

Kesimpulan, harga tanah Rp 500 rb/m2 masih layak dieksekusi.

"Makasih, suhu AW. Saya makin mantap lanjutkan negosiasi. Doakan bisa HOT DEAL."

Pelajaran ;
Biasanya harga jual adalah 5x harga perolehan. Contoh di kasus ini, perolehan Rp 500rb/m2, harga jualnya Rp 2,45 jt/m2.