LABA DI TANAH ATAU BANGUNAN (pembebanan laba)

LABA DI TANAH ATAU BANGUNAN
Pembebanan Laba

Tiap pengembang punya cara hitung dan konsep tersendiri dalam pembebanan laba. Apakah mau dititipkan di TANAH atau BANGUNAN (mungkin) sama saja. Tapi perhatikan contoh kasus dibawah ini;


Lahan 10.000 m2

Harga @ 120.000/m2

Harga Tanah Brutto = Rp. 1.200.000.000

Efektif 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2.

Dibagi menjadi 50 kavling x 120 m2

Harga Tanah Netto =
Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000/m2 (I)

Biaya ijin, legal dan pajak-pajak
= Rp. 120.000.000. (A)

Biaya pematangan lahan (infra, utilitas)
= Rp. 780.000.000 (B)

Biaya overhead cost (gaji, promosi, operasional, inventaris kantor dll)
= Rp 50.000.000 x 12 bulan
= Rp 600.000.000 (C)

TOTAL BIAYA (A + B + C)
= Rp 1.500.000.000

Jika kita tahu luas lahan efektif ada 6.000 m2, maka pembeban biaya adalah ;
= Rp. 1.500.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 250.000,-/m2. (II)

Jadi HARGA POKOK TANAH adalah
= (I) + (II)
= Rp. 200.000 + Rp. 250.000
= Rp. 450.000

Asumsi;
Target laba 1 hektar = Rp. 1,2 Milyar
= Rp 1.200.000.000 : 6.000 m2
= Rp. 200.000 /m2

Harga Jual Tanah
= 450.000 + 200.000
= 650.000 /m2.

LABA DENGAN CARA PEMBEBANAN DI TANAH ;

T-48/120

Bangunan
= 48 x 1.500.000 = 72.000.000

Tanah (HPT + Laba)
= 120 x 650.000 = 78.000.000

(Laba 200.000 x 120 m2  = 24.000.000)

Lain-lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Asumsi jumlah unit = 50

Laba per unit = Rp 24.000.000

Bangunan
= 2.000.000 x 48 = 96.000.000

(Laba 500.000 x 48 m2 = 24.000.000)

Tanah
= 450.000 x 120 = 54.000.000

Lain lain = 10.000.000

Harga Jual = Rp. 160.000.000

(Sebelum up PPH 5% dan PPN 10%)

SAMPAI DI TITIK INI, KELIHATANNYA MAU MEMBEBANKAN LABA DI TANAH ATAUPUN BANGUNAN BISA DISIMPULKAN SAMA SAJA

Tapi coba kita buat kasus bahwa daya serap pasar untuk harga 160 jt dianggap terlalu tinggi, dan kita mau mengecilkan luasan bangunan menjadi T-36 supaya bisa dijual lebih murah. Apa yang terjadi???

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga berkurang karena luasan bangunan mengecil
= (48 - 36) x 1.500.000
= 18.000.000

Harga semula Rp 160 jt menjadi 142 jt.

LABA?? Tidak terpengaruh.


DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN ;

Harga bangunan mesti berkurang 18.000.000 supaya bisa mendapatkan hasil akhir berupa harga jual yang sama, yaitu 142.000.000.

Harga bangunan
= (96.000.000 - 18.000.000) : 36 m2
= 78.000.000 : 36
= 1.888.888 /m2

Laba Semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48
= 24.000.000

Laba Sekarang
= (1.888.888 - 1.500.000) x 36
= 14.000.000

LABA?? Berkurang.

Sekarang mari kita buat kasus jika misalnya luasan bangunan dibesarkan dari T-48 menjadi T-60;

DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI TANAH ;

Harga naik ;
= (60 - 48) x 1.500.000
= 18.000.000

Jadi jika harga semula Rp 160 jt maka sekarang naik menjadi 178 jt.


DENGAN CARA PEMBEBANAN LABA DI BANGUNAN

Harga bangunan juga dinaikkan 18jt supaya hasil akhirnya tetap ketemu di harga jual yang sama, yaitu 178 jt.

Harga Bangunan
= (96.000.000 + 18.000.000) : 60 m2
= 114.000.000 : 60 m2
= Rp. 1.900.000 /m2

Laba semula
= (2.000.000 - 1.500.000) x 48 m2
= 24.000.000

Laba sekarang
= (1.900.000 - 1.500.000) x 60 m2
= 24.000.000

KESIMPULAN ;

Dengan cara membebankan laba di tanah, maka saat type bangunan diperbesar atau diperkecil, labanya TETAP.

Tetapi dengan membebankan laba di bangunan, saat type bangunan diperkecil labanya menjadi berkurang. Sementara saat type bangunan diperbesar, labanya tetap alias tidak bertambah.

Jadi saya pribadi dalam membuat ACTION PLAN di proyek yg saya kembangkan, memilih membebankan laba di tanah saja.

Tapi semua pilihan tak ada yang salah atau benar. Kadangkala hanya soal kebiasaan saja.

Sukses !!! Thanks