Tips Properti ; JURUS BAGI PINTU (mensiasati no deal di harga lahan)

JURUS BAGI PINTU

Mensiasati No Deal Di Harga lahan

Dalam tulisan terdahulu saya pernah menulis dengan judul; KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR. Yang secara prinsip menjelaskan bahwa sebagai pengembang seharusnya kita mencari laba dari penjualan tanah, bukan dari penjualan bangunan. Karena luasan (type) bangunan bisa saja diperkecil atau spesifikasi bangunan diturunkan (down spec), dan jangan sampai laba kita turun jika terjadi kondisi itu.

Tapi dalam tulisan kali ini saya ingin memaparkan bahwa dalam kondisi tertentu, yaitu manakala kita bertemu dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) yang menetapkan harga tanahnya terlalu mahal, kita bisa memakai JURUS MEMBAGI PINTU yang hakekatnya mencoba mencari laba dari bangunan dan laba dari infrastruktur, guna mengcounter harga tanah yang terlalu tinggi dari pemilik.

Syaratnya;

Mengajak pemilik tanah dengan konsep BAGI PINTU. Jadi bukan dengan membayar tanah secara tunai.

Contoh kasus;

Lahan ukuran = 35 x 58 m = 2.030 m2

Sisi 35 m yang berhimpit jalan lingkungan

Didesain menjadi siteplan sbb;

Lebar jalan = 7 m

Jumlah kavling standar (6 x 14) = 16 kav

Jumlah kavling hook (10 x 14) = 2 kav

Efektivitas lahan = 80%

Jangan terlalu diperhatikan data diatas, itu bukan essensi masalah. Hanya sebagai data awal yang dijadikan studi kasus.

Harga yang diminta oleh pemilik tanah cukup tinggi, yaitu; 800.000/m2 (brutto)

Nilai total = 1.624.000.000

(A) Harga lahan efektif;

800.000 : 80% = 1.000.000 / m2

Step # 1
Buatlah perhitungan RAB (rencana anggaran biaya) seperti dibawah ini, dan sajikan kepada pemilik tanah;

Biaya perijinan;

30.000 x (80% x 2.030) = 48.720.000

Biaya pematangan lahan;

250.000 x (80% x 2.030) = 406.000.000

(B) Pembebanan biaya ke lahan efektif;

(48.720.000 + 406.000.000) : (80% x 2.030) = 280.000 /m2

(A) + (B) = 1.000.000 + 280.000

Harga jual tanah = 1.280.000 /m2

Ingat; diatas hanya RAB (rencana anggaran biaya). Pastikan dalam RAP (rencana anggaran pelaksanaan) kita mendapatkan laba dari selisihnya.

Misalnya;

Biaya perijinan;

15.000 x (80% x 2.030) = 24.360.000

Biaya pematangan lahan;

150.000 x (80% x 2.030) = 243.600.000

Step # 2
Setelah disajikan data diatas, maka buatlah harga jual per unit rumah yang akan disodorkan ke pemilik tanah;

Type 36/84

Harga bangunan

36 x 2.000.000 = 72.000.000

Harga tanah

84 x 1.280.000 = 107.520.000

Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000

Total (a) + (b) + (c) = 189.520.000

Up PPH 5% = 198.996.000

Pembulatan = 200.000.000 /unit

Step # 3
Bertemulah pemilik tanah, untuk melakukan perhitungan pembayaran lahan dengan cara bagi pintu alias bagi-bagi unit.

Jumlah unit yang diterima oleh pemilik tanah;

1.624.000.000 : 200.000.000 = 8 unit

8 unit x 200.000.000 = 1.600.000.000

Ditambah uang tunai = 24.000.000

Penyerahan 8 unit bangunan jangan sekaligus, tapi lakukan secara bertahap supaya modal kerja tidak besar. Misal; 1 unit per bulan, mulai bulan ke 7 s/d 14.

Setelah penyerahan 8 unit ke pemilik tanah, berapa sisa lahan efektif yang menjadi hak kita??
(80% x 2.030) - (8 x 84) = 952 m2

Anda sudah capek capek membaca sampai di bagian ini. Sebenarnya pelajaran apa yang kita dapatkan??

Essensinya adalah bahwa dengan JURUS BAGI PINTU, maka harga tanah yang tinggi kita counter dengan menyajikan harga perijinan, harga infra, dan harga bangunan yang tinggi pula.

Mari kita lihat perhitungan di versi PELAKSANAAN alias perhitungan riil pengeluaran versi kita;

Biaya perijinan = 24.360.000

Biaya pematangan lahan = 243.600.000

Biaya bangunan untuk pemilik tanah;

8 unit x 36 x 1.600.000 = 460.800.000

Biaya sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB untuk pemilik tanah;

8 unit x 10.000.000 = 80.000.000

TOTAL = 808.760.000

Jadi sesungguhnya biaya yang kita keluarkan untuk mendapatkan kavling matang dan sudah ada ijin seluas 952 m2 cuma 808.760.000 saja, alias;

808.760.000 : 952 = 849.500 /m2

Pembulatan = 850.000/m2

Bandingkan dengan harga lahan yang kita perhitungkan untuk pemilik tanah, yaitu 1.280.000 /m2, nampak jelas harga lahan kita lebih murah.

Ingat;
Sama sama baru menghitung pokok (tanah dan bangunan), belum menambahkan biaya OHC (overhead cost) dan ekspektasi laba.
Jika sama sama membebani biaya OHC dan laba, tetap saja harga jual 10 unit rumah yang menjadi bagian kita akan lebih murah ketimbang harga jual dari 8 unit rumah bagian pemilik.


Mau bukti???

VERSI PEMILIK TANAH;

Harga T-36/84

Harga perolehan = 200.000.000

Laba 20% = 40.000.000

Biaya penjualan = 10.000.000

Harga jual = 250.000.000


VERSI KITA;

Harga T-36/84

Bangunan;

36 x 1.600.000 = 57.600.000

Tanah;

84 x 850.000 = 71.400.000

Sambung listrik, sambung air, split SHM, retribusi IMB = 10.000.000

Biaya penjualan = 10.000.000

Laba = 41.000.000

Sub Total = 190.000.000

Up PPH 5% = 9.500.000

Harga setelah up PPH = 199.500.000

KESIMPULAN;
Dengan ekspektasi laba dan biaya penjualan yang sama, anda bisa menjual dengan harga yang lebih murah ketimbangharga jual versi pemilik.

Prinsipnya, JURUS BAGI PINTU tepat diterapkan untuk harga tanah yang ditetapkan mahal oleh pemilik. Kita siasati dengan mencari untung dari biaya perijinan, biaya pematangan lahan, dan biaya bangunan.