DAUR HIDUP PRODUK (life cycle product)

DAUR HIDUP PRODUK

Life Cycle Product

Produk memiliki DAUR HIDUP alias SIKLUS HIDUP yang terbagi atas 4 tahapan, dan strategi PROMOSI untuk setiap tahapan tentunya berbeda beda.

Berikut adalah Tips strategi setiap tahapan tersebut.

# 1. PHASE INTRODUCE (Perkenalan)

1. Ciptakan Awareness dengan melakukan publikasi, sosialisasi dan promosi secara intensif kemana mana.

2. Strategi menguasai market share dengan cara merayap cepat (fast creep) yaitu menciptakan keunggulan kompetitif melalui Cost Leadership.

Aplikasi; Selling point yang tepat didalam spanduk atau leaflet adalah soal keunggulan kompetitif didalam harga jual yang lebih murah dan bersaing. Dan tentu saja sambil mengekspos soal lokasi.

Contoh bunyi spanduk;
REAL ESTATE BARU DI JATIWARNA BEKASI
HARGA MULAI Rp. 140 JUTAAN

Ingat;
Saat baru tahap Introduce jangan mengekspose soal Manfaat atau segala konsep bagus yang masih diatas kertas, karena progres fisik di lapangan masih sangat rendah.

Kurang tepat memakai strategi Gimmick semacam pemberian hadiah langsung, subsidi bunga KPR, dll.

# 2. PHASE GROWTH (Pertumbuhan)
Ini masa sesudah melewati masa perkenalan. Kisaran 3-4 bulan sejak launching, ditandai progres fisik di lapangan yang sudah diatas 10%.

1. Lakukan evaluasi terhadap segmentasi, targeting, dan positioning produk anda. Pertegas dan perkuat. Kalau perlu lakukan resegmentasi dan repositioning.

2. Berikan Gimmick

Contoh Aplikasi kasus;
Saat launching di phase Intruduce untuk proyek Kampoeng Paradise di Pekalongan, saya menyasar target keluarga muda kelas menengah, sehingga saya menjual rumah dengan type tertentu, yang UM nya bisa diangsur 4-6x. Dalam prakteknya, yang beli justru para pedagang batik yang tak punya NPWP dan memilih membeli lahan alias kavling saja, dengan mengangsur 12-18x.

Akhirnya di phase Growth saya lakukan Repositioning dengan menjual kavling sebagai andalan. Skim bayar diperpanjang 18 bln, dengan bonus Free Design (max asistensi 3x).

Bersamaan itu saya lakukan strategi Gimmick sbb;
BELI KAVLING BISA DIANGSUR 18 BULAN
BEBAS ANGSURAN 1x

Di phase ini strategi Cost Leadership mungkin sudah tidak tepat lagi, karena kuota lahan yang dijual dengan harga perdana (minimal 10% lebih rendah) sudah habis, dan harga sudah berada di level normal.

Mengekspos manfaat juga belum tepat karena progres fisik yang bisa dilihat secara visual juga belum besar.

# 3. PHASE MATURITY (Kedewasaan)
Kondisi dimana produk sudah menjalani separoh umurnya. Penjualan mulai stag. Pesaing baru sudah tumbuh.

Strategi;

1. Luncurkan Produk Inovatif.
Misal; Type baru, semula jual T-36 sekarang merilis T-30. Style baru, semula gaya minimalis, sekarang gaya modern. Luasan kavling baru, semula ukuran 8 x 15 m, sekarang 6 x 15 m.

2. Ekspose semua manfaat dan benefit yang dimiliki produk perumahan anda.
Misal; Ceritakan tentang kualitas lingkungan infrastruktur proyek anda, yang jalannya lebar, saluran tertutup, listrik underground dll. Semua sudah terbukti di lapangan. Ceritakan juga tentang sistem keamanan di perumahan anda yang rapi dan menghargai privacy.

3. Menciptakan keunggulan kompetitif melalui Fokus, alias memusatkan diri pada benefit terbesar yang bisa dinikmati konsumen. Misal; perumahan kami ada waterparknya. Lalu kami mengekspose waterpark tersebut supaya lebih excellent, misal dilengkapi dengan cafe, restoran, free hotspot dll.

Di phase ini jangan lagi mengutamakan Gimmick sebagai andalan. Meski sesekali boleh dilakukan. Berfokuslah kepada upaya mengeskpos dan mengoptimalkan semua benefit yang dimiliki proyek anda agar diketahui oleh calon konsumen.

# 4. PHASE DECLINE (Penurunan)
Masa dimana produk sudah menurun kinerjanya karena banyak faktor. Dan masa ini terjadi saat sisa unit yang belum terjual kisaran 10%.
Strateginya;
1. Bubarkan in house sales, rampingkan tim. Menghemat OHC. Titipkan sisa stok ke Agen Properti saja. Bantu dengan budget iklan secara wajar.
2. Pricing strategi; banting harga, cuci gudang, obral diskon. Kalau spare margin yang diturunkan ekstrem, bisa dalam bentuk gimmick misal cashback atau subsidi KPR 1 tahun.

Nah, sudah 4 phase diuraikan semua. Jangan terbalik balik dalam menerapkan strategi, harus sesuai dengan tahapan produk anda saat ini. Semoga bermanfaat.