KITA PENGEMBANG BUKAN KONTRAKTOR

KITA PENGEMBANG, BUKAN KONTRAKTOR

Omset Besar Tapi Laba Kecil

Suatu ketika saya diundang teman di Jambi, guna menjadi teman diskusi untuk kasus manajemen di proyek properti miliknya. Dia cerita kalau penjualan proyeknya tak jelek jelak amat, tapi dia mengalami kesulitan cashflow. Sampai sampai bayar kontraktor tertunda.

Dengan bangga my pren cerita kalau omsetnya tiap bulan tak pernah kurang dari 1,5 Milyar. Bulan kemarin terjual 4 unit dengan omset 1,7 Milyar diluar PPN.

Tunggu pren, berapa anda katakan?? Terjual 4 unit, tapi omset 1,7 M. Berarti rata-rata harga per unit 425 juta diluar PPN.

Otak empiris saya langsung berhitung, jika 1 unit profit marginnya 20%, berarti 1 unit ada laba 105 jutaan. Sebulan laba 420jt. Kenapa bisa sulit cashflow??

Setelah saya analisa dan pelajari, ketahuan deh ini penyakitnya;

Rupanya type yg dijual adalah bangunan 2 lantai T-150/128.

Harga borongan bangunan 1,8 jt x 150 = 270 jt.

Biaya lain-lain (sambung listrik, sambung air, retribusi IMB, split SHGB, fee sales dll) = Rp. 10 jt.

PPh Final = 5% x 425 jt = 21,25 jt.

Berarti harga tanah =123,75 jt alias kisaran Rp 970.000,-/m2.

Astaga, setelah saya breakdown lebih kedalam lagi, ketahuan bahwa profit 1 unit hanya 50 jt saja, alias kisaran 12,5% dari omset. Wah wah, ini jelas ada strategi yang salah dan perlu dibenahi.

Kemudian saya merekomendasikan 2 hal kepada my pren tersebut;

Berdasar pengalaman empiris saya, profit margin yang normal dalam bisnis properti adalah min 20% dari omset. Jika tak mencapai 20%, coba dikotak katik, pasti ada yang gak beres.

Bangunannya diperkecil pren. Kita ini PENGEMBANG, bukan KONTRAKTOR. Kita cari untung dari jual lahan yang sudah kita matangkan dan diberi added value. Bukan dari jual bangunan. Makin besar type bangunan, makin besar modal kerja yang mesti kita keluarkan. Buat apa dilakukan jika tak memberi tambahan laba buat kita??

Ingat, Laba = Manfaat - Biaya.

Jika tak menambah manfaat, kenapa mesti memperbesar biaya.

Enam bulan sejak kunjungan tersebut, teman saya cerita kalau rumah T-150/128 sudah dia ubah menjadi T-65/128. Harga jualnya kisaran 250jt. Penjualan dia meningkat menjadi 7-8 unit perbulan, dan cashflow dia lancarrrrrrrrr.