www.JinProperti.com - Pengalaman yang pernah saya alami ini benar-benar unik dan jarang terjadi. Ketika itu saya sedang mengemudikan mobil di jalur Wonosobo - Banjarnegara. Jalan sempit berkelak kelok, marka jalan tidak putus, dan saya mengekori sebuah truck yang bermuatan sapi. Kecepatan kisaran 60 km/jam.
Mendadak truck sapi didepan saya mengerem mendadak, saya juga ikut mengerem mendadak. Eh, ada seekor sapi yang terlontar keluar dari truck dan jatuh di jalan aspal depan mobil saya. Sapinya terjengkang, tapi langsung bangun sendiri dan berdiri ditengah jalan. Saya klakson berkali-kali dengan tujuan supaya sopir truck tahu sapinya ada yang terjatuh. Yang terjadi malah sapinya ketakutan lalu melangkah pergi ke tepi jalan, masuk ke pekarangan atau kebun milik warga.
Anehnya, sopir truck tidak mengetahui kejadian tersebut dan langsung melaju lagi dengan santainya. Saya yang bingung justru menepi dan turun dari mobil, lalu mengamati kemana si sapi pergi. Sapinya berjalan santai masuk ke kampung, makin menjauh sampai tak kelihatan lagi. Saya bengong di pinggir jalan, sambil tertawa tawa geli setengah kebingungan tak tahu berbuat apa.
Saya berpikir, sopir truck akan tersadar ada sapinya hilang satu lalu kembali untuk mencarinya, dan kemudian saya akan memberitahu kemana sapi itu pergi. Tapi hampir 15 - 20 menit saya ditepi jalan situ, tak ada truck sapi yang kembali. Sapinya juga entah kemana pergi. Akhirnya saya melanjutkan perjalanan.
Aneh ya?? Sapi jatuh seekor koq tidak merasa. Bisa-bisa sopir truck dipecat sama majikannya karena dianggap menggelapkan 1 ekor sapi.
Penduduk kampung juga pasti geger ada sapi gentayangan di tengah kampung tak jelas siapa pemiliknya. Semoga tidak dianggap sapi jadi-jadian alias sapi siluman.
Sobat properti, hal paling menakutkan bagi MPT (mitra pemilik tanah) yang kita ajak kerjasama adalah jika sampai terjadi lahannya hilang (dijual oleh kita sebagai mitranya) tanpa sepengetahuan MPT dan tanpa ada pembayaran. Oleh karena itu salah satu jaminan secure yang kita berikan kepada MPT adalah bahwa 'tak ada pelepasan hak atas tanah tanpa tanda tangan pemilik tanah'. Jadi yang akan bertindak sebagai penjual dan menanda-tangani PPJB/AJB didepan notaris adalah MPT sendiri.
Jika skenario yang anda pilih untuk mengembangkan lahan bukan memakai badan hukum PT, maka sudah pasti bertindak sebagai penjual dan tanda tangan AJB PPAT adalah MPT. Akan tetapi dalam perjalanan kedepan nanti, ketika MPT sudah makin trust kepada anda, bisa saja anda yang melakukan eksekusi jual beli dengan memakai Kuasa Menjual dari MPT.
Kata kunci dari kondisi ini adalah: "Setiap satu jengkal lahan kepunyaan pemilik lahan dijual (dilepaskan haknya) kepada pembeli, pastikan ada pembayaran atas luasan lahan yang dijual tersebut." Jika pakem diatas bisa dijalankan dengan tertib dan penuh komitmen, saya pastikan pemilik lahan merasa nyaman bermitra dengan anda. Karena tak ada lahan yang hilang (dilepaskan haknya kepada pembeli) tanpa dilakukannya pembayaran.
Mengenai teknis pembayaran kepada MPT (mitra pemilik tanah) ada 2 opsi yang saya rekomendasikan;
* Melalui SI (Standing Instruction)
Ketika terjadi akad kredit, maka buatlah Surat Perintah Transfer (standing instruction) yang memerintahkan kepada bank pemberi KPR supaya mengkredit sejumlah nominal Rupiah (yang setara dengan harga luasan tanah efektif yang dilepaskan haknya kepada konsumen) ke rekening pemilik tanah. Baru sisanya dikredit ke rekening kita (pengembang).
* Melalui Pembayaran Bulanan
Setiap kali terjadi pelepasan hak atas tanah (kavling efektif) kepada konsumen, maka akumulasi semua luasan kavling terjual akan ditotal setiap akhir bulan, sehingga ketemu luasan sekian meter persegi. Dan anda berkewajiban membayarnya paling lambat tanggal 5 bulan berikutnya kepada MPT. Nilai yang dibayar adalah berdasar harga satuan lahan efektif dikalikan akumulasi luasan lahan efektif yang dialihkan haknya kepada konsumen.
Sobat properti, akhir dari artikel ini saya tutup dengan kalimat pendek; Jangan sampai terjadi ada sapi milik anda keluar dari truck tanpa sepengetahuan anda. Jangan sampai ada lahan yang dijual (dilepaskan haknya) tanpa sepengetahuan pemilik tanahnya.
