CARA MEMBUAT PEMILIK TANAH BERSEDIA LAHANNYA DIBALIK NAMA KE PERUSAHAAN ANDA

DENPASAR HEBOH !! 

ADA PENAMPAKAN DITENGAH-TENGAH PENTAS TARI TRADISIONAL BALI

Jin Properti melakukan penampakan ditengah pentas tari Bali di Denpasar

AW | Jin Properti - Seorang eks peserta workshop mengabari saya kalau dirinya sudah mendapatkan prospek hot deal dengan pemilik tanah seluas 1,7 ha yang menghargai tanahnya Rp 600.000/m2, dengan DP 10% dan sisanya dibayar sesuai progres penjualan tanah kepada konsumen. Pelunasan tanah harus dilakukan maksimal 24 bulan sejak IMB terbit, dimana harga tanah di tahun ke 2 naik otomatis sebesar 10% untuk lahan yang belum dijual kepada konsumen, dan pembagian profit sharing 30% untuk pemilik tanah.

Wow!!! Ini murid yang cerdas. Karena semua resep nego dengan pemilik tanah yang saya ajarkan di kelas workshop telah dia terapkan semuanya dengan benar, yaitu ;

1. Mendapatkan lahan dengan harga yang wajar sesuai harga pasaran. (Dia mengaku menerapkan JURUS TAICHI MASTER yang saya ajarkan di workshop).

2. Mendapatkan deal profit sharing 70:30, dimana MPT (mitra pemilik tanah) mendapat porsi hanya 30% saja, lebih kecil dibanding porsi 70% milik MPK + MPM (mitra pemilik keahlian + mitra pemilik modal). Dia mengaku saat nego menerapkan JURUS BEDAH HARGA RUMAH yang saya ajarkan di workshop, sehingga bisa meyakinkan MPT untuk menerima profit sharing lebih kecil.

3. Mendapatkan deal bahwa umur proyek adalah 2 tahun, karena di workshop saya ajarkan bahwa mengenai waktu pelunasan tanah harus memakai asumsi konservatif 1 ha = 1 tahun, 2 ha = 2 tahun, dst. Sehingga kalau luasan 1,7 ha diselesaikan 2 tahun masih relevan.

4. Mendapatkan deal mengenai grass period, sehingga hitungan waktu 24 bulan pelunasan dihitung sejak ijin (baca; IMB) terbit, bukan sejak pembayaran DP. Setidaknya ini bisa mendelay kewajiban kisaran 2-4 bulan.

5. Mendapatkan deal bahwa DP pembayaran tanah hanya sebesar 10% saja, sementara sisanya dibayar sesuai progres pelepasan tanah kepada konsumen.

"Om Jin, dengan semua kondisi deal diatas, apakah semua sudah lengkap atau masih ada yang perlu dikondisikan ulang dengan MPT (mitra pemilik tanah)? Saya perlu advise soal teknik eksekusi lahannya. Bagaimana SKENARIO LEGAL nya?" tanya eks murid workshop tersebut.

Kemudian saya menjelaskan bahwa selain Skenario Legal, masih ada 1 hal lagi yang perlu dikondisikan, yaitu "Menyatakan kepada MPT mengenai berapa skala investasi yang akan ditanamkan di proyek tersebut."

Seperti yang sering saya ajarkan di workshop, proyeksi laba biasanya 1x harga tanah. Jadi kalau luas lahan 1,7 ha @ 600.000/m2, maka potensi laba totalnya adalah 10,2 milyar. Dibulatkan 10 milyar. Jika bagian MPT adalah 30% alias 3 milyar, maka bagian MPK + MPM adalah 70% alias 7 milyar.

Untuk sebuah proyek dengan target laba 7 milyar, maka skala investasi maksimal yang bisa dibudgetkan adalah 50% dari potensi laba alias 3,5 milyar saja. Meskipun demikian jangan sampaikan kepada pemilik tanah bahwa kita akan berinvestasi senilai 3,5 milyar. Katakan saja kita akan berinvestasi sebesar 2,5 milyar saja. Selama lahan tidak ada pengurugan atau memotong tanah, maka modal kerja 2,5 milyar untuk mengembangkan lahan 1,7 ha masih relevan. Bahkan kalau itu proyek saya pribadi, dengan ilmu jin yang saya kuasai saya berani mematok modal kerja hanya 2 milyar saja. (di workshop ada pelajaran REKAPITULASI MENGHITUNG MODAL KERJA PROYEK),

Mengenai SKENARIO LEGAL, tidak ada opsi lain mengembangkan proyek ini selain memakai badan hukum (baca; PT). Karena luasan 1,7 ha pasti tidak bisa dikelola memakai nama perorangan atau pribadi. Regulasi soal hal ini sekarang sangat ketat, bagi yang melanggar biasanya mendapat kendala saat mau melakukan pemecahan sertipikat (baca; tak bisa split lebih dari 5 kavling). Konsekwensi turun hak dari HM menjadi HGB sudah pasti terjadi.

Kemudian saya menyarankan urutan seperti ini yang harus dijelaskan kepada MPT, yaitu;

SKENARIO A

Step #1 : MENDIRIKAN PT

Meminta kepada MPT agar mendirikan PT baru (dokumen lengkap: akta pendirian, SIUP, TDP, NPWP, pengesahan Depkumham, keterangan domisili) dengan pemegang saham dan pengurus semuanya dari internal MPT. Estimasi biaya 10 s/d 12,5 juta.

Step #2 : MENGURUS PERIJINAN

Meminta kepada MPT agar mengurus perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi atau Ijin Prinsip. Tentunya terlebih dahulu dibuatkan desain siteplan dll sebagai dokumen pendukungnya. Estimasi biaya 100 s/d 125 juta.

Step #3 : BALIK NAMA

Jika Ijin Prinsip/Ijin Lokasi sudah terbit, maka SHM atas nama MPT dibalik nama menjadi atas nama PT, dan statusnya otomatis turun menjadi HGB. Ada 2 pajak yang dibayar, yaitu; PPH final 5% (asumsi SPPT PBB hanya 200.000/m2) sebesar 170 juta. Pajak ini dibayar oleh MPT sebagai Penjual/pelepas hak. Dan juga BPHTB senilai 167 juta. Pajak ini dibayar oleh PT (pemegang sahamnya juga MPT) sebagai Pembeli/penerima hak. Total biaya pajak senilai 337 juta.

Jika akumulasi biaya dari #step 1 s/d #step 3 dijumlahkan, maka hasilnya adalah 447 juta.

Semua biaya itu menjadi beban kewajiban MPT, supaya kemudian MPT bisa berhadapan dengan mitranya (baca; kita) dalam kapasitas PT bertemu PT guna melakukan kerjasama melalui MoU khusus, ataupun dikondisikan dalam status PPJB notariil beserta kuasa menjual.

Saya jamin MPT akan terbelalak matanya dan tak mau ditempuh skenario tersebut. MPT tak bakal mau keluar biaya sebanyak itu dari kantongnya sendiri.

Nah, ketika matanya terbelalak kaget, atau minimal dahinya berkerut menatap angka ratusan juta yang harus ditanggungnya, sebenarnya saat itulah peluang bagi kita sudah ada didepan mata, yaitu agar MPT bersedia mengikuti skenario yang sudah kita persiapkan.

Sobat properti, skenario step #1 s/d #3 diatas sebenarnya mengandung 1/2 jebakan. Dimana seolah-olah kita memberikan opsi kepada MPT untuk tetap mengangkangi tanahnya dengan dibalik nama ke PT dimana MPT menjadi pemegang sahamnya sendiri. Akan tetapi dalam prakteknya itu sulit direalisasi, karena MPT tak bakal mau keluar duit sendiri hanya demi menjalankan skenario legal.

Saatnya anda menjadi dewa penyelamat, dengan menolong MPT supaya tetap bisa ngangkang (baca; mengontrol tanahnya) akan tetapi tidak sampai keluar uang 1 sen pun, dengan mengajak MPT menjalani urutan proses dibawah ini;

SKENARIO B

Step #1 MENDIRIKAN PT BERSAMA

MPT, saham 30%
MPK + MPM, saham 70%

Kom-Ut = wakil MPK + MPM
Kom = wakil MPT
Dir-Ut = wakil MPT
Dir = wakil MPK + MPM

Modal Dasar = 2.500.000.000
Modal Disetor = 2.500.000.000

Note ;
MPT punya kewajiban setor 30% x 2.500.000.000 = 750.000.000, akan tetapi tidak perlu setor karena sifatnya ini adalah saham goodwill.

Step #2 MENGURUS PERIJINAN

Perijinan diurus, dimana beban biaya ditanggung oleh PT yang dibentuk bersama oleh MPK dan MPK + MPM. Jadi bukan ditanggung sendiri oleh PT milik MPT seperti rincian diatas sebelumnya.

Step #3 BALIK NAMA

Setelah ijin prinsip / ijin lokasi terbit, maka akan dilakukan proses balik nama. PPH Final 5% dibebankan ke MPT, dan MPT harus membayarnya sendiri dengan mengambil sebagian dari penerimaan Uang Muka pembayaran tanah. Sedangkan BPHTB dibayar oleh PT selaku penerima hak.

Sobat properti, jika ada Skenario A dan Skenario B, menurut pengalaman saya selama ini, MPT cenderung memilih skenario B karena lebih meringankan di pihak dia. Dia bebas dari biaya mendirikan PT, biaya perijinan, dan BPHTB. Bandingkan dengan skenario A dimana dia harus menanggung semuanya.

Soal kekuatiran MPT mengenai tanah yang dibalik nama ke PT, jelaskan saja bahwa MPT dijamin aman, karena ;

1. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka AJB PPAT hanya bisa ditanda-tangani oleh Dir-Ut yang merupakan representasi dari MPT sendiri.

2. Untuk melakukan penjualan kepada konsumen, maka Dir-Ut perlu persetujuan dari Dewan Komisaris (baca; bukan salah satu komisaris saja), dimana salah satu anggota Dewan Komisaris adalah MPT sendiri.

3. PT akan membuka joint account di bank, dimana 2 diantara 4 specimen tanda-tangan adalah wakil dari MPT sendiri. Dijamin aman karena semua arus uang keluar-masuk bisa dikontrol oleh MPT.

Sobat properti, lakukan skenario diatas dengan baik dan benar, maka outputnya adalah kondisi dimana MPT akan rela melepaskan tanahnya untuk dibalik nama ke PT yang anda dirikan bersama MPT, karena dia merasa aman dan punya akses kontrol yang kuat atas tanah dan atas keuangan. Apalagi dirinya sendiri atau wakil dari MPT berhak duduk sebagai Dir-Ut yang merupakan representasi dari PT.

Enak bukan? Hanya sediakan modal 2,5 milyar saja, maka PT anda punya penguasaan atas lahan yang nilainya setara 10,2 milyar. Dan potensi laba yang menjadi hak anda adalah sebesar 70% x 10 milyar. Wow!!!! Bikin air liur menetes.

Sobat properti, yang saya jelaskan diatas hanya yang enak-enak saja. Sementara potensi bahaya dan resikonya sengaja belum saya jelaskan disini. Ada 2 resiko besar yang bisa menjegal jalannya proyek jika dieksekusi dengan skenario diatas. Dan jika anda mau tahu resiko apakah gerangan? Dan bagaimana cara mengantisipasinya, ikuti saja WORKSHOP PROPERTI 2 HARI yang diselenggarakan oleh Jin Properti. Semua dikupas tuntas disana. Silahkan saja lihat jadwal workshop terdekat.

TEKNIK MEMBUAT PENAWARAN LAHAN DAN OPSI PEMBAYARANNYA

HAL APA YANG ASYIK DILAKUKAN USAI BERCINTA???

AW | JIN PROPERTI - Kamis malam, menjelang Jumat. Kisaran jam 00.30 saat mata saya sudah mulai liyer-liyer menjelang terlelap, mendadak ada BBM masuk. PING!!! Saya terbangun dan membaca pesan masuk dari seseorang yang ada di daftar contact list BBM saya. Saya tidak mengenal langsung orangnya, tapi dia tahu PIN saya dari blog, dan memang saya jarang menolak seseorang yang invite PIN saya. Hampir 99% saya accept.

Om Jin, saya besok mau nego tanah dengan pemilik. Tanahnya bagus, sudah saya survei tadi siang. Luasnya 4 ha lebih, harganya cuma 80.000/m2. Bukan sawah, sudah sertipikat, dan aksesnya bisa dilalui 2 mobil bersimpangan. Saya mencari lahan dengan kriteria diatas sesuai arahan di blognya om Jin Properti.

Saya minta advise om Jin Properti buat bekal nego besok dengan pemilik tanah. Tapi mengingat saya ini tak cakap bicara, saya minta diberikan 1 contoh draft penawaran tertulis yang terkait skema pembayaran yang akan saya ajukan.

Waduuuuh, fans saya yang satu ini membuat saya sebel karena mengontak saya jam 00.30 dinihari. Capek habis bercinta di malam Jumat, malah diberi pekerjaan memberikan advise skim pembayaran. Tapi saya tak ingin melihat dia gagap saat nego dengan pemilik tanah. Akhirnya saya meminta email dia dan menuliskan beberapa opsi SKEMA PEMBAYARAN yang harus dia negoisasikan nanti, yaitu sbb;

Selain mengirim email berisi draft diatas, saya berikan juga penjelasan sebagai berikut ;

Meski ada 3 SKIM BAYAR, sebenarnya skim yang kita bidik adalah SKIM C, yaitu skim kerjasama panjang, setelah didepan hanya membayar Uang Muka sebesar 15%.

Meskipun demikian kita tetap perlu menawarkan 2 skim bayar lainnya, yaitu skim A dan skim B, supaya pemilik tanah merasa diberikan pilihan.

SKIM A adalah skim pembayaran hardcash. Ini skim bayar jebakan saja. Saat nego kita mesti tampil full power seakan-akan juga sanggup bayar tunai keras, meski sebenarnya skim ini kita hindari alias 'not recommended'. Jika pemilik tanah termakan dengan jebakan ini, jangan galau, kita masih punya waktu cukup untuk mencari investor, karena kita melakukan teknik buying time dengan meminta waktu mengurus perijinan (baca; sampai dengan IMB terbit). Setidaknya itu memakan waktu 2-3 bulan, sehingga memberi kesempatan kepada kita untuk mencari MPM (mitra pemilik modal) alias investor.

SKIM B adalah skim pembayaran tunai bertahap. Tempo atau durasi waktunya tidak terlalu panjang, dan mungkin saja menarik minat pemilik tanah. Tapi harganya kurang bagus karena masih dibawah harga penawaran dan tidak memberikan added value (nilai tambah) apapun meski pembayarannya mundur. Sehingga kemungkinan besar pemilik tanah tak akan memilih skim ini.

SKIM C adalah skim paling bagus, karena harga yang kita tawarkan sama dengan penawaran harga yang disebutkan oleh pemilik tanah. Kerugian pemilik tanah adalah pembayaran yang ditarik panjang kebelakang. Tapi bisa dikompensasi dengan pemberian profit sharing senilai 20 - 30%. Jika sekedar diberi profit sharing belum cukup menarik, maka tambahkan opsi kenaikan harga tanah secara otomatis sebesar 10% pertahun, mulai tahun kedua dan seterusnya. Yang mengalami kenaikan harga hanya luasan lahan yang belum terjual dan belum dilakukan AJB PPAT saja.

Untuk penjelasan mengenai teknis cara pembayaran dan lain-lain, saya persilahkan anda membaca sendiri di draft yang sudah saya email ini. Saya sudah ngantuk, saatnya tidur.

Sobat properti, jika anda bertanya hal apa yang asyik dilakukan usai bercinta di hari Kamis malam? Ternyata jawabnya adalah membuka laptop dan mengirim email mengenai skim pembayaran tanah, hahaahah ...

Jangan dicoba !!! Mending langsung tidur saja deh. Saya saja malas melakukannya, makanya saya menyuruh seseorang yang masih kuat melek malam itu untuk membantu saya mengetik email, upload tabel, dan mengirimkannya .... Saya hanya mendikte saja dengan mata tinggal 5 watt.

_____________________________

Kalau mau penjelasan lebih jelas, ikuti saja workshop properti 2 hari KETEMU JIN PROPERTI di Hotel FAVE Denpasar Bali pada tanggal 9-10 Nopember 2013 mendatang. Minat? Hub: sdr Agung ( 0813 90 888 546)