JATUH CINTALAH PADA BISNISNYA
Seorang keponakan yang sejak kecil sudah dekat dengan saya sering curhat hal-hal yang seru dengan saya, yaitu soal cewek. Dia anggap saya sudah seperti temannya sendiri, meski saya adalah pamannya.
Om, saya naksir cewek keren nih. Wajahnya cantik, kulitnya putih kinclong, dan kalau tertawa giginya bersinar-sinar. (Aduuuh, kok malah mirip iklan pasta gigi)
Sayangnya cewek ini yang naksir banyak om, dan punya kebiasaan buruk, yaitu suka merokok dan nongkrong ramai-ramai di cafe dengan temannya. Gaya hidupnya mirip sosialita yang suka kumpul-kumpul dan happy-happy. (Saat bercerita soal ini wajah keponakan agak buram)
Ternyata dia melanjutkan lagi curhatnya.
Yang paling nyesek om, ternyata di punggung belakangnya ada tatoo. Saya paling gak suka lihat cewek perokok, eh ini ditambah bertatoo pula. Sayang sekali ya om, cantik tapi perokok dan bertatoo. Dilema sekali buat saya.
Saya hanya tersenyum melihat curhatnya. Remaja jaman sekarang masih kecil-kecil sudah ngerti pacaran ya? Hehehee ...
Saya cuma memberi nasehat simpel kepada keponakan, yaitu; "Jangan hanya tertarik kepada wajahnya, tapi tertariklah kepada pribadinya. Jika ternyata karakter dan kepribadiannya tidak pas dihati, ya lupakan saja. Wajah cantik tapi kepribadian payah, bikin nyesek seumur hidup lho ....."
Hahhahahaa, kami tertawa bersama.
Sobat properti, seseorang (eks murid workshop) menghubungi saya via telepon dan minta konsultasi. Ceritanya dia naksir berat pada sebuah lahan luasan 3000 m2 yang terletak persis dibelakang sebuah perumahan elite. Akses bagus dekat jalan raya, lahannya datar, bentuknya kotak, dan sudah bersertipikat. Bahkan kabarnya didepan lahan itu persis bakal dibangun RS Hermina.
Masalahnya, pemilik lahan minta 4 juta/m2 dan bayarnyapun cash, tak mau dibayar bertahap sesuai dengan skim yang saya ajarkan di workshop. Juga harganya tak boleh ditawar lagi. Jadi lahan 3000 m2 tersebut harus dibayar tunai 12 milyar.
Murid workshop tersebut minta advise ke saya, bahkan meminta tolong dicarikan investor. "Lahannya sangaaaaaat bagus lho, suhu .... Sayang kalau sampai diambil orang lain," kata dia.
Berhubung saya sedang tidak senggang waktu, maklum dia telpon jam 7 pagi ketika saya baru saja mau sarapan, maka sayapun langsung menjawab dengan to the point saja.
Begini; JANGAN PERNAH TERTARIK DENGAN OBYEKNYA, TAPI TERTARIKLAH DENGAN BISNISNYA. Menurut saya kalau memang anda tidak punya modal, meminati lahan seharga 12 M yang harus dibayar kontan hanya buang-buang energi. Itu baru bayar tanah, belum untuk bayar pajak, legal, perijinan, modal kerja dan lain-lain. Bisa-bisa dibutuhkan 14-15 M guna mengeksekusi lahan tersebut.
Seandainya kita bisa mengundang investor dengan investasi sebesar itu, pastinya permintaan dan ekspektasi laba dari pemodal juga sangat besar. Saya mudah cari investor, tapi rata-rata mereka tertarik jika laba pertahun kisaran 40 - 60% dari modal yang ditanamkan. Jika laba dibawah itu mereka tidak tertarik.
Target laba yang besar bakal membebani harga jual produk properti yang kita pasarkan. Dan harga yang mahal membuat produk kita tidak kompetitif alias tidak laku.
Jadi saran saya lepas saja peluang tersebut. Jangan tertarik dengan obyeknya, tapi tertariklah dengan bisnisnya. Kalau dipaksakan, bisa-bisa kita hanya kerja bakti saja karena semua laba harus disetorkan kepada investor. Karena memberi modal banyak membuat investor juga mengambil laba yang banyak.
Bisnis properti memang bisnis yang padat modal. Dan modal terbesar habis dipakai untuk pengadaan lahan alias membeli tanah. Jadi solusi paling jitu guna mensiasati hal ini adalah dengan cara membeli tanah secara bertahap atau syukur-syukur bekerjasama. Jika modal yang diperlukan tidak besar, maka ekspektasi laba yang diminta oleh pemodal juga tidak besar. Masih ada sisanya yang lumayan buat kita.
Ingat, di artikel ini saya memposisikan anda sebagai orang yang tidak punya tanah dan tidak punya modal, jadi resep jitunya adalah memperoleh lahan dengan skim yang lunak. Barulah ada OPPORTUNITY yang bisa kita garap dengan cara membuat Bussines Plan yang dijajakan kepada para pemodal.
Kesimpulannya? Jangan hanya tertarik dengan wajahnya saja, tapi kenali juga kepribadiannya. Jangan hanya tertarik dengan obyeknya, tapi tertariklah dengan bisnisnya.
Lebih baik anda dapat tanah tidak strategis (tapi jangan terlalu parah ya, harus masuk kategori layak dikembangkan), tapi harganya murah dan bayar DP hanya 5% langsung bisa dibalik nama ke perusahaan kita. Kalau dapat deal semacam ini, pasti bagus bisnisnya. Karena untuk eksekusi kita hanya butuh modal kecil, dan mudah cari pemodal. Bagian kitapun masih besar, kisaran 30 s/d 50%. Yang beginian baru mantap bro.
Ya ampun, saya malah lupa 1 hal yang seharusnya saya tanyakan kepada keponakan saya. Darimana dia tahu di punggung cewek tersebut ada tatoonya????
