NAGA AIR MINUM KOPI

NAGA AIR MINUM KOPI
GONG XI FA CAI

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Salah satu murid Perguruan Kungfu Properti memberi kabar bagus bahwa dia sudah mendapatkan sebuah hot prospek lahan 5.000 m2 di kota Surabaya. Harga lahan @ 300.000/m2, sudah sertipikat, dan pemilik tanah hanya minta DP 50 juta saja. Sisanya dibayar bertahap sesuai laju penjualan. Profit sharingnya bersedia diberi 30% saja. Harga per meter Rp 300.000 tersebut adalah sesuai harga pasaran disana.

Yang luar biasa, hot deal ini diperoleh hanya di kesempatan ke 4 dalam usahanya hunting lahan. Karena murid Perguruan Kungfu Properti ini sebenarnya core bisnisnya trading, dan niatan diversifikasi ke bisnis properti dilakukan serius tapi santai. Itu kata dia. Maksudnya dia serius masuk bisnis properti tapi agak santai hunting lahan. Dan dia bersyukur di prospek ke 4 mendapatkan hotdeal.

Padahal angka 4 dalam bahasa mandarin adalah 'si'. Dan 'si' dalam bahasa mandarin juga berarti 'mati'. Biasanya kurang bagus konteksnya. Tapi dia justru mendapatkan hoki (keberuntungan) di prospek ke 4. Ini sebuah antithesis.

Masalah serius yang dia kuatirkan adalah soal adanya permintaan dari pemodal yang minta modal harus dikembalikan 100% dalam waktu 12 bulan. Oh, rupanya selain berhasil menggandeng MPT (mitra pemilik tanah) dia juga berhasil menggandeng MPM (mitra pemilik modal) dengan investasi sebesar 1M yang dikompensasi dengan profit sharing 35% dari laba proyek. Mantap, ini berarti penggenapan semua ajaran di Workshop Cara Gampang Jadi Pengembang. MPT + MPM + MPK = Proyek. That's great!! Bertindak sebagai MPK (mitra pemilik keahlian) adalah dirinya sendiri.

Sobat properti, saya tidak akan menyajikan hitung-hitungan Action Plan di artikel ini. Tapi saya hanya ingin memberikan gambaran bahwa sebenarnya kekuatan daya serap pasar terhadap proyek kita itu ada rasio parameternya. Saya biasanya pakai rumus seperti ini;

Kelas Real Estate = 1 tahun 1 hektar
Kelas RSH = 1 tahun 2 hektar

(Keterangan; Jika kita mengembangkan perumahan kelas real estate, setiap 1 tahun minimal mampu memasarkan lahan seluas 1 hektar).

Jika kita berani mengambil sebuah lahan untuk dijadikan proyek, tetapi daya serap pasarnya dibawah rasio diatas, itu berarti secara investasi tidak cukup layak untuk dikembangkan. Akan terlalu lama energi dan waktu kita tersedot disana. Waktu berjalan terus, usia kita makin bertambah, apakah kita mesti menunggu sekian lama untuk mendapatkan hasilnya? Dalam kasus diatas, kalau lahan 0,5 hektar saja tidak yakin mampu diselesaikan dalam waktu 12 bulan, lebih baik opportunity itu dilepas saja.

Tapi dalam kasus diatas, sebenarnya yang saya lihat hanyalah berupa kegamangan dan ketidakyakinan dari seorang pemula di bakal proyek properti perdananya. Sepanjang proyek tersebut memiliki Action Plan dan Marketing Plan yang bagus, saya yakin bisa berjalan mulus. Kalau cuma 1/2 hektar mestinya bisa dieksekusi dalam waktu 12 bulan. Malah syukur-syukur selesai 8-10 bulan. Meski biasanya dalam hal ini ada 'iddle time' kisaran 2 bulan untuk perencanaan dan perijinan.

Dalam kondisi normal, saat 60-70% dari luasan lahan efektif yang dipasarkan sudah dilakukan AJB, biasanya 100% modal kerja sudah bisa dikembalikan. Ini adalah titik krusial dalam konteks hubungan emosional kita dengan MPM (mitra pemilik modal). Momentum disaat modal dikembalikan itu akan membuat investor merasa nyaman. Setidaknya resiko terbesar yang dia tanggung berupa lenyapnya investasi sudah terlampaui. Kue Ranjang Naga Air, hati senang modalnya cair.

Setelah kita mampu membuat MPM (mitra pemilik modal) merasa 'nyaman' dengan dikembalikannya modal, tahap selanjutnya adalah membuat MPM merasa 'happy' dengan menerima pembagian laba, yang bisa direalisasi dari sisa 30-40% lahan efektif yang belum AJB PPAT. Ini peribahasanya; Naga Air Minum Kopi, laba cair investor happy.

Singkat kata meskipun saya belum tentu dilibatkan dalam proses eksekusi lahan tersebut, khususnya dalam hal pembuatan Action Plan dan Marketing Plan, tetapi jika dimintai advise apakah proyek 5.000 m2 tersebut diperkirakan sanggup mengembalikan modal milik investor dalam waktu 12 bulan, saya cuma komentar singkat; Hajarrr bro !!! Ora wedi turah wani. (25DCAE68)

------------------

WORKSHOP PROPERTI 2 HARI
HANYA Rp. 500.000

Belajar ilmu properti ternyata tak mahal biayanya. Hanya Rp 500.000 untuk ikut workshop 2 hari berlabel CARA PINTER JADI DEVELOPER, tgl 10 -11 Maret 2012 di Hotel Oasis Amir, Senen Jakarta.

Ini adalah workshop yang mengajarkan kepada anda tahapan demi tahapan menjadi pengembang properti, dan membekali anda dengan basic skill yang sangat aplikatif bernama ACTION PLAN (bussiness plan) dan MARKETING PLAN.

Meskipun tarifnya murah, ini bukanlah workshop properti abal-abal, tapi instrukturnya adalah Ir. ARI WIBOWO, praktisi properti yang berpengalaman selama 17 tahun, dan pernah menggelar workshop sejenis puluhan kali di Jakarta, Depok, Bandung, Pekanbaru, Makassar, Malang, Kediri, Semarang, Yogya, Solo dll.

Untuk mengetahui lebih lanjut tentang profil trainer, silahkan buka blog: http://ariwibowojinproperti.blogspot.com atau www.kompasiana.com/AriWibowoJinProperti

Jadwal bayar dan nominal bayar;

16 - 25 Jan 2012 = Rp 500.000 (*)
26 - 31 Jan 2012 = Rp 750.000
1 - 10 Pebr 2012 = Rp 1.000.000
11 - 20 Peb 2012 = Rp 1.250.000
21 - 28 Peb 2012 = Rp 1.500.000
1 - 10 Mar 2012 = Rp 1.750.000
11 Mar 2012 = Rp 2.000.000

(*) Harga promo Rp 500.000 otomatis tak berlaku jika jumlah pendaftar sudah mencapai 20 org pertama.

Pembayaran disetor ke;

Rek BCA cab. Ungaran
a/n ARI WIBOWO
A/C 222 0365789

Rek BII cab. Purwokerto
Via ATM Bersama ke A/C 1173204242
a/n ARI WIBOWO

Bukti setor/transfer disimpan setelah sebelumnya diemail ke; ari_kinerja@yahoo.co.id

Informasi dan pendaftaran ke;
sdr. Deano 024 7032 3000

HANA PENG HANA INONG

HANA PENG HANA INONG

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Ada peribahasa; ada uang abang disayang, tak ada uang abang ditendang. Di dunia yang serba matre saat ini, istilah itu sangat masuk di akal. Dalam bahasa Aceh; hana peng hana inong. Arti harfiahnya; tak ada uang tak ada wanita. Tapi dalam konteks umumnya bisa diartikan sama dengan ungkapan 'Ada uang abang disayang, tak ada uang abang ditendang'.

* * *

Sobat properti, pernahkah anda berpikir bagaimana cara sistem penggajian dan bonus yang bisa memacu produktivitas karyawan di proyek kita, sekaligus memproteksi agar tidak sampai terjadi overbudget terhadap rencana pengeluaran proyek, khususnya OHC Gaji Karyawan?

Saya baru saja merencanakan sebuah sistem penggajian yang mengkaitkan besarnya income seorang karyawan dengan pemasukan perusahaan. Artinya pendapatan karyawan berbanding lurus dengan pemasukan yang terjadi ke rekening perusahaan. Dengan demikian jika pemasukan ke kas perusahaan kecil, karyawan akan ikut merasakan 'tight money' alias income pas-pasan. Tapi saat pemasukan ke kas perusahaan sedang melimpah ruah, maka rekening karyawan juga ikutan gendut. Ini sistem penggajian yang memacu produktivitas karyawan.

Hampir mirip dengan ungkapan 'Hana Peng Hana Inong' kan? Ada uang karyawan disayang, tak ada uang karyawan dan perusahaan bernasib malang. Adilkah? Adil. Karena sama-sama bernasib malang jika sedang tak ada uang. Bisa disebut tak adil jika banyak uang masuk ke rekening perusahaan, tetapi karyawan dipaksa bernasib malang.

Sebelum menerapkan konsep tersebut, ada 2 hal yang jadi acuan dan batasan, yaitu;

#1. Terapkan konsep anak ayam. Penjualan hanya dianggap mengumpulkan telur ayam. Dan perusahaan tidak butuh telur ayam melainkan butuh anak ayam. Jadi telur ayam itu mesti dierami dulu sampai dengan menetas. Yang dibutuhkan perusahaan adalah akad kredit (KPR) konsumen. Karena adanya akad kredit akan berlanjut dengan pencairan sejumlah uang ke rekening perusahaan. Jadi 1 poin produktivitas = 1x realisasi akad kredit.

#2. Pakai asumsi bahwa 5 bulan pertama sejak proyek dimulai, peristiwa telur menetas belum terjadi. Jadi selama produktivitas karyawan belum bisa dinilai secara kuantitatif, mereka tetap digaji sebagaimana umumnya, yaitu terima gaji bulanan. Sebagai contoh; Tommy yang jabatannya Project Officer mendapatkan gaji bulanan Rp 2 juta. Bulan ke 1 s/d ke 5, Tommy terima gaji bulanan. Tetapi bulan ke-6 dst sampai proyek selesai, Tommy terima income berdasarkan point produktivitasnya.

Setelah 2 acuan dan batasan diatas ditetapkan, maka tahapan berikutnya adalah sbb;

#3. Tetapkan nilai point produktivitas seorang karyawan berdasarkan nominal tertentu. Ambil asumsi dengan rumus berikut;

Point Produktivitas = [gaji bulanan x sisa umur proyek x 140%] : jumlah total unit yang dipasarkan.

Jika sisa umur proyek dimana Tommy bergabung adalah 13 bulan (catatan; 5 bulan yang sudah berjalan tidak dihitung lagi), maka Point Produktivitas Tommy adalah = [Rp 2 juta x 13 bulan x 140%] : 100 unit = Rp 364.000/unit.

Kenapa mesti dikalikan 140%? Karena 100% adalah gaji bulanannya, dan extra 40% adalah bonus atas jasa produksi yang dibukukannya. Ini sudah gabungan gaji dan bonus.

Jika Tommy sudah tahu bahwa point produktivitas dia adalah Rp 364.000/unit, maka dia bisa menghitung sendiri berapa pendapatan yang harus dia peroleh mulai bulan ke 6 dan seterusnya. jika Tommy mentargetkan 1 bulan bisa menetas anak ayam 10 ekor alias terjadi 10x realisasi akad kredit, maka Tommy akan mendapatkan income Rp 364.000 x 10 unit = Rp 3.640.000.

Kenapa sistem ini menguntungkan perusahaan? Karena semua karyawan akan bahu membahu dan bekerja sama mengejar realisasi akad kredit. Maklum saja, pendapatan mereka tergantung dari berapa banyak realisasi akad kredit. Pasti mereka bekerja keras mengejar realisasi akad kredit.

Perusahaan untung karena semua karyawan termotivasi memacu produktivitas. Dan saat produktivitas sedang rendah, maka kewajiban perusahaan kepada karyawan juga rendah. Coba bandingkan jika income karyawan tidak dikaitkan langsung dengan produktivitas, bisa-bisa akad kredit tidak ada tapi akhir bulan perusahaan tetap bayar gaji karyawan.

Dengan menetapkan sistem point produktivitas seperti ini, maka sebenarnya OHC Gaji Karyawan sudah bukan lagi menjadi variabel cost, tetapi sudah menjadi fix cost. Seandainya umur proyek molor, maka perusahaan tak ada pembengkakan dari pos budget gajinya. Semua sudah dikunci dalam nilai tetap. Jika proyek selesai lebih cepat, maka karyawan happy karena jumlah income bulanan yang diterimanya pasti jauh diatas rata-rata gaji bulanan dia dalam sistem pengganjian normal.

Berani mencoba? Jangan lupa sediakan THR karena hak THR karyawan belum dimasukkan dalam perhitungan diatas. Biarkan sistem ini mendidik karyawan anda bermental entrepreneur. Ada uang karyawan disayang, tak ada uang karyawan bernasib malang. Kesadaran akan kondisi ini akan membuat semua karyawan memacu produktivitasnya setinggi mungkin. (25DCAE68)