KELAS YOGYA DIBUKA LAGI 6-7 AGUSTUS 2016

SILATURAHMI BAWA REJEKI

Jaringan Perguruan Kungfu Properti makin luas, anggotanya terus bertambah. 

Ini adalah warga baru PKP setelah 38 org ini mengikuti kelas Yogya 28-29 Mei 2016 kemarin di Hotel @Hom Platinum. Mereka telah berlatih menguasai jurus-jurus jadi pengembang dengan modal recehan.

Setelah kelas ini, maka Juni - Juli sementara free karena ada puasa lebaran. Baru ada kelas lagi tgl 6-7 Agustus 2016 mendatang di YOGYAKARTA lagi.

Minat? Hub sdr Eko di hp/WA 0853 85434168. Khusus 10 pendaftar pertama berhak dapat early bird 1,5 jt saja. Free 2 buku + modul.

Transfer ke rekening BCA a/c 2220365789 atau Mandiri a/c 1360013399479, keduanya a/n Ari Wibowo.

KASIHAN IBU INI ....

SEDANG OPNAME DI RS

MALAH DITAGIH FEE MAKELAR

Kasihan ibu ini. Beliau partner saya alias MPT (mitra pemilik tanah) yang sudah menyerahkan lahannya kepada saya untuk dikembangkan menjadi proyek perumahan. Saat ini beliau sedang sakit dan opname di RS, tapi justru dikejar kejar mediator alias makelar untuk segera melunasi fee nya.

"Pak Ari tolong saya, itu makelar yang tahu saya sedang sakit justru terus menagih sisa hak nya. Jadi begini lho pak Ari, dulu saya bertemu pak Ari atas kontribusi seseorang bernama mr B, seorang anggota TNI. Saya memang janji memberi dia fee sebesar 2% dari harga tanah. Tapi berhubung tanah saya tidak dibayar cash oleh pak Ari, saya cuma mencairkan 1% saja dan sisanya 1% saya janjikan dibayar akhir proyek.

Sebenarnya dulu dia tak permasalahkan hal ini. Entah kenapa saat tahu saya sakit malah sibuk menagih sisa haknya. Mungkin dia takut terjadi sesuatu atas saya yang sudah tua dan sakit-sakitan ini, karena takut kehilangan hak nya. 

Saya sedang sakit, butuh pikiran tenang, malah dibebani banyak pikiran. 

Tolong saya pak Ari ...."

Mata saya memerah mendengar keluhan ibu ini. Lihat ada selang masuk hidung, ngomong terbata-bata, tapi malah punya beban tambahan mikirin fee mediator. 

Saya juga ingat pengalaman pahit saya mengenai mr B. Kebetulan saat deal dulu saya juga menjanjikan fee 2% dari saya selaku pembeli. Itu diluar fee dari penjual. Artinya mr B memang dapat fee kanan kiri (dari penjual dan pembeli).

Saat sudah PPJB, saya cairkan fee 1%. Sisanya sesuai kesepakatan dibayar saat ijin terbit. Eh, sudah 3 bulan ternyata ijin belum terbit, dia ngotot menagih hak nya. Saya menolak. Sampai suatu saat dia datang menagih dengan mengajak 4-5 orang berseragam TNI yang nunggu di teras kantor saya. Meski tetap sopan dan tidak melakukan tekanan apa-apa, tapi melihat kondisi ini saya tak mau ribet dan langsung membayar sisa haknya sebesar 1% lagi. Hahaha ..., ini sih pressure halus.

Oh ya balik lagi ke cerita mitra pemilik tanah yang sakit diatas. Akhirnya saya menjanjikan kepada beliau untuk menalangi pembayaran fee 1% kepada mr B, supaya beliau tidak tambah kepikiran. Saya katakan akan dicatat sebagai pembayaran hutang tanah saya kepada beliau.

Beliau terlihat lega mendengar komitmen saya. Saya mohon ijin berdoa sejenak menurut iman saya demi kesembuhan beliau. Saat saya pamitan pulang, beliau bisa tersenyum. Saya senang sekali melihat beliau bisa tersenyum.

Cepat sembuh ya bu ....

God be with you

KENAPA PENGUKURAN LAHAN HARUS DILAKUKAN ??

JANGAN LUPA UANG ROKOK UNTUK PAK RT

Pengukuran lahan pasti saya lakukan setelah membayar uang tanda jadi dan tanda tangan kesepakatan bersama, tetapi sebelum tanda tangan PPJB secara notariil dan membayar uang muka pertama. 

Kenapa harus diukur? Karena luasan yang tertera di sertipikat biasanya tidak sama dengan luasan fisik di lapangan. Tidak samanya itu cenderung selalu lebih kecil luasannya lho, bukannya lebih besar luasannya. Makanya jangan lupa cantumkan klausul bahwa "luasan yang dibayar dan diperhitungkan adalah luasan berdasarkan hasil ukur fisik di lapangan, bukan luasan yang tertera di sertipikat".

Jika lahan tidak datar alias berkontur, jangan lupa diambil peta konturnya juga untuk perencanaan grading plan. Jika lahan terdiri atas beberapa bidang tanah, petakan secara rinci per bidang tanah, bukan cuma outline polygon nya saja. Maksudnya bukan cuma sisi terluar saja.

Saat mengukur sekalian dibarengi dengan aktivitas "pengembalian batas". Jadi pemilik tanah menunjukkan patok patok batas lokasi, disaksikan tetangga yang berbatasan. Kalau perlu ajak dan undang pak RT sebagai saksi, asal jangan lupa uang rokoknya. Ini untuk menghindari sengketa perbatasan di kemudian hari.

Hasil pengukuran berupa file dwg lengkap dengan koordinat bisa kita pergunakan untuk membuat gambar site plan. Jangan sekali sekali membuat gambar siteplan dengan mengacu peta bidang tanah yang biasanya ada di halaman belakang sertipikat. Meski ada skalanya, itu tidak presisi. Lebih baik dilakukan pengukuran ulang. Memang mesti keluar biaya, tapi demi keamanan perencanaan kita. 

Oh ya, kalau bisa datangkan petugas ukur BPN, itu lebih baik. Tapi terkadang cocokkan waktu dengan mereka agak sulit. Jika kita beri order pengukuran, terkadang mereka jawab baru bisa 3-5 hari kedepan. 

Saya lebih sering pakai petugas ukur swasta, yang sore ditelpon dan besok pagi sudah bisa mengukur lahan. Biayanya kisaran Rp 1,75 jt tergantung luasannya. Hasilnya lebih cepat kita terima untuk segera dibuatkan gambar perencanaannya.

PENTINGNYA SOSIALISASI WARGA

PROYEK DITOLAK WARGA

NYESEK RASANYA

Saya pernah mengalami sebuah proyek gagal dilaksanakan gara-gara resistensi dari warga. Padahal uang muka sudah bayar 1 milyar, dan sudah terpakai oleh pemilik tanah. Ketimbang uangnya tak bisa balik, akhirnya ditukar sebagian tanah dari proyek yang gagal dilanjutkan tersebut. Hmm, nyesek rasanya. 

Oh ya, kasus diatas terjadi di Sleman, dimana salah satu persyaratan mengurus perijinan adalah Berita Acara Sosialisasi Warga yang harus dibuat tertulis dan ditanda tangani oleh minimal 20 warga di RT yang terdampak, Ketua RT, Ketua RW, Dukuh, dan Lurah/Kades. 

Belajar dari pengalaman pahit diatas, maka saya menganggap sosialisasi warga adalah sesuatu yang wajib dilakukan sebelum memulai proyek. Seperti yang kami lakukan di proyek Majapahit Green Townhouse di Semarang ini. 

Meski berita acara sosialisasi warga bukanlah syarat tertulis yang diminta untuk mengurus perijinan, kami tetap melakukannya secara informal. Mendatangi Ketua RT dan Ketua RW untuk kulanuwun (permisi) dan silaturahmi. Kami jelaskan rencana-rencana kami, dampaknya terhadap lingkungan, kontribusi dan partisipasi kami terhadap lingkungan, serta komitmen tanggung jawab kami jika aktivitas konstruksi kami mengakibatkan kerusakan jalan lingkungan. 

Bahkan Ketua RT tetangga pun kami kunjungi. Karena meski lahan kami ada di RT 01, tetapi jalan lingkungan yang kami pakai ada diantara RT 01 dan RT 05, sehingga kami juga bersilaturahmi kepada Ketua RT 05.

Sobat properti, apa yang kami lakukan ini bukan hal yang wajib secara formal. Akan tetapi tak ada salahnya dilaksanakan demi kelancaran proyek kedepannya nanti.

PASTIKAN PRODUK ANDA ADA DI BENAK KONSUMEN

COBA SEBUTKAN NAMA MERK CELANA DALAM PRIA YANG ANDA KETAHUI !

Budi, coba sebutkan nama merk rokok yang kamu ketahui !

"Djarum, Gudang Garam, Marlboro, Sampoerna, Bentoel, ehhmm ehmmm ...."

Ada lagi Bud?

"Ehm ..., Lucky Strike. Ehmm ... Sudah deh. Saya bukan perokok."

Toni, sekarang giliranmu. Coba sebutkan nama merk pasta gigi yang kamu ketahui !

"Close up, Pepsodent, Ciptadent, Sensodyne, ehmm ..... " (berpikir keras)

Ada lagi Ton?

"Darlie."

Masih ada lagi?

"Ehm ehmm ...., sudah. Nyerah deh."

Tahukah anda bahwa berdasarkan hasil survei, otak atau memori manusia normal hanya mampu mengingat antara 4 s/d 7 merk untuk setiap jenis produk. Jarang yang bisa mengingat lebih dari 7 merk. Yang biasanya diingat adalah merk yang sering dia konsumsi sendiri, atau merk yang informasinya sering dia lihat dan dengar. 

Nah, jika sebuah jenis produk ternyata ada puluhan atau bahkan ratusan merk, artinya lebih banyak merk yang tidak dikenal dan diketahui oleh konsumen? Betul !

Jika tidak dikenal, bagaimana mungkin dibeli dan dikonsumsi, karena pada saat konsumen membutuhkan jenis produk tersebut, tentunya yang berpotensi dibeli hanya merk produk yang ada di referensi otak konsumen. 

Sobat properti, begitulah ketatnya persaingan kita di bisnis properti. Jika kita memiliki banyak pesaing, sudah pasti yang produknya berpotensi dibeli konsumen adalah yang namanya ada di benak konsumen. Biasanya adalah proyek besar yang dibangun oleh pengembang besar, atau proyek perumahan yang sudah establish dan eksis cukup lama, atau perumahan yang gencar publikasi dan promosinya.

Jika benak konsumen sudah diisi oleh 4 atau 7 produk pesaing, maka PR kita adalah bagaimana bisa berusaha agar produk properti kita bisa dikenal oleh konsumen dan masuk kedalam benak mereka. Tak harus urutan 1 atau 2, cukup urutan 4 s/d 7 pun bolehlah. Artinya produk kita akan menjadi salah satu referensi konsumen pada saat mereka membutuhkan produk properti.

Seperti istilah "winning the batle in mind" alias menangkanlah persaingan di benak konsumen. Siapa ada di benak konsumen, maka dialah yang memenangkan persaingan.

Bagaimana caranya? Produk kita harus memiliki keunggulan kompetitif. Misal; harga jual yang murah, differensiasi yang memiliki benefit, atau perbedaan kecil tetapi memberikan benefit kepada konsumen. Tentu saja harus dibalut dengan kreativitas dan inovasi dalam kemasannya.

Dan kemudian ciptakan awareness melalui strategi promosi yang efektif dengan intensitas memadai sehingga produk kita dikenal oleh konsumen. 

Tetapkan segmen dan target yang disasar, dan tentukan positioning produk anda yang akan ditanamkan di benak konsumen. Ini akan memperbesar peluang produk anda menjadi referensi mereka. 

Maaf, untuk detail dan contohnya tak bisa saya jelaskan disini. Itu butuh simulasi dan ekplorasi. Bukan sekedar contoh kasus fiktif, tapi lebih bagus jika diaplikasikan di proyek properti yang sedang anda kembangkan.

Sebagai penutup, ini pertanyaan buat anda ; "Coba sebutkan nama merk celana dalam pria yang anda ketahui !"

APA GUE BILANG? JADI PENGUSAHA PROPERTI ITU GAMPANG

INI KISAH NYATA

BUKAN REKAYASA

Teorinya simpel :

Tetapkan itu sebagai mimpimu, selaraskan perilakumu, raihlah hasilmu.

Seorang anak muda bernama Vega punya mimpi jadi pengusaha properti, meski sadar diri punya keterbatasan tak punya modal dan tak punya tanah. Dia mendatangi saya untuk konsultasi. Kemudian saya sarankan dia ikut kelas propertinya PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Akhirnya dia ikut kelas Jakarta awal April 2016 guna belajar jurus-jurusnya. 

Setelah menguasai ilmunya, diapun langsung praktek berburu lahan dan mendekati pemilik tanah yang jadi target sasaran. Hanya butuh sebulan (entah sudah berapa kali dia ditolak) akhirnya berhasil mendapatkan sebuah hotdeal. Dia mengontak saya untuk survei lokasi sebelum eksekusi.

Saya survei lokasi untuk memastikan kelayakan lahan, sekaligus bertemu pemilik tanah guna memastikan apa betul semua kriteria hotdeal sudah terpenuhi. Setelah saya pastikan semua oke, saya katakan kepada Vega ; "Tenang aja, kita buat perencanaan dan business plan, lalu bergerak mencari pemodal (investor)".

Tentu saja pemilik tanah kami ikat terlebih dahulu dengan membayar uang tanda jadi. Ini dia foto saya dan Vega saat membayar tanda jadi.

Tak butuh waktu lama, business plan sudah selesai. Saya tawar tawarkan ke list pemodal yang ada di jaringan internal PKP.  Selling point nya begini ; "Dicari pemodal 750 jt dengan potensi laba 600 jt, estimasi modal kembali bulan ke 15-18, estimasi proyek selesai bulan ke 21."

Langsung ada seorang calon pemodal yang menyambar opportunity tersebut. Tentu saja ditindak lanjuti dengan survei lokasi oleh pemodal asal Jakarta yang secara khusus datang ke obyek lokasi di Cempedak Raya Lamper Lor Semarang. Lihat tuh foto kami berempat sedang duduk bersama. Ada pemilik tanah, Vega, dan calon pemodal.

Habis survei lokasi, sayapun bertemu dengan pemodal untuk bicara lebih detail. Kami membahas perjanjian hampir 3 jam lebih hingga akhirnya semua pasal bisa disepakati.

Dan akhirnya pagi ini saya bersama pemodal baru saja menanda-tangani kesepakatan investasi. Rencananya PPJB lahan dan bayar DP 200 jt dilaksanakan Selasa depan tgl 31 Mei 2016.

Wow, itu kisah nyata seorang anak muda bernama Vega. Dengan tekad dan ketekunan dan kerja keras, dia segera mengerjakan proyek properti pertamanya.  Kami bersinergi. Kami berkolaborasi.Dia yang cari lahan, saya yang carikan pemodal. Dia yang kerja, saya yang jadi mentornya. Kurang apa coba? Rejeki tinggal dibagi.

Supaya proyek berjalan lancar, tentu saja Vega akan saya beri pendamping seorang staf saya yang sudah kapasitas project manager untuk mengawal proyek ini.

Ini kisah nyata, bukan mengarang bebas. Vega sebentar lagi jadi pengusaha properti. Kapan anda menyusul?

Oh ya, workshop properti terdekat digelar tgl 28-29 Mei 2016 di YOGYAKARTA. Berminat? Daftar aja ke sdr Eko di hp/WA 085385434168 atau buka link ariwibowojinproperti.blogspot.com

KENAPA MESTI MEMBAYAR TANDA JADI?

HARUS ADA PEMBAYARAN DAN KESEPAKATAN

Ada yang bertanya ketika kita sudah berhasil meyakinkan pemilik tanah untuk menyetujui beberapa poin kesepakatan hotdeal, apakah membayar uang tanda jadi sifatnya WAJIB?

Yes! Wajib. Membayar tanda jadi sifatnya wajib. Menurut definisi versi saya pribadi, sebuah transaksi bisa disebut transaksi sah jika ada kesepakatan dan ada pembayaran. Cuma sepakat tanpa membayar tanda jadi namanya bukan transaksi. Membayar tanda jadi tanpa kesepakatan namanya juga bukan transaksi.

Kenapa mesti membayar tanda jadi? Supaya bisa mengunci. Dengan membayar tanda jadi, maka harga per meter persegi sudah pasti, cara bayar sudah pasti, hak kewajiban sudah pasti, kondisi kondisi sudah pasti. Tak bisa geser geser lagi. Coba bayangkan kalau hari ini sepakat harga tanah adalah Rp 2 jt/m2, tapi minggu depan saat di kantor notaris minta naik harga menjadi Rp 2,25 jt/m2. 

Malah saya pernah punya kasus menyebalkan, sudah sepakat banyak hal sebelumnya secara lisan, kami sudah bawa uang tunai Rp 200 jt sesuai permintaan, saat kami tiba di kantor notaris, pemilik tanah bilang tak jadi menjual tanah karena anak sulungnya tidak setuju. Aku kudu piye? Mau menuntut tidak bisa karena mereka belum menerima pembayaran apapun.

Sobat properti, saya selalu eksekusi lahan dengan membayar uang tanda jadi. Bisa 1 atau 2 atau 5 atau maksimal 10 juta. Jangan kegedean karena uang ini berpotensi hilang jika transaksi tak memungkinkan untuk diteruskan (akibat alasan perijinan, resistensi warga, dll).

Teori yang benar menurut kitab Perguruan Kungfu Properti, bersamaan dengan membayar UTJ seharusnya ada 2 hal yang harus dilakukan, yaitu ;

1. Meminta pemilik tanah menunjukkan SHM asli guna memastikan bahwa SHM tak sedang diagunkan.

2. Mengajak pemilik tanah menanda-tangani Surat Kesepakatan Bersama yang mengatur mengenai hak dan kewajiban. (draftnya diajarkan di workshop PKP)

Jika 2 hal tersebut bisa dipenuhi, biasanya saya berani bayar UTJ 5 atau 10 juta. Jika tak bisa dipenuhi, saya tetap ikat dengan UTJ 1 atau 2 juta saja. 

Ada juga lho pemilik tanah yang enggan diikat perjanjian. Maunya cuma terima UTJ dan tanda tangan kuitansi. Saya tak kekurangan akal, dan poin-poin kesepakatan saya selipkan semua secara detail didalam tanda terima. Jadi tanda terimanya bukan semacam kuitansi yang biasa dibeli di toko stationery, tapi print kertas 2 lembar dengan berbagai klausul. 

Oke, sudah paham? Pokoknya harus ada pembayaran dan kesepakatan. Coba bayangkan saat anda merasa sudah ada hotdeal ditangan, sudah membuat business plan, sudah mendapatkan investor, dan saat investor sudah kita datangkan ke kantor notaris untuk agenda tanda tangan PPJB, mendadak pemilik tanah memberi info kalau tanahnya tak jadi dijual, alamaaaakkkk ...... 

BERBURU INVESTOR YUK !!!

HELLO PAK INVESTOR ??

Itu tadi Business Plan untuk proyek Majapahit Green Townhouse di SEMARANG sudah saya kirim ya, silahkan dipelajari.

Secara umum proyek tersebut butuh modal 750 juta dengan potensi laba 600 juta. Umur proyek estimasi 18-21 bln dan perkiraan modal kembali 15-18 bulan.

Kalau minat, yuk ketemu di Semarang hari Sabtu ini untuk survei lokasi dan bicara lebih detail.

SELAMAT BUAT VEGA, PEMODAL SUDAH TERSEDIA

BANYAK ORANG TAJIR

TAPI BELUM TENTU PUNYA PASSION DI BUSINESS PROPERTI

Jumat siang saya baru saja mendampingi Vega murid baru PKP untuk eksekusi lahan 1100 m2 (harga Rp 2 juta/m2, DP 200 juta, sisanya diangsur panjang sesuai penjualan, maksimal 24 bulan) di Semarang yang rencananya mau dijadikan kostel (rumah kost ala hotel). Saya belum sempat perintahkan tim Godha Konsultan untuk membuat gambar perencanaan, untuk acuan membuat Action Plan dan Business Plan. Karena Sabtu Minggu nya saya ada agenda mengajar di Hotel Lorin Sentul Bogor.

Pada saat saya mengajar, ternyata ada seorang peserta yang juga pembaca setia blog saya menanyakan tentang lahan yang dieksekusi oleh Vega. Sayapun kemudian bercerita secara khusus meski tanpa data pendukung sama sekali. 

Hal beginian sudah makanan saya sehari-hari, jadi intuisi saya dalam melakukan quick count bisa mengalir secara otomatis. Saya jawab bahwa nantinya lahan dibagi menjadi 8 kavling, meski belum dibuat siteplannya. Saya cuma tahu ukuran lahan 30 x 36 m, jadi secara imajinasi bisa saya bayangkan ada 4 kostel di sisi kanan dan 4 kostel di sisi kiri, dibelah jalan 6 meter.

Secara quick count saya juga bisa langsung jelaskan bahwa estimasi kebutuhan modal adalah 750 juta, dengan potensi laba 1,3 milyar dan umur proyek 21 bulan. Saya akan tawarkan kepada MPM (mitra pemilik modal) dengan porsi 50% dari potensi laba menjadi hak MPM. Artinya dengan modal Rp 750 juta mendapatkan potensi laba Rp 650 juta dalam waktu 21 bulan.

Mumpung ada yang bertanya tentang kisah lahan hotdealnya Vega, saya sekalian jadikan itu sebagai ajang memotivasi para peserta di kelas Bogor, tentang anak muda bernama Vega yang baru sebulan ikut worshop PKP tetapi sudah bisa mendapatkan hotdeal. Jadi terbukti bahwa jurus jurus PKP sangat aplikatif jika memang dikerjakan dengan passion penuh dan dikombinasikan dengan ketekunan.

Ssttt, tahu gak? Pada hari kedua usai acara berakhir, ada seorang peserta workshop kelas Bogor yang secara personal hubungi saya via WA. Dia katakan begini ; "Pak, saya siap menjadi MPM di proyek kostelnya Vega di Semarang. Setelah 2 hari ikut kelasnya PKP, saya merasa frekwensi kita sudah sama dan pengin langsung nyebur di bisnis properti. Ini foto KTP saya, mohon siapkan draft MoU untuk saya tanda tangani."

Gile nih, belum lihat apa-apa sudah langsung menyodorkan diri sebagai MPM. Ini benar-benar keberuntungan bagi Vega, karena proyeknya dia sudah mendapatkan pemodal dari keluarga besar PKP sendiri. 

Sobat properti, inilah enaknya menjadi bagian dari keluarga besar Perguruan Kungfu Properti. Ditengah tengah kami terselip juga puluhan anggota yang levelnya sudah investor, meski dia ikut perguruan yang mengajarkan bisnis properti dengan modal recehan. Tapi jika ada opportunity bagus, mereka langsung menyambarnya sendiri.

Oh ya, tahukah anda bahwa 27 diantara 32 proyek saya dalam 4 tahun terakhir, pemodalnya adalah alumni PKP juga. Kenapa mereka tertarik dan berani investasi di proyeknya alumni PKP? Karena mereka yang masuk di komunitas PKP sudah pasti punya passion di bisnis properti. Banyak orang tajir dan punya banyak duit, tapi belum tentu mereka punya passion di bisnis properti. Anda bisa saja menyodorkan business plan yang menarik, tapi belum tentu membuat mereka tertarik. 

Selamat buat Vega, yuk segera kita rampungkan pekerjaan kita. Asyik, pemodal sudah tersedia didepan mata. Vega pasti bersyukur pernah mengambil keputusan ikut bergabung dengan Perguruan Kungfu Properti.

Info : workshop properti terdekat tgl 28-29 Mei 2016 di Hotel @Home Yogyakarta. Minat ikut? Hubungi sdr Eko di hp/WA 085385434168.

BARU SEBULAN JADI PENDEKAR PROPERTI SUDAH MENDAPAT HOT DEAL

TAK PERLU SESAJI

UNTUK MENJEMPUT OPPORTUNITY

Tak perlu kemenyan, kembang setaman, telur ayam, atau sesaji apapun untuk menjemput opportunity anda di bisnis properti. Hanya butuh skill negosiasi yang bisa dipelajari, dan langkah konkrit untuk beraksi. Maka sebuah opportunity bisa anda dapati. 

Vega adalah seorang anak muda di kota Semarang yang punya passion dan mimpi terjun di bisnis properti, dan dia bukan sekedar bermimpi, tetapi menyelaraskan perilakunya menuju kesana. Dia berani ambil inisiatif menemui saya di bisnis angkringan milik saya guna mengutarakan keinginannya untuk berguru dan belajar ilmu bisnis properti dengan modal recehan.

Saya katakan bukan saya pelit atau jual mahal, tapi memang tak mungkin saya mentransfer ilmu yang biasanya saya ajarkan selama 2 hari, ini dipaksa meringkasnya dalam sebuah obrolan di angkringan. Ikut saja workshop di Jakarta awal April, begitu saran saya. Disana belajar ilmu properti di Perguruan Kungfu Properti sekaligus memasuki komunitas properti yang dihuni ratusan bahkan ribuan orang dengan passion yang sama.

Dia alasan gak punya cukup uang dan menunggu ada kelas di Semarang. Saya jawab bahwa ilmu harus dijemput, dan jer basuki mawa bea. Mau sukses mesti berani bayar harga alias keluar biaya. Akhirnya diapun ikut kelas Jakarta meski minta harga khusus karena saat itu sudah kena harga Rp 4,5 jt.

Sebulan berlalu, Vega yang asal kota Semarang mulai aktif konsultasi untuk beberapa lahan yang sedang ditaksirnya. Tentu saja dia memakai jurus jurus dan format format yang diajarkan di PKP. Surat penawaran lahan adalah senjata andalannya, dikombinasikan dengan jurus jurus terapan lainnya.

Dan akhirnya salah satu lahan yang diburunya berhasil deal hari ini Jumat 13 Mei 2016 dengan kategori HOTDEAL. Luasnya 1100 m2, harga Rp 2 jt/m2, lokasi di jln Cempedak Raya no 1, Lamper Lor, Semarang Selatan. Lokasi sangat bagus, di pusat kota, akses 200 m dari jalan Majapahit. Pokoknya ini lokasi strategis, dekat dengan berbagai fasilitas umum.

Deal nya seperti ini ;

1. Uang tanda jadi kecil, cuma Rp 1 juta saja. Ini namanya jurus mengikat gajah dengan tali rafia. Lahan senilai Rp 2,2 milyar bisa diikat dengan tanda jadi Tp 1 juta.

2. Jeda antara tanda jadi dan kewajiban membayar UM 1 adalah 45 hari. Artinya tersedia cukup waktu guna melaksanakan aktivitas perencanaan, pra perijinan, sosialisasi warga, membuat action plan, business plan dll dalam rangka menggandeng investor. Itu sudah sesuai pelajaran di PKP yang meminta waktu jeda minimal 30 hari.

3. Uang muka total adalah Rp 200 juta dikurangi tanda jadi. Ini sesuai dengan pakem PKP yang mengajarkan total UM maksimal 15% dari harga transaksi atau maksimal Rp 500 juta. 

4. Ada grace period untuk pengurusan ijin s/d IMB atas seluruh bidang kavling terbit, dimana hitungan waktu pelunasan selama maksimal 24 bulan dimulai sejak IMB terbit.

5. Pembayaran selanjutnya dilakukan jika setiap unit terjual, artinya tak ada kewajiban jatuh tempo jika tidak ada penjualan.

6. Jika dalam waktu 24 bulan belum terjual habis, maka harga tanah naik 10% dan diperpanjang 12 bulan lagi. 

Skim deal seperti diatas kami sebut dengan HOTDEAL. Terkadang harus berburu lahan sampai 50x untuk sekedar mendapatkan 1 transaksi hotdeal. Dan sepertinya Vega mendapatkan keberuntungan karena tak sampai 10x berburu lahan, dia sudah mendapatkannya.

Sobat properti, itu adalah bukti bahwa jurus jurus yang diajarkan di PKP sangat aplikatif dan bukan sekedar teori diatas kertas. Seorang anak muda yang baru sebulan ikut workshop, nyatanya bisa mendapatkan hotdeal.

Apa langkah selanjutnya yang akan dilakukan Vega? Dia akan melakukan pengukuran, desain perencanaan, membuat Action Plan, Menghitung Kebutuhan Modal Kerja, dan Business Plan. Itu semua akan jadi bekal untuk menggandeng pemodal. 

Hanya saja karena jaringan Vega belum luas, dia belum percaya diri untuk mencari pemodal, sehingga dia menggandeng saya sebagai mentornya dan ingin memanfaatkan jaringan pemodal yang saya miliki. Vega ingin mencetak "first success story" dan syaratnya dia harus rela berbagi. Meski dia yang menemukan opportunity, meski dia yang akan bekerja setengah mati, tapi dalam hal pembagian laba nanti, porsi dia tetap lebih kecil dibanding porsi saya selaku mentor.

Misal ; MPM (mitra pemilik modal) diberi profit 60%, MPT (mitra pemilik tanah) tanpa laba alias 0%, sisa 40% menjadi bagian MPK (mitra pemilik keahlian). 

Nah, saya sebagai mentor alias MPK 1 mendapat 22,5% dan Vega sebagai MPK 2 mendapat 17,5%.

Sobat properti, lanjutan kisah si Vega ini masih panjang, karena disini belum disebutkan berapa kebutuhan modalnya, berapa potensi labanya dll. Itu semua akan saya kerjakan berdua dengan Vega, memakai jurus jurus andalan perguruan kami. 

Anda tertarik mengikuti jejak Vega? Ikuti saja workshop Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan tanggal 6-7 Agustus 2016 di Yogyakarta. Minat? Hub sdr Restu di HP / WA +62 878 39810855

PENGAWAS LAPANGAN PRIBADI

KALAU ADA YANG NONJOK JIDATNYA, GUE OGAH TANGGUNG JAWAB LHO 

Apakah diantara anda ada yang punya pengalaman tentang seorang konsumen yang berani bayar pengawas lapangan pribadi, yang ditugaskan untuk mengawal progres fisik bangunan yang dibelinya? Ohh, cerewet sekali. Mungkin sesuai dengan honornya yang 4 jt perbulan. 

Isinya cuma ngrecokin pelaksanaan pekerjaan dari pihak kontraktor yang kita tunjuk. Petentang petenteng ngawasi komposisi adukan semen, bawa segitiga siku siku untuk memastikan siku tembok, ada kusen alumunium cacat kecil minta diganti, kalau tukang yang bekerja sedikit, dianya lapor ke juragannya, dan juragannya komplain kenapa tukangnya sedikit?

Woiiii, anda siapa???? Kontrak kita adalah kapan jadwal serah terima bangunan, bukan jumlah tukang tiap harinya ente urusi. Ente juga tak berhak tahu gambar kerja dan spec sampai detail banget, karena itu urusan kami sebagai developer dan kontraktor.

Tiap hari kerja pengawas lapangan  pribadimu cuma ngomel ngomel dan bikin ribet, kalau mandornya atau tukangnya ngamuk dan nonjok jidatnya, gue ogah tanggung jawab lho.

Sudah belasan tahun saya jadi developer, baru kali ini ada konsumen yang rela bayar pengawas lapangan secara pribadi. Amit amit deh. Kami juga punya pengawas lapangan yang mengontrol pekerjaan kontraktor. Woiiii, jangan tumpang tindih dong !!!

HOT PROSPEK LAHAN 10 HA DI SERANG BANTEN

BAGAIMANA MUNGKIN MENANGKAP GAJAH DENGAN TALI RAFIA ?

Pak AW, kemarin saya nawar lahan 10 ha pakai jurusnya PKP yang pak AW ajarkan, yaitu membayar DP max 500 juta malah diketawain. Katanya penawaran saya aneh, mau ngikat gajah koq pakai tali rafia, jelas gajahnya kabur.

"Lho? Koq bisa gitu? Coba ceritakan yang agak detail."

Ada lahan 10 ha di Serang, terdiri atas 45 bidang tapi pemiliknya satu orang. Deal di angka Rp 170.000/m2, jadi total nilai tanah Rp 17 milyar. Minta DP 10% alias Rp 1,7 milyar saja, maka lahan boleh disertipikatkan atas nama PT yang didirikan bersama. Bagi hasil 75:25, dan harga berlaku tetap untuk 3 th pertama, selanjutnya naik 10% di tahun ke 4 dan naik 10% lagi di tahun ke 5. 

"Wah, bagus itu. Bisa dikerjakan untuk proyek rumah murah FLPP sepanjang tidak perlu urugan dan juga potensi marketnya mendukung."

Lahan eksisting berupa tegalan, dan jaraknya hanya 2 km dari pusat perkantoran pemprov Banten. Malah disamping lahan persis ada SMP negeri. Didekat sini ada pengembang yang menjual type 36/84 seharga Rp 270 juta dan cukup laku. Kalau kita jual rumah murah FLPP, kemungkinan laris manis.

"Wah, boleh juga nih. Bentar saya hitung business plan nya dulu secara quick count .."

MODAL KERJA

Bayar UM Tanah : Rp 1,7 milyar

Sertifikasi : Rp 1 milyar

Pajak : Rp 600 juta

Legal : Rp 100 juta

Perijinan : Rp 500 juta

Pematangan Lahan : Rp 1 milyar

Overhead Cost : Rp 750 juta

Bangunan : Rp 600 juta

T o t a l : Rp 6.250.000.000

TARGET LABA

6 ha x 1,75 milyar = Rp 10,5 milyar

4 ha x 2,5 milyar = Rp 10 milyar

Asumsi 6 ha bagian belakang dijadikan perumahan FLPP dan 4 ha bagian depan dijadikan perumahan non FLPP. 

Total laba = Rp 20,5 milyar 

Dikurangi bagian pemilik tanah 25% masih ada sisa 75% = Rp 15,375 milyar.

Wow lumayan juga nih secara investasi, sangat layak dieksekusi. Rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu lumayan bagus. Cuma problemnya cari pemodal yang mau investasi sebesar itu terhitung sulit didapat. Tak semudah mencari pemodal di skala Rp 1 s/d 2 milyar.

Meskipun sebenarnya modal yang mau diputar selama 3 thn tak semuanya sebesar Rp 6,25 milyar. Karena lahan boleh diagunkan untuk mendapatkan KPL (kredit pemilikan lahan) dan KMK (kredit modal kerja) Konstruksi. Jadi menurut perhitungan saya, mungkin sebagian modal Rp 2,25 milyar bisa dikembalikan lebih awal dari hasil pencairan kredit. Cuma Rp 4 milyar sisanya yang diputar panjang kisaran 2,5 s/d 3 thn.

Bagus nih proyek, harus segera saya kirim tukang ukur, dibuatkan siteplan, dan dihitung Action Plan serta Business Plan nya secara presisi. Tapi maaf tak bisa saya sajikan di artikel ini karena mesti pake software Excell yang panjang banget. 

Jika tertarik, belajar saja di Perguruan Kungfu Properti dengan mengikuti workshop properti 2 hari "Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan".

KETIDAK PASTIAN TENTANG VALIDASI PAJAK

DEPOSIT PAJAK 

Pak, akad kredit hari ini bisa dilaksanakan jika bapak nitip deposit 6,5 jt lagi untuk cadangan PPH.

"Maksudnya gimana koq ada cadangan? Transaksi riil kami 650 jt dan saya sudah nitip 32,5 jt untuk bayar PPH. Ini harga jual beli asli lho, bukan rekayasa, ada bukti arus uang masuk dan kuitansi."

Itu kebijakan kantor notaris yang jadi rekanan kami. Harus ada deposit 20% dari nilai transaksi, guna antisipasi setoran pajak ditolak validasinya. Jika bapak menolak titip deposit, maka akad kredit mesti ditunda sampai dengan setoran pajak divalidasi. Pihak notaris tidak mau nombokin atau nalangin, karena biasanya penjual pembeli sulit ditagih jika kurang bayar. Padahal notaris terlanjur keluarkan 'cover note' kepada pihak bank, sehingga tak bisa menunda proses jika terjadi setoran pajak ditolak validasinya.

Notaris rekanan kami pernah tekor akibat harga jual beli yang diajukan ditolak validasinya. Sudah beritikad baik dengan memberi talangan, lha malah penjual dan pembelinya sulit ditagih kekurangan pajaknya. Makanya kapok dan memberlakukan kebijakan deposit seperti saat ini. 

"Lha kenapa mesti nalangi? Cuekin aja, toh itu bukan kewajibannya."

Serba salah. Kalau tidak nalangi, terlanjur buka cover note ke pihak bank. Jadi bisa wanprestasi kepada pihak bank dengan resiko diputus statusnya sebagai rekanan.

"Jika ternyata harga riil Rp 650 jt bisa disetui dan divalidasi?"

Ntar deposit bapak dikembalikan.

(Hmm, opsi yang gak enak. Terpaksa nitip karena pengin ada pencairan KPR).

DESAIN RUMAH YANG MURAH TAPI INDAH

WALAU TAK ADA LESUNG PIPITNYA, TETAP GOOD LOOKING YA?

Coba lihat foto tampak muka dan tampak belakang seorang gadis ini. Mana yang bakal sering kita lihat? Pastinya tampak muka (wajah) yang sering kita lihat. Manis bukan? Walaupun tidak ada lesung pipitnya, tapi tetap manis dan good looking. 

Sekarang coba lihat bangunan rumah yang harga borongannya cuma seharga Rp 1,6 jt/m2 ini. Manis juga bukan? Tak nampak kesan murahan jika anda lihat dari sisi muka. Walaupun jika anda cermati ada yang agak janggal, karena tak ada penampakan genting yang biasanya lazim jadi penutup atap sebuah bangunan. 

Ya betul, penutup atapnya sengaja diumpetin alias tidak diekspos. Kami ganti dengan material spandek alias galvalum. Tujuannya biar ngirit bro, biar harga borongannya tak terlalu mahal. Karena dengan penutup atap dari galvalum, tak perlu memakai kuda kuda dari konstruksi baja ringan, cukup diganti dengan beberapa gording dari baja canal C yang numpang di ringbalok miring semacam gunungan.

Oh ya, tahukah anda apa fungsi tiang struktur beton? Fungsinya buat menyalurkan beban atap untuk diteruskan ke pondasi. Jika bebannya ringan, berarti kekuatan tiang struktur betonnya juga boleh disesuaikan dong. Tak perlu pakai besi yang besar, cukup pakai besi diameter 6 mm pun bolehlah. Asyiiik, lebih hemat lagi.

Sobat properti, saya sengaja menulis artikel ini sebagai tips buat anda yang barangkali sedang mengembangkan proyek rumah murah skim FLPP tapi selalu terbentur dengan harga bangunan yang mahal. Desain seperti ini adalah salah satu solusinya. Saya lampirkan foto tampang samping dan belakang sebagai referensi.

Desain saya ini sebenarnya malah belum simpel karena demi mengejar estetika masih ada tekukan tekukannya di tampak muka. Itu menyebabkan ada tambahan kolom praktis yang mengandung unsur besi dan beton. Jika denahnya dibuat bujursangkar atau empat persegi panjang malah bisa lebih murah lagi harga borongannya. 

KONTRAKTOR SIALAN !!

KONTRAKTOR KABUR DITENGAH JALAN

Seorang kontraktor 6 bulan yang lalu memohon mohon demi bisa mendapatkan pekerjaan dari saya, dan akhirnya saya berikan 5 unit rumah 2 lantai dengan harga borongan Rp 2,7 jt/m2. Negoisasi normal, diawali dengan memberikan dia 1 set gambar kerja untuk dihitung. Artinya saat kami deal di harga Rp 2,7 jt/m2 pastinya pihak kontraktor sudah melakukan perhitungan sendiri bahwa angka itu masuk

Saat membayar termin ke 3, saya sempat wanprestasi senilai Rp 100 jt dan telat bayar 1,5 bulan. Sebagai kompensasi saya berikan tambahan Rp 4,5 jt untuk keterlambatan tersebut. Asumsi saya adalah kompensasi 3%/bln.

Saat saya lunasi kekurangan termin 3 senilai Rp 100 jt, si kontraktor ini berulah. Dia bilang mau mundur saja dan minta diputus kontraknya dan dibayarkan sisa tagihan sesuai opname progres fisik di lapangan, bahkan tak mau ada retensi yang ditahan. Semua harus lunas, begitu katanya.

Saya jawab tak ada klausul untuk mundur, dan saya tak mau soal wanprestasi saya 1,5 bln diungkit ungkit dan jadi alasan untuk mundur. Nyatanya kompensasi Rp 4,5 jt dia terima, berarti saya sudah membayar harga kesalahan saya.

Dia ngotot mau mundur dan dibayar sisa tagihannya. Saat saya desak kenapa ngotot mundur padahal saya ingat banget dulu dia yang memohon mohon minta diberikan pekerjaan, eh dia mengeluarkan 1 bendel SPK dari developer lain yang memberikan pekerjaan beberapa bangunan 2 lantai dengan harga borongan Rp 3,5 jt/m2.

Ngakunya dia mau pindahkan man power (tenaga kerja) dan dananya ke proyek baru tersebut. Katanya disana marginnya lebih tebal dan bayarannya lebih jelas, gak ada telat telatnya. Dia mau melanjutkan pekerjaannya asal disesuaikan harganya menjadi Rp 3,5 jt/m2. Padahal spesifikasi nya seperti apa saya tidak tahu.

Sialan! Ini orang gak tahu diri. Saat susah memohon mohon, saat ada peluang yang lebih baik, mau meninggalkan pekerjaannya. Orang jenis ini biasanya menceraikan bini tuanya dan menikahi bini baru yang lebih kinyis kinyis. Harus diberi pelajaran.

Untung saja di klausul SPP (Surat Perjanjian Pemborongan) ada pasal yang mengatur bahwa jika penerima SPK tidak melanjutkan pekerjaannya justru dia kena penalti dan dana retensi 5% ditahan sampai pekerjaan selesai dikerjakan oleh kontraktor yang baru. 

HATI HATI URUSAN PAJAK JIKA MENJUAL KAVLING SIAP BANGUN

AKU KUDU PIYE ???

Di sebuah proyek yang saya mentori, mendadak ada tagihan kurang bayar pajak (PPN dan PPH) untuk 19 unit yang sebenarnya hanya kami jual dalam bentuk KSB (Kavling Siap Bangun) seharga Rp 180 juta. Kantor pajak menganggap transaksi kami tidak wajar karena unit-unit sejenis lainnya (kisaran 70 unit) yang kami jual beserta bangunan type 45 dilaporkan seharga Rp 410 juta.

Aduuuhh, ini musibah. Saya malas menghitung angkanya, pasti besar sekali. Hitung saja 15% x (410 jt - 180 jt) x 19 unit. Itu akumulasi PPN dan PPH. Ngeri ngeri sedap melihat hasil perkaliannya. 

Kantor pajak berpatokan kepada data AJB, yang jelas-jelas menyebut ada bangunan bahkan no IMB nya. Alamaaaaak, koq bisa begini ya? Perasaan order kami cuma jual tanah saja, tidak termasuk bangunan. Tapi rupanya notaris latah menuliskan bangunan beserta no IMB nya. Mentang-mentang dia sudah punya data dari kami berupa tabel tiap kavling dengan merincikan no SHGB dan IMB nya. Celakanya, kami tak memeriksa ulang bunyi komparisinya didalam akta.

Saat kami komplain kepada notaris dengan menunjukkan surat order  yang cuma menyebut luasan tanah saja tanpa bangunan, notaris justru menjelaskan tentang UU Pasal 146 Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang berisi larangan bagi developer untuk menjual kavling siap bangun. 

Hmmm ..... piye jal? Aku kudu piye?

Kami menghubungi konsultan pajak dan diskusi mencari solusi. Diminta menyiapkan print out rekening koran dan salinan kuitansi yang menunjukkan bahwa faktanya memang kami hanya menjual kavling tanpa bangunan dan menerima pembayaran 180 juta. Tak kurang dan tak lebih. Surat pernyataan dari tiap-tiap konsumen juga akan kami siapkan. Kami main tertib di urusan pajak, bukan nilep pajak.

Tiap unit yang cuma dijual kavling juga mesti difoto kondisi terkini di lapangan. Sebagian sudah ada bangunan, untungnya mayoritas masih kosong. Bisa untuk bukti jika nanti dilakukan investigasi bersama. 

Sobat properti, kasus ini belum tuntas, jadi saya belum bisa berbagi pelajaran dari penyelesaian kasus ini. Entah tetep harus bayar dan kami tekor, atau bisa dihindari kewajibannya.

Saya cuma berpesan, jika anda memang cuma menjual kavling siap bangun (KSB) lebih baik dalam menghitung kewajiban pajak dianggap seolah olah transaksi berserta bangunannya. Itu sudah pasti aman dari resiko seperti yang sedang saya hadapi.

Jika status penjual bukan PT yang bidang usahanya developer, atau status tanahnya SHM (bukan SHGB) sepertinya aman dari aturan ini. Bisa jual kavling saja tanpa bangunan. Tapi seorang teman developer yang jual KSB mengaku lancar-lancar saja hanya jual tanah, karena kata dia memilih notaris yang tidak paham aturan ini. Hehe, koq bisa ya?

TEKNIK PROBING UNTUK MENGGALI INFORMASI LEBIH BANYAK DARI KONSUMEN

NONTON CIVIL WAR BIKIN PEGEL

Pernahkah anda mengalami kejadian seperti ini? 

Lagi kongkow kongkow dengan beberapa orang teman sambil menikmati camilan dan minuman, sembari ngobrol ringan kesana kemari. Kemudian anda berkata seperti ini ;

"Anakku yang perempuan ngajak nonton film Ada Apa Dengan Cinta, tapi aku belum tahu mainnya di theatre mana dan jam berapa ..."

Ketika anda berbicara seperti itu, pastinya anda berharap diantara beberapa teman ngobrol disitu ada yang memberi info bahwa mainnya di theatre ini, jam nya jam sekian. Jadi mereka merespon kalimat anda yang mengandung kebutuhan informasi.

Ternyata harapan anda meleset, tak ada yang merespon dan memberi jawaban atas kebutuhan informasi anda. Malah mereka sibuk bercerita tentang anaknya masing-masing.

"Lha anakku mau nonton Civil War malah kehabisan tiket. Datang jam 14, yang tersedia pertunjukan terakhir jam 21 malam. Lha malah pegel nunggu sekian lama dan kemudian memilih pulang," kata si A.

"Haha, sama dong. Anakku berenam dengan temannya mau nonton Captain America, cuma tersedia 2 tiket saja. Akhirnya juga pulang," kata si B.

"Beruntung anakku deh, bisa nonton jam 19 karena siangnya suamiku sudah menyuruh sopir belikan tiket duluan," kata si C.

Kalau anda mengalami kejadian seperti diatas, jangan manyun, jangan ngambek, itu semua spontan dan ada dalilnya. Menurut teori psikologi, ketertarikan terbesar seseorang adalah kepada dirinya sendiri. Jadi mereka ingin menjadi subyek pelaku, bukan sekedar obyek penderita. Mereka ingin bercerita, bukan mendengar cerita.

Sobat properti, itulah sebabnya di dunia marketing dikenal TEKNIK PROBING, yaitu cara membuat konsumen bercerita lebih banyak tentang dirinya, supaya kita tahu apakah level konsumen tersebut baru sekedar membutuhkan INFORMASI, ataukah sudah meningkat di level PELUANG, atau syukur syukur sudah berada di level KEBUTUHAN sehingga tinggal digoyang sedikit saja sudah mendekati closing.

Bagaimana caranya? Banyak banyaklah bertanya, kendalikan arah pembicaraan, dan buatlah konsumen dalam posisi menjawab pertanyaan anda. Terkadang 1 pertanyaan sederhana bisa membuat dia mengumbar banyak informasi yang anda butuhkan.

"Ibu sekarang tinggal dimana?"

"Saya sekarang masih tinggal di rumah mertua. Dulu sih asyik saja tinggal disana sembari menjaga mertua yang sudah sepuh. Tapi sejak punya anak yang sekarang usianya 3 tahun, rasanya tinggal sekamar bertiga sudah kurang nyaman lagi. Saya pengin punya rumah sendiri, meski kecil yang penting ada 2 kamar sehingga terasa lega. Kebetulan suami saya pertengahan bulan Mei ini rencananya bonus dari perusahaan cair, jadi bisa buat bayar DP beli rumah."

Nah lho, cuma ditanya tinggal dimana, malah ngoceh sendiri tentang banyak hal, termasuk cerita bahwa pertengahan Mei ini bonus suaminya cair. Artinya anda tahu bahwa peluang ibu tersebut untuk closing sudah didepan mata. Anda bisa membujuk dia agar bayar booking fee sekarang juga, dan membayar DP nya baru pertengahan bulan nanti.!

Dari mana anda tahu tentang itu? Karena kita banyak bertanya, sehingga konsumen kita akan banyak bercerita dengan sendirinya.

Coba anda bertanya seperti ini :

"Apa ibu sudah nonton film Ada Apa Dengan Cinta?"

"Oh sudah, bagus banget filmnya. Ada adegan Dian Sastro ciuman hot dengan Captain America. Ohhhh so sweet ..."

Lho, ngaco nih !!!

Jangan lupa jadwal workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan di Yogyakarta tgl 28-29 Mei 2016, investasi mulai Rp 1,5 jt hub sdr Eko di hp/WA +62 853‑8543‑4168