HOT PROSPEK LAHAN 10 HA DI SERANG BANTEN

BAGAIMANA MUNGKIN MENANGKAP GAJAH DENGAN TALI RAFIA ?

Pak AW, kemarin saya nawar lahan 10 ha pakai jurusnya PKP yang pak AW ajarkan, yaitu membayar DP max 500 juta malah diketawain. Katanya penawaran saya aneh, mau ngikat gajah koq pakai tali rafia, jelas gajahnya kabur.

"Lho? Koq bisa gitu? Coba ceritakan yang agak detail."

Ada lahan 10 ha di Serang, terdiri atas 45 bidang tapi pemiliknya satu orang. Deal di angka Rp 170.000/m2, jadi total nilai tanah Rp 17 milyar. Minta DP 10% alias Rp 1,7 milyar saja, maka lahan boleh disertipikatkan atas nama PT yang didirikan bersama. Bagi hasil 75:25, dan harga berlaku tetap untuk 3 th pertama, selanjutnya naik 10% di tahun ke 4 dan naik 10% lagi di tahun ke 5. 

"Wah, bagus itu. Bisa dikerjakan untuk proyek rumah murah FLPP sepanjang tidak perlu urugan dan juga potensi marketnya mendukung."

Lahan eksisting berupa tegalan, dan jaraknya hanya 2 km dari pusat perkantoran pemprov Banten. Malah disamping lahan persis ada SMP negeri. Didekat sini ada pengembang yang menjual type 36/84 seharga Rp 270 juta dan cukup laku. Kalau kita jual rumah murah FLPP, kemungkinan laris manis.

"Wah, boleh juga nih. Bentar saya hitung business plan nya dulu secara quick count .."

MODAL KERJA

Bayar UM Tanah : Rp 1,7 milyar

Sertifikasi : Rp 1 milyar

Pajak : Rp 600 juta

Legal : Rp 100 juta

Perijinan : Rp 500 juta

Pematangan Lahan : Rp 1 milyar

Overhead Cost : Rp 750 juta

Bangunan : Rp 600 juta

T o t a l : Rp 6.250.000.000

TARGET LABA

6 ha x 1,75 milyar = Rp 10,5 milyar

4 ha x 2,5 milyar = Rp 10 milyar

Asumsi 6 ha bagian belakang dijadikan perumahan FLPP dan 4 ha bagian depan dijadikan perumahan non FLPP. 

Total laba = Rp 20,5 milyar 

Dikurangi bagian pemilik tanah 25% masih ada sisa 75% = Rp 15,375 milyar.

Wow lumayan juga nih secara investasi, sangat layak dieksekusi. Rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu lumayan bagus. Cuma problemnya cari pemodal yang mau investasi sebesar itu terhitung sulit didapat. Tak semudah mencari pemodal di skala Rp 1 s/d 2 milyar.

Meskipun sebenarnya modal yang mau diputar selama 3 thn tak semuanya sebesar Rp 6,25 milyar. Karena lahan boleh diagunkan untuk mendapatkan KPL (kredit pemilikan lahan) dan KMK (kredit modal kerja) Konstruksi. Jadi menurut perhitungan saya, mungkin sebagian modal Rp 2,25 milyar bisa dikembalikan lebih awal dari hasil pencairan kredit. Cuma Rp 4 milyar sisanya yang diputar panjang kisaran 2,5 s/d 3 thn.

Bagus nih proyek, harus segera saya kirim tukang ukur, dibuatkan siteplan, dan dihitung Action Plan serta Business Plan nya secara presisi. Tapi maaf tak bisa saya sajikan di artikel ini karena mesti pake software Excell yang panjang banget. 

Jika tertarik, belajar saja di Perguruan Kungfu Properti dengan mengikuti workshop properti 2 hari "Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan".