ADA UANG ADA BARANG

BUKAN URUSAN SAYA !!

Pak MPT, bolehkah saya mengajukan permohonan? 

"Mohon apa?"

Ini ada 7 konsumen yang sudah terbit SP3K nya dari bank dan siap akad kredit. Ada potensi uang masuk 2,4 milyar dimana sebagian diantaranya yaitu 1,03 milyar nanti menjadi hak bapak sebagai pembayaran tanah.

"Lalu apa yang dimohon?"

Kalau sesuai perjanjian awal, kami harus membayar tanah dulu baru boleh ambil SHGB asli untuk diserahkan ke notaris rekanan bank, baru bisa akad kredit. Saat ini cashflow kami sedang payah. Cuma ada uang 150 jutaan saja. Bahkan untuk bayar PPH dan PPN saja belum cukup uangnya.

"Maksudnya minta saya keluarkan SHGB dulu dan situ bayar belakangan setelah akad kredit?"

Iya, begitu maksud saya ...

(syukurlah jika anda mengerti pak)

"Maaf tidak bisa. Saya mau aman, jadi ada uang ada barang. Gak ada uang gak ada barang. Belum transfer, ya tak boleh ambil SHGB."

Gak bisa ada kebijakan khusus pak? Bukankah nanti pencairan KPR juga masuk ke rekening joint account kita, jadi tak bakal lari kemana-mana. Silahkan debet saat dananya sudah cair.

"Maaf tidak bisa. Sesuai perjanjian awal saja."

Hmm, sayang lho pak uang 1 milyar lebih dikit buat bapak lepas jika tak ada kebijakan khusus. Soalnya ini persetujuan kredit dari BRI syariah cuma berlaku 2 minggu. Jika tidak segera realisasi otomatis gugur dan harus proses ulang usai Lebaran nanti.

"Ya itukan urusan situ, bukan urusan saya."

Yeahhh, oke deh pak ...

(pusing pala barbie, duit tak jadi masuk)

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa diambil dari kasus diatas? Saya kalah di awal perjanjian, yang mengharuskan bayar duluan baru boleh ambil SHGB asli. Begitu saya tak bisa memenuhj klausul tersebut, maka semua rencana pun buyar.

Seharusnya opsi yang kita upayakan saat deal dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) adalah salah satu diantara 2 opsi berikut ;

1. Pembayaran tanah dilakukan dengan cara membuat SI (standing instruction) atau surat perintah transfer kepada bank, yaitu pada saat dilakukan akad kredit dengan perbankan, maka pencairannya langsung dipecah 2 (displit), yaitu senilai harga tanah (kavling yang dilakukan AJB PPAT) disetor ke rekening pemilik tanah, baru sisanya disetor ke rekening pengembang.

2. Pembayaran tanah dilakukan dengan cara menghitung akumulasi luasan kavling yang telah dilakukan di bulan berjalan, dan harus dibayarkan paling lambat tanggal 5 bulan berikutnya. Nominalnya adalah sebesar akumulasi luasan kavling terjual dikalikan harga tanah efektif (netto).

Jika kita berhasil deal cara pembayaran dengan opsi tersebut, dipastikan tidak memberatkan cashflow dan tak bakal terjadi kasus seperti kisah diatas.

JANGAN PERNAH ANDA LAKUKAN !

SAYA BENAR BENAR KELEDAI BODOH

Kata orang, yang berkali kali terantuk lobang yang sama pantas disebut keledai. Kali ini saya pasrah dan ikhlas disematkan label tersebut. Benar benar saya mirip keledai bodoh. 

Pernah ada kejadian, seseorang membeli rumah di tempat kami dan sudah membayar uang muka. Konsumen ajukan plafond kredit 1 milyar, tapi cuma disetujui bank 615 juta. Artinya kurang 385 juta. Sudah dipindah ke beberapa bank tetap saja tak ada yang bisa berikan plafond kredit lebih tinggi. Konsumen terancam batal.

Kami diskusi dari hati ke hati. Dia kerja di kapal pesiar asing, gajinya dollar. Mengaku sanggup angsur 35jt x 11 bulan. Antara percaya dan tidak percaya, tapi akibat kepepet cashflow menghadapi Lebaran, akhirnya saya setujui akad kredit KPR dilaksanakan. Kenapa? Demi ada uang masuk 615 juta, saya pertaruhkan uang 385 juta dalam bentuk pengakuan hutang. Tanpa jaminan, karena SHM sudah dibalik nama dan diagunkan ke bank. 

Angsuran pertama lancar, kedua lancar. Ketiga dan seterusnya, oh my God, tak ada kabar beritanya. Dari Lebaran sampai mau Lebaran lagi, cuma bayar 2x. Rumahnya tidak ditempati, orangnya sulit dihubungi. Aku kudu piye?

Ini bukan kejadian pertama. Ada 2 - 3x kejadian serupa sebelumnya, modusnya sama, cuma nilai pengakuan hutangnya yang berbeda beda. Saya sering ambil keputusan blunder seperti itu dalam

kondisi kepepet cashflow alias dikejar kewajiban jangka pendek, akibatnya bertaruh untuk sesuatu yang membahayakan. 

Orang kepepet memang cenderung berpikir jangka pendek dan berani mengambil resiko. Tak bisa melihat jauh karena sedang kehilangan kacamata rasionalitasnya. Endingnya? Nangis batin, nyesek di dada.  

Sobat properti, anda mau jadi keledai seperti saya? Jangan!! Sakitnya tuh disini. Lebih baik menunda akad kredit sampai konsumen mampu genapin uang mukanya. Lebih baik membatalkan transaksi jika tak ada bank yang menyetujui kreditnya. Atau kalau mau aman, minta agunan setara 120x nilai pengakuan hutang. 

Membuat perjanjian pengakuan hutang hanya dengan akta notaris tanpa agunan, sama saja konyol dan bunuh diri. Gak bakal terbayar. 

Mana nih teteh Cita Citata, mau kuajak nyanyi "Sakitnya Tuh Disini". 

#TheBlunderOfKepepet

BENEFITNYA JUSTRU TERLETAK DI KOMPLEMENNYA

IBARAT MEMANCING .....

Dengan seabrek aktivitas dan load yang padat, yang namanya terbang Yogya Jakarta atau Semarang Jakarta PP sudah menjadi kebiasaan reguler saya. Jadi yang namanya bandara Halim dan bandara Soetta, saya hafal banget detail detailnya. 

Kali ini saya mau bercerita tentang aktivitas saya ketika mau breakfast / lunch atau sekedar ngopi ngopi di bandara. Tahukah anda dengan pertimbangan apa saya memilih tempat makan? Bukan tentang menu makanannya, bukan tentang harganya, bukan tentang lokasinya, juga bukan tentang apapun. 

Saya punya beberapa tempat favorit dan langganan, yang saya pilih dengan alasan sederhana, yaitu TERSEDIA BANYAK COLOKAN LISTRIK buat ngecharge HP atau laptop. Itu sebuah alasan yang tidak terkait dengan makanan, padahal saya masuk kesitu untuk makan. Saya paling senang jika sambil makan saya bisa sekaligus ngecharge HP. Maklum, di jaman sosmed begini, baterai low setara dengan kehilangan 1/4 nyawa. 

Sobat properti, dalam teori marketing itu disebut NICHE MARKET. Ada type konsumen yang memang BERKEBUTUHAN KHUSUS seperti saya. Agak sulit dianalisa, tak banyak jumlahnya, tapi jika sudah klop, mereka bakal memakai kacamata kuda dan tak peduli dengan lainnya. Langsung buka dompet dan taruh uang di meja.

Ini tentang konsumen yang memutuskan membeli bukan karena tertarik dengan produk primernya, tapi justru akibat benefit komplemennya. Bukan lagi sekedar kebutuhan dan keinginan, tapi sudah menyangkut pemenuhan ekspektasi dan kepuasan pelanggan. Dan itu bisa jadi pelajaran bagi kita dalam memasarkan produk properti kita.

Ada lho orang yang rela beli rumah harga milyaran, asal lokasinya dekat lapangan golf. Ada yang tak mempermasalahkan lokasinya di tepi kota, asal bisa melihat view gunung saat buka jendela. Ada yang rela beli rumah dengan akses masuk sempit, asal dekat bandara. Ada juga pengalaman unik saat seorang dokter bertanya kepada sales seperti ini ;

"Mbak, saya mau beli rumah disini asal 2 syarat terpenuhi, yaitu ada stok avaiable di jalan utama, dan belum ada yang buka praktek dokter disana." Gile, dokter itu tidak menanyakan tentang type rumah ataupun spesifikasinya, tapi justru bertanya diluar hal yang berbau teknis.

Nah, tak selamanya keunggulan kompetitif di mata konsumen itu melulu tentang produk utamanya, ternyata bisa berasal dari fasilitas pendukung alias komplemennya. Makanya jika produk properti anda punya hal-hal yang unik dan khusus, eksposlah benefit tersebut, siapa tahu bertemu jodohnya.

Artinya anda sedang bermain di segmen niche market. Tak banyak pesaingnya, tapi spesifik produknya. Marketnya mungkin tipis, tapi tebal marginnya. Ibarat anda sedang berada di sebuah ceruk sungai yang tak banyak ikannya, tapi andalah satu-satunya pemancing disitu.

Misal : Hunian tenang fasilitas kolam renang (siapa tahu konsumennya hobby berenang). Real estate tengah kota, nempel Studio XXI (siapa tahu ada konsumen yang hobby nonton bioskop). Rumah murah ditepi sawah (siapa tahu pembelinya hobby bercocok tanam). Perumahan oke dekat karaoke (siapa tahu konsumennya hobby menyanyi). Rumah aman banyak taman (siapa tahu konsumennya suka berkebun). Rumah sederhana dengan peneduh pohon mangga (siapa tahu konsumennya penggemar rujakan), hehe ....

MENCARI DAN MENEMUKAN PROSPEK

MODUSNYA LARI PAGI

HASILNYA PIKNIK KE LUAR NEGERI

Ini kisah tentang seorang sales betina yang sukses menjadi pemasar properti dan mendapat banyak fee sehingga bisa beli ini itu dan juga piknik ke luar negeri. Kuncinya ternyata ada pada pemahamannya tentang PROSPEK. Dia tidak pernah kehabisan prospek. Karena dia punya teknik mengumpulkan prospek yang dijalaninya dari urutan no 1 s/d 5 sebagai berikut ;

1. KELUARGA 

Sales ini mengingat dan mencari info tentang pamannya, bibinya, pakdhenya, iparnya, kakak iparnya, dan semua yang masih dianggap sebagai keluarga dan saudara yang sekiranya sedang butuh produk properti untuk dijadikan prospek. Memprospek mereka enak karena lebih welcome dan minim rejection, meski belum tentu closing.

2. TETANGGA

Sales ini mendatangi tetangga satu RT dengan kedok silaturahmi, bertamu sambil ngrumpi sana sini. Kedoknya lari pagi, tapi kemudian pura-pura berhenti kecapekan didepan rumah tetangga. Saat tetangga melihat, dia menyapa lalu mohon ijin numpang ke toilet, sambil ngobrol ringan. Ujung ujungnya menawarkan properti. Sudah dapat suguhan teh dan camilan, masih punya opportunity menjual properti. 

3. TEMAN

Sales ini modusnya ngajak kopdar. Teman lama dicari di facebook, grup WA, BBM dll. Disapa, diakrabin, dan diajak kangen kangenan lewat kopdar di cafe. Ujung ujungnya ditawari properti. 

4. KOMUNITAS

Sales betina ini paling demen ikut komunitas kesana kemari. Ikut kelas kartu kredit, ikut kelas importir barang cina, ikut kelas marketing on line, ikut kelas sana sini, tujuannya guna mendapatkan komunitas. Dia juga ikut paguyuban pemilik mobil warna putih, ikut komunitas pancing, ikut komunitas suporter AC Milan, dll. Pokoknya banyak komunitas yang kesemuanya akan diprospek untuk membeli produk propertinya. Untung saja sales ini tidak ikut komunitas genk motor.

5. ORGANISASI 

Sales ini ikut berbagai organisasi. Ada ikatan wanita pengusaha, ada organisasi perias pengantin, organisasi pendukung leukimia dll. Bahkan ikut organisasi yang jarang dikenal publik, tapi ada anggotanya. Buat apa? Lagi lagi untuk menambahkan teman, nambah silaturahmi, untuk dijadikan prospek memasarkan produk properti.

Ini kisah nyata, meski pelakunya saya samarkan dan saya pasang foto asal-asalan, karena dia keberatan diekspos. Katanya takut ngetop dan takut modusnya terbongkar, hahaa ..

Dia bisa. Anda juga pasti bisa !!!

NOMOR URUT PEMESANAN

ADA YANG MENYODORKAN UANG?

JANGAN DITOLAK

Paling sebel adalah saat kita sedang mengembangkan sebuah proyek perumahan di daerah yang urusan perijinannya ribet dan memakan waktu cukup panjang. Proyek sudah berjalan 3-4 bulan, perijinan belum tuntas. Padahal overhead cost untuk bayar gaji dan operasional kantor sudah jalan terus.

Kalau ketemu kondisi seperti ini, lebih baik curi start saja. Asalkan permohonan perijinan sudah diajukan dan beberapa tahapan awal proses perijinan sudah dilalui (setidaknya sosialisasi warga dan sidang ekspose), lakukan saja soft launching tetapi dikemas dengan skenario yang tidak melanggar aturan ataupun merugikan hak-hak konsumen. 

Lakukanlah aktivitas promosi sebagaimana layaknya pemasaran sebuah produk yang berada di phase perkenalan (introduction) dengan tujuan menciptakan awareness, dibarengi dengan aktivitas progres fisik di lapangan. Kalau menulis promosi sebaiknya ditulis SEGERA DIPASARKAN, bukan "sedang dipasarkan". Areanya juga cukup disekitar lokasi saja, jangan terlalu meluas karena ini cuma soft launching.

Jika ada konsumen yang minta informasi, datang ke lokasi, terima saja dan biarkanlah sales melakukan tugas-tugasnya secara standar dengan jurus selling skill nya. Jika konsumen berminat? Nah, ini perlakuan administrasinya ; Tak boleh kita sodorkan Surat Pesanan apalagi Kesepakatan Jual Beli. Berikan saja NUP (Nomor Urut Pemesanan).

Dokumen ini sifatnya belum mengikat. Tidak mewajibkan pembayaran, tidak mengikat unit. Tapi konsumen boleh menuliskan unit pilihannya. Sepanjang ijin yang terbit nanti tidak berubah, maka unit itu tetap menjadi hak nya sebagai pemegang NUP.

NUP sengaja didesain dengan banyak data kontak calon konsumen. Ada alamat rumah, no hp, no WA, PIN BB, dan alamat email. Tujuaannya supaya kita mudah menghubungi mereka pada saat transaksi resmi sudah bisa dilaksanakan. Jangan sampai kita kehilangan jejak mereka pada saat diperlukan nanti.

Apakah kita sudah berhak meminta pembayaran? Belum !!! Sekali lagi belum berhak meminta pembayaran, karena sifatnya baru menyatakan minat untuk membeli dan mendaftarkan diri sebagai pemesan. 

Kalau konsumennya inisiatif mau nitip booking fee? Jangan ditolak! Jangan kecewakan konsumen. Jika mereka atas inisiatif sendiri mau menitip booking fee, terima saja. Toh ada klausul nya bahwa booking fee sewaktu waktu bisa ditarik penuh apabila konsumen membatalkan niatnya. 

MENYEDIAKAN LAHAN MAKAM ADALAH SYARAT MENGURUS IJIN LOKASI

YANG PENAKUT DILARANG MEMBACA

Ini artikel tentang makam alias kuburan. Yang bermental penakut dilarang membaca.

Eh coy, sudah tahu belum kalau pengembang yang sedang mengurus Ijin Lokasi wajib menyerahkan lahan makam kepada Pemda setempat? Luasannya sebesar 2% x lahan yang kita urus Ijin Lokasinya. Tentu saja lahan yang akan diserahkan harus berada didekat (nempel) pemakaman yang sudah ada, di kabupaten/kota setempat.

Misal kita sedang mengurus Ijin Lokasi untuk lahan 10 ha, maka kita harus menyerahkan lahan makam seluas 2% x 10 ha = 2000 m2. Misal kita sedang mengurus Ijin Lokasi di kabupaten A, maka lahan makam yang mau diserahkan juga harus berada di kabupaten A, tak boleh berada di kabupaten B. 

Biasanya yang mengurusi hal ini ada 2 instansi, yaitu Dinas Pertamanan Kebersihan dan Pemakaman, yang punya kewenangan menyetujui atau tidak lahan makam yang kita serahkan. Dan selanjutnya adalah Badan Aset Daerah yang akan menerima lahan makam serta menerbitkan Berita Acaranya, dimana dokumen tersebut yang akan dijadikan kelengkapan penerbitan Ijin Lokasi.

Nah, ini ada cerita ketika kami sudah punya 2 nominasi lahan makam yang mau kami serahkan. Kami mengajak petugas dari dinas terkait guna melakukan survei bersama. 

Komentar petugas saat survei lokasi A ;

"Wah maaf lahan ini kurang memenuhi syarat, aksesnya susah. Kalau mau menyerahkan lahan ini boleh-boleh saja asal jalan menuju kesitu selebar 2 m harus dipaving, dan disisi belakang dibuatkan pagar."

(Lahan A harganya 150.000/m2. Tapi kami keberatan jika harus membuat jalan paving dan pagar).

Komentar petugas saat survei lokasi B :

"Ini lahan memenuhi syarat, tapi tidak nempel langsung dengan pemakaman yang ada. Kalau mau serahkan lahan ini, tolong bebaskan sekalian lahan 600 m2 yang terjepit ditengahnya."

(Lahan B harganya Rp 170.000/m2. Tapi kami keberatan membebaskan 2000 m2 + 600 m2, karena itu melebihi kewajiban).

Rasanya sebel melihat 2 nominasi yang kami sodorkan ditolak semuanya. Padahal kami sudah cukup bersusah payah mencari lahan yang dimaksudkan, atas info dari pak lurah.

Akhirnya saya berkata demikian ;

Gini deh pak, ketimbang kami pusing mencari sana sini dan ternyata tidak masuk kriteria, bagaimana jika bapak saja yang bantu kami mencarikan lahan makam yang dimaksudkan? Budget kami max Rp 175.000/m2. Jadi totalnya tersedia budget Rp 350 juta.

Eh, tak menyangka tak menduga, petugas itu langsung menjawab ; "Ada pak. Luasnya 4100 m2, tapi bisa dibeli sebagian saja seluas 2000 m2. Lokasinya di kecamatan C. Harganya Rp  175.000/m2. Tapi saya minta fee 2% ya dari bapak?"

Yeah, to the point. Makelaran juga nih orang. Tahu gitu ngapain sebelumnya kami musti capek capek cari lahan makam ya? Sejak awal minta tolong mereka malah sudah beres. Staf dinas pemakaman, bisnisnya jual beli lahan makam. Cocok !! Dapat fee kanan kiri, dari penjual dan pembeli. 

Saya tersenyum. Jadi teringat kejadian saat mengurus IMB, gambar konstruksi yang kami lampirkan selalu dianggap salah dan revisi berkali kali. Sampai saya kemudian justru bisik bisik memborongkan pekerjaan membuat gambar konstruksi kepada mereka, malah gambarnya sekali dikerjakan langsung acc dan tak ada revisi lagi. Cocok !! Pegawai dinas yang mengurusi IMB, bisnisnya membuat gambar IMB. Hahaaaaa ...

Sobat properti, pelajaran apa yang bisa diambil dari kisah diatas? Pelajarannya adalah bahwa birokrasi kita terkadang menyediakan jasa ONE STOP SERVICE. Tahu sendiri deh. 

 

MENCARIKAN MODAL UNTUK KONTRAKTOR (BAS BORONG)

JANDA MUDA CANTIK

MENCARI BAPAK ASUH

Mas bro, mau bantuin seseorang gak?

"Bantu apaan?"

Ada seorang janda muda 24 thn lagi kesulitan hidup karena dicerai dan ditinggal oleh suaminya. Cuma nikah siri sejak 2012. Mantan suaminya kabur tanpa jejak. Dia membutuhkan bapak asuh untuk kelangsungan hidupnya.

Janda muda ini butuh dana 25 juta buat perpanjangan sewa rumah, dan biaya hidup 15 jt/bln selama 4 bulan kedepan. Jadi dia butuh talangan kurang lebih 85 juta. Nanti dia akan kembalikan di akhir bulan keempat senilai 95 jt. Artinya 85 jt pengembalian pokok, ditambah kompensasi 10 jt.

"Memang dia punya duit dari mana untuk kembalikan pinjaman? Buat hidup saja susah begitu koq ..."

Eh jangan salah. Suaminya yang sekarang kabur tanpa jejak itu pernah beli tanah 2000 m2 di Bandung atas nama dia lho. SHM asli atas nama janda muda ini juga dan sertipikatnya dia yang pegang. Tanah itu sudah dipanjar orang 25 jt, dan janji dilunasi 1,175 milyar lagi 4 bulan kedepan. Jadi janda ini punya aset riil yang bakal liquid 4 bulan kedepan. Potensi itu yang bakal dipakai untuk melunasi talanganmu nanti. 

"Dia sudah terima duit 25 jt, kemana duitnya?"

Duit itu dipakai untuk menggenapi sewa rumahnya yang harus bayar 2 thn langsung senilai 50 jt.

"Oh gitu?"

Iya mas bro, gimana mau bantu gak nih jadi bapak asuh janda muda tersebut?

"Ehmm ..." (Pura pura gak dengar. Sialan nih orang, mau Lebaran koq disuruh minjamin duit ke orang yang tidak kenal).

Janda mudanya cantik lho. Bodynya semlohay. Wajahnya 11/12 dengan Nike Ardila. Nih fotonya kalau mau lihat .....

"Astaga! Mirip Nike Ardila? Ohh, coba tolong bawa dia bertemu denganku. Kupikir sebagai sesama mahluk Tuhan kita harus saling membantu dengan sesama ...."

Sobat properti, seorang bas borong yang punya banyak tukang dan sudah beberapa kali dapat SPK (Surat Perintah Kerja) dari saya, mendadak tak berani menerima pekerjaan lagi. Padahal pekerjaan dia rapi dan bagus. Ngakunya dia ditinggal pergi oleh investornya. Jadinya dia cuma berani borong upah yang dibayar mingguan. Kalau musti borong upah dan material serta opname bulanan, dia menyerah.

Hmm, saya coba cari akal untuk membantu. Kebetulan ada 2 unit rumah yang sudah akad kredit secara KPR Indent (rumah belum jadi) dengan BTN. Baru cair 50%, dan sisanya bisa diklaim setelah progres 100% nanti. Jadi posisi kontraktor aman, karena kami pasti bisa membayar dari hasil pencairan termin II BTN. 

Iseng-iseng saya tawarin seorang investor untuk jadi bapak asuh bas borong tersebut. Saya minta dia membantu modal senilai 85 jt yang akan dipakai untuk membangun rumah T-45 dengan harga borongan 108 jt/unit (bangunan 2,4 jt/m2). Ada selisih 23 jt yang menjadi margin laba dari bas borong. 

Bas borong ini setelah menghitung katanya siap memberikan bagi hasil senilai 10 jt untuk durasi 4 bulan. Dengan kata lain investasi 85 jt kembali 95 jt dalam tempo 4 bulan. Sisa 13 jt akan dinikmati oleh bas borong itu sendiri. 

Investor yang saya tawari menyatakan berminat menjadi bapak asuh bas borong, asal saya yang memberikan jaminan bisa potong termin langsung dari SPK nya kontraktor. Jadi tak perlu repot-repot menagih. 

"Bukan cuma potong termin pak, saya malah sanggup buka BG mundur 4 bulan + 7 hari sebagai back up keamanan bagi investor yang menjadi bapak asuhnya pemborong," jawab saya.

Deal !!! 

Ini namanya simbiosis mutualisma. Ini namanya kolaborasi 3 pihak yang sama-sama menguntungkan. Bas borong senang bisa bekerja karena punya investor. Saya sebagai pengembang juga senang karena ada bas borong yang kerja dari progres 0% sampai 100% tanpa ada tagihan. Dan investor senang karena investasinya memberikan hasil yang menarik sekaligus aman karena dijamin langsung dengan BG mundur dari pengembang, selain ada MoU nya secara tertulis. 

Bagaimana, minat menjadi bapak asuh? Untuk bapak asuh janda muda ala Nike Ardila, sudah saya ambil sendiri peluangnya. Yang tersisa buat anda tinggal peluang jadi bapak asuh untuk beberapa bas borong yang mampu bekerja tapi cekak modalnya. 

Draft MoU tripartit antara pengembang, pemodal, dan bas borong, akan diajarkan dan dibagikan kepada murid-murid Perguruan Kungfu Properti.

BERTANYA UNTUK MENDAPATKAN INFORMASI

MAAF BANG, 

SAYA TIDAK SUKA LAKI LAKI

"Dinda, kenapa wanita secantik kamu saat ini seorang diri tanpa kekasih hati? Apakah belum menemukan pria yang tampan dan mapan? Apakah masih patah hati dan trauma dengan kegagalan cinta sebelumnya? Ataukah belum ada pria yang berani menyatakan cinta padamu?"

Seorang pria sedang melakukan pendekatan kepada seorang wanita yang disukainya, dan berusaha mengorek banyak informasi dari wanita tersebut dengan mengajukan pertanyaan, sebelum mengambil keputusan.

"Maaf bang, saya tidak suka laki-laki."

Itulah jawaban dari si wanita. Dan informasi itu cukup membantu sang pria untuk mengambil keputusan.

Sobat properti, salah satu habit yang disebutkan dalam buku Seven Habits yang cukup terkenal itu adalah "Seek first to understand then to be understood." Maksudnya adalah ; berusahalah mengerti terlebih dahulu kemauan orang lain, baru kemudian kita minta dimengerti.

Kita diajarkan untuk menjadi pendengar terlebih dahulu, dan membiarkan orang lain menjadi subyek. Untuk apa? Supaya kita mengetahui dengan jelas apa yang sedang dibutuhkan, sedang diinginkan, ataupun sedang direncanakan oleh mereka. Dengan mengetahui kebutuhan keinginan dan rencana mereka, maka kita bisa merespon dengan lebih baik.

Jika hal ini kita kaitkan dengan upaya setiap murid Perguruan Kungfu Properti yang sedang berburu lahan hotdeal, maka saya sarankan melakukan TEKNIK PROBING (mencari informasi dengan cara bertanya) sebagai berikut ; 

"Mohon maaf pak, boleh tahu apa alasan bapak berencana menjual lahan ini? Apakah bapak sedang BU (butuh uang) untuk menutup kebutuhan jangka pendek? Apakah lahan bapak sedang diagunkan dan kewajiban tersebut sudah hampir jatuh tempo?"

"Mohon maaf pak, apakah lahan ini sudah sekian lama dijual tetapi belum laku juga, ataukah baru saja dipasarkan dalam beberapa minggu ini?"

Sobat properti, pertanyaan itu adalah untuk memancing jawaban dari pemilik tanah, yang akan membantu kita menyodorkan penawaran yang pas. Karena kita tak mungkin deal jika apa yang menjadi kebutuhan pemilik tanah tidak kita penuhi. 

Misal ; pemilik lahan butuh uang 350 juta untuk mendaftarkan anaknya sekolah pilot. Artinya kita minimal

harus membayar uang muka 350 juta supaya pemilik lahan bersedia menerima skema bayar yang kita sodorkan. 

Misal ; pemilik lahan sudah pusing lahannya mau dilelang oleh bank jika tak mampu menebus senilai 400 juta pada tanggal sekian bulan sekian. Nah, jika kita mampu menutup nominal tersebut, maka lahannya yang senilai 3 milyar mau dibayar dengan skema lunak pun mungkin akan dia setujui.

Paham ya? Lakukan teknik probing. Hanya dengan melontarkan beberapa pertanyaan, tapi akan kita dapatkan informasi dari pemilik lahan yang membuat kita bisa menyodorkan skema penawaran yang tepat. Paling asyik adalah jika kita ketemu pemilik lahan yang tidak memiliki kebutuhan jangka pendek, dan sudah putus asa sekian lama menjual ternyata belum berhasil laku laku juga. Kondisi ini biasanya berpeluang besar kita eksekusi dengan status hotdeal. 

Apa itu hotdeal? Ini definisinya ;

1. Uang tanda jadi kecil.

2. Ada jeda 1 bulan antara pembayaran uang tanda jadi dengan Uang Muka 1 senilai 5% (max 150 jt), dimana jeda 1 bulan itu dipergunakan untuk mengecek peruntukan lahan sesuao RUTRK, melakukan sosialisasi warga, melunasi SPPT PBB, melakuksn legal clereance, membuat desain perencanaan, dan mencari investor.

3. Ada grace period antara UM 1 dan UM 2 untuk mengurus perijinan sampai dengan terbit KRK (keterangan rencsna kota) atau pengesahan siteplan. 

4. Pembayaran UM 2 senilai 10% (max 350 jt) dilakukan setelah perijinan terbit. Bersamaan dengan ini dilakukan balik nama lahan dan diback up pengakuan hutang, atau dilakukan PPJB lunas serta kuasa menjual.

5. Pembayaran berikutnya dilakukan bertahap sesuai penjualan, atau jika harus ada jadwal jatuh tempo, harus dijadwalkan diatas bulan ke 6.

6. Pelunasan keseluruhan lahan minimal 18 bulan sejak perijinan terbit. Lebih panjang lebih baik, tergantung luasan yang akan dikembangkan. 

Nah, semoga artikel ini cukup membantu anda untuk segera mendapatkan lahan hotdeal.

KADAL BUNTUNG DAN BUYBACK GUARANTEE

BERMINAT DENGAN BIKINI MERAH?

SILAHKAN INBOX 

Jadi geli saat lagi diskusi dengan seseorang mengenai buyback guarantee (jaminan membeli kembali), tetapi dia menulis kata "buyback" menjadi "baywatch". Entah itu kepleset kata atau memang dia gak paham. Beda jauh artinya. Mungkin dia penggemar film serial TV berjudul Baywatch yang sempat ngetop belasan tahun yang lalu. Ceritanya tentang kisah para petugas penjaga pantai.

Orang yang sama ketika menyebut status buruh yang seharusnya "outsource" juga menuliskannya menjadi "offshore". Memang nampaknya dia spesialis kepleset kata.

Oh ya, di pelajaran PERGURUAN KUNGFU PROPERTI ada yang disebut jurus KADAL BUNTUNG, yaitu strategi mendapatkan investor yang dikemas dalam baju konsumen. 

Kenapa disebut kadal buntung? Begini analoginya ; seekor kadal ketika sedang berada dalam ancaman predator, biasanya dia akan melakukan teknik autotomi dengan cara mengejan sehingga ekornya lepas. Ekor itu sengaja dikorbankan untuk menjadi mangsa predator, supaya si kadal selamat. 

Nah, di bisnis properti diaplikasikan dengan cara mengorbankan beberapa bidang kavling dengan harga miring supaya dimangsa oleh predator (ups ..., maksudnya investor) tetapi mengakibatkan cashflow menjadi sehat dan proyek berjalan lancar. 

Begini contohnya ;

Sebuah unit rumah T-36/72 harga aslinya Rp 248 juta. Tetapi kami menjual dengan harga spesial Rp 200 juta asalkan pembayarannya secara tunai keras. Jika pembelinya itu konsumen murni alias end user, anggap saja selisih 48 juta sebagai diskon. Tapi jika pembelinya bukan end user alias investor (artinya orang luar kota yang tidak akan menghuni rumah yang dibeli), maka kami berikan dia jaminan dibeli kembali dalam waktu 12 bulan kedepan. Itulah yang disebut BUYBACK GUARANTEE. Bukan baywatch guarantee lho, hehe ...

Apakah aman? Dijamin aman. Karena atas tindakannya ini, akan dikemas skenario legalnya bahwa seolah dia ini pembeli, dengan dilakukan PPJB Lunas ditambah Kuasa Menjual. SHGB pecahan jika sudah terbitpun boleh dia pegang aslinya.

Tentu saja ada kesepakatan tambahan diluar PPJB, dimana kami berhak membeli kembali dalam waktu 12 bulan kedepan dengan harga Rp 248 juta. Juga disebutkan bahwa jika kami sanggup membeli kembali maka konsumen tak berhak menahannya. Jika kami tak sanggup membeli kembali, barulah dia berhak memilikinya secara permanen dengan dilakukan AJB PPAT dan balik nama. 

Pengalaman saya dalam mempraktekkan jurus ini di beberapa proyek, kami selalu mampu melakukan kewajiban membeli kembali. Gimana gak mampu, lha 12 bulan kedepan harga unit itu mungkin malah sudah 270 - 280 juta. Kalau kami biarkan dimiliki secara permanen oleh investor justru kami yang rugi.

Lagipula pelaku investor kadal buntung ini kebanyakan orang luar kota alias tidak tinggal di kota yang sama dengan lokasi proyek. Jadi tak ada gunanya memiliki properti disitu. Dia cuma ingin investasi sebesar Rp 200 juta dan mendapat hasil Rp 48 juta selama 12 bulan.

Ini contoh draft perjanjian kadal buntung :

Menguntungkan dan aman. Berminat? Inbox saja deh. Awas, jangan berminat dengan yang bikini merah. Tapi minatilah investasi kadal buntung di proyek kami.

INI LHO CARA MENDAPATKAN INVESTOR

SECARA BISNIS MENGUNTUNGKAN
SECARA LEGAL AMAN

Mau tahu bagaimana cara murid murid PERGURUAN KUNGFU PROPERTI mendapatkan pemodal alias investor? Caranya adalah dengan menyodorkan sebuah opportunity yang dikemas dalam bentuk BUSINESS PLAN. 

Business Plan harus dibuka dengan sebuah headline yang mencolok dan menohok. Dan headline ini harus berisi informasi pokok yang dibutuhkan oleh seorang investor, yaitu ; harus menanam modal seberapa besar, kapan modalnya kembali, berapa potensi laba yang bisa dinikmati, dan kapan proyek selesai serta laba bisa dibagikan. Jika opportunity yang anda sodorkan secara bisnis menarik alias MENGUNTUNGKAN, maka anda sudah menang 1 langkah.

Jika secara business menguntungkan, maka pertanyaan berikutnya pastinya adalah tentang rasa AMAN alias keamanan yang bisa diperoleh seorang investor. Dan rasa aman itu bentuknya adalah dalam sebuah perjanjian secara legal yang mendeskripsikan secara detail perihal hak dan kewajiban.

Apa saja yang harus dijelaskan didalam sebuah BUSINESS PLAN? Diawali dengan perhitungan HPT (Harga Pokok Tanah), disambung dengan perhitungan Kebutuhan Modal Kerja, dilengkapi dengan Rencana Harga Jual supaya calon investor bisa ikut menarik asumsi apakah harga jualnya kompetitif atau tidak. Berikutnya adalah perhitungan alias Penetapan Target Laba. 

Bagian penutup adalah Komposisi Penawaran untuk investor, yang dinyatakan dalam prosentase dan nominal. Disitu seorang investor akan mendapatkan gambaran berapa kewajiban yang harus dia jalankan, dan berapa potensi laba yang menjadi hak nya. Dijelaskan juga apakah dia akan mengambil peran sebagai Pemodal A atau Pemodal B atau Pemodal C.

Nah, supaya proposal bisnis anda terlihat keren, tentu saja wajib dilampirkan Gambar-Gambar Perencanaan nya sebagaimana contoh lampiran dibawah ini. Karena seorang investor butuh ilustrasi dan imajinasi guna membayangkan seperti apa proyeknya nanti secara visual. Syukur syukur dibuatkan video animasinya. Jika anda tak punya skill atau tak punya jaringan untuk membuat gambar perencanaan seperti ini, bisa hubungi Godha Konsultan Properti.

Sebaiknya pada saat anda mengirimkan Business Plan kepada calon investor, sekalian saja dilampirkan draft perjanjian yang berisi hak dan kewajiban secara tertulis, supaya bisa dipelajari oleh calon investor. Biasanya rasa aman investor diberikan dengan cara mengikat ke obyek jual beli (artinya investor bertindak sebagai pembeli, sehingga penguasaan aset berada di tangan dia), serta membuka joint account alias rekening bersama, sehingga kontrol terhadap uang keluar dan uang masuk juga berada di tangan dia.

Dalam kondisi kita harus menggandeng beberapa pemodal, biasanya hak membuka joint account ini diberikan kepada pemodal dengan nominal investasi terbesar. Sedangkan pemodal lainnya cukup mendapatkan laporan serta ikut menitipkan kontrol uang kepada pemodal terbesar.

Ini lho contoh Surat Kesepakatan Bersama dengan seorang investor ....

AYO TAAT ATURAN BIAR NYAMAN

HEBOH, ADA PENGEMBANG JANGKRIK DICIDUK POLISI 

Di sebuah kota, Ijin Lokasi perumahan hanya bisa diberikan untuk lahan yang luasannya diatas 1 ha. Dibawah itu tak bisa diurus. Ini adalah ketentuan Perda. Nah, pengembang jangkrik yang cuma mau garap luasan kecil dibawah 1 ha macam mana nih?

Biasanya kasak kusuk lewat BPN, dan memecah kavling dengan jalur RP3T (Rencana Persediaan Peruntukan dan Penggunaan Tanah). Setelah itu mengurus KRK (Keterangan Rencana Kota) parsial alias KRK satuan, baru dilanjut mengajukan IMB.

Pengembang jangkrik seperti ini tak pernah mengurus Ijin Lokasi dan KRK kawasan. Bukan karena mereka tidak mau mengurus, melainkan karena memang tidak memungkinkan secara regulasi. 

Oh ya, yang disebut KRK itu sebenarnya adalah semacam pengesahan siteplan. Jadi menunjukkan rencana kavling, rencana jalan, ruang terbuka hijau, serta fasos fasum. KRK Kawasan untuk pengembang pasti ada komposisi seperti itu. Kalau untuk perorangan alias sertipikat tunggal, tetap harus mengurus KRK parsial meski tak harus ada ruang terbuka hijau dan fasos fasum. Setidaknya menunjukkan orientasi kavling yang dimaksud terhadap jalan lingkungan yang ada. KRK parsial ini sebagai syarat untuk mengurus IMB.

Nah, melihat ada celah regulasi seperti itu, kemudian Pemkot setempat membuat juklak yang mengatur mengenai pengembang jangkrik dengan luasan lahan pengembangan dibawah 1 ha, yaitu sebuah produk perijinan bernama BLOCK PLAN. Ini semacam KRK akan tetapi diperuntukkan untuk luasan dibawah 1 ha.

Ini sebenarnya hal biasa, tapi jadi bikin heboh karena ada 2 kasus yang melibatkan kepolisian terkait masalah ini. Konon ada pengembang dan oknum BPN yang diciduk polisi akibat bisa pecah sertipikat dan urus IMB tanpa menempuh perijinan BLOCK PLAN. Bahkan isuenya, kepala dinas Tata Kotanya juga beberapa kali dipanggil polisi. Semua gara gara ada pengembang tak memiliki block plan tetapi bisa pecah sertipikat dan terbit IMB.

Entah ini sekedar isue atau fakta yang ditutup tutupi karena tak mau eskalasinya meluas dan menjadi liar. Tapi setidaknya bagi para pengembang jangkrik, waspadalah, semoga kasus seperti ini tidak sampai menerpa anda di proyek anda.

Tertib regulasi dan taat aturan membuat hidup lebih nyaman. 

Setuju ???

SEGERA DIPASARKAN ARTINYA BELUM DIPASARKAN

YEAH, KELAS RECEHAN 

KOQ MAIN GERTAK BEGITU 

Hello, kami dari LSM RINDU FULUS ingin menanyakan kepada anda, apakah perumahan anda sudah terbit ijinnya?

"Belum pak, sedang dalam proses pengurusan di Pemkot."

Kenapa anda sudah berani memasarkan? Ini sebuah bentuk pelanggaran atas hak hak konsumen.

"Kami belum memasarkan."

Tapi saya lihat banyak spanduk anda bertebaran, artinya anda sudah melakukan aktivitas pemasaran. Anda berani memasarkan rumah yang legalitasnya belum valid. Ini pelanggaran, kami sebagai LSM yang concern di bidang ini akan membikin ribut urusan ini ...

"Pak, coba anda lihat spanduk kami, bunyinya SEGERA DIPASARKAN. Artinya kami belum memasarkan. Sudah banyak yang telpon dan yang datang ke kantor kami, tapi kami belum berani menerima duit mereka. Cuma mencatat nama dan no hp mereka, serta memberikan kartu NOMOR URUT ANTRIAN untuk pilih unit. Jadi dimana salah kami? Ini cuma semacam aktivitas kami untuk mensurvei potensi pasar."

Oh jadi belum ada transaksi dan menerima duit konsumen ya? Awas jika ternyata sudah ada transaksi.

(malas ngomongin tentang beginian, apalagi yang nanya-nanya cuma LSM yang tak jelas)

"Pak, anda biasa nongkrong dan ngopi ngopi dimana?"

Lho, maksudnya gimana? Kami bertanya tentang perijinan koq anda malah alihkan pembicaraan tentang warung kopi?

"Sudahlah, jangan macam-macam dengan saya. Kami tertib dan taat aturan, jadi tak ada pelanggaran apapun yang bisa ditemukan. Kalau mau ribut, ayo kulayani. Kalau mau berteman, ayo kuajak ngopi dan kubelikan rokok."

Oke oke, saya memilih berteman saja. Tapi pulang ngopi bareng tolong diberi uang bensin ya. Cukup 200 atau 300 ribu bolehlah ...

(yeahhh, kelas recehan gitu koq gayanya sok main gertak)

Strategi SEGERA DIPASARKAN ini juga pernah dilakukan oleh rekan saya yang lain. Malah dia sudah berani terima duit Rp 2 juta yang dicatat sebagai TITIPAN UANG TANDA JADI. Di kuitansi ada catatan bahwa jika ijin tidak terbit maka titipan akan dikembalikan full. 

JANGAN LUPA MELAKUKAN LEGAL CLEREANCE

SURAT WASIAT DIBUAT TAHUN 1999

PEMILIK TANAH MENINGGAL 2011

Sebelum transaksi dilakukan, sesuai prosedur standar LEGAL CLEREANCE yang diajarkan di Perguruan Kungfu Properti, maka saya hari ini melakukan beberapa hal sbb ;

Meminta pemilik tanah menunjukkan SHM asli, sebagai bukti bahwa tanah tak sedang diagunkan atau digadaikan. 

Memastikan siapa yang berhak bertindak selaku penjual. Menurut keterangan, anak kandung dari almarhum pemilik tanah ada 4 orang. Akan tetapi setelah saya cek di surat keterangan waris, tercantum 4 anak dan 1 cucu. Rupanya ada seorang cucu kesayangan yang juga dimasukkan kedalam surat waris.

Dasarnya adalah sebuah akta surat wasiat yang dibuat pada tahun 1999, sementara pemilik tanah baru meninggal pada tahun 2011.

Saya tanyakan dimana posisi 4 ahli waris dan 1 cucu kesayangan? Apakah mereka bisa hadir saat dilakukan jual beli didepan  notaris? Dijawab 3 orang bisa hadir, 1 orang diluar kota, dan cucu kesayangan yang masuk sebagai penerima waris berada di Jakarta, kerja di Trans 7.

Bagi ahli waris yang tak bisa hadir saat penanda-tanganan PPJB notariil, saya minta dibuatkan dulu surat kuasanya yang harus dilegalisasi notaris. Mereka tidak bisa membuat, akhirnya saya bantu membuatkan draftnya, dan saya kirim via email. Ntar mereka tinggal bawa ke notaris untuk legalisasi dan aslinya dikirim ke Semarang.

Kuasa menjual wajib dilegalisasi notaris. Kertas bermaterai saja tak cukup kuat.

Kenapa saya wajib melakukan legal clereance? Supaya transaksi ini tidak cacat hukum alias tak ada gugatan dibelakang hari. Transaksi harus sempurna. 

Ini foto saya sedang memegang SHM asli disaksikan 2 orang ahli waris, dan mantan pejabat BPN yang akan membantu proses turun waris serta pemecahannya nanti.

Minat jadi pengembang dengan modal recehan? Gabung aja dengan Perguruan Kungfu Properti. Kelas YOGYA 6-7 Agustus 2016, erly bird 1,5 jt untuk 10 pendaftar pertama. Hub sdr Eko di hp / WA 0853 85434168