Tips Properti ; NGOMEL NGOMEL (keunggulan kompetitif)

NGOMEL NGOMEL
Keunggulan Kompetitif

Pagi buta (versi AW masih pagi buta) jam 05.30 ada telepon masuk;

Bang AW, mau minta pendapat nih. Saya ditawari menggarap lahan seluas 8.000 m2 milik paman sendiri di Purbalingga. Harganya minta Rp 90.000/m2. Paman gak minta laba apa-apa. Cuma disyaratkan harus habis dalam waktu 1 tahun.

Tak jauh dari situ ada perumahan juga kelas semi real estate, menjual type 32/60 seharga 110 jt (sebelum PPN). Cukup laris lho bang, setahun laku 80 unit. Luasan lahan kisaran 3 ha.

Gimana nih bang AW??

Sambil kucek kucek mata terpaksa menjawab ;

Begini bro, karena mau terjual cepat berarti labanya jangan terlalu tinggi, tetapkan saja 1,2 M/ha. Oke? Berarti jika luasannya cuma 8.000 m2, ya kisaran 960 juta saja.

Kemudian, grade bangunannya tetapkan saja 1,1 juta/m2. Supaya harga jualnya kompetitif. Kalau gak tahu harga 1,1 jt/m2 dapat spec apa, ntar bang AW kirim via email.

Nah, ayo kita hitung bersama ;

Tanah ; 90.000 (brutto), effektif 60%
Tanah ; 150.000 (netto)

Type 29/66

Bangunan ;
= 29 x 1.100.000 = 31.900.000

Tanah ;
= 150.000 x 66 = 9.900.000

Perijinan ;
= 10.000 x 66 = 6.600.000

Pematangan Lahan ;
= 125.000 x 66 = 8.250.000

Overhead Cost ;
= 50.000 x 66 = 3.300.000

Listrik, air, IMB, SHGB ;
= 7.500.000

HARGA POKOK = 67.450.000

LABA ;
= 200.000 x 66 = 13.200.000

SUB TOTAL HARGA = 80.650.000
PEMBULATAN = 80.000.000

Up PPH 5% = 4.000.000
Gimmick 2% = 1.600.000

HARGA JUAL = 85.600.000

Nah, mantap kan?? Harga kita cuma 85,6 juta saja. Jauh dibawah harga kompetitor. Berarti kita memiliki keunggulan kompetitif berupa;

COST LEADERSHIP
Harga lebih murah dari kompetitor.

DIFFERENT
Menyajikan type bangunan dan luasan tanah yang berbeda serta grade spesifikasi bangunan yang berbeda, sehingga tidak bisa dikomparasi oleh konsumen.

FOCUS
Tampak (vacade) mukanya bikin aja mirip kompetitor tersebut. Bedakan dikit di warna atau apalah. Ingat ya, bikin mirip. Bukan mirip Ariel, tapi mirip produk kompetitor. Biar customer bingung. Focuslah kesitu (vacade) supaya konsumen tidak sadar bahwa spec alias grade didalamnya berbeda.

Soal SEGMEN dan TARGET, mengekor saja. Nah, untuk POSITIONING, bang AW usul seperti ini;

HARGA LEBIH MURAH, TANAH LEBIH LUAS.

Ekspos saja itu besar besaran. Dimana mereka pasang spanduk, disitu juga kita pasang spanduk. Oke??? Itu jurus POSITIONING yang akan membuat rumahmu laris manis.

Sudah sudah, itu saja ... Bang AW mau BAB dulu nih .. Lo ini gangguin orang tidur saja deh ... (sambil ngomel ngomel).