Tips Properti ; MASIH BANYAK BUNGA LAIN (penggunaan modal secara efektif)

MASIH BANYAK BUNGA LAIN

Penggunaan Modal Secara Selektif

EMAIL MASUK ;

 

Halo Om Jin,

Saya sedang bernegosiasi dengan pemilik tanah
di lokasi yg bagus di Bekasi di jalan raya dan termasuk di bawah pasaran disitu.
Setelah saya ngobrol dengan pemilik tanah saya coba tawarkan
untuk kerjasama, dan dia bilang sudah banyak yang mau ajak
kerjasama tapi dia tolak karna pada maunya bangun dulu bayar belakangan.

Dia meminta kalau mau di bayar 1/2nya dan 1/2nya di kerjasamakan
jadi paling tidak dia terima uang, terlihat sebenarnya fleksible
untuk sistem pembayaran atau kerjasamanya.

Kebetulan saya ada calon MPM yang siap mendanai sekitar 3 M
asal proyeknya jelas dan menguntungkan, kemungkinan bisa lebih dia memodali.
Tapi kalau semakin besar nanti jatahnya jadi besaran MPM donk ya?

Harga tanah Rp.440.000/m2 dengan luas 16.650 m2.
Total harga tanah Rp. 7.326.000.000
Kalau dia minta setengah di bayar berarti Rp.3.663.000.000

Saya ingin menawari kerjasama dengan pemilik tanah dan
setengahnya yang harus di bayar nanti di bayar bertahap sesuai progress
perizinan keluar menggunakan dana MPM.

Ada saran apa pak untuk sistem pembayaran seperti apa yang bisa saya ajukan ke MPT
agar dana dari MPM tidak langsung terpakai habis utk bayar tanah tapi bisa untuk lainnya dulu?

Apa yang membuat MPT terKiwir-kiwir dengan tawaran kita?
Apa dari bagi hasil apa lebih baik naikkan harga ya?

Nanti saya juga mau menggandeng kontraktor yang dulu pernah mau saya ajak kerjasama
dengan dia bangun gerbang dan rumah contoh dulu dan semua proyek mereka yang pegang.

Thanks Om Jin :p

 

 

 

REPLY ;

 

Semua yang kita lakukan pada hakekatnya adalah INVESTASI. Jadi pendekatan pertama adalah tetap secara investasi. Yaitu rasio modal terhadap laba dan terhadap waktu.

 

Dengan asumsi harga tanah tersebut pasarannya memang Rp. 440.000 (karena saya belum survei lokasinya jadi tidak tahu apakah harga tersebut mahal, murah atau normal), maka saya bisa membuat rincian sbb ;

 

Harga Tanah (Brutto) = Rp. 440.000

Harga Tanah (Netto) = Rp. 733.350/m2

 

Desain dan Perijinan = Rp. 26.650/m2

Pematangan Lahan = Rp. 290.000/m2

Biaya OHC = Rp. 150.000/m2

 

Harga Pokok Tanah (HPT) = Rp. 1.200.000/m2

 

Laba = Rp. 800.000/m2

 

Potensi Laba = (16.650 x 60%) x Rp. 800.000

= Rp. 7.992.000.000

 

Harga Jual Tanah = Rp. 2.000.000/m2

 

 

# 1. CHECK HARGA

Untuk mengecek apakah harga jual tanah Rp. 2 jt/m2 tersebut kompetitif atau tidak di pasaran, mari kita membuat simulasi harga tanah dan bangunan sbb ;

 

T-45/90

Bangunan = 45 x 2.000.000 = 90.000.000

Tanah = 90 x 2.000.000 = 180.000.000

Sambung listrik, air, IMB, SHGB dll = 10.000.000

Sub Total = 280.000.000

Gimmick 2% + PPH 5% = 19.600.000

Harga sebelum PPN = 299.600.000

Harga + PPN = Rp. 329.560.000

 

Silahkan anda cek dengan komparasi harga kompetitor, apakah harga T-45/90 sebesar Rp. 329.560.000 masih kompetitif???

Jika masih oke, berarti target laba anda masih masuk. Jika tidak, berarti laba anda harus diturunkan, atau (maaf) harga beli tanah anda yang ketinggian.

 

# 2. MENENTUKAN BESARAN MODAL

Jika IKAN yang akan kita pancing adalah sebesar Rp. 8 Milyar selama 24 bulan (asumsi umur proyek 2 tahun). Maka menurut ilmu jin properti, modal maksimal yang bisa dialokasikan adalah kisaran Rp. 5 Milyar.

 

Dan alokasi modal Rp 5 Milyar tersebut adalah ;

Perijinan, Legalitas, Pajak = Rp. 750.000.000

Pembayaran Angsuran Tanah = Rp. 2.000.000.000

Modal Kerja (infra, bangunan, OHC) = Rp. 2.250.000.000

 

Tapi berhubung modal kerja tersedia hanya Rp. 3 Milyar, saran saya alokasinya sbb ;

 

Perijinan, Legalitas, Pajak = Rp. 750.000.000

Pembayaran Angsuran Tanah = Rp. 1.000.000.000

Modal Kerja (infra, bangunan, OHC) = Rp. 1.250.000.000

Jadi lakukan nego sebaik baiknya agar alokasi modal yang dipakai untuk pembayaran tanah hanya Rp. 1 Milyar saja.

 

Ajukan SKIM PEMBAYARAN ke calon MPT (Mitra Pemilik Tanah) sbb ;

 

Pembayaran Rp. 1 milyar (setara 15% harga)

Sisa Rp. 6,326 milyar dibuat pengakuan hutang.

 

Ajukan SKIM LEGAL sbb ;

 

Dilakukan AJB PPAT dan sertipikat boleh dibalik nama

MPT diajak masuk bareng ke PT baru yang didirikan bersama MPM (mitra pemilik modal), dengan komposisi ;

MPM 40%, MKP 30%, MPT 30%.

 

Perlu diketahui MPT hanya diberikan 30% saja dari potensi laba, karena dia sudah menerima UM tanah yang setara 15% dari harga total. Jadi sisa share nya didistribusikan ke anda selaku MPK (Mitra Pemilik Keahlian) dan MPM (Mitra Pemilik Modal).

 

Kalau skim pembayaran dan skim legal tersebut tidak diterima, kemungkinan modal Rp. 3 milyar untuk menggandeng lahan dari MPT yang bersikeras dibayar dengan skim versi dia seperti itu, berat deh ….

 

Modal 3 M sangat besar dan bisa ditembakkan kemana mana …

Tak hanya di lokasi itu saja.

 

Jangan kuatir ..

Masih banyak bunga lain yang siap anda petik ……