Tips Properti ; EJAKULASI DINI (re-segmentation dan re-targeting)

EJAKULASI DINI

Re-Segmentation dan Re-Targeting

Ada sms masuk;

Mas AW thank a lot. Setelah terpuruk 7 bulan, bulan Mei kami jualan 6 unit, dan Juni laku 9 unit. Hasil ini terjadi setelah kami ikuti advise dari mas AW.

Saya bingung itu sms dari siapa, makanya saya tanyakan;
Maaf ini dari siapa??

Ini Nova mas, dari proyek PURI TIRTALOKA.

Oh yeah .. Yups. Saya ingat.

Akhir April yang lalu saya diundang oleh Nova yang punya lesung pipit itu ke proyeknya. Dia mengeluh, penjualan di proyek barunya selama Okt 2009 s/d April 2010 hanya terjual 5 unit saja. Itupun batal 1 unit, sisa 4 unit.

Saya kaget, 7 bulan baru terjual 5 unit. Dan mereka belum pernah melakukan evaluasi serta perubahan secara ekstrem apapun terhadap strategi serta taktik pemasaran mereka.

Saat saya analisa struktur harganya, saya mendapatkan data sbb;

Harga lahan (brutto) = 180.000

Harga lahan (netto) = 300.000
Perijinan = 10.000
Pematangan Lahan = 125.000
Biaya OHC = 100.000

Harga Pokok Tanah (HPT) = 535.000/m2
Laba = 265.000 /m2

Harga Jual Konsumen = 800.000/m2

Dan mereka juga menjual rumah type 45/120, dgn kavling ukuran 8 x 15 m. Harganya jatuh Rp 185 jutaan sebelum PPN. Pantesan tidak laku ...

Wah, tinggi sekali harga tanahnya. Apalagi lokasinya sebenarnya dikelilingi oleh RSH (rumah sederhana sehat), meskipun kawasannya sudah lama jadi sehingga valuenyapun sudah naik. Tapi kalaupun mau naik kelas jadi semi real estate, tak bisa terlalu tinggi sebesar itu.

Akhirnya saya memberi advise sbb;
- Turunkan harga tanah menjadi 650.000/m2 dengan konsekwensi menekan laba.
- Lakukan perubahan siteplan, dimana kavling lebar 8 m diubah menjadi 6 m. Untung saja Sertipikat belum dipecah.
- Bangunan diubah dari T-45 menjadi T-36 semua.
- Grade bangunan yang semula Rp 1,5jt/m2 diturunkan menjadi Rp 1,2jt/m2.

Apa alasannya?? Karena mereka salah memilih SEGMEN dan TARGET. Ini menyangkut strategi yang salah. Lokasi kelas RSH tapi mau undang konsumen kelas menengah. Akibatnya apapun taktik yang mereka terapkan dalam 4P (product, price, place, promotion) tetap saja gak jalan karena salah menyasar SEGMEN dan TARGET.

Advise saya didasari oleh pemikiran bahwa harus dilakukan RE-SEGMENTATION and RE-TARGETING. Dengan menyasar target yang lebih rendah kelasnya, maka aplikasi 4P akan efektif.

Dan itulah yang kemudian dia lakukan, dimana kemudian dia menjual rumah type 36/90 seharga 118,5 jt saja (sebelum PPN), sehingga 2 bulan terakhir langsung laku jualannya.

Yang saya herankan, kenapa 7 bulan pemasaran stag seperti itu kok tidak melakukan evaluasi apapun. Seharusnya hanya 2 bulan saja penjualan kita tidak laku, maka mesti segera melakukan evaluasi. Pasti ada yang salah dengan STP (segmentation, targeting, dan positioning) kita.

Ejakulasi lebih dini dilakukan, eh maaf .. Maksudnya evaluasi lebih dini dilakukan jauh lebih baik supaya kita bisa tahu apakah strategi (STP) dan taktik (4P) kita sudah tepat atau belum ....

Untung saja mbak Nova lesung pipitnya manis, jadi senang senang aja diundang kesana memberikan advise, hehe ....