Tips Properti ; BISIKAN MESRA MBAK RARA (resiko tingkat tinggi)

BISIKAN MESRA MBAK RARA

Resiko Tingkat Tinggi

Baru saja diajak seorang sahabat PKP (perguruan kungfu properti) yang hampir deal lahan seluas 7000 m2 di daerah Pitara DEPOK. Harga 375.000/m2.

Cara bayarnya itu lho yang bikin 'deg deg an'. Bagaimana tidak?? Ini skim bayarnya;

Termin I (30%) saat AJB PPAT
Termin II (40%) 4 bulan sejak termin I
Termin III (40%) 4 bulan sejak termin II

Ini bukan hot deal. Tapi warm deal, hehe ... Mau beri advise, ternyata sudah panjar 300 jt. OMG !!

Coba bayangkan. Jika kita urusin desain dan perijinan kisaran 2 bulan, berarti baru 2 bulan proyek berjalan, sudah ada kewajiban jatuh tempo 30% lagi. Dan nanti 4 bulan berikutnya jatuh tempo 40% alias pelunasan. Jadi dalam tempo 6 bulan sudah harus bisa melunasi tanah.

Benar-benar sebuah proyek dengan resiko tingkat tinggi. Perlu jurus ACTION PLAN dan proyeksi cash flow tingkat wahid ...

Walau SHGB sudah dibalik nama ke kita dan bisa diagunkan (kredit konstruksi), tapi apakah potensi pelunasan bisa mengandalkan dari situ?? Tidak bisa !!! Mesti ada instrumen lain yang mampu membantu arus kas masuk kita supaya sehat.

Apa itu??? PENJUALAN. Jika penjualan memble, entahlah apa yang terjadi ... MARKETING PLAN harus benar. Strategi yang paling tepat adalah mengorbankan kisaran 40-50% luas lahan efektif dengan harga undervalue alias untung cekak, demi fokus pada target melunasi hutang tanah. Setelah itu baru dievaluasi lagi. Intinya; keruk uang secara cepat guna melunasi tanah.

Saat mendengar strategi mengorbankan laba sepertinya sahabat PKP tersebut agak lemas. Target awal mau laba 3,8 M. Itu yg sudah disounding ke MPM (Mitra Pemilik Modal) yang berjumlah 6 org @ 250jt. Jadi total modal 1,5 M.

Tapi berdasarkan quick count ala Jin AW, maka hitungannya adalah sbb:

Harga tanah (brutto) = 375.000

Harga tanah (netto) = 625.000
Desain dan perijinan = 25.000
Pematangan Lahan = 200.000
Biaya OHC = 200.000

Harga Pokok Tanah = 1.050.000/m2

Jika mau mengejar laba sebesar 3,8 M maka harga jual tanah harus 1,95 jt/m2 alias ekspektasi laba 900.000/m2
= (7.000 x 60%) x 900.000
= 3.780.000.000

Padahal di lokasi yang sangat dekat dengan lahan tersebut harga jual tanahnya cuma 1,8 jt/m2.

Jika mau laku cepat, maka harganya harus dibawah kompetitor tersebut. Saya sarankan hanya 1,7 jt/m2. Alias ekspektasi laba cuma 650.000/m2.
= (7.000 x 60%) x 650.000
= 2.730.000.000

Wah, dari bayangan 3,8 M sekarang turun jadi 2,7 M saja. Lemas pastinya, hehe ...

Saya jadi ingat pramugari EMPAT TITIK bernama mbak Rara Ramadhini, yang pernah membisikkan kalimat mesra ke telinga saya;

Penumpang dewasa mesti memakai masker oksigen terlebih dahulu, baru kemudian memakaikan masker kepada anaknya.

Artinya;
Proyek mesti diselamatkan terlebih dahulu, baru kemudian memikirkan labanya.

Setuju kan??
Bravo mbak Rara Ramadhini !!!