FORMAT LEGAL CLEREANCE

SAMA SAMA KEBELET TRANSAKSI

Banyak terjadi transaksi cacat hukum atau setidaknya tertunda proses legalnya akibat berkas berkas yang kurang alias tidak lengkap. Bisa jadi akibat terlalu kebelet transaksi.

Lho, transaksi koq bisa kebelet? Iya. Calon pembeli merasa sudah bisa deal bagus (mungkin harga murah, mungmin skim bayar lunak), sedangkan calon penjual kebelet terima pembayaran. Akhirnya semua digampangkan.

Akhirnya saat jumpa di kantor notaris ternyata transaksi tak bisa dilaksanakan. Cuma buang waktu tenaga dan biaya. Jika ketemu penjual yang suka suudzon dan emosi, bisa bisa anda dikira tak sanggup bayar, dan transaksi dianggap batal.

Anda kuatir batal, akhirnya kompromi tetap mau bayar asal penjual menitip tanda tangan, dan syarat syarat boleh menyusul. Akhirnya repot sendiri. Kelakuan orang yang sudah terima duit biasanya jadi menunda nunda dan tidak komit dengan janjinya. Notaris repot, anda deg degan.

Nah, biar anda terlihat profesional dan mengantisipasi segala resiko, maka PERGURUAN KUNGFU PROPERTI mengeluarkan form checklist yang bisa anda pergunakan untuk melakukan LEGAL CLEREANCE sebelum transaksi dilakukan. Format yang cukup lengkap dan detail, dengan berbagai kekhususan secara legal.

Silahkan dipakai, supaya transaksi anda lebih aman.

SEBENARNYA KITA TAK BUTUH INVESTOR

JURUS KADAL BUNTUNG

 Suhu AW, sebenarnya kita tak butuh investor. Bukankah suhu AW sudah ajarkan jurus "kadal buntung" dimana kita bisa jadikan konsumen sebagai investor kita?

Saya sudah praktekkan jurus kadal buntung di proyek saya. Terbukti ampuh. Saya bisa kumpulkan dana segar 200 jt x 3 unit = 600 jt sehingga proyek saya 11 kavling bisa berjalan tanpa perlu investor. Saya cuma bayar tanda jadi 5 jt, saya ikat dengan MoU, saya minta waktu 3 bulan untuk kumpulin duit 200 jt yang diminta pemilik tanah sebagai uang muka, dan selama 3 bln itu saya boleh lakukan aktivitas fisik di lapangan asalkan tidak membangun rumah.

Saya bikin brosur, saya pasarkan rumah seharga 300 jt, tapi yang bayar cash dapat harga khusus 200 jt. Alhamdulilah laku cash 3 unit. Segerrr, cashflow sehat. 200 jt buat bayar DP. 100 jt urus perijinan. 200 jt buat infrastruktir. Sisa 100 jt buat bangun rumah contoh. Biaya kantor dan operasional saya keluar dulu secara pribadi. Tanpa investor, saya bekerja lebih tenang. Akhir proyek tak perlu bagi laba kepada siapapun.

(Itu kisah dramatis seorang alumni Perguruan Kungfu Properti)

"Itu bagus sekali. Pantas jadi referensi dan boleh diduplikasi. Murid murid PKP harus belajar dari kasus anda. Tapi tak selamanya anda bisa dapatkan deal lunak seperti itu, yaitu antara uang tanda jadi dan jatuh tempo DP ke 1 bisa berjarak 3 bln. Yang sudah sudah cuma bisa dapat waktu 1 bln saja. Deal anda dengan DP cuma 200 jt juga tergolong lunak sekali."

"Akan tetapi jika deal kita harus membayar DP ke 1 dalam jumlah besar, misal 500 jt, dan waktu yang diberikan cuma 1 bln saja, sepertinya kita belum tentu sanggup membukukan transaksi kadal buntung sesuai kebutuhan modal kerja yang diperlukan. Karena pengeluaran proyek kita bukan cuma untuk bayar DP tanah. Ada perijinan, infrastruktur, bangunan, overhead cost dll."

Menurut saya, jika modal kerja kita (bayar DP tanah, perijinan, infrastruktur, bangunan, overhead cost) masih kisaran 500 jt, boleh boleh saja kita eksekusi tanpa investor. Kita pakai jurus kadal buntung dalam 2 varian, yaitu varian END USER dimana pembelinya memang mau dihuni sendiri. Atau varian INVESTOR, dimana pembelinya adalah investor yang harus diberlakukan BUY BACK GUARANTEE dalam jangka waktu 12 bln kedepan.

Jika modalnya 1M lebih, sepertinya lebih nyaman jika sejak awal kita menggandeng pemodal dengan sistem bagi hasil. Jika anda punya jaringan pemodal yang bagus, anda bisa tawarkan bussiness plan anda. Jika beruntung, anda bisa mendapat 30-40%. Jika akses ke pemodal masih merupakan problem besar bagi anda, tawarkan saja opportunity anda ke GRAHA BHINNEKA LAND.

Kami cuma bersedia membagi maksimal 21% buat anda selaku pembawa opportunity. Mungkin tidak banyak. Yang penting anda bisa mencetak success story anda bersama kami, sekaligus membuat portofolio anda di bisnis properti menjadi lebih keren.

Bisa juga pakai jurus kombinasi. Dalam 3 bln pertama berjuang tanpa investor dan mengusahakan transaksi kadal buntung. Jika dalam perjalanan 2 bln belum ada uang masuk secara signifikan, baru tawarkan ke investor sesuai ajaran standar di PKP. Syaratnya anda punya waktu 3 bln antara uang tanda jadi dan jatuh tempo DP ke 1.

Anda belum tahu apa yang disebut jurus kadal buntung? Belajar dulu di PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Ikuti kelas TGL 8-9 Juli 2017. Hub sdr Eko di 0853 8543 4168.

MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL KERJA

NYAWAMU CUMA ADA 6 BULAN

Suhu AW, gimana cara menghitung kebutuhan modal sebuah proyek properti?

"Yeah, jawabannya panjang. Sulit dijelaskan melalui chat di WA seperti ini. Mesti buka laptop dan melakukan simulasi perhitungan."

Ada konsep dasarnya? Maksud saya penjelasannya secara makro.

"Ada! Menghitung kebutuhan modal kerja ala PERGURUAN KUNGFU PROPERTI sebenarnya hanyalah upaya menyediakan nyawa proyek kita selama 6 bln pertama.

Artinya semua kebutuhan untuk bayar DP tanah, desain perijinan, pematangan lahan, overhead cost, dan bangunan untuk 6 bln pertama harus disediakan."

Cuma 6 bulan pertama saja? Lalu bagaimana nasib proyek di bulan ke 7 dan seterusnya.

"Nyawa bulan ke 7 dan seterusnya harus hidup dari perputaran cashflow proyek. Dari uang muka konsumen, dari pencairan KPR, dari kredit konstruksi, mungkin juga dari penerapan jurus kadal buntung, yaitu menjual unit dengan harga super murah yang penting bayarnya harus cash keras. Itu supaya ada cash in dalam jumlah besar masuk ke rekening proyek."

Lha kalau tidak ada penjualan bagaimana?

"Wassalam .. "

Ada tips untuk memperkecil kebutuhan modal sebuah proyek?

"Tips nya sederhana. Jangan pernah beli lahan secara tunai. Karena di item biaya itulah yang menyedot modal paling besar. Makanya berusahalah mencari transaksi hotdeal, yaitu menguasai lahan dengan DP kecil dan sisanya diangsur panjang. Kuncinya cuma disitu. Yang lain lain sudah terukur dan sulit dilakukan efisiensi lagi."

Bagaimana cara kita bisa mendapatkan transaksi hotdeal?

"Ikut saja workshopnya PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Semua jurus dan tekniknya diajarkan disitu. Kelas terdekat diadakan di Yogya pada TGL 8-9 Juli 2017 mendatang. Daftar ke sdr Eko di 0853 8543 4168."

MODUS MEMBANGUN JARINGAN

CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN

Belakangan ini inbox saya begitu gencar dikontak teman FB yang menawari lahan atau opportunity. Sejak saya mempublikasikan manuver GRAHA BHINNEKA LAND yang begitu aktif menerima sodoran opportunity yang dilanjut komitmen pembiayaan, mata mereka terbelalak. Ini sebuah service excellent dari PERGURUAN KUNGFU PROPERTI, yang tak pernah dilakukan oleh perguruan atau lembaga lainnya.

Banyak training dan workshop properti digelar, tapi motifnya lebih cenderung kearah "bisnis seminar". Jangan heran jika seat nya dijual dengan harga diatas 3 jt. Padahal modalnya paling cuma 700 - 800 rb saja per pax. Hanya menjual produk berupa "ilmu properti" tetapi tanpa layanan purna jual. Biasanya si pembicara bekerjasama dengan Event Organizer yang kencang promosinya, ada SDM khususnya untuk menggelar event ini dengan sistem bagi hasil.

Saya lebih melihat event workshop sebagai modus untuk membangun jaringan. Saya terkadang menjual workshop dengan harga murah supaya ada orang orang yang minat menekuni bisnis properti, tapi ilmunya masih cekak, dan mau ikut pelatihan tak punya biaya.

Orang dengan keterbatasan tapi memiliki semangat tinggi seperti ini harus saya fasilitasi. Saya ingin mereka jadi ujung tombak saya dalam berburu opportunity. Makanya mereka harus saya bekali dulu dengan jurus jurus dasar memulai bisnis properti dengan modal recehan. Supaya lebih 'berilmu' saat melakukan negoisasi dengan pemilik tanah.

Saya lagi punya mimpi besar. Terutama sejak PERGURUAN KUNGFU PROPERTI digandeng oleh GRAHA BHINNEKA LAND guna memberdayakan alumni alumninya di seluruh kota di Indonesia, untuk membuka proyek properti berbagai jenis produk. Bisa rumah FLPP, rumah komersil, pergudangan, atau ruko.

Banyak yang semula mengira ini semua cuma tricky jualan workshop. Amit amit deh. Ini bukan PHP. Ada 8 orang yang sudah kami undang ke kantor pusat kami di Surabaya untuk mendirikan banyak PT baru, dimana setiap PT baru diberi komitmen pembiayaan 6 milyar. Silahkan berburu opportunity.

Bahkan dalam waktu dekat kami mau eksekusi lahan di Mojokerto, Palembang, dan Makkasar (2 lokasi). Nanti akan saya share fotonya dan kisahnya, sebagai bukti sekaligus memberi inspirasi bagi anda yang belum bergabung dengan PERGURUAN KUNGFU PROPERTI.

Di PKP, anda diedukasi cara berburu lahan hotdeal. Diberi pelatihan skill teknikal menghitung HPP, membuat Action Plan, Bisnis Plan, hitung modal kerja dll. Terpenting, jika ada opportunity yang anda bawa, maka PKP punya bandar besar yamg siap membiayai proyek anda. Mantap bukan?

Kelas terdekat 8-9 Juli 2017 di Yogya. Hub sdr Eko di WA 0853 8543 4168. Tarif normal Rp 3,5 jt. Early bird sebelum tgl 20 Juni 2017 cuma Rp 2 jt saja. Seat terbatas.

RESEAT YUK

KALAU MALAS BERBURU LAHAN, SUDAH 3 TAHUN TAK PERNAH EKSEKUSI PROYEK

Om Jin, apakah materi workshop sama dengan yang 3 th lalu pernah saya ikuti?

"Memangnya sudah pernah ikut ya?"

Iya di hotel Oasis Jakarta. Tapi cuma ikut saja, setelah itu saya tak pernah mencoba berburu lahan. Saya malas ..

"Malas kenapa?"

Saya tidak menyanggah jika teorinya PKP itu aplikatif, bisa dijalankan, bukan sekedar di awang awang. Buktinya banyak alumni PKP yang juga sukses mendapatkan proyek. Tapi saya merasa PR saya ada 2, yaitu mencari lahan hotdeal, dilanjut mencari investor. Belum belum saya sudah pesimis duluan karena merasa tak mampu melewati 2 PR itu.

"Lalu kenapa sekarang tertarik lagi menghubungi saya?"

Saya terus membaca dan mengikuti tulisan om jin di FB. Dan saya tertarik mengetahui adanya kemitraan antara PERGURUAN KUNGFU PROPERTI dengan GRAHA BHINNEKA LAND. Itu luar biasa banget. Ada lembaga pelatihan yang bisa memfasilitasi alumninya ke akses pembiayaan. Top banget deh PKP. Saya mau ikut reseat. Materinya masih sama kah?

"Materi dasar mungkin sama. Tapi suplemen pelengkapnya yang terus dilakukan improvement. Dulu jam 17 sudah selesai, sekarang menjelang maghrib baru selesai. Dulu masih ada sesi marketing selama 2 jam, sekarang tidak ada lagi karena waktunya tersita untuk bahas studi kasus dan permasalahannya saat eksekusi lahan. File yang dibagikan makin banyak. Semua contoh perjanjian saya bagikan untuk referensi saat eksekusi lahan."

Duh, saya makin minat. Ok saya mau reseat kelas 8-9 Juli 2017 di Yogya. Saya ajak 1 teman saya. Saya akan hubungi mas Eko di WA 0853 8543 4618.

"Silahkan. Reseat 1jt. Early bird sebelum 10 Juni cuma 2 jt. Tarif normal 3,5 jt. Sampai jumpa nanti."

STRATEGI EMERGENCY EXIT

APAKAH UANG 50 JUTA CUKUP UNTUK MEMBUKA SALON PLUS PLUS?

Kacau nih pak. Kacau. Saya dulu ikuti strategi yang diajarkan oleh pak AW dengan memasukkan MPT (mitra pemilik tanah) kedalam struktur kepengurusan PT. Saya juga sudah mengkondisikan AD ART dimana untuk jual beli harus dilakukan oleh 2 direktur, yang salah satunya adalah direktur yang merupakan wakil dari MPT. Ini malah anaknya MPT yang jadi direkturnya mbalelo ...

"Mbalelo gimana? Koq mirip kisah ketoprak saja ..."

Minggu lalu MPT mau kasbon 150 jt. Katanya buat modalin anak perempuannya buka usaha salon. Saya tidak mau berikan kasbon, karena jatuh tempo bayar tanah masih 6 bln lagi. Dan cashflow proyek sedang dalam kondisi tidak sehat.

"Wow, salon. Itu salon beneran atau salon spa plus plus?"

Aduh, please deh pak AW, yang serius. Saya pusing berkonflik dengan MPT, malah pak AW concern ke urusan salonnya.

"Dimana masalahnya? Dia ajukan kasbon, dan anda tidak mau berikan. Ya sudah, itu sudah betul."

Tapi dia tak mau menanda tangani 2 AJB yang disodorkan ke dia. Cuma mau tanda tangan jika permintaan kasbonnya disetujui. Jadi dia menyandera 2 AJB sebagai bargaining. KPR konsumen tak bisa cair sebelum ditanda tangani aktanya.

"Eehh, kasar amat mainnya. Harus diberi pelajaran itu. Boleh tahu berapa besar saham pemilik tanah di PT?"

Bagian dia cuma 20%. Saya 30%, pemodal 50%.

"Begini, buat surat undangan RUPS dengan agenda mengubah susunan direksi dan AD ART. Maksudnya anak pemilik tanah akan dikeluarkan dari posisinya sebagai Direktur. Dan untuk selanjutnya penanda tanganan AJB cukup dilakukan 1 orang direktur saja. Tanpa harus melibatkan anak MPT yang jadi direktur di PT. Supaya semuanya lancar."

Astaga! Mana mau dia dicoret dari jabatannya. Pasti MPT tidak setuju.

"Menurut AD ART, apabila dalam RUPS tidak bisa terjadi musyawarah mufakat, maka dilakukan voting. Jika hasil voting ternyata 80 (50+30) melawan 20, maka suara terbanyak bisa mengambil keputusan. MPT boleh tidak setuju anaknya dicopot dari jabatan direktur, tetapi secara legal formal RUPS tetap sah."

Hahaaaa ... keren. Saya paham dengan penjelasan pak AW. Jadi kalau dia tetap bersikeras tak mau menanda tangani AJB, giliran saya mengancam dia mau menggelar RUPS untuk mencopot dia dari jabatan direktur. Ini jurus canggih dan smart. Saya yakin dia bakalan mikir untuk tetap mbalelo.

"Yeah, begitulah kira kira. Bukan kita mau jahat, tapi dia dulu yang memulai konflik dan mau menang sendiri. Jangan merasa bersalah jika terpaksa mengambil tindakan itu. Kita tidak mendzolimi MPT, karena hak nya 20% tetap ada. Kita cuma mengambil kebijakan strategis supaya pelaksanaan proyek tidak terganggu."

Setuju pak. Mungkin sebagai bukti bahwa sebenarnya kita tak ingin berkonflik dengan MPT, saya akan berikan kasbon tapi cuma sebesar 50 jt saja.

"Nah, bagus itu. Tapi apakah uang 50 jt cukup untuk buka salon plus plus?"

Yeah, pak AW payah. Ngomongnya tentang salon plus plus lagi.

(Itu namanya strategi EMERGENCY EXIT. Jurus jurus lainnya diajarkan di workshop Perguruan Kungfu Properti. Kelas terdekat TGL 8 - 9 Juli 2017 di Yogya. Daftar ke sdr Eko di WA 0853 8543 4168).

ILMU HARUS DIJEMPUT

ILMU PROPERTI BUKANLAH JALANGKUNG

Banyak orang yang inbox ke saya, mengaku tertarik belajar bisnis properti dan menanyakan kapan ada kelas PERGURUAN KUNGFU PROPERTI dibuka di kota mereka. Biasanya yang bertanya beginian domisili diluar Jawa.

Dulu saya secara diplomatis sering menjawab dengan kalimat bahwa "belum ada jadwal kesana ...". Tapi sekarang saya tak mau lagi berikan janji PHP seperti itu. Lebih baik saya jawab bahwa workshop CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN sementara waktu cuma dibuka di kota Yogyakarta atau Jakarta.

Ada kalimat bijak yang mengatakan bahwa "Ilmu harus dijemput", bukan menunggu ilmu mendatangi anda. Lha biayanya ke Jawa mahal, karena harus beli tiket pesawat dan hotel, selain membayar biaya workshop. Betul sih, tapi itulah konsekwensi dan harga yang harus anda bayar. Mau sukses ya harus berani berkorban.

Dalam buku The Secret dikatakan bahwa jika anda punya mimpi (dream), maka perilaku anda harus diselaraskan. Supaya hasil dari perilaku dan kerja keras anda sesuai dengan mimpi. Karena hasil tak akan mengkhianati proses. Jika anda berani punya mimpi menjadi pengusaha properti, tapi terlalu banyak berhitung dan menunda, artinya perilaku anda tidak selaras dengan mimpi anda. Hasil akhirnya kemungkinan besar adalah mimpi anda tak akan tercapai.

Sekarang adalah saat yang tepat bagi anda belajar ilmu properti di PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Karena saat ini PKP punya program kemitraan dengan GRAHA BHINNEKA LAND yang bersedia menyediakan modal kerja untuk proyek properti anda yang dianggap layak secara investasi. Tak ada perguruan atau lembaga pelatihan lain yang memberikan supporting seperti ini kepada alumninya. Membagi ilmu sekaligus menyediakan modalnya.

Masih terbuka kesempatan belajar properti dengan biaya ekonomis hanya 2 jt saja bagi yang membayar lunas max 20 Juni 2017 untuk kelas Yogya di bulan Juli 2017 nanti. Lewat tanggal ini early bird tidak berlaku. Biaya normal adalah 3,5 jt. Pendaftaran ke sdr Eko di WA 0853 8543 4168.

Ingat ya, ilmu harus dijemput. Karena ilmu properti bukanlah jalangkung yang bisa datang tanpa diundang dan pulang tak perlu diantar. Oh ya, training langsung dilakukan oleh suhu utama sekaligus pendiri PKP yaitu Ari Wibowo Jin Properti, yang 2 bukunya (Kitab Properti no 1 dan Kitab Properti no 2) dijual di TB Gramedia.

TIPS MENGIKAT LAHAN

SKENARIO LEGAL MENGIKAT LAHAN

Jika ada lahan harga Rp 500rb/m2 seluas 10.000 m2 (50 kavling) yang dijual seharga Rp 5M dan pemilik minta dibayarkan uang muka sebesar Rp 500 jt sisanya max lunas di bln ke 24, maka skenario legal seperti apa yang akan saya lakukan?

OPSI A
Lahan dibalik nama ke PT kita, diback up dengan pengakuan hutang sebesar Rp 4,5M. Setiap dilakukan AJB ke konsumen atas 1 bidang kavling kita membayar Rp 90 jt ke pemilik tanah. Jadi saat 50 bidang kavling sudah AJB semua, sudah pasti hutang tanah kita lunas.

OPSI B
Jika lahan tak boleh dibalik nama ke PT kita, maka pembayaran sebesar Rp 500 jt diperlakukan sebagai pembelian lunas atas 5 bidang kavling (AJB PPAT dan balik nama, atau PPJB lunas + kuasa menjual). Sebaiknya anda keluar lagi Rp 45 jt untuk mengikat 45 bidang kavling melalui PPJB, dimana setiap kavling dibayar UM nya Rp 1jt dan pelunasan sebesar Rp 89 jt paling lambat bln ke 24.

OPSI C 
Jika lahan tak boleh dibalik nama ke PT kita, maka setiap bidang kavling diikat melalui PPJB dengan pembayaran Rp 10 jt dan pelunasan Rp 80 jt dilakukan paling lambat 24 bln kemudian.

Advise :

OPSI A sangat disarankan (recommended) karena dengan menguasai semua lahan, jika cashflow kita kurang sehat atau butuh akselerasi, lahan bisa diagunkan guna mendapatkan kredit konstruksi.

OPSI B boleh dilakukan meski kurang menguntungkan, karena dengan hanya mengusai 5 bidang kavling, maka sumber dana pembiayaan kita jika membutuhkan kredit konstruksi menjadi sangat terbatas.

OPSI C
Not recommended. Hanya boleh dilakukan jika pemilik tanah tak bersedia menempuh opsi A atau B. Ini skenario terpaksa alias kepepet. Tapi masih boleh dilakukan.

INI MELANGGAR DOKTRIN

EFEK BAU TAI KERBAU

Lahan ini bagus. Kami jatuh hati dan siap melakukan eksekusi. Harganya cukup mahal yaitu 850rb/m2 seluas 1,5 ha. Ijin ijin sudah terbit, termasuk IMB nya. Lokasi strategis di kota Makassar.

Menurut info mediator, lahan ini boleh dieksekusi dengan DP 2 M dan sisanya harus dilunasi max 2 thn. Makanya dengan gagah berani hari ini kami mengajak pemiliknya bertemu di notaris, karena kami bersedia membayar DP ke 1 sebesar 250 jt. Dan DP ke 2 sebesar 1,75 M kami janjikan bulan Juli usai Lebaran.

Eh rupanya pemiliknya berubah pikiran. Itu hak dia sih, nyatanya memang belum ada ikatan tanda jadi. Memang pemilik tanah tak bersedia menerima tanda jadi. Sore ini dia mengatakan baru mau lepas jika DP nya diperbesar menjadi 4 M. Gede amat, bikin saya kaget.

Saya mencoba mencari tahu kenapa harus bayar DP sebesar itu. Akhirnya dia mengaku bahwa perusahaannya kena musibah berupa tagihan hutang pajak sebesar 4 M yang harus dilunasi tahun fiskal 2017 ini. Bukan perusahaan propertinya, tapi perusahaannya di bisnis yang lain.

Hmm, sempat terpikir mau menghentikan negosiasi. Tapi teringat bau tahi kerbau dan tulang tulang binatang yang berserakan disana membuat saya merasa berat untuk mengatakan say goodbye. Lahan itu sangat bagus. Harus bisa deal. (Ya Tuhan, ini melanggar doktrin saya sendiri yang mengatakan bahwa tak semua negosiasi harus terjadi deal. Ampuni saya ....)

Saya mengubah penawaran. Berani menambah DP ke 3 sebesar 2 M lagi pada bulan Desember 2017 mendatang. Artinya di tahun fiskal ini bisa genap terbayar 4 M. Ini nekat. Di otak saya bukan berpikir mau memperbesar modal kerja, tapi entah bagaimana caranya agar selama 6 bln kedepan bisa jualan cash dan ada uang masuk minimal 2 M.

Saya buat secara tertulis dan saya serahkan kepada pemilik tanah. Sempat saya dengar ibu Direktris itu mengatakan bahwa dirinya secara prinsip bisa menyetujui penawaran kami. Akan tetapi untuk finalisasinya harus meminta persetujuan dulu dari suaminya.

Berhubung waktu sudah sore, dan kami terlanjur pegang tiket pesawat untuk kembali ke Jakarta, akhirnya kami pun pamit pulang. Sambil mengatakan kepada ibu itu bahwa jika memang ada kabar baik, silahkan hubungi kami. Akan kami eksekusi bulan Juli 2017 nanti.

Meski belum jadi transaksi, hari ini GRAHA BHINNEKA LAND telah membuktikan komitmennya kepada 2 orang alumni PERGURUAN KUNGFU PROPERTI, yaitu sdr Harianto dan sdr Renal Tulak, bahwa jika bisnis plan mereka sudah kami setujui, maka secara pembiayaan kami juga telah menyediakan dan berani eksekusi.

Ayo segera gabung PKP. Kelas workshop terdekat bulan Juli 2017 di Yogyakarta. Early bird 2 jt jika bayar sebelum 20 Juni 2017. Tarif normal 3,5 jt. Minat? Hubungi sdr Eko di 0853 8543 4168.

MEMANG CUMA BOS KAMU YANG PUNYA TANAH ?

NEGOSIASI TAK HARUS DEAL

Mas AW, bos saya menawarkan kerjasama dengan anda. Dia punya lahan 4 ha di Cirebon.

"Seperti apa model kerjasamanya?"

Lahan dihargai Rp 200.000/m2. Jadi bos saya dianggap punya aset senilai Rp 8M. Nanti mas AW setor dulu Rp 4M sehingga lahan itu dimiliki bersama masing masing separoh.

"Hmm, koq gitu? Lalu untuk modal kerjanya bagaimana? Untuk mengurus perijinan, pematangan lahan, overhead cost, pembangunan unit rumah dll."

Modal kerjanya dihitung dulu, disepakati bersama, kemudian sama sama setor separoh. Misal dibutuhkan modal kerja Rp 3M masing masing harus setor Rp 1,5M.

"Hehee .. gak lah. Saya tidak tertarik dengan konsep kerjasama seperti itu. Kenapa? Dia secara tidak langsung meminta saya membeli separoh tanahnya. Kalau memang tanah dia laku dijual dan ada yang minat membeli secara tunai, silahkan saja dilepas ke peminat lain. Saya menunggu bos mu kepepet saja."

Lho, kepepet gimana?

"Kalau bos mu sudah berbulan bulan atau bahkan bertahun tahun mencoba memasarkan tanahnya belum juga laku, dia akan membutuhkan jasa saya. Karena saya akan membantu dia mencairkan asetnya yang tidak liquid (berupa tanah) menjad liquid (uang segar). Saya punya skill untuk mengembangkan lahannya menjadi proyek perumahan, dan saya punya akses untuk mendatangkan pemodal."

"Jadi kita berkolaborasi. Bos kamu kusebut sebagai MPT (Mitra Pemilik Tanah), saya berperan sebagai MPK (Mitra Pemilik Keahlian), dan saya akan mengajak satu pihak lagi yang berperan sebagai MPM (Mitra Pemilik Modal). Kita akan berbagi laba dengan profit sharing yang disepakati bersama. Mungkin MPT dapat bagian laba kisaran 15%."

Bisa lebih konkrit lagi penawarannya? Ntar saya coba sampaikan ke bos saya.

"Begini deh. Saya bayar tanda jadi Rp 10 jt. Kemudian saya urus ijin di Pemda setempat. Saat ijin terbit, saya bayar tanah Rp 490 jt tetapi lahan boleh dibalik nama ke PT ku, diback up dengan akta pengakuan hutang senilai Rp 7,5M. Hutang tanah itu diangsur mulai bln ke 9 s/d 36 sampai lunas.

Kalau bos saya belum mau dengan penawaran itu?

"Saya tambahkan dengan bonus kenaikan harga tanah sebesar 10% per tahun. Jadi tanah yang dibayar di tahun kedua dihargai Rp 220rb/m2 dan di tahun ketiga dihargai Rp 240rb/m2."

Kalau belum mau juga dengan penawaran itu?

"Emang cuma bos kamu yang punya tanah? Mau syukur, kagak mau ya sudah. Saya cari opportunity lain. Saya punya keahlian, saya punya akses ke pemodal. Saya bisa mencari opportunity kemana saja. Prinsip saya adalah bahwa TAK SEMUA NEGOSIASI HARUS DEAL. Jika skemanya memberatkan, saya memilih tidak deal."

(Workshop Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan digelar bulan Juli 2017 di Yogya, oleh PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Daftar ke sdr Eko di WA 0853 8543 4168. Early bird 2 jt hanya berlaku s/d tgl 20 Juni 2017)

CARI YANG KOBOI

TIPS MEMILIH NOTARIS

Kalau anda mau transaksi membeli lahan dengan status hotdeal, saran saya jangan mau memakai Notaris yang ditunjuk oleh pihak pemilik tanah. Meski notaris adalah pejabat negara yang seharusnya bersikap netral dan tidak berpihak, dalam kondisi tertentu terutama saat ada perselisihan, tak bisa dipungkiri bahwa kecenderungan berpihak kepada pihak yang sudah dikenal sebelumnya akan terasa.

Bukan berarti harus pakai notaris yang kita referensikan. Lha terkadang kita juga belum kenal satupun notaris di kota dimana kita akan membeli lahan. Yang penting tunjuk notaris yang belum dikenal dan bukan langganan pemilik tanah. 

Saya sendiri punya sedikit tips tentang pemilihan notaris. Jika kita dalam posisi sebagai PEMBELI, pilihlah notaris yang sudah cukup senior, sudah mapan (kantornya bagus dan banyak klien), yang biasanya bekerja detail dan cermat. Misal ada dokumen yang kurang, pasti dia akan rewel dan minta segera dilengkapi. Notaris senior cenderung lebih berhati hati. Tapiiii ..., tarifnya gak bisa ditawar.

Kalau kita dalam posisi sebagai PENJUAL, cari notaris yang koboi dan suka cincai. Semua bisa diatur, syarat kurang dikit bisa menyusul. Biasanya notaris muda dan belum punya banyak klien berani berlaku seperti itu.

Itu sih cuma pengalaman empiris saya. Bukan berarti semua notaris bisa digeneralisir seperti itu.

(Lebih bagus lagi jika notaris yang dimaksud adalah rekanan bank BTN, atau bank yang akan menjadi rekanan anda dalam hal KPR dan kredit konstruksi).

SUPPORT UNTUK ALUMNI PKP

GRAHA BHINNEKA FORTUNA MOJOKERTO TELAH DIEKSEKUSI HARI INI

Setelah bisnis plan yang diajukan oleh mas Deny Basuki kami setujui, maka dia pun dibuatkan perusahaan baru bernama PT Persada Bhinneka Timur.

Kami sudah menyetujui penyediaan modal kerja sebagaimana jumlah yang diajukan, dan hari ini kami melakukan eksekusi lahan di kantor notaris Dwi Rossuliati SH, di Mojokerto.

Sebagai suhu PERGURUAN KUNGFU PROPERTI, saya merasa senang bisa memberikan support kepada alumni PKP dengan menjembatani mereka dan memberi mereka akses ke pemodal. Ini sebuah service excellent dari PKP kepada alumninya.

Mantap ya? Andapun juga bisa seperti itu, jika menjadi bagian dari keluarga besar PKP. Ikut saja kelas terdekat tgl 8-9 Juli 2017 di Yogyakarta. Daftar ke sdr Eko di 0853 8543 4168. Early bird Rp 2 jt sebelum 20 Juni 2017.

BANGKIT DARI LUBANG KUBUR UNTUK MENJUAL LAHANNYA

KAMI MEMBERI BUKTI BUKAN JANJI

 Kami memberi bukti, bukan sekedar janji. Minggu lalu sdr Hardi Rumah Kita menyodorkan opportunity berupa lahan 1,8,ha di Gowa Makassar dengan perincian butuh modal 1,5 M potensi laba 4 M dan umur proyek 27 bln. Kami sudah mensurvei kelayakannya dan menyetujui proposal Bussiness Plan nya.

Tak sampai 1 minggu kami dari GRAHA BHINNEKA LAND sudah datang ke notaris untuk mengeksekusi lahan ini. Lihat tuh saat kami membayar DP 150 jt kepada pemilik tanah. Yang terima cek itu adalah pemilik tanah, didampingi ibu Notaris.

Asal tahu saja, pemilik tanah adalah orang yang nyawanya rangkap. Pernah jatuh dari bangunan lantai 2 ke lantai beton, dalam kondisi mengenaskan dan dikira sudah meninggal. Bahkan oleh keluarganya sudah dipesankan rumah duka serta liang kubur. Eh ternyata mujizat Allah terjadi beliau bisa selamat meski tulang tengkoraknya retak dan ada 14 jahitan.

Kenapa proposal sdr Hardi (alumni PERGURUAN KUNGFU PROPERTI) kami setujui? Karena masuk kriteria lahan hotdeal. Cuma bayar 150 jt saat PPJB, 250 jt saat ijin terbit. Lahan langsung dibalik nama ke PT kami. Rasio investasinya juga bagus.

Anda ingin seperti sdr Hardi? Segera cari lahan hotdeal. Sodorkan kepada kami untuk kami biayai. Jatah anda 21%.

Ilmunya bisa dipelajari di workshopnya Perguruan Kungfu Properti. Kelas terdekat bulan Juli 2017 di Yogya. Early bird Rp 2jt sebelum 20 Juni 2017, tarif normal Rp 3,5 jt. Minat? Hub sdr Eko di WA 0853 8543 4168.

SAYA MAU KAWIN LAGI

PEMILIK TANAH ROMBONGAN SUSAH HOTDEAL

Semua peserta workshop PERGURUAN KUNGFU PROPERTI pasti ingat bahwa salah satu kriteria dasar mencari lahan hotdeal adalah "pemiliknya bukan rombongan", karena kepemilikan rombongan seperti ini cuma memungkinkan anda menawar harga serendah rendahnya, untuk kemudian dibayar secara tunai.

Jadi kalau anda ditawari tanah luasan besar, jangan lupa bertanya berapa orang pemiliknya. Jika pemiliknya lebih dari 2 orang, apalagi sampai belasan atau puluhan, kemungkinan besar anda cuma akan mendapatkan pepesan kosong. Sulit dieksekusi, dan tersandung saat melakukan legal clereance.

Sudah seringkali saya alami hal seperti ini. Jadi ini pengalaman empiris. Mulai dari lurah, kolonel, jawara, tokoh adat dll. Boleh mengaku pemegang kuasa atau juru bicara dari kumpulan pemilik tanah, tapi saat kita serius mau eksekusi, biasanya mereka kesandung.

Kesandungnya juga sudah bisa ditebak. Ada beberapa pemilik tanah yang berubah pikiran dan menyatakan tidak bersedia dibayar skim lunak. Maunya dibayar cash jreng. Alasannya bisa apa saja. Mau menikahkan anaknya, mau masukin anaknya ke universitas, mau berobat, bahkan ada yang terang terangan mengaku "saya mau kawin lagi".

Apapun alasannya, entah bener atau mengada ada, itu membuat transaksi tak bisa terlaksana. Mengurus banyak orang dengan banyak kepentingan memang tak mudah. Karena kebutuhan serta kepentingan masing masing pemilik tanah berbeda. Apalagi jika yang berubah pikiran adalah pemilik tanah paling depan yang punya akses jalan. Buyar deh, semua tanah dibelakangnya ikut kena imbasnya.

Saya bersama GRAHA BHINNEKA LAND pernah menyetujui alokasi modal 3M untuk proyek di Cikarang yang disodorkan oleh mas Aditia Kurniawan, juga menyetujui alokasi modal sebesar 7M untuk mister Dwi Priono untuk lahan di Balaraja. Tapi semua gagal eksekusi akibat pemilik tanahnya rombongan, bukan pemilik tunggal.

Itu pengalaman empiris saya. Jika tak percaya silahkan mencoba. Bukan berarti ini doktrin mutlak atau absolut. Tetapi secara probabilitas anda lebih sulit eksekusi lahan yang kepemilikannya rombongan ketimbang pemilik tunggal.

(Workshop PKP terdekat tgl 8-9 Juli 2017 di Yogyakarta. Early bird Rp 2 jt berlaku s/d 15 Juni 2017. Daftar ke sdr Eko di 0853 8543 4168).

JANGAN LUPA SHOLAT 5 WAKTU

INI DOKTRIN MENTALITAS

Salah satu doktrin yang diajarkan jika anda mengikuti workshop PERGURUAN KUNGFU PROPERTI adalah doktrin mentalitas yang bernama "Ritual Minum Kopi 50x". Sebuah pelajaran mental bahwa penolakan demi penolakan yang akan anda hadapi saat bernegosiasi dengan pemilik tanah bukan untuk membuat anda berkecil hati, tetapi seharusnya justru membuat skill anda makin tinggi.

Lho koq bisa? Karena sesungguhnya apa yang ditanyakan, ditakutkan, dikuatirkan, dan diragukan oleh pemilik tanah, cuma berkutat disitu situ saja. Jika anda baru 2-3x bernegosiasi, pertanyaan itu rasanya sulit untuk dijawab. Lama kelamaan anda menjadi hafal dan sudah habit (menjadi kebiasaan), sehingga sudah paham bagaimana harus menjawabnya.

Misal anda sudah pernah ditolak 10x, saya yakin rasa percaya diri anda sudah makin tinggi. Pemilik tanah cuma menuntut 2 hal, yaitu menguntungkan secara bisnis dan aman secara legal. Jika 2 hal tersebut mampu kita penuhi, peluang terjadi hotdeal sudah didepan mata.

Memang lebih baik jika anda punya talenta berbicara dan mempengaruhi orang. Sehingga saat mengaplikasikan jurus jurus andalan dari PKP menjadi semakin mudah meyakinkan pemilik tanah. Ada jurus TAICHI MASTER untuk menyepakati harga satuan tanah per meter persegi. Ada jurus BEDAH RUMAH untuk menyepakati pembagian laba (profit sharing). Dan juga JURUS 123 untuk membatasi skala investasi.

Ingat, mentalitas pengusaha haruslah ulet, tahan banting, tak mudah menyerah. Jika baru ditolak 10x anda sudah lempar handuk, artinya mental anda payah. Coba lagi bung. Teruslah mencoba. Jangan padamkan semangat yang membara di dada. Teruslah menjaga api semangat anda dengan tetap berkumpul bersama komunitas properti.

Banyak yang sukses membukukan transaksi hotdeal. Mereka bisa, kenapa anda tidak bisa? Ingatlah doktrin ritual minum kopi 50x, artinya anda memang ditakdirkan ngopi 50x dengan pemilik tanah, baru ada 1x peluang hotdeal. Itu teori probabilitas. Jika baru 37x ditolak, bergembiralah, artinya kurang 13x lagi anda akan mendapatkan hotdeal. Bukan justru kecewa berat dan membunuh niat anda menjadi pengusaha properti.

Banyak juga yang sukses dengan bernegosiasi tak sampai 20x. Ada unsur skill serta keberuntungan yang ikut berbicara. Doa dulu yang kenceng sebelum negosiasi. Rajin ke gereja, ingat perpuluhan. Jangan lupa sholat 5 waktu, banyak sedekah, supaya Allah SWT bermurah hati memberikan kemudahan. Karena segala sesuatu yang terjadi di muka bumi, semuanya terhubung dengan kehendak Yang Maha Kuasa diatas sana.

Tetap semangat !