NIKMATNYA BIKIN MEREM MELEK

NIKMATNYA BIKIN MEREM MELEK

ARIWIBOWOJINPROPERTI.BLOGSPOT.COM - Sehabis diajak makan soto bandeng dan bakso bandeng yang nikmatnya bikin merem melek, saya diajak meeting oleh klien saya, dimana semua petinggi proyek dikumpulkan disitu.

Siteplan lahan 8 hektar digelar di meja rapat. Desain rumah T36/84 dan T45/105 berupa denah, tampak, spesifikasi dan juga 3D digelar juga di meja. Lalu dia bertanya kepada saya; "Apa pendapat mas AW soal desain ini sebelum kami memulai pemasaran dan pembangunannya?"

"Maaf, saya berpendapat bahwa semua site plan dan desain bangunan harus direncanakan ulang. Rencana yang sudah ada tidak bisa dipakai. Jadi mohon maaf saya harus berkata pahit seperti ini. Mundur satu lengkah kebelakang untuk 100 langkah kedepan tak ada ruginya," kata saya sambil melihat banyak muka dengan dahi berkerut, dan kemudian melanjutkan pemaparan saya.

Memasarkan perumahan sederhana berarti menyasar segmen-target pasar yang level incomenya perbulan tidaklah besar, di range 2,5 s/d 4 juta. Harga menjadi sesuatu yang sangat sensitif dalam persepsi mereka, jadi jurus COST LEADERSHIP adalah jurus yang paling tepat, syukur-syukur dikombinasikan dengan jurus DIFFERENSIASI jika ada benefit/manfaat yang bisa dijadikan selling point.

Kenapa mesti memilih kavling 7 x 12 jika bisa diganti 6 x 12? Kenapa memilih kavling 7 x 15 jika bisa 6 x 15 atau malah 6 x 14? Makin besar kavling berarti harga yang harus dibayar konsumen makin mahal. Jika asumsi 1 m2 lahan effektif dihargai Rp 400.000, maka beda 6 m2 sudah ada selisih lebih murah Rp 2,4 juta.

Kenapa saya sarankan memilih lebar 6 ketimbang lebar 7 meter? Karena lebar 7 meter itu tanggung. Sisa lebar 1 meter tak bisa dimanfaatkan secara efektif untuk fungsi ruang apapun.

Justru dengan bentuk rumah kopel yang dibangun berpasangan 2 unit jadi satu, secara konstruksi cost-nya lebih mahal. Ada dinding samping yang harus diplester aci dan dicat. Malah yang di T45 ada kusen jendela samping. Itu membuat mahal biaya konstruksi. Belum lagi ada atap tritisan yang menjorok 60 cm, itu juga biaya.

Jadi lebih baik siteplan ini dilakukan re-design. Soal siteplan sudah terlanjur disahkan oleh dinas tata kota dan nanti harus mengurus ulang, saya kira itu bukan kendala ketimbang nanti pemasaran proyek ini tidak sukses.

Jika kita sepakat memakai jurus COST LEADERSHIP, maka semua upaya mereduksi harga harus kita lakukan tanpa maksud mengurangi value. Jangan berpikir konsumen di segmen ini membutuhkan lahan yang luas, karena bagi mereka bisa memiliki rumahpun sudah merupakan anugerah. Rumah adalah tempat mereka bersama keluarga berlindung dari hujan dan panas matahari.

Jadi saya mengusulkan agar luasan lahan adalah 6 x 12 untuk T36 dan luasan 6 x 14 untuk T45.

Kemudian saya pegang gambar bangunan; rumah kopel dengan model atap split level dan memakai bahan penutup atap dari genting. Ini bangunan dengan model yang tidak simpel dan mengakibatkan konstruksinya mahal. Dinding dobel pembatas kavling tidak perlu. Rumah sederhana pakai dinding 1/2 bata tidak masalah. Model rumah deret saja, jika kesan memanjang seperti barak tidak disukai, bisa diakali dengan cara break tiap berapa unit, diberi jeda 1,5 meter kavling hook.

Saya berkata, tampak muka dari sebuah rumah akan didominasi oleh atap dan pintu-jendela. Jika bagian yang dipamerkan justru akan dikerjakan dengan material KW2, itu berarti sama saja kita memamerkan muka yang bopeng kepada konsumen. Pasti tidak menarik. Kusen kasar dari kayu murahan, daun pintu melengkung dan sulit dibuka tutup, lalu genting yang sudah lumutan di bulan ke 6.

Ganti desain. Pakai desain minimalis dengan vacade (tampak depan) berdinding tinggi menyembunyikan penutup atap murahan. Nanti penutup atapnya diganti spandek saja dengan satu kemiringan sebesar 15 derajat kebelakang, dan konstruksinya pakai baja kanal C sejumlah 2 batang saja sudah cukup. Jadi kesan dominasi atap genting tidak lagi nampak.

Tampak depan juga jangan memakai kusen kayu. Pakailah kusen alumunium. Pintu jendela gendong di ruang tamu, dan 1 jendela untuk kamar. Hindari volume kusen alumunium yang berlebihan. Pintu tetap memakai dobel teakwood. Tapi jika kusennya tidak melengkung, kemungkinan tetap mudah dibuka tutup.

Dinding depan dan dinding belakang jangan banyak tekukan. Datar saja, supaya tidak banyak timbul kolom praktis. Kalau mau mengejar estetika di tampak depan bisa memainkan warna, pakai penebalan dinding, atau memainkan tekstur memakai kamprot atau tali air. Itu nanti tugas arsitek untuk membuat desainnya.

Dengan desain yang saya usulkan ini, secara estetika rumah akan terlihat lebih bagus dan modern. Pembeli akan bangga dengan rumah yang dibelinya, meski itu hanya rumah sederhana. Harga bangunan saya yakin tidak akan membengkak, karena beberapa efisiensi cost dialokasikan untuk peningkatan mutu bangunan.

Usai pemaparan saya selama 1,5 jam disitu, klien saya langsung membubarkan anak buahnya, dan komentar pendek ke saya; "Saya setujui saran mas AW. Segera panggilkan arsitek bagus tapi tarif ekonomis untuk menindak-lanjuti semua saran-saran mas AW tadi." Beres coy !!!