MENERAPKAN STRATEGI COST LEADERSHIP

SAYA BUKAN PEMEGANG SAHAM ALFAMART

Tak jauh dari rumah saya ada Alfamart dan Indomaret yang saling berhadap hadapan. Kali ini dengan sengaja saya mau membandingkan harga atas 2 item produk yang sama, yang kebetulan pagi ini mau saya beli untuk keperluan piknik ke luar kota.

Awalnya saya masuk dulu ke Alfamaret untuk melihat harga shampo Rejoice 170 ml (Rp 12.900) dan sabun muka Vaseline Men (Rp 25.300). 

Selanjutnya saya masuk ke Indomaret untuk melihat barang yang sama, ternyata shampo Rejoice 170 ml disini dijual seharga Rp 18.700 dan sabun muka Vaseline Men dijual seharga Rp 25.900. 

Coba anda tebak bagaimana perilaku saya selaku konsumen? Ya betul, saya keluar dari Indomaret dan berbalik ke Alfamart guna membeli 2 item produk tadi yang jelas-jelas harganya lebih murah. Saya tahu karena saya membanding bandingkan harganya.

Mohon maaf, saya bukan pemegang saham Alfamart, jadi artikel ini bukan untuk memuji Alfamart dan mendiskreditkan Indomaret. Mereka menjual ribuan item produk, dan hanya dengan 2 sampel secara acak tak cukup mewakili untuk menarik sebuah kesimpulan. Bisa jadi untuk jenis item barang yang lain justru Indomaret yang lebih murah.

Sobat properti, analogi diatas hanyalah sebuah pengantar bagi anda untuk mengenal teori COST LEADERSHIP. Ini adalah sebuah cara untuk menciptakan keunggulan kompetitif atas pesaing anda. Definisinya secara sederhana adalah "bagaimana menjual produk dengan harga lebih murah dibanding kompetitor dengan level benefit yang sama". 

Siapapun konsumennya, mereka akan melakukan tindakan komparatif alias membanding bandingkan harga. Dan harga jual adalah sesuatu yang sangat sensitif. Beda harga akan membuat konsumen memilih produk yang harganya lebih murah, tentunya dengan level benefit yang sama.

Shampo 170 ml juga dibandingkan dengan yang 170 ml. Rumah type 36 juga dibandingkan dengan rumah type 36. Dinding bata merah juga dibandingkan dengan dinding bata merah, bukan diadu dengan dinding batako. Atap genting diadu dengan atap genteng, bukan dengan atap galvalum.

Ini teori sederhana, penjual getuk singkong di tepi jalan pun tahu persis bahwa menjual dengan harga lebih murah akan membuat konsumen membeli produk anda.

Apa pelajaran dari artikel ini? Anda mesti memiliki daftar harga kompetitor sebelum menetapkan harga jual produk kita. Anda mesti hati-hati melakukan eksekusi lahan, karena jika harga perolehannya kemahalan, maka output harga jualnya nanti juga kemahalan. 

Bagaimana anda bisa mengetahui harga sebuah lahan kemahalan atau wajar atau murah? Bagaimana anda bisa melakukan simulasi hitungan harga jual padahal lahannya belum anda beli? Caranya mudah, asal anda menguasai skill teknikal membuat ACTION PLAN dan juga jurus Taichi Master, anda bisa melakukan semuanya.

Skill tersebut bisa anda pelajari dengan mengikuti workshop propeti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan pada tgl 28-29 Mei 2016 mendatang di Yogyakarta. Minat? Hub sdr Eko di hp/WA +62 853‑8543‑4168

CASHFLOW BELUM SEHAT JIKA PENJUALAN BELUM MENCAPAI 75%

UANGNYA CUMA NUMPANG LEWAT

Saat paling membahagiakan memang adalah saat akad kredit KPR dengan konsumen, karena mau dapat pencairan. Meski sebenarnya cuma uang numpang lewat, karena tagihan sudah antri panjang. Kemarin dapat pencairan 802 jt, cuma sehari sisa 4 jt saja. Hidup memang untuk membayar tagihan, hehe ....

Bisnis properti jika belum terjual 75-80%, duitnya tak ada yang mengendap di saldo kasbank. Cuma singgah sebentar langsung disambar tagihan. Terjual disini dalam pengertian bahwa konsumen sudah melakukan pelunasan dan tanda tangan AJB PPAT.

Sobat properti, sekedar pengetahuan buat anda bawah didalam bisnis properti jika omset dianggap 100%, maka distribusinya (biasanya) adalah sbb ;

20% untuk membayar tanah

10% untuk OHC (overhead cost)

50% untuk fisik (bangunan dan infrastruktur)

20% adalah laba

Dengan asumsi bahwa laba adalah 20%, maka wajar banget jika 80% omset pasti terpakai habis untuk membayar tagihan.

STRATEGI MEMBANGUN DENGAN MODAL 45% TAPI PROGRES FINISH 100%

MEMBANGUN DENGAN MODAL MINIMAL HASIL MAKSIMAL

Sebagai alinea pembukaan saya ingin menjelaskan bahwa untuk pekerjaan bangunan saya jarang mengerjakannya sendiri melainkan selalu menunjuk kontraktor dengan memberikan SPK (Surat Perintah Kerja).

Alasannya adalah sebagai berikut ;

1. Memakai modal pihak lain (kontraktor) untuk membangun, meski menyadari bahwa ada margin 10-15% yang harus kita berikan kepada kontraktor.

2. Tidak ingin ribet, karena jika punya divisi produksi sendiri, mesti ada pengeluaran mingguan untuk belanja material dan membayar tukang. 

3. Tidak ingin over budget, karena harga borongan per meter persegi sudah ditentukan dan tinggal melakukan fungsi pengawasan.

Sobat properti, misalkan untuk membangun rumah type 36, biasanya saya beri waktu 3 bulan dengan skim bayar sebagai berikut ;

Termin 1 (30%) saat progres 35%

Termin 2 (35%) saat progres 70%

Termin 3 (30%) saat progres 100%

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 5 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Tahukah anda bahwa jika kewajiban kita membayar kontraktor tidak lancar, biasanya aktivitas di lapangan juga berhenti dan tidak ada perkembangan progres fisik di lapangan. Termin 1 dan termin 2 wajib tersedia, karena jika tidak tersedia sudah pasti kinerja kontraktor berhenti ditengah jalan dan bangunan tidak tuntas 100%. 

Jika anda memakai skim 5 termin seperti diatas, minimal anda butuh modal 30% + 35% = 65% supaya kontraktor terus bekerja. Untuk termin ke 3 bisa mengandalkan dari pelunasan konsumen (biasanya dari pencairan konsumen). 

Nah, sekarang saya ingin berbagi dengan anda bagaimana strategi supaya kita cukup keluar modal 45% saja dari nilai bangunan, dan sisanya kita membayar kontraktor dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Caranya kita membuka SPK dengan skim seperti ini ;

Termin 1 (45%) saat progres 50%

Termin 2 (50%) saat progres 100%

Termin 3 (2,5%) retensi s/d hari ke 45

Termin 4 (2,5%) retensi s/d hari ke 90

Sobat properti, cukup sediakan modal sebesar kewajiban termin 1 (45%) maka bangunan kita sudah akan diselesaikan 100%. Jika kontraktor sudah terikat kontrak dengan skim seperti diatas, mereka cuma bisa menagih termin ke 2 jika progres fisik sudah mencapai 100%.  Nah, pada saat tagihan itu tiba, kita akan membayarnya dengan mengandalkan hasil pencairan KPR. 

Itu strategi buat meringankan cashflow kita di posisi developer. Meskipun demikian jangan sampai strategi ini membuat kontraktor kita kesulitan, karena mereka juga punya kewajiban kepada tukang dan suplier material. 

Caranya? Kita mesti overlap dalam pengurusan KPR, dan mengusahakan surat persetujuan kredit dari bank sudah terbit bersamaan dengan progres bangunan dikerjakan, sehingga saat progres bangunan sudah mencapai 100% bisa langsung akad kredit dan ada pencairan yang bisa kita pakai untuk membayar termin 2 ke kontraktor. 

Jangan biarkan kontraktor menunggu tagihan terlalu lama, bisa nyungsep cashflow mereka.

BELAJAR PROPERTI DARI TINGKAT DASAR

BAGI ANDA YANG SALDO TABUNGANNYA TAK LEBIH DARI 100 JUTA, BACA ARTIKEL INI .....

"Saya dengar anda ini seorang guru properti. Tapi kenapa reputasi anda di bisnis ini maaf cuma segitu gitu saja, belum berskala nasional, bahkan sekedar jadi raja di level kota atau kabupaten pun belum bisa anda capai. Semua proyek anda juga tak semuanya sukses."

Hmm, sebuah pertanyaan yang bagus untuk dijawab. Senang sekali ada yang berani bertanya seperti itu, karena biasanya orang merasa sungkan jika harus bertanya seperti itu.

Sobat properti, jika saya analogikan dengan dunia pendidikan secara umum, yang mengenal level SD SMP SMA Universitas S1 S2 S3, positioning saya adalah guru properti tingkat SD. Saya mengajarkan hal-hal yang basic dan mendasar sekali. Bagaimana seseorang yang tak punya modal dan tak punya tanah bisa memulai bisnis properti. Bahasa kerennya adalah "Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan."

Ilmu saya bukan sekelas pengembang nasional yang mencari instrumen pembiayaannya dengan mengagunkan asetnya yang sudah di mark up, atau malah sudah listing di lantai bursa pasar modal. Saya mengajarkan jurus mencari modal dengan cara membuat business plan dan menawarkannya kepada investor.

Ilmu saya bukan menawar tanah dengan harga serendah rendahnya untuk kemudian dibayar kontan dan dibalik nama. Saya mengajarkan jurus hot deal dengan cara membujuk pemilik tanah agar bersedia menyerahkan lahannya kepada kita meski cuma dibayar DP nya 15% dan sisanya diangsur panjang.

Ilmu saya bukan untuk membebaskan lahan ratusan atau ribuan hektar untuk dijadikan kota mandiri atau komplek real estate kelas elite. Saya mengajarkan jurus yang bahkan bisa diaplikasikan untuk eksekusi lahan 1-2 kavling saja.

Ilmu properti yang saya ajarkan adalah ilmu developer, bukan main flip atau cash back atau ilmu properti lain yang hanya bisa dilakukan oleh mereka yang sudah level investor. Bagi anda yang saldo tabungannya tak pernah lebih dari 100 juta, bagaimana mungkin anda memborong sekian unit apartemen dengan harga perdana, dan berharap dapat untung dari selisih kenaikan harga. Bagi anda yang modalnya recehan tapi punya passion dan mimpi menjadi pengusaha properti, mungkin anda cocok berguru kepada saya.

Modal saya adalah pengalaman, ditambah talenta menulis dan mengajar. Banyak praktisi properti yang lebih hebat dari saya, tapi belum tentu mereka punya talenta menulis. Padahal untuk jadi seorang guru anda mesti bisa menulis, bisa membuat deskripsi, bisa membuat modul, supaya ilmunya bisa diduplikasi oleh para murid.

Untuk menjadi seorang guru anda mesti punya talenta mengajar. Tak semua praktisi punya talenta ini, sehingga meski ilmunya tinggi tetapi tak bisa dibagi. Banyak pebisnis properti papan atas yang diundang menjadi pembicara seminar atau kuliah umum tetapi durasi bicara mereka paling cuma 1-2 jam, itupun modulnya disiapkan oleh stafnya. Hanya memaparkan hal hal yang global, bukan sesuatu yang detail dan bisa diduplikasi.

Seorang guru juga mesti punya jiwa berbagi. Karena anda akan membuka banyak rahasia bisnis properti kepada murid muridnya. Nah, saya type orang yang dengan penuh sukacita rela berbagi. Saya mirip guru Oemar Bakri yang rela mendidik murid muridnya agar pintar dan syukur syukur suatu saat bisa menjadi Menteri. 

Jika anda orang awam di bisnis properti, dan ingin belajar dari dasar, bergabunglah dengan PERGURUAN KUNGFU PROPERTI. Ini perguruan yang tepat bagi anda, dan telah menjadi tempat belajar ribuan orang tentang properti. Bahkan kitab perguruan kami sudah dipasarkan di TB Gramedia dengan judul Kitab Properti No 1 dan menjadi best seller.

Kelas YOGYAKARTA digelar tgl 28-29 Mei 2016. Investasi mulai Rp 1,5 jt saja. Info lengkap buka di ariwibowojinproperti.blogspot.com ata hub sdr Eko di hp/WA 0853 85434168 

TEKNIK SUPORTING UNTUK MENDUKUNG KINERJA SALES

PENJUALAN MASIH SERET BIN MAMPET

Pagi ini semua sales force saya kumpulkan untuk bahan saya mencari input kenapa bulan April ini koq penjualan masih seret bin mampet?

Saya minta masing-masing sales menjelaskan ketika mereka berinteraksi dengan konsumen, apakah ada keluhan, kekuatiran, ketakutan, ketidak percayaan, keberatan dll terhadap produk yang kita pasarkan, sehingga berakibat konsumen belum mau membeli produk properti yang sedang kami pasarkan.

Semua sales diberi kesempatan berbicara, akan tetapi secara garis besar pendapat mereka hampir sama dan mengerucut kepada 2 hal sbb ;

1. Harga jual cukup mahal, meski hanya sedikit diatas kompetitor.

2. Angsuran KPR nya terlalu tinggi yaitu diatas Rp 3 jt/bulan akibat diterapkan strategi DP 5% 

Jika ada kendala atau masalah seperti itu, tentu saja saya selaku pengambil kebijakan harus membantu mereka agar terbebas dari keluhan dan keberatan dari konsumen. Ini namanya teknik SUPORTING, yaitu sebuah tindakan untuk membuat minat konsumen yang mulai meredup akibat berbagai keluhan dan keberatan tentang produk kita, bisa diatasi dengan cara mengubah kebijakan. 

Kemudian sayapun membuat 2 kebijakan baru sbb ;

1. Memberikan tambahan diskon, jika semula hanya 10 juta, sekarang untuk 2 unit pertama bisa diberikan diskon s/d 25 juta. 

2. Mengubah pricing strategi didalam pricelist jika semula disebutkan DP 5%, sekarang direvisi menjadi 20%, supaya muncul angsuran KPR bulanan yang hanya Rp 2 jutaan perbulan.

3. Memberlakukan aturan DP Suka Suka, maksudnya meski tertulis DP 20% di pricelist, jika ternyata konsumen hanya mampu bayar DP 5% tetap diterima. 

Nah, semoga kebijakan baru yang diambil berdasar masukan mereka itu bisa membantu sales untuk segera closing.

Tetap semangat !!

Always be closing !!

TARGET MARKET RUMAH BERSUBSIDI SANGAT BESAR DAN MENJANJIKAN

SIAPA LEBIH MUDAH DICARI,

NABILAH ATAU AISAH ?

Jika ada 100 cewek anda jumpai di sebuah mall, mungkin peluang anda bertemu yang secantik Nabilah JKT 48 lebih kecil dan sedikit probabilitasnya dibanding peluang anda bertemu mbak Aisah yang tampangnya rata-rata saja. 

Begitupun jika anda sedang berada di sebuah alun alun dan melakukan survei mengenai besaran income seseorang yang anda jumpai disitu, saya yakin yang incomenya dibawah Rp 4 jt/bulan menduduki prosentase paling banyak dibandingkan dengan besaran income diatasnya (misal; 4 s/d 8 jt perbulan, 8 s/d 12 jt perbulan dst). 

Mencari tampang rata-rata atau mencari income rata-rata relatif lebih mudah karena kategori mereka ini memang adalah mayoritas dan mendominasi. 

Sorry ya ibu ibu dan tante-tante jika terpaksa saya mengambil analogi wajah wanita rata-rata untuk menjelaskan konten di artikel ini. Alasannya sederhana, judul tentang wanita relatif lebih menarik perhatian orang. Ini namanya jurus STOPPING POWER, yaitu menjebak pembaca dengan judul yang menarik perhatian supaya tanpa sadar membaca kontennya. 

Sobat properti, saya ingin menyampailan kepada anda semua bahwa jika kita memasarkan rumah murah bersubsidi dengan harga jual Rp 116,5 jt/unit (Pulau Jawa kecuali Jabodetabek) atau Rp 133,5 jt/unit (khusus Jabodetabek), maka jumlah target market yang bisa disasar sangat besar sekali dan menjanjikan. Mencari konsumen dengan income antara Rp 2,5 s/d 4 juta perbulan sangat luas pasarnya. Mulai dari buruh pabrik, guru, PNS, karyawan swasta dll, mereka masuk kriteria sebagai konsumen kita. 

Kebijakan pemerintah saat ini sangat berpihak kepada MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), karena aturan DP 1% dan bunga annuitas fix 5% untuk tenor max 20 tahun membuat siapapun punya kesempatan memiliki rumah sendiri. Cukup mengangsur Rp 600 ribuan perbulan, tak perlu lagi ngekost atau ngontrak atau numpang mertua.

Jadi kalau anda mau mengembangkan proyek perumahan, saya merekomendasikan untuk bermain di rumah bersubsidi skim FLPP (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan) ini. Pemasarannya dijamin lebih mudah dibanding anda bermain di kelas real estate dengan suku bunga komersial. Jualan rumah FLPP juga tahan krisis. Meski pertumbuhan ekonomi melambat dan ekonomi makro sedang terguncang, memasarkan rumah murah skim FLPP tidak akan terganggu.

Tertarik mengembangkan rumah murah skim FLPP? Perhatikan tentang harga perolehan lahannya, tentang harga borongan bangunannya, kriteria lokasinya dll. Pengetahuan itu bisa anda peroleh jika mengikuti workshop properti yang digelar oleh Perguruan Kungfu Properti. Ada kelas Yogyakarta tgl 28-29 Mei 2016 yang memberikan rate spesial bagi anda yang berminat.

WANITA JELITA UKURAN 36B

BERAPA HARGA BORONGAN YANG PANTAS UNTUK RUMAH MURAH BERSUBSIDI ?

Anda pernah bermimpi dapat istri yang cantik jelita tapi realitanya cuma dapat yang manis setia.

Anda pernah bermimpi punya istri yang bodynya montok ukuran 36B, tapi realitanya cuma dapat yang ukuran 32.

Anda pernah bermimpi punya mobil Fortuner, tapi realitanya cuma mampu membeli mobil Agia. 

Ini namanya down grade alias turun kelas. Sudah pasti beda kualitasnya, beda spesifikasinya, beda rasanya.

Nah, sekarang pakai analogi diatas untuk menyatakan bayangan anda mengenai kualitas produk sebuah bangunan. Mulailah dengan membayangkan produk bangunan berkualitas BAGUS dengan spec bata merah, atap genteng beton, rangka atap baja ringan, kloset duduk, cat Mowilex, lantai granit, dengan finishing halus dan rapi. Kalau anda hitung RAB nya, mungkin untuk bangunan 1 lantai jatuh di harga kisaran Rp 2,5 jt/m2.

Sudah selesai? Tutup mata anda, bukan untuk membayangkan wanita cantik jelita ukuran 36B, tapi bayangkan sebuah bangunan rumah sederhana dengan dinding batako, atap spandek/ galvalum, cat murahan yang warnanya belum setahun sudah pudar, plester aci tidak halus, nat keramik tidak siku, kloset jongkok, pintu dobel triplek, kusen alumunium paling tipis, besi kolom ukuran 6, dll. Kalau saya hitung RAB nya, mungkin harga borongannya cuma Rp 1,4 jt/m2.

Sobat properti, jika anda mau main rumah sederhana bersubsidi alias FLPP, anda harus TEGA melihat kualitas bangunan seperti diatas. Jika taste anda masih dipasang terlalu tinggi, dan idealisme anda tak bisa diajak kompromi, maka yang terjadi umumnya harga borongan anda akan terlalu mahal. 

Banyak yang lebih senang memaksa konsumen menambah uang muka demi tetap menjaga taste anda mengenai sebuah bangunan yang layak. Anda lupa bahwa konsumen rumah murah adalah MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) yang hanya bicara mengenai kebutuhan dan keinginan. Yang penting punya rumah 2 kamar yang bisa dipakai berteduh dari guyuran air hujan dan panas terik matahari. 

MBR bukan seperti kita yang selain bicara kebutuhan dan keinginan juga sudah bicara mengenai harapan atau ekspektasi. Mereka tidak cerewet dan banyak menuntut seperti yang anda bayangkan. Yang penting harganya murah, uang muka ringan, dan angsuran bulanan terjangkau. 

Artikel ini sekedar untuk mengingatkan kepada anda yang ingin mengembangkan rumah murah bersubsidi, supaya anda tahu batasan harga bangunan yang wajar adalah maksimal Rp 1,6 jt/m2. Kalau bisa usahakan bisa dibangun dengan budget Rp 1,3 atau 1,4 jt saja per meter perseginya. Sederhanakan desain, hindari pemborosan struktural. 

Pengin tahu detail aplikasinya? Akan dibagikan di workshop properti PKP (Perguruan Kungfu Properti) yang rencananya digelar tgl 28-29 Mei 2016 mendatang di Yogyakarta.

BERAPA LUAS LAHAN IDEAL UNTUK DIKEMBANGKAN MENJADI RUMAH MURAH BERSUBSIDI ?

BERAPA LUAS LAHAN IDEAL UNTUK DIKEMBANGKAN MENJADI PROYEK RUMAH FLPP BERSUBSIDI ??

Artikel ini ditulis khusus untuk murid-murid PKP (Perguruan Kungfu Properti) yang sudah mengenal konsep MPT (Mitra Pemilik Tanah), MPM (Mitra Pemilik Modal) dan MPK (Mitra Pemilik Keahlian). Bagi yang belum pernah mengikuti kelas workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan, mohon maaf jika anda tak bisa memahami beberapa konten yang dideskripsikan. 

Sobat properti, didalam artikel ini saya ingin menjelaskan mengenai luas lahan ideal yang bisa kita kembangkan menjadi proyek perumahan bersubsidi, dengan asumsi pendekatan dari faktor skala investasi dan kelayakan bisnis.

Semua murid PKP sudah diajarkan bahwa karakter MPM yang mudah dijumpai adalah yang kesanggupan berinvestasinya di skala 500 juta s/d 2 milyar, dan potensi labanya adalah 60% dalam durasi 18 bulan. 

Semua murid PKP juga sudah dibekali jurus berburu lahan hotdeal yang mengajarkan bahwa eksekusi lahan bukanlah membayar tunai melainkan harus yang DP nya ringan (max 15% atau 500 juta) dan sisanya diangsur panjang. 

Nah, berdasarkan simulasi dengan kebutuhan modal kerja 1,5 milyar dan umur proyek 24 bulan, maka diperoleh detail perhitungan sbb :

1. Berapa kebutuhan modal kerja yang dibutuhkan? Rp 1.500.000.000,-

2. Berapa bulan umur proyek? 24 bulan

3. Berapa laba yang menarik bagi MPM? Rp 1.200.000.000,-

4. Berapa potensi laba yang menjadi bagian kita selaku MPK? Rp 520.000.000 atau 3/7 dari bagian MPM

5. Berapa prosentase laba yang diberikan kepada MPT? 15% atau Rp 320.000.000

6. Berapa target laba total untuk proyek yang sedang dikembangkan? Rp. 2.020.000.000,-

Jika target laba total adalah kisaran Rp 2 milyar, sedangkan berdasarkan pengalaman empiris saya selama ini laba rumah bersubsidi rata-rata adalah Rp 900 juta s/d 1,5 milyar per hektar, maka jika anda mau mengembangkan rumah FLPP, saya sarankan minimal seluas 2 ha, supaya antara effort tenaga dan modal kerja yang diinvestasikan cukup sebanding. 

Jika lahan terlalu kecil, dengan margin laba rumah bersubsidi yang tipis, bisa-bisa kita sebagai MPK cuma dapat 200 jutaan saja setelah bekerja keras selama 18 - 24 bulan. Not worth it. 

Potensi laba bisa membesar jika harga perolehan lahannya dibawah Rp 150.000/m2, atau umur proyek anda bisa dipersingkat karena pemasaran yang super kilat. Jika anda mendapatkan lahan yang tak jauh dari kawasan industri, mungkin pemasaran rumah FLPP kita bisa cepat. 

Luas lahan minimal 2 ha juga membuat kita lebih mudah menjalin kemitraan dengan BTN dalam hal penyaluran KPR subsidi ataupun KYG / KMK Konstruksi, mengingat potensi lending nya yang cukup menjanjikan. Jika lahan 2 ha diasumsikan sejumlah 140 unit rumah, artinya ada potensi penyaluran kredit FLPP senilai 15,4 milyar. Itu sangat menarik buat BTN untuk bermitra dengan anda. 

Belum lagi jika kita juga mengajukan KMK (kredit modal kerja) konstruksi senilai Rp 3 - 5 milyar, sudah pasti proyek kita akan didukung penuh oleh BTN. 

Semoga artikel singkat ini cukup membantu anda untuk memahaminya.

Jangan lupa ikut workshop properti nya PKP, jadwal terdekat 7 - 8 April 2018 di JAKARTA. Pendaftaran ke sdr. Eko di WA 0853 8543 4168.

MENGEMBANGKAN RUMAH MURAH BERSUBSIDI

YUK BERBURU LAHAN MURAH UNTUK RUMAH MURAH 

Naluri saya sebagai pengembang langsung terusik manakala melihat begitu banyak kemudahan yang diberikan oleh pemerintah untuk program perumahan rakyat yang dikenal sebagai rumah bersubsidi yang dibiayai dengan skim FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan). 

Betapa tidak? DP mulai 1%, bunga 5% berlaku tetap, dan tenor kredit bisa sampai dengan 20 tahun. Apalagi sebelumnya sudah berlaku ketentuan PPH nya cuma 1% dan PPN nya ditanggung negara alias free PPN. Hmm, sungguh ini sebuah opportunity. 

Tahukah anda apa masalah terbesar bagi kita untuk menyabet opportunity tersebut? Problemnya adalah di pengadaan lahan. Sulit sekali bagi kita mendapatkan lahan yang memenuhi kriteria bisa dikembangkan menjadi perumahan murah skim FLPP, karena membebaskan lahan untuk rumah bersubsidi harus memenuhi berbagai kriteria.

Nah, lahan yang saya cari harus memenuhi kriteria sbb :

1. Harga lahan maksimal Rp 150.000/m2

2. Lahan sudah bersertifikat, karena biaya pembuatan sertifikat relatif mahal

3. Sesuai RUTRK (rencana umum tata ruang kota) masuk zona kuning (perumahan)

4. Status lahan di sertifikat sudah pekarangan (bukan sawah atau pertanian), supaya tidak perlu melakukan alih fungsi lahan

5. Eksisting lahan bukan sawah, supaya tidak perlu melakukan urugan atau penimbunan yang relatif mahal

6. Eksisting lahan bukan bukit berkontur karena melakukan pekerjaan cut and fill membutuhkan biaya besar

7. Dalam radius 5 km harus ada potensi market sebesar 50x dari jumlah unit yang dipasarkan (disarankan dekat dengan kawasan industri)

Kriteria no 2 s/d 6 pada dasarnya untuk mengusahakan supaya tidak ada tambahan biaya lagi yang secara signifikan akan membebani perhitungan HPT (Harga Pokok Tanah) untuk proyek rumah bersubsidi yang akan kita kembangkan. 

Oh ya, menjual rumah FLPP harus memenuhi batasan harga yang ditentukan oleh pemerintah. Untuk area Pulau Jawa (selain Jabodetabek) patokan harganya adalah Rp 116,5 juta. 

Kenapa saya menentukan harga perolehan lahan dibatasi maksimal Rp 150.000/m2? Supaya bisa memenuhi dasar perhitungan sbb ;

Harga lahan (brutto) : Rp 150.000/m2

Asumsi efektif 60%

Harga lahan (netto) : Rp 250.000/m2

Biaya desain, perijinan, pematangan lahan, overhead cost : Rp 300.000/m2

HPT (Harga Pokok Tanah) : Rp 550.000/m2

Laba : Rp 250.000/m2

HARGA JUAL TANAH : Rp 800.000/m2

Anda bingung darimana angka-angka tersebut? Itu yang Rp 300.000/m2 adalah pembenanan biaya versi quick count. Jika mau tahu versi detail, silahkan ikut kelas workshop PKP. Untuk pembebanan laba Rp 250.000/m2, itu pakai asumsi bahwa laba setara 1x harga tanah. 

Yuk sekarang kita menghitung harga jual 1 unit rumah murah type 36 luas tanah 72 m2. 

MENGHITUNG HARGA JUAL

RUMAH TYPE 36 / 72

Biaya bangunan :

Rp 1,3 jt x 36 m2 = Rp 46.800.000

Biaya tanah :

Rp 800.000 x 72 m2 = Rp 57.600.00

Biaya sambung listrik, sambung air, IMB, split SHGB, fee sales dll = Rp 10.000.000

SUB TOTAL = Rp 114.400.000

PPH 1% = Rp 1.200.000

HARGA JUAL = Rp 115.600.000

Nah, anda lihat harga jual Rp 115,6 jt per unit masih memenuhi batasan harga Rp 116,5 juta. 

Perhatikan bahwa batasan harga borongan bangunan cuma Rp 1,3 jt/m2 jadi anda mesti cerdas memilih desain yang simpel dan murah biaya konstruksinya tanpa harus mengabaikan masalah struktural dan estetika. 

Jika harga borongan bangunan anda diatas Rp 1,3 jt/m2 maka terpaksa anda harus merelakan target labanya direduksi sedikit, bukan Rp 250.000/m2 tetapi cuku Rp 200.000/m2 saja. Masih lumayan koq, sehektar bisa dapat Rp 1,2 milyar. 

Menaikkan harga jual rumah diatas patokan Rp 116,5 jt tidak direkomendasikan. Sekalipun bisa dikemas sebagai peningkatan mutu atau tambahan UM, tetap saja itu membuat daya serap pasar menurun. Target kita adalah MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), dan bagi mereka selisih sekian juta saja merupakan hal sensitif yang mempengaruhi keputusan untuk jadi membeli atau tidak. 

Kesimpulan dari artikel ini :

Harga perolehan lahan untuk rumah FLPP tak boleh melebihi Rp 150.000/m2. Lewat dari pagu itu, bablaaaas angine ....

Untuk artikel ini, bahasan mengenai potensi market belum dikupas secara khusus dan akan dibahas di artikel lainnya.

WORKSHOP PROPERTI TARIF KHUSUS

WORKSHOP PROPERTY 

SEMINAR PROPERTY

TARIF KHUSUS Rp 1.500.000

Meskipun saya sering mengadakan workshop properti, tetapi berkali kali saya mengatakan bahwa saya bukanlah pebisnis seminar atau workshop properti. Saya adalah pengusaha properti, jadi workshop dan seminar bukanlah core business saya. Ada lho trainer properti yang aslinya justru menumpukan mata pencaharian dari bisnis seminar dan workshop, sementara bisnis properti yang dijalankannya hanya sekedar formalitas belaka.

Saat ini jika saya membuka kelas workshop, investasinya sudah 3,5 s/d 4,5 juta. Banyak yang secara bisik bisik via japri mencoba menawar harga alias diskon, umumnya minta harga 2 atau 2,5 juta. Selama ini jarang saya setujui karena sungkan dengan pihak EO jika harus banting harga. Maklum, namanya EO pasti profit oriented.

Kalau saya hitung hitung, yang meminta rate khusus ini banyak lho, kisaran 30-40 orang. Saya mendadak berpikir ingin mengakomodasi keinginan mereka yang ingin belajar bisnis properti akan tetapi terkendala oleh biaya ini. Saya akan buka kelas khusus dengan rate khusus, supaya merekapun bisa masuk ke komunitas Perguruan Kungfu Properti (PKP) yang anggotanya sudah tersebar dari Sabang sampai Merauke ini.

Workshop Properti 2 Hari CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN akan digelar tgl 28-29 Mei 2016 jam 08.30 - 17.00 bertempat di YOGYAKARTA (hotel belum ditentukan, tentatif Hotel Grand Zury Malioboro) dengan harga spesial, yaitu ;

Special Early Bird Rp 1.500.000

jika dibayar s/d tgl 5 Mei 2016

Early Bird Rp 2.000.000

jika dibayar s/d tgl 15 Mei 2016

Normal Rp 2.500.000

jika dibayar s/d 27 Mei 2016

Hari H Rp 3.000.000

jika dibayar tgl 28-29 Mei 2016

Transfer ke : 

Mandiri A/C1360013399479

BCA A/ C 2220365789

atas nama ARI WIBOWO 

Kenapa saya membuka kelas khusus ini? Tujuannya adalah memperluas jaringan. Karena sudah banyak bukti bahwa alumni PKP banyak mendatangkan feedback berupa opportunity kepada saya. Jadi saya merasa sayang jika ada 30-40 orang yang tidak saya bukakan pintu hanya gara-gara tak sanggup membayar biaya investasi mengikuti workshop. 

Workshop ini terbuka untuk umum, kesempatan bagi anda yang dulu meminta rate khusus tapi belum disetujui. Juga terbuka kesempatan bagi anda dan rekan anda yang ingin belajar ilmu properti di Perguruan Kungfu Properti. 

Pendaftaran melalui ;

sdr Eko Budi, hp/WA 085385434168

Lebih jauh tentang Perguruan Kungfu Properti, buka blog http://ariwibowojinproperti.blogspot.com